招標出讓國土使用權的缺點

❶ 土地招拍掛制度的缺陷

當全國各地一次次陽光下的黑幕交易被暴光後，人們更增加了對招標拍賣掛牌制度實現其制度預期的擔憂。於是各界對在現行中國土地市場的政府壟斷市場機制、社會誠信道德水準、法制環境和監督體制等基礎性制度和完全市場經濟制度不配套的條件下，推行招標拍賣掛牌制度能夠體現程序和結果公正的理論開始深入思考，並發表連篇累牘的駁論文章，
2003年8月26日，《中國經營報》以《上海地產商觸碰土地交易制度敏感神經》指出：多位房地產巨頭認為土地公開招標拍賣導致地價因「公開競爭」而高升，從而把房地產價格逼上了懸崖邊緣，如果說房價高，其實是地價高；如果說房價存在泡沫，其實地價也存在泡沫，上海地產界准備聯合上書有關部門，就現行土地招標拍賣制度提出意見。《中國建設報》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權招標拍賣掛牌的制度，持反對態度。2002年11月25日，《中國經濟時報》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標拍賣掛牌制度可能引發經濟泡沫，需要規范。2004年11月25日，《中國經濟時報》以《協議批租十大渠道開發商自述土地交易內幕》，指出當前炒賣土地、牟取暴利的現象非常普遍。按規定，房地產開發商具有相應的資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經濟參考報》則以《「中國第一拍」陳少湘談土地拍賣槌起槌落「戲」份多》和《拍賣業「潛規則」游戲損他利己》，以及2004年5月29日，人民網以《由「一槌拍飛兩億」談土地拍賣中的「程序正義」》，從理論上和實踐上揭示拍賣業「導演」拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。
房地產業作為特殊的行業，任何一項制度的出台，都會引起社會的普遍關注。客觀上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現這樣那樣的不足。作為正在摸索的中國來說，自然可以理解。
一、評價標准過於單一。美國的招拍掛，價格因素是最後一個，而我們唯一以價格去進行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預期變化的時候，既是房地產價格暴漲的時候，這樣的直接受害者既不會是政府，亦不會是土地的競得人---開發商，而是最終的消費者。
二、評價過程和標准模糊，致使招投標流程不動。因缺乏嚴格的評標程序和標准，招標出讓工作在一些地方很不規范，遭到過多的人為因素干擾。前些日子，筆者在網上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低於協議時的意向價。當然，我不是說拍賣價一定要高於意向價才能說明該制度的公正，關鍵是中標企業就是原來信誓旦旦要求協議出讓的企業，其內幕自然只有當地的政府再清楚不過了。
三、為了使土地供應過程更為公開、公正、公平，政府還需要進一步完善和優化土地招投標流程，指定嚴格的評標程序和標准，防止人為因素干擾；招標拍賣掛牌後仍然存在政府暗箱操作，市場房地產不公平交易問題沒有解決。首先是由於土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然在引致權勢階層利用權利在市場低價獲取劃撥和協議用地後然後倒賣，從而獲取巨額土地利潤。其次是由於招標拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作，從而引致政府利用陽光制度將不公正的交易「導演」為公正的交易。
四、市場的政策透明度不夠。在中國香港地區，政府對土地的供應計劃每半年公布兩次，有時也會一次性將計劃全部公布，香港回歸後，為了增加土地售賣的供應量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應情況，另一方面也有利於開發商在選擇土地時合理安排資金。當守法開發商亟需要用地時，「壟斷腐敗者」就是不供地；而當與「壟斷腐敗者」有勾結的「不法商人」需要用地時，則是有求必應。一旦出現這種腐敗，就不僅僅只是涉及到國有土地資產的流失，甚至已直接傷害到守法的開發商和普通購房者的利益了，其代價是人們對宣揚所謂公平、公正制度的質疑和政府信用深層次的危機。
五、信息宣傳不夠。由於土地規劃的透明度不夠，從而宣傳力度也不夠。在香港地區，買地會受到港人的普遍關注。在拍地前，代理會通過傳媒預測買地結果，例如土地成交價、建築成本及利息等，再將周邊同類物業的成交價作為參考，根據市場走勢，從而預測出多種成交價，在拍賣前製造不少輿論。而內地拍賣地的周邊成交價不準確，只能從項目的售價來判斷。比如土地價是3000元/平方米，建成後的總成本在6000元/平方米以上。但是周圍的項目售價僅在5000元/平方米左右，市場價格透明度不高。
六、銀行金融支持力度存在不足。在香港買地，一般要求投地方在一個月內全數支付所有地價款，開發商在投地前也已安排好土地使用權及建築等項貸款。在內地，由於金融機構的風險防範能力較差，開發商在獲得土地使用權前幾乎不可能從金融機構獲得資金上的支持，因而他們的資金基本等於自籌資金，出讓金的分期分付，在內地就見怪不怪了。
七、中介服務配套跟不上。香港的土地拍賣文件是給建築師的，因為他們是專業人士，能做出專業分析，如對買地限制及環境做出評估，然而，將做出的多個方案連同預算向發展商推薦。可以大大提高中小型企業發展商參與競爭。而內地設計院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。
八、規范政府競爭制度不足。在市場經濟條件下推行發展經濟優先的政策，由於缺乏規范政府之間有序競爭的制度配套，因而在加劇地方政府之間無序競爭的同時，引致地方保護主義的招商引資政策同招標拍賣掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價、零地價、負地價的內生動力。在上下級信息不對稱性和指標純經濟性條件下上級政績考核下級，由於缺乏規范地方政府發展思維的科學發展觀配套，因而在激勵地方政府做大GDP的同時，引致出於短期政績的地方優惠政策排斥招標拍賣掛牌制度，造成地方政府形成在招標拍賣掛牌中弄虛作假的機制，從而影響其有限理性發生理性偏離，並最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動中背離等價交換原則。
可見，相對於協議出讓時的腐敗，如果沒有有效的風險防範機制，招標拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用，其後果要麼為政府財政需求盲目推動價格上漲，要麼為政府招商引資暗箱操作壓低價格，從而異化為政府提高「效率」或維護「公正」的機會主義擋箭牌。「壟斷商」式的腐敗自然是更大的腐敗，帶來危害自然會更大。

❷ 什麼是招標出讓國有建設用地使用權

招標出讓國有建設用地使用權 是指市、縣人民政府國土資源管理部門（以下簡稱出讓內人）發容布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。

❸ 如何以招投標方式取得出讓的國有土地使用權

政府出讓土地有協議出讓和公開出讓兩大類。
公開出讓則分招標、拍賣和掛牌三種方式。
如果是以招標方式的，裡面有詳細的須知文件，根據文件做就可以了。
政府出讓土地的方式由政府確定，不會由用地者自行決定的。

❹ 請問，是農民征地所購買的安置房；房產證上：土地使用權類型為「出讓」的優缺點是什麼

在中國,土地的權屬是歸國家所有,形式有全民所有或農民集體所有.
作為城市住宅用房,大多獲得的憑證是為<<房地產權證>>,即房產證.
產權證包含的是該房屋的所有權和該房屋所在土地的使用權.(住宅用途的土地使用權一般為70年)
產權證上標示的土地使有權的類型一般分為三種.即出讓,轉讓,劃撥.

土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。(通俗說,房產商直接通過合法手續從國家那裡獲得土地,而建造的房屋.)
土地使用權轉讓，是指土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金的行為.(通俗說房產商合法通過從其他土地擁有者那裡獲得的國有土地,而建造的房屋.)
土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。(一般為國家機關用地和軍事用地等等政府用地.)

作為住宅用地的土地只有出讓,轉讓.二者沒有明顯區別,無論哪種方式都是合法的從國家那裡獲得相應土地使用權,和房屋所有權,從而擁有了房地產權.如果唯一要說區別的話,在剩餘土地使用年限上出讓的要比轉讓的或許多一點,但是總的住宅用地的土地使用年限70年還是不變.

❺ 怎樣看待土地出讓方式的優缺點

經營性房地產用地招標拍賣掛牌三種出讓方式的特點

土地招拍掛的共同特點是採用市場競爭機制顯化土地的真實價格，「出價高者得地」是招拍掛共同的游戲規則。然而，社會各界人士對土地拍出的「天價」頗有異議。那麼，如何才能使土地招拍掛制度發揮最佳效果呢？在當前形勢下，招標出讓是回歸理性的較為有效的手段，畢竟最高的土地價格不是土地供應的唯一目的。

掛牌出讓的優缺點。掛牌出讓的最大優點是如果只有一人參加報價同樣可成交，可以由一人一次報價、多次報價，也可以由多人多次報價，具有很強的靈活性和操作性。缺點是容易受掛牌設定的限制條件、信息公開程度等因素影響，往往會出現不公開、不公平、不規范競爭的情況，給土地市場秩序帶來負面影響。掛牌出讓的缺點是較多地考慮土地的價值，而較少顧及政府對資源的配置職能。

拍賣出讓的優缺點。土地拍賣出讓給我國土地市場發展帶來了生機和活力。「出價高者得地」是拍賣出讓的最顯著特點，能夠實現土地價值最大化，土地的經濟價值得以充分顯現。土地拍賣出讓的缺憾是過分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發揮政府對資源的調控職能。

招標出讓的優缺點。在招標的評估過程中，地價作為確定中標與否的一個因素，但不是主要因素，外界環境設計、配套設施建設等綜合指標才是衡量投標方案優劣的更重要的因素。而且，評標小組由出讓人代表、有關專家等五人以上組成，更能體現中標的合理性和科學性。因此，招標出讓不但能真正體現土地的價值，而且能更好地發揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場機制與政府職能的割裂。招標方式的不足是容易被人為因素操控，處理不當就會演化成暗箱操作。

經營性房地產用地招標出讓是實現市場功能和政府職能的最佳結合點

土地資源要物盡其用，除了按市場的要求進行配置外，還要求政府實施有效的干預。實行經營性房地產用地招標出讓，是在當前房價高企、固定資產投資過熱的形勢下，健全土地市場競爭機制、完善政府社會公共管理職能的最佳選擇。

嚴格限定商品房銷售價格。普通商品房和經濟適用住房不同於純粹市場意義上的商品，其銷售價格構成主要為土地成本（包括出讓金、拆遷安置費等）、開發成本、稅費和開發商利潤等四部分，影響銷售價格的可變因素很多。因此，政府部門應當將商品房的銷售價格控制在土地取得前期，即在土地評標過程中，評標專家必須將房地產開發商對商品房銷售價位的承諾作為判斷投標方案優劣的重要標准，杜絕房地產開發商私自抬高房價、違規銷售經濟適用住房等行為。

科學確定土地出讓金。土地招標以「出價最優者得地」來確定土地使用者。在土地招標出讓前期，國土資源管理部門會同有關部門對擬招標地塊的地價進行科學評估，確定出讓土地的底價和最高限價，中標者的地價必須在底價和最高限價的區間內。因為，低於底價的，不符合土地有償使用的原則；高於最高限價的，開發商不可能獲得更多的開發利潤，勢必影響限價商品房的建築質量，不利於人民居住安全。

高度重視建築設計要素。建造普通商品房和經濟適用住房的目的是滿足人民的居住要求，改善人民的生活質量，因此，政府部門必須在土地招標出讓時對商品房的套型、面積、層高、結構以及建築容積率、綠化率、公共設施配套功能等建築設計要素提出要求，以提高普通商品房和經濟適用住房的建築品位。

經營性房地產用地招標出讓是實現政府公共管理職能的較為有效的辦法

政府配置土地資源。在出現住房價格居高不下、中低價位普通商品房和經濟適用住房供應不足的情況下，地方政府應及時調整住房建設格局，明確土地供應結構，並確定開工和竣工時間，盡快向社會推出土地招標公告，以穩定市場預期，更好地調控房地產市場。

保障「居者有其屋」。居住是人類生存的最基本的條件，保障「居者有其屋」是各級政府必須具備的基本職能。政府部門應對普通商品房和經濟適用住房的價格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招標過程中對房地產開發商作出合理的選擇，不是「出價高者得地」，而是「出價最優者得地」，防止房價虛高，使社會中低收入階層買得起住房。

創造良好的人居環境。良好的人居環境是以人為本執政理念的體現，土地資源利用效率的提高促進了人與自然的和諧共處，推動整個社會走上生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路。政府要創造良好的人居環境，就必須在土地招標公告中明確商品房的環境設計和景觀布局要求，從源頭上防止出現房地產開發中「只見房子不見綠化」等不良現象，真正為人民創造優美的生活環境。

弊端主要表現在如下三點：

1、資源價格該市場化的未市場化，導致價格的市場化形成部分佔比偏低。這是資源價格形成機制最突出的問題。截至2005年底，「招拍掛」出讓土地面積佔全部出讓土地面積的比例只有35％。特別是經營性土地該市場化而未市場化的問題比較突出，工業用地和經營性基礎設施用地，大部未按市場機制運作。

2、「已化」與「未化」兩部分並存，形成價格「雙軌制」。這種價格雙軌制導致了套利的機會主義傾向：以「非經營性用地」的名義，通過協議出讓甚至行政劃撥方式，低價或無償取得土地，之後再全部或部分轉為經營性用地，套取高額的利潤。

3、即使有償交易部分，權力部門處於「雙重壟斷」地位。在中國當前的土地市場中，權力部門實際擁有「雙重壟斷」的權力：一方面，面對土地的擁有者（特別是農民的土地），權力部門是「壟斷買方」，土地要轉換性質，必須首先「賣」給政府。這種強制力使權力部門與農民之間存在一種不對等的交易（關於在這一過程中農民的利益被嚴重損害的問題，本文將在第五部分從產權保護的角度進行論述）。另一方面，面對「購房群體」這一最終消費者，權力部門又是上游要素——土地的「壟斷賣方」，消費者要購房實際上必須先從政府處購買土地。這又是一種不對等交易。在這種「雙重不對等交易」框架下，無論是權力部門操縱土地價格直接拉高土地成本（據了解，土地成本一般要佔到整個房屋成本的30%-40%左右），還是與潛在的土地需求者合謀（權力與資本合謀）所引致的「租金」成本，最終都傳遞下去表現為高房價。

以上三個方面的弊端，必然導致利益分配的扭曲，造成明顯的「兩益兩損」。所謂「兩益」，一是地方政府從操縱土地中獲取巨大利益，據了解，一些市縣的土地出讓金收入佔到財政收入的35%，高者達到60%。在這當中，一些政府官員在權力與資本合謀中把權力與土地掛鉤，將號稱人類「財富之母」的土地變成個人、家庭和相關利益者的「財富之母」，從昔日的成克傑到最近暴露的一批腐敗高官，不少因操弄土地而最終栽在「地」上，「財富之母」異化為「腐敗之母」。二是房地產企業獲取較高的收入。在近來的福布斯財富排行榜中，排名前200人中有60多位來自房地產界，2005年胡潤版「中國大陸富豪榜」中，來自房地產行業的企業主就佔到四到五成。另據一家人力資源咨詢公司所進行的調查，2005年房地產行業年度平均薪酬為63251元，居各行業平均薪酬的榜首。在地方政府和房地產企業獲得「兩益」的同時，也存在著「兩損」：一是農村土地的實際擁有者——農民利益受損；二是消費者特別是低收入的消費者在高房價的格局下利益受損。這種「兩益兩損」與資源產權交易制度的缺陷有直接關系。

❻ 哪些情形必須採取招標、拍賣、掛牌方式出讓國有建設用地使用權

根據復《物權法》第137條、《制招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》、《國土資源部 監察部關於落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發〔2007〕78號）和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）等規定，以下情形國有建設用地使用權應採取招標、拍賣、掛牌方式出讓：

供應工業、商業、旅遊、娛樂、商品住宅等各類經營性用地。

其他土地供地計劃公布後，同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的。

劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標、拍賣、掛牌出讓的。

劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標、拍賣、掛牌出讓的。

出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標、拍賣、掛牌出讓的。

法律、法規、行政規定明確應當招標、拍賣、掛牌出讓的其他情形。

相關鏈接

招標、拍賣、掛牌出讓國有建設用地使用權一般程序

❼ 招標出讓國有土地使用權是指什麼

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以採取下列方式：協議、招標、拍賣。

如有單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的某個具體地塊有使用意向的，可以提前向有關部門提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格。

❽ 土地使用權出讓的種類和特點是什麼

土地抄使用權出讓的種類包括四種：拍賣、招標、掛牌和協議出讓。出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點公開競價；市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請公民、法人和其他組織參加投標；讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在掛牌公布。

特點：法律關系的主體身份具有特定性土地使用權出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由於國家是國有土地的所有權人，因此出讓一方只能是國家；雙方的基本權利與義務明確；客體是一定年限的國有土地使用權；土地使用權出讓是要式法律行為。

(8)招標出讓國土使用權的缺點擴展閱讀：

《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條，按照出讓土地的用途不同規定了各類用地使用權出讓的最高年限：

1、居住用地70 年；

2、工業用地50年；

3、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

4、商業、旅遊、娛樂用地40年；

5、綜合或者其他用地50年。