土地使用權差額扣除

A. 轉讓土地使用權 土地出讓金可以扣除嗎

《財抄政部國家稅務總局襲關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。
土地使用權的受讓原價包括已繳納的土地出讓金，納稅人轉讓土地使用權可以從收入中減除土地出讓金差額繳納營業稅。

B. 土地使用權投資到另一個公司，評估後的金額和帳面金額的差額是否應繳納企業所得稅

直接投資不需要繳納企業所得稅，其中評估多出部分計入「資本公積」科目。
但是投資後轉讓土地使用權則需要繳交企業所得稅、土地增值稅、營業稅即附加等。
在土地投入後使用過程中也要繳交土地使用稅。

C. 土地價款如何扣除

親愛的學員,您好:
房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、徵收補償款、開發規費等。
土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據批租地塊的條件,可以分為「熟地價」(即提供「七通一平」的地塊價,包括土地使用費和開發費)、「毛地」或「生地」價。其票據由財政部門出具。
拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標准向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金,主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。其票據主要是被拆遷房屋的所有權人或使用人出具的發票或者收據。
徵收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓,再由政府出面徵收拆遷但由房地產開發企業承擔、並通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。
開發規費通常是指在房地產開發過程中,房地產開發企業按照項目所在地的收取標准向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。
目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。
房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權,憑取得的專用發票抵扣進項稅額。

D. 哪些業務可以選擇差額征稅

根據國家稅務總局網站信息，差額納稅的納稅人，在確定服務、不動產和無形資產銷售額時，按照有關規定從取得的全部價款和價外費用中扣除價款的，應當報送符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證及清單。納稅人按差額繳納增值稅時要提交資料備案。
目前適用差額征稅的行業主要有以下方面：
一、金融商品轉讓；
二、經紀代理服務；
三、融資租賃和融資性售後回租業務；
四、航空運輸企業；
五、一般納稅人提供客運場站服務；
六、旅遊服務；
七、建築服務；
八、房地產開發企業；
九、銷售不動產；
以上1-9項政策依據為《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號印發）第一條第三項相關規定。
十、勞務派遣服務
十一、轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權；
十二、人力資源外包服務；
十三、物業管理服務中收取的自來水水費；
十四、安全保護服務；
十五、境外單位通過教育部考試中心及其直屬單位在境內開展考試；
十六、納稅人提供簽證代理服務；
十七、代理進口免徵進口增值稅貨物；

E. 政府拍賣的土地再轉讓增值稅可按差額繳納嗎

轉讓來2016年4月30日前取得自的土地使用權。根據《財政部、國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)的規定：轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，不論是一般納稅人還是小規模納稅人，不論是房地產企業還是非房地產企業，均可以選擇適用簡易計稅方法，並且可差額繳納增值稅，即以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。納稅人不選擇差額計稅的，則應當按取得的全部價款和價外費用按照3%徵收率計算繳納增值稅。

F. 什麼是差額征稅

差額征稅原先是營業稅的政策規定，即納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付給其他納稅人的規定項目價款後的銷售額來計算稅款的計稅方法。

營改增後，支付給其他納稅人的支出應按照規定計算進項稅額，從銷項稅額中抵扣。但由於原營業稅差額征稅扣除范圍較廣，差額征稅在營改增後的多個行業中都還有所保留。

(6)土地使用權差額扣除擴展閱讀：

增值稅差額征稅的備案手續，納稅人需提供資料如下：

一、《納稅人減免稅申請審批表》(一式兩份);

二、取得的合法有效憑證(核查原件後留存復印件)：

1、支付給境內單位或者個人的款項，以發票為合法有效憑證;

2、支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明;

3、繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證;

4、融資性售後回租服務中向承租方收取的有形動產價款本金，以承租方開具的發票為合法有效憑證;

5、扣除政府性基金或者行政事業性收費，以省級以上財政部門印製的財政票據為合法有效憑證;

6、國家稅務總局規定的其他憑證。

7、稅務機關要求提供的其他資料。

納稅人辦理期限：納稅人應向主管稅務機關提請備案，經稅務機關登記備案後，自登記備案之日起執行。服務承諾辦結時間(工作日)：7個工作日。

G. 轉讓土地使用權按差額徵收營業稅嗎

根據《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16 號）中規定的「單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。」，所以，轉讓土地使用權按差額徵收營業稅。

一、營業稅的含義：

營業稅，是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額徵收的一種稅。營業稅屬於流轉稅制中的一個主要稅種。

二、征稅范圍：

營業稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產。

1、在中華人民共和國境內是指：

（1）提供或者接受應稅勞務的單位或者個人在境內；

（2）所轉讓無形資產（不含土地使用權）的接受單位或個人在境內；

（3）所轉讓或者出租土地使用權的土地在境內；

（4）所銷售或出租的不動產在境內。

2、應稅勞務是指屬於交通運輸業、建築業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目徵收范圍的勞務。加工、修理修配勞務屬於增值稅范圍，不屬於營業稅應稅勞務。單位或者個體經營者應聘的員工為本單位或者僱主提供的勞務，也不屬於營業稅的應稅勞務。

3、提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產、有償銷售不動產的行為。有償是指通過提供、轉讓、銷售行為取得貨幣、貨物、其他經濟利益。

三、計算方法：

1、營業稅應納稅額=計稅營業額×適用稅率；

2、營業額是指納稅人提供應稅勞務、出售或出租無形資產及銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。

3、營業稅稅率按照行業、類別不同分別採用了不同的比例稅率。交通運輸業為3%，出售、出租無形資產為5%，銷售不動產為5%。

H. 轉讓房屋差額征稅應提供哪些扣除憑證求答案

財政部、國家稅務總局《關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。
因此，差額征稅扣除項目僅是購置或受讓原價的原價，相關費用和稅金均不能作為扣除項目。
國稅發[2005]89號
規定，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款後的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。
因此，
納稅人差額征稅扣除項目要有充分的依據。

I. 我司轉讓營改增之前取得的一塊土地，增值稅採用差額計稅，扣除的價款包括取得土地時繳納的契稅嗎

參考《財政部 國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派回遣服務、收費公路通行費答抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。
另參考《國家稅務總局關於納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號） 規定，納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除屬於2016年4月30日及以前繳納契稅的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：
值稅應納稅額=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業稅）］÷（1+5%）×5%
依據上述規定，增值稅差額計稅時扣除的土地使用權的原價不包括取得土地時繳納的契稅。