未取得產權證的物權流轉

❶ 不動產物權的轉讓未經登記不得對抗善意第三人

錯的。不動產物權的轉讓，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
不動產物權包括所有權、地上權、地役權、永佃權、典權、抵押權6種。不動產物權以登記為其公示方法，不經登記不發生法律效力。近現代由於抵押權的投資，使不動產證券化，因而發現了淡化動產與不動產區別的趨向。
在社會主義國家，永佃權已被廢除，典權也曾失去存在的意義。從中國《民法通則》來看，除永佃權、典權外，其他不動產物權均有規定。

❷ 未取得房產證的房屋買賣合同有效力嗎

有效。我國《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。
依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬於債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。
也就是說，雙方簽訂合同後，由於房屋不能辦理過戶手續，房屋的物權並未發生變動不能對抗雙方之外的第三人;但在雙方之間，債權已經成立，雙方都受到相關條款的約束，其後的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。

❸ 未取得房產證的房屋買賣

甲有一套商品房，房產證正在辦理中。甲在未取得房產證的前提下把房子賣給了乙，並且雙方簽訂了購房合同，結果房價上漲，甲起訴到法院主張合同無效，願意返還乙所交的定金，結果法院判決合同有效。 法院認為：雖然我國《城市房地產管理法》第38條規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。但是《城市房地產管理法》第38條規定未取得權屬證書不得轉讓是行政管理的規定，即要求行政機關對未取的房屋權屬證書的房屋不辦理過戶登記手續，是從物權公示的原則出發，為了保證交易安全所採取的行政管理措施。只要合同雙方當事人對於房屋的權屬情況沒有產生誤解，是雙方真實意思表示，合同就應當認定為合法有效，這是符合合同法精神的。同時，根據我國《物權法》第15條的規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓、和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。法院通過以上法律規定認定該房屋買賣合同有效。

❹ 集資建房在未取得房產證時簽訂的轉讓協議是否有效

在《城市房地產管理法》第三十七條規定「未依法登記領取權屬證書內的房地產，不得轉讓」。容房屋買賣雙方訂立的買賣合同是否有效這個問題：
我國《物權法》第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。」依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬於債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。

❺ 關於物權法：未辦理物權登記的，不影響不動產買賣合同效力。

未辦理物權變更登記的，不影響不動產物權變動合同的效力，但只是合同具有效回力，而不是不動產物權的答變更已經具有效力。換句話說，此時的物權變更仍不能對抗善意第三人，但是對於因此引起的糾紛而造成損失的一方當事人可以請求合同對方當事人彌補因此造成的損失。但不可直接對善意第三人主張物權，除非該第三人已經明知雙方當事人之間的物權變動。
對於情況1:，不動產未過戶就應當作為甲的遺產，甲乙之間的合同關系實際是一個債權關系，我國繼承法有規定被繼承人的遺產應當首先用於償還其債務，那麼乙可在繼承開始後，遺產分割前申報債權，並可以向法院申請合同效力認定，從而取得該不動產物權。
情況2:如果乙方在完成物權變動登記前就已經佔有該房屋，其仍然未取得完整的物權，那麼他對該房屋的處理當然是無權處置，效力待定。此時所取得的租金應當歸房屋的登記所有人，即甲方，當然如果是是甲方未在合同規定的時間內變更登記，則違約在先，無權請求返還孳息。雙方事後去補辦登記，該效力待定處置當然就轉為有效處置。
總之一句話，不動產物權的所有人在被撤銷或變更之前僅依登記為准，別的都不用考慮。物權變動合同效力僅是合同本身的效力，與物權效力是兩碼事。

❻ 房屋未辦理產權登記，對房屋享有的是物權還是債權

不動產物權的轉移以不動產登記部門的登記為准，未辦理產權登記的房屋買賣，享有的是基於房屋買賣合同的債權。

❼ 《未取得房產證的房屋買賣合同是否具有法律效力》

對於這個問題，我國《物權法》第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。」依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬於債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同後，由於房屋不能辦理過戶手續，房屋的物權並未發生變動不能對抗雙方之外的第三人;但在雙方之間，債權已經成立，雙方都受到相關條款的約束，其後的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。
由此可知，未取得房產證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。

❽ 淺談「未取得產權證的房屋能否買賣」求答案

如今，在北京乃至全國房地產交易市場，普遍存在「未取得產權證交易」的現象，在二手房交易市場尤為突出。近期法院收到的此類糾紛案件也是頗多，當事人的訴訟請求不外乎就是請求法院確認買賣合同無效。為取得產權證的房屋到底能否買賣，筆者認為應當分情形予以認定：一、賣方雖未取得房屋產權證，但權屬清楚的房屋，可以買賣。 實踐當中，當事人主張此類房屋無效的理由，主要是依據《城市房地產管理法》第38條的規定，即未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。 筆者認為僅僅以《房地產管理法》第38條的規定來認定買賣雙方簽訂的買賣協議違反法律強制性規定，從而主張合同無效。此主張是非常片面的，其理由主要有以下幾點： 1、從《房地產管理法》第38條的立法目的來看，法律作出這樣的規定是防止權屬不清、權屬有爭議的房屋進入房地產交易市場，擾亂市場穩定。比如違規建造的房屋就屬權屬不清的房屋，作為遺產的房屋未依法繼承前的狀態就屬於權屬有爭議的房屋。《房地產管理法》第38條的原意是禁止此類房屋上市交易的，如果賣方的房屋權屬清楚、無爭議，僅僅以賣方未取得房屋所有權證而認定買賣合同無效，顯然就違背了《房地產管理法》的立法目的。 2、未取得產權證的房屋的買賣不發生物權（所有權）的轉移，但與合同效力無關。物權變動的效力與合同的效力，在以往的立法（如擔保法中的相關規定）和司法實踐中一直混淆，甚至把兩者作為同意予以使用，沒有很好的區分。最近《物權法》的出台對其的區分進行了明確，該法第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」該條明示了合同效力與物權的效力的區別。其實，《房地產管理法》第38條中的「不得轉讓」也應正確理解為不發生物權的轉移，但不影響合同的效力。 3、合同有效無效應當依據《合同法》的規定去認定。只要為雙方的合意，且不存在其他違法行為，房屋買賣合同就應當為有效，買受人可以督促賣方協助辦理過戶。是否為雙方的合意，主要看訂立合同時，買主是否對賣主無產權證的事實知情，換句話說就是賣主是否履行了告知義務。如果買主知道無產權證的事實，就表明合同是在雙方自願的基礎上訂立的，如允許任何一方的悔約，就有違合同的誠實信用原則，不利於保護交易的安全，更加擾亂了房地產秩序。二、賣方未取得房屋產權證，但權屬不清的房屋，不可以買賣。 此正為《房地產管理法》第38條的立法目的。如果作為賣主連最起碼的房產證明材料（即證明房屋屬於自己所有的證據，如：購房發票等）都無法提供，那麼此類房屋買賣合同就應當認定為無效。綜上所述，筆者建議當事人要正確對待「無產權證房屋的買賣」，要結合自身實際情況予以正確分析，以免造成自己不必要的訴訟負擔

❾ 按照新規定，基於未辦理權屬登記的動產產生的返還原物請求權使用訴訟

適用2年的訴訟時效。《民法總則》明確規定： （訴訟時效）法律另有規定的版，依照其規定。而《物權權法》關於2年訴訟時效的規定，這是一種特別規定，《民法總則》關於3年訴訟時效的規定，屬於一般規定。

一、《民法總則》第一百八十八條第一款

向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規定的，依照其規定。

二、《物權法》第一百零七條

所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人佔有的，權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用後，有權向無處分權人追償。

三、《立法法》第九十二條

同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定（如民法總則與物權法）；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定（如民法總則與民法通則）。