對物管更換與否沒有決定權

① 小區業主是否有權利更換小區物業

是否能更換其它物業管理公司
根據我國《物業管理條例》相關規定:業主大會有權決定選聘、解聘物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
故如果您所在的小區已經成立了業主大會，則可以通過業主大會選聘新的物業公司接管原物業公司，向小區業主提供物業管理服務。如您所在的小區尚未成立業主大會，則無法直接聘用物管公司。

② 對物業不滿意怎麼辦 業主該如何更換物業公司

物業跟業主之間的關系應該處在一種平等的契約關繫上，在合同中，物業跟業主的關系也是委託和被委託的關系，但是很多時候往往是事與願違，那麼如果業主對物業的服務不滿意是否可以更換物業公司呢？如果可以更換需要哪些程序呢？

3、在物業公司簽訂的合同期滿之前的三個月，業主就應該召開業主大會來決定是否要繼續使用這家物業公司，無論是選聘還是解聘都應該以書面的形式告知物業。

如果物業服務合同還沒有到期，業主想要更換物業，就要看物業公司是否存在違約行為，如果沒有，就需要雙方協商具體的賠償問題，如果有違約行為可以按照當初簽訂的合同處理。

③ 小區物業不作為，居民不滿小區管理，居民是否有權更換物業有何辦法

物業本身就是小區聘用的，當然可以更換。

（一）更換程序的合法性
小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益，負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團，是解決小區物業管理問題的關鍵。所以必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。
（二）取得協調相關方面及中正級三方的支持
調和相關單位的關系，包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對於順利更換，尤為重要。 中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。
（三）更換物管企業各方面工作的交接設計
物業管理公司更換是一項極為困難並具有一定風險的工作，為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，首先應召開產權人大會並做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦，取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發生拒不交出物業的情況，需要請政府主管部門協調。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損於產權人、使用人利益的機率降到最低。
（四）交接內容
交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。
具體大塊如下：
（1）工程交接：由專業人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業標准，規范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標准。
（2）財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的准備，業務對口交接。
（3）文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。
（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。
（五）防範風險，避免業主或使用人工作，生活受到影響。
更換物管企業的過程中，經常出現的"風險"有5種情況：
（1）原物管企業拒不退出，導致新物管企業難以進入。
（2）原物管企業提出高額外補償。
（3）交接不配合，導致物業管理工作無法延續。
（4）因管理真空導致部分業主對更換持不同意見甚或引發對業主委員會的詰難。
（5）引發法律訟訴。引發法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。 物業行業的發展在北京不足十年，諸多不規范之處也是事實，更換物業管理公司的行為尚處剛剛"破土"之際，其欠規范就更屬必然，就目前的更換物管公司一事，還是要根據不同的問題，進行個案研究，區別對待。相信，隨不斷的探索、積累、交流，行業發展過程中的一些問題將隨行業一道步入理性、規范之路。

④ 業主更改公用設施設備物業沒有阻止造成其他業主受損失物業是否負責

只要是因為改了後才造成的問題，那物業就有責任。

物業管理條例

第五章 物業的使用與維護

第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。 業主、物業管理企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。 責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章 法律責任

第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

物權法

第六章 業主的建築物區分所有權

第七十條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第七十一條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條 業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十三條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

第七十四條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第七十九條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

第八十一條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者雜訊、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七章 相鄰關系

第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第八十五條 法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。

第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。

第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。

第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。

第八十九條 建造建築物，不得違反國家有關工程建設標准，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。

第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、雜訊、光、電磁波輻射等有害物質。

第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

第八章 共有

第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關繫上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關繫上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。

第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。

⑤ 房管局要求更換物業合理嗎

《物權法》第七十六條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定；《物業管理條例》第十一條也有選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定的相似規定。

當然，一切得依法進行。譬如更換物業，先是業主大會在討論和協商之後，達成一致共識，作出另行選聘物業的決議，且第一時間告知原物業；然後授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標，並確定招標方式；接著由業主大會確定中標人；最後再到社區居委會、街道辦、住建局物業管理科進行報備，組織新舊物業公司進行設備設施、資料檔案、財務等方面的移交工作。

換句話說，當大多數業主不滿意物業提供的服務，完全有權利更換物業，另外選擇一家能夠提供更好服務的物業。這既有法律撐腰，亦是情理之中的事。畢竟，業主之所以聘請物業，是為了讓小區規范化、秩序化，是為了讓生活更美好，而不是花錢找罪受，找個物業來天天惡心自己。

據悉，金星小區原來的物業公司——金馨物業，存在車輛亂停亂放無人管、小區電梯停運達一年之久無人修理、屢次被小偷光顧、丟了東西也沒人管等諸多問題。不管事也就罷了，更可惡的是還存在亂收費的問題，頻頻製造事端。既然如此，小區業主要求更換物業的訴求，也就合情合理合法。

但吊詭的是，金馨物業的態度，一方面說彼此之間是有合同的，卻又不拿出來，有理有據的伸張自己的權利，另一方面承認是自己的服務和監管不到位，卻又多年來不解決，任由矛盾積累、爆發，直至如今撕破臉的地步。須知，機會不是別人給的，而是自己把握的，冰凍三尺非一日之寒，小區業主都已經找到了替代的物業公司，多說也已無益。

物業和業主，本是「水與魚」的關系，也是利益共同體。物業需要明白，自己是業主僱傭來的，所有的管理是為了提供更好的服務，方便業主的生活；業主也要體諒物業的不容易，客觀、理性的看待其中的矛盾和問題，彼此勁往一處使，才能構建一個和諧有序的小區環境。

若是實在沒法和諧共處，也不妨好聚好散，不要變成「敵我矛盾」，日後江湖再見還紅著眼。警方已經介入調查，希望事情能夠調解解決，不然，小區業主可以走法律程序，積極維護自己的權利。

⑥ 業主是否由權決定選聘物業公司，是否有權不需要物業公司而自行管理

召開業主大會並且有超過2/3的業主且住房面積超過2/3同意更換物業公司時才可以更換。小區住戶可以選出業委會在沒有物業的前提下管理小區，但一般不的超過半年。

⑦ 業主委員會有權利更換物業管理公司嗎

業主委員會有權利更換物業管理公司，但是需要召開業主大會，由業主投票後可以更換物業公司。

根據《物業管理條例》第十一條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

(7)對物管更換與否沒有決定權擴展閱讀：

《物業管理條例》第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

⑧ 物業是否有權禁止業主更換防盜門

物業沒有有權禁止業主更換防盜門。

物管公司是業主請來管理小區的，不屬於行政部門，只能在業主授權的范圍內進行管理。業主的房子業主有絕對的權利。在業主不對他人作出影響的情況下，業主有完全的支配權。

根據《物業管理條例》

第三十五條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十七條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

簽訂的協議存在問題，這份協議違反了物權中的相關原則，例如處分原則，也就是說，對於一個有所有權的物，物權人享有有佔有、使用、受益、處分這么一些權利，這些權利不可能通過協議就被剝奪掉，協議有違反物權之嫌。收取3000元的保障金，沒有任何法律根據，應該立即將該費用退還。

(8)對物管更換與否沒有決定權擴展閱讀：

根據《物業管理條例》

第五十條 業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十一條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十二條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

⑨ 物業法規定了小區業主的對小區重大事情時都有知情權決策權嗎

知情權，指的是物業紅線內公共區域發生的事情，業主有權知道，但不是必須知道。這需要業主向物業進行咨詢或者物業公司貼公告。
決策權，指的是物業紅線內公共事物的決定權。這業主是沒有的。決定權歸屬於業主大會，需要四分之一或者六分之一的業主投票決定。業委會只有執行權也沒有決定權。業主只能根據法律法規決定自己產權內的事情（你產權內敲承重牆，你都不具備決策權，因為涉及公共安全）