對不動產的物權期待權排除強制執行

Ⅰ 房屋買賣備案登記人對房屋是期待權嗎

買房人的物權期待權不能排除法院的強制執行。法院強制執行的范圍(一)被執行人及其所扶養家屬生活所必需的衣服、傢具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；(二)被執行人及其所扶養家屬所必需的生活費用。當地有最低生活保障標準的，必需的生活費用依照該標准確定；(三)被執行人及其所扶養家屬完成義務教育所必需的物品；(四)未公開的發明或者未發表的著作；(五)被執行人及其所扶養家屬用於身體缺陷所必需的輔助工具、醫療物品；(六)被執行人所得的勛章及其他榮譽表彰的物品；(七)根據《中華人民共和國締結條約程序法》，以中華人民共和國、中華人民共和國政府或者中華人民共和國政府部門名義同外國、國際組織締結的條約、協定和其他具有條約、協定性質的文件中規定免於查封、扣押、凍結的財產；

Ⅱ 惡意利用物權預告登記對抗法院執行該怎麼辦

一、對當事人以逃債為目的的虛假合同的預告登記人民法院在執行中應當以司法建議的形式要求登記機關宣告登記無效
預告登記權是一種行政權，反之宣告登記無效也應當是一種行政權。人民法院在案件執行過程中，查明被執行人與案外人合謀提供虛假材料申請登記，證明登記確有錯誤，而這種錯誤給司法權的行使造成了法律上的障礙，登記機關糾正錯誤就是給執行法院掃除障礙，換句話說，登記機關糾正錯誤就是協助法院執行，根據民事訴訟法規定，有關公民、法人和其他組織均有協助人民法院執行之義務，故執行法院可以司法建議的形式要求登記機關協助執行宣告登記無效，司法建議應當具有啟動行政程序的作用。為什麼不應當以協助執行通知書的形式要求登記機關協助執行宣告登記無效？因為協助執行通知書是要求有關單位和個人協助執行人民法院判決書或裁定書所確定的義務，而對於錯誤的登記，人民法院只有在行政審判中才能確認，不宜在執行程序中用執行裁定予以確認。
二、人民法院在執行過程中可裁定宣告預告登記失效
根據物權法第二十條規定，預告登記的法律效力是有期限的，預購登記的法律效力的消失，是消失條件成就時起三個月後自然消失。從預購登記的法律效力自然消失之時起，該預告登記對其他人的物上請求權不存在排斥性，對人民法院的執行自然也應當不存在法律上的障礙，這是預告登記法律效力的實質內容，但形式上該不動產仍然保持著預告登記的外殼，當內容喪失形式尚存時，人民法院是否可以認定該預告登記失效？我們認為是可以的，其理由如下：
一當事人提供的或法院依職權主動調查的任何證據包括預告登記，執行法院有權對其法律效力進行判斷，當證據的法律效力喪失而僅存證據形式時，人民法院有權確認該證據無效，這是人民法院在行使執行權，符合民事訴訟法規定。
二法律及司法解釋對預告登記失效後是否應當宣布失效並未作出規定，只是現實生活中，已經登記在案的證據如不宣告失效即對相關財產予以執行老百姓難以接受，被執行人及其合謀者更視為「稻草」，宣布失效後再予以執行更符合執行程序。
三法律及司法解釋對由誰來宣告失效並未作出明確規定，人民法院在案件執行過程中通過證據判斷的形式宣告失效並不違反法律規定，不可以非議。
四民事訴訟法賦予人民法院的執行權具有類似於行政權那樣的單方性、主動性和效率性，人民法院在執行中有權單方面採取執行措施，有關機關應當或必須協助和配合，從這個意義上講，司法權高於行政權，並且司法權在某種程度上可向行政權滲透，人民法院認定預告登記無效並要求登記機關協助執行符合法律精神。
三、認定預告登記失效的法理標准
根據法條規定，一是債權消滅，二是自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。債權消滅的原因有一合同履行完畢；二預購人死亡，無繼承人；三合同解除；四債務相互抵銷；五債權人免除債務；六債權債務同歸於一人等，凡出現上述情形之一的，可以認定債權消滅。當然，有的債權消滅的原因對案件的執行沒有實際意義，沒有可供執行的財產可不去理會。
關於自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記，情況較為復雜，關鍵是 「能夠進行不動產登記」的成就條件是什麼，我們認為可從以下兩個方面去把握：一房屋已經通過竣工驗收，能夠進行房屋產權登記；二該棟房屋的其他買受人已經進行登記。當上述兩個事件中的一個出現之後，「能夠進行不動產登記」的條件成就，此是應當計算三個月應當進行登記的期限，超出這個期限後在一個合理的時間范圍內，人民法院應當可以認定預告登記失效。如前述塗某申請執行某房屋開發公司房屋買賣一案，某房屋開發公司與案外人朱某、傅某、張某、周某均稱我們之間還有糾紛；沒有時間處理此事等等理由，使預告登記長期維持現狀，均應認定是抗拒執行的借口，應當認定預告登記已經喪失法律效力。
四、執行措施上的突破
根據物權法第二十條第二款關於「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」的規定，人民法院可以採取以下執行措施：
一根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，對被執行人基於預售合同約定出賣給第三人的房屋，不管是被執行人實際佔有、使用、收益，還是第三人已經支付部分價款並實際佔有，只要該房屋還處於預告登記狀態，尚未辦理產權過戶手續的財產，均可以予以查封、扣押。同時對預購人未付清的房款予以扣押，責令只能向法院交付而不能擅自向被執行人交付。「預購人」要求繼續履行合同的，應當於「預購人」依合同約定的付款期限和付款方式向執行法院交付全部價款後，解除查封、扣押、凍結；「預購人」明確表示不要求繼續履行合同的，人民法院應及時對扣押的房屋採取拍賣執行措施。
二聽證程序與查封、扣押措施密切配合。查封、扣押後，「預購人」一旦提出執行異議，應當進入聽證審查程序。聽證審查中，應重點查明「預購人」未付完的款項，同時向當事人宣傳和講解物權法第二十條規定，明確告知當事人：⑴物權法第二十條第一款是保護交易安全，第二款是防止當事人利用預告登記使財產長期處於不確定狀態來規避法律。法院依法保護交易安全，但反對規避法律。房屋系由被執行人開發，目前仍系被執行人所有，「預購人」根據物權法第二十條一款規定，應當具有實現物權轉移在自己名下的期望權，但期望權的實現即物權的落實還必須履行付清房款的義務，在此之前，物權並未發生轉移，法院查封、扣押並無錯誤。⑵根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，要求當事人作出兩種選擇，一是由「預購人」向法院交清房款，法院解除查封、扣押；二是駁回異議繼續查封、扣押，並且在合理期限內人民法院將與包括登記機關在內的有關機關採取執行聯動措施。使被執行人處於兩難境地——如果「假戲真做」讓「預購人」交清餘款給法院後將房屋過戶給「預購人」，這種虧本生意被執行人不願意；如果不這樣做，人民法院將採取進一步執行措施。
根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，執行法院可責令當事人限期履行合同（消滅債權），裁定對「預購人」未付清的房款予以扣押，責令「預購人」限期向法院交付而不能擅自向被執行人交付。以此來促進「自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」的成就條件，當「預購人」不履行法院責令履行的義務時，應當視為「預告登記失效」的條件成就，法院可裁定該預告登記失效，並向登記機關發出協助執行通知書，注銷其預告登記，爾後直接執行處置其房產。法院採取該執行措施的合法性的理由如下：一預告登記後，預告登記的權利人，只是取得了對不動產物權的期待權和對其他債權的法定抗辨權，並不是取得了物權；二既然是一種期待權和對其他債權的法定抗辨權，必然受到時間限制，該權利性質的本身決定了它不可能長期受法律保護，物權法第二十條關於「預告登記失效」的規定是對該期待權和對其他債權的法定抗辨權的取消，而對取消的程序和權利機關未作規定可理解為可由行政機關和司法機關通過行政程序和司法程序為之，至少法院的取消行為並不違反法律禁止性規定。三在司法實踐中，人民法院按照貫例在執行過程中對房屋的執行和交付，通過執行程序作出注銷房產證的執行措施，雖然找不到相關的明確的法律或司法解釋規定，但已為房地產管理等機關予以認可。
關於擔保法問題探討的培訓紀要

Ⅲ 物權期待權與抵押權同時存在如何處理 最高人民法院判決書

抵押人以正在建設的預售期房向銀行設定抵押借款應為合法有效。

規則摘要：

抵押人以版正在建權設的預售期房向銀行設定抵押借款，符合《擔保法》司法解釋第47條規定，應當認定為合法有效。

案例索引：

最高人民法院判決「某銀行與某房產公司等抵押合同糾紛案」，見《上海方信房地產開發有限公司與華東三峽經濟發展公司、中國光大銀行上海分行、中國農業銀行上海市虹口支行抵押合同糾紛案——預售期房設定〈抵押合同〉效力的認定》（張雅芬，最高人民法院），載《民事審判指導與參考·最高人民法院二審案件解析》（200204/12:305）。

Ⅳ 什麼樣的人對不動產享有物權期待權

這種形式只有具備一定收債能力的人才可以。

排除這一種可能，就是遺產繼承，其他方面的，沒有任何這樣的待遇。

Ⅳ 足以排除強制執行的含義

執行實務中常遇見這樣的情形：申請執行人對被執行人申請強制執行，法院查封了登記在被執行人名下的不動產。案外人提出異議稱，該不動產被執行人在多年前已出賣於他，他已付清全部價款，並已佔有使用，請求法院解除查封。

那麼案外人提出的異議，其理由是否充足，是否足以排除強制執行？即執行異議的理由或依據，足以使強制執行無法執行。

就上述案例的執行異議而言，對案外人的異議，如何處理，大致有四種意見：

1、物權可以排除強制執行,債權不能排除強制執行。本案查封的不動產尚登記在被執行人名下,所有權還屬於被執行人,案外人享有的只是債權,與申請執行人的金錢債權是平等的,案外人只能參與分配,不能排除強制執行,故應駁回案外人的異議。

2、案外人怠於辦理過戶登記手續,存在過錯,按照《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(下簡稱《查封規定》)第十七條的規定,對該查封財產可以繼續執行,應駁回案外人的異議。

3、不動產的交付也是不動產物權變動的公示方式之一,被執行人已將房屋交付案外人佔有,應認定該房屋已歸案外人所有,故案外人的異議成立,應予支持。

4、被執行人與案外人之間簽訂的房屋買賣合同合法有效,對案外人請求取得不動產所有權的債權依法應予保護,雖然案外人存在怠於辦理過戶登記手續,但並不能導致其請求取得不動產所有權的權利的喪失,故案外人的異議成立,應支持案外人的請求。

事實上，第四種意見是正確的，即案外人異議足以排除強制執行。

理由：買受人怠於辦理過戶登記手續不能導致其請求取得特定標的物的權利喪失！

案外人提出異議以後,經實質審查,如果被執行人的該不動產確實已經出賣給案外人,則雖然案外人有怠於辦理過戶登記手續的過錯,也只應承擔與其過錯相應的風險和責任,而不應承擔額外過重的風險和責任。在物權法上,過戶登記是物權的公示方法,未辦理過戶登記手續,買受人(如上述情形中的案外人)就要承擔物權不生效的風險,即要承擔一旦出賣人違約將該標的物再次出賣他人或設定抵押權並辦理不動產登記,就不能取得該標的物或該標的物可能被拍賣、變賣等風險。但沒有任何法律規定買受人還要承擔除此之外的其他風險和責任。雖然物權變動未生效,但買受人對出賣人享有的債權請求權仍然存在,在該標的物尚存在且已交付的情況下,買受人有權請求出賣人配合其辦理過戶登記手續。出賣人並無隨意毀約,對按合同約定已經交付的標的物進行自由處分的權利。只是為了保護交易安全和善意第三人的權利,對於善意第三人從出讓人處通過支付對價取得標的物並已依法進行不動產登記的,法律保護的是該善意第三人的物權而不是保護買受人的債權。

Ⅵ 是否享有足以排除強制執行的民事權益的

執行實務中常遇見這樣的情形：申請執行人對被執行人申請強制執行，法院查封了登記在被執行人名下的不動產。案外人提出異議稱，該不動產被執行人在多年前已出賣於他，他已付清全部價款，並已佔有使用，請求法院解除查封。
那麼案外人提出的異議，其理由是否充足，是否足以排除強制執行？即執行異議的理由或依據，足以使強制執行無法執行。
就上述案例的執行異議而言，對案外人的異議，如何處理，大致有四種意見：
1、物權可以排除強制執行,債權不能排除強制執行。本案查封的不動產尚登記在被執行人名下,所有權還屬於被執行人,案外人享有的只是債權,與申請執行人的金錢債權是平等的,案外人只能參與分配,不能排除強制執行,故應駁回案外人的異議。
2、案外人怠於辦理過戶登記手續,存在過錯,按照《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(下簡稱《查封規定》)第十七條的規定,對該查封財產可以繼續執行,應駁回案外人的異議。
3、不動產的交付也是不動產物權變動的公示方式之一,被執行人已將房屋交付案外人佔有,應認定該房屋已歸案外人所有,故案外人的異議成立,應予支持。
4、被執行人與案外人之間簽訂的房屋買賣合同合法有效,對案外人請求取得不動產所有權的債權依法應予保護,雖然案外人存在怠於辦理過戶登記手續,但並不能導致其請求取得不動產所有權的權利的喪失,故案外人的異議成立,應支持案外人的請求。
事實上，第四種意見是正確的，即案外人異議足以排除強制執行。
理由：買受人怠於辦理過戶登記手續不能導致其請求取得特定標的物的權利喪失！
案外人提出異議以後,經實質審查,如果被執行人的該不動產確實已經出賣給案外人,則雖然案外人有怠於辦理過戶登記手續的過錯,也只應承擔與其過錯相應的風險和責任,而不應承擔額外過重的風險和責任。在物權法上,過戶登記是物權的公示方法,未辦理過戶登記手續,買受人(如上述情形中的案外人)就要承擔物權不生效的風險,即要承擔一旦出賣人違約將該標的物再次出賣他人或設定抵押權並辦理不動產登記,就不能取得該標的物或該標的物可能被拍賣、變賣等風險。但沒有任何法律規定買受人還要承擔除此之外的其他風險和責任。雖然物權變動未生效,但買受人對出賣人享有的債權請求權仍然存在,在該標的物尚存在且已交付的情況下,買受人有權請求出賣人配合其辦理過戶登記手續。出賣人並無隨意毀約,對按合同約定已經交付的標的物進行自由處分的權利。只是為了保護交易安全和善意第三人的權利,對於善意第三人從出讓人處通過支付對價取得標的物並已依法進行不動產登記的,法律保護的是該善意第三人的物權而不是保護買受人的債權。

Ⅶ 法院能執行有物權期待權的不動產嗎

只要不是規定的年限的都不能執行的

Ⅷ 如何在案件審理中用物權期待權處理財產糾紛

如何在案件審理中用物權期待權處理財產糾紛，最高法2014年9月1日頒布的《關於刑事裁判涉案財產部分執行的若干規定》，就實踐中已經達成共識的若干問題予以規定，但對於其他若乾重點疑難的法律問題，最高法院則採取了迴避的態度，交由各級法院繼續實踐探索。

一、廣東省發生的一案例：交易中的房產遇刑事執行

1、甲方楊某與乙方鄭某簽訂《房屋買賣協議書》，約定甲方將位於某處的房產以72萬元價格出售給乙方，簽訂協議時乙方支付現金30萬元給甲方，30萬元交付後，楊某將涉案房產證書交付鄭某，隨後鄭某入住涉案房產並實施裝修、繳納物業管理費等。在約定辦理產權變更登記期間，因楊某丈夫病故、其本人又涉嫌犯罪被捕、監禁等原因至今未與鄭某辦理產權變更登記。

2、期間廣州市中院作出刑事判決，「判處楊某無期徒刑，剝奪政治權利終身，並處沒收個人全部財產」。

3、廣州中院依刑事判決書查封了楊某名下的涉案房產。鄭某提出執行異議，認為楊某已將涉案房產出賣給他，並將該兩房產及房地產證交付其所有及入住，其已實際取得兩涉案房產的所有權利，申請解除對涉案房產的查封。

二、廣州中院駁回鄭某異議

核心觀點：法院應當嚴格遵守相關法律及司法解釋的規定。

理由一：根據物權法的相關規定，涉案房產屬楊某所有，執行法院查封於法有據。

物權法第九條規定：「不動產的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條規定，「人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人佔有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。」

房屋作為不動產，應以登記作為物權變動的生效要件，涉案房產登記在楊某名下，從現行規定而言，執行法院據生效判決查封登記於楊某名下的涉案房產於法有據，並無不妥。

理由二：鄭某雖簽訂了《房屋買賣協議書》，但未完全支付購房款，亦不得對抗人民法院查封。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：「被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。」

據上述最高法院規定，對已經簽訂買賣合同並交付全部價款的財產，人民法院不得採取財產保全措施；對已經簽訂買賣合同並交付部分價款的財產，或雖然簽訂買賣合同但尚未支付價款的財產，則可以採取保全措施。

就本案而言，鄭某的權利基礎來源於《房屋買賣協議書》，各方當事人對於該協議的真實性及合法性並無異議，但鑒於鄭某僅支付了30萬元，尚餘42萬元未支付，並不能據上述規定阻卻執行法院的查封行為。

三、廣東高院：異議成立。該裁定突破了規定的局限性。

核心觀點：既要正確適用法律，又要保護善意相對人的合法權益。

首先，關於程序問題，廣東高院認為「適用民事訴訟法第二百二十五條的規定，解決了案外人異議之訴不能受理的問題，是現有法律框架之下相對合理的選擇。最高人民法院《關於刑事裁判涉財產部分執行的若干規定》第十四條也已明確指出，此類異議應當適用民事訴訟法第二百二十五條的規定」。

其次，關於執行法院能否對房屋買賣合同進行實體審查的問題，廣東高院認為：「本案雖然適用民事訴訟法二百二十五條的規定進行審查，但如前所述，是對異議訴訟程序不能的合理替代。因此，本案應當對房屋買賣合同依法進行實體審查判斷」。

第三，關於本案實體問題，廣東高院先予核實了下述重點事實：首先，詢問了楊某，又核實了鄭某繳納30萬元購房款的支付情況，查實了《房屋買賣協議書》真實性及實際履行情況。其次，查閱了刑事審判案卷，確認楊某已出售涉案房產，已收首期款30萬元。第三，廣東高院征詢了楊某及鄭某意見，鄭某同意在房產解封後支付剩餘房款42萬元，楊某表示無異議，並就合同履行過錯責任認定「楊某在收款後未去辦理涉案房產的塗銷抵押，是涉案房產沒有過戶的根本原因，故涉案房產沒有過戶的過錯在於賣方楊某」。

最後，廣東高院突破了現有規定，創造性地利用物權期待權理論解決了本案爭議，廣東高院認為，「鄭某雖不享有涉案房產的物權，但是依照合法有效的房屋買賣合同，其對被執行人楊某享有合同的債權請求權，即過戶涉案房產的請求權。本案鄭某作為合同買方享有涉案房屋過戶的債權，應當先於刑事判決沒收財產的執行。由於買賣雙方均表示同意繼續履行合同，故在限期內指定買方鄭某交清購房餘款42萬元供本案執行後，執行法院應根據上述法律和司法解釋的規定解除涉案房產的查封」。

四、廣東省院的做法，從解決實際問題出發，值得借鑒

本案的妥善處理是建立在各方妥協基礎之上的，與其說是一個「民事裁定書」，還不如說是「調解書」，該種裁判僅就個案而言實現了結果上的公平，突破了現行法律規則，但裁判思路在不修改最高法司法解釋的前提下，卻難以推廣。

本案鄭某主張的法理基礎實質為物權期待權理論，即鄭某所訂立《房屋買賣協議書》後，對涉案房產的產權存在一種合理的期待，且鄭某在合同履行中並無過錯，則鄭某該期待權應當得到保護，廣東高院裁判所依據的法理基礎即是如此。但《查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條將物權期待權實現的條件限定為「買方已支付全部價款」，顯然將物權期待權的適用范圍縮小，而廣東省高院則裁定在鄭某補足42萬元剩餘房款後，裁定解除涉案房產查封，顯然是為適用該規定創造了條件。

很顯然，鄭某是幸運的，因為廣東高院在個案審理中突破性地適用了物權期待權理論，創造條件適用了《查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條，維護了鄭某的合法權益。但不是每一個案外人都能如此幸運，廣州中院駁回鄭某異議的裁定代表了大多數法院的裁判方向。

Ⅸ 買房人的物權期待權可否排除法院的強制執行

買房人來的物權期待權源不能排除法院的強制執行。
法院強制執行的范圍
(一)被執行人及其所扶養家屬生活所必需的衣服、傢具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
(二)被執行人及其所扶養家屬所必需的生活費用。當地有最低生活保障標準的，必需的生活費用依照該標准確定；
(三)被執行人及其所扶養家屬完成義務教育所必需的物品；
(四)未公開的發明或者未發表的著作；
(五)被執行人及其所扶養家屬用於身體缺陷所必需的輔助工具、醫療物品；
(六)被執行人所得的勛章及其他榮譽表彰的物品；
(七)根據《中華人民共和國締結條約程序法》，以中華人民共和國、中華人民共和國政府或者中華人民共和國政府部門名義同外國、國際組織締結的條約、協定和其他具有條約、協定性質的文件中規定免於查封、扣押、凍結的財產；

Ⅹ 最高人民法院關於執行異議和復議的規定第25條和第28條的區別

最高人民法院關於執行異議和復議的規定第25條和第28條在保護的人群、執行標的權屬依據、標的對象都有所不同。

1、條款保護的人群不同

第25條條款主要為案外人是否確定是權利人依法行使異議權提供了保障，第28條條款主要是針對金錢債權案件的買受人，屬於利害關系人。

2、條款判定執行標的權屬依據不同

第25條條款對執行標的權屬的判斷，原則上根據登記和佔有情況判斷。如果執行標的是不動產、有登記的動產和其他財產權，根據登記來判斷權利人；對沒有登記的動產，根據佔有情況判斷權利人，或者根據相關行政許可、當事人之間的合同等證據來判斷權利人。

第28條條款並未完全根據登記和佔有情況判斷，非因買受人自身原因未辦理過戶登記或已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行，人民法院都應予支持，賦予符合法定條件的買受人對不動產的物權期待權以排除執行的效力。

3、執行標的對象不同

第25條條款除不動產外，還包括已登記的機動車、船舶、航空器等特定動產，銀行存款和存管在金融機構的有價證券、股權等資產都做了相關規定。第28條條款主要針對被執行人名下的不動產進行規定。