資產評估中土地使用權的特徵

① 資產評估中土地使用年限 系數是什麼意思

土地使用權年限是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。

土地使用權年限的長短，直接回影響可答利用土地並獲相應土地收益的年限，如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高，因此，通過土地使用權年限修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

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評估土地注意事項：

1、在獲取一宗估價業務時，要與委託方進行協商，明確本次評估的估價對象、評估目的、評估收費標准、費用支付方式、報告交付日期等，進而簽訂評估委託協議，約定雙方的權利和義務，以免產生爭議。

2、確定擬採用的估價技術路線和估價方法。

3、針對估價對象、估價目的、擬採用的估價方法等，確定需搜集的估價資料及其來源渠道。

4、預計需要的時間、人力和經費。根據估價項目的具體情況，確定由哪些估價師及人員來參加，看是否需要聘請其它專業領域的專家來協助。

5、估價作業步驟和時間進度安排。針對這個項目所開展的各項工作及時間、人員、經費等作出具體安排，以便控制進度、協調合作。

參考資料來源：網路-土地使用權評估

參考資料來源：網路-土地使用年限

參考資料來源：網路-資產評估

② 土地使用權的特徵是什麼

(一)集體土地所有權、使用權主體
集體土地所有權主體，根據《中華人民共和國土地管理法》第十條規定有鄉(鎮)農民集體、村農民集體和組農民集體三種，屬於不同主體所有的土地由不同的集體經濟組織經營管理。
集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員。具體為：
(1)集體非農業建設用地使用權的主體一般要求為農村集體經濟組織和農村居民。此外，回鄉落戶的離休、退休、退職、職工和軍人，回鄉定居的華僑也可以申請宅基地。
(2)集體農用土地使用權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外的單位或者個人，則必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，並報鄉(鎮)人民政府批准。
(3)集體所有的「四荒」土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。如果「四荒」土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以外的單位和個人，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上的村民代表的同意。
(二)國家為了公共利益的需要可以徵用集體土地
在我國土地所有權不得買賣。但國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公益事業，可以徵用集體土地。凡符合國家有關規定徵用土地的，被征地集體不得妨礙或阻撓。
(三)集體非農業建設用地應依法按標准嚴格審批
(1)農村集體經濟組織可以使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業，進行鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設，也可以經批准與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同興辦企業。
(2)農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；農村村民建造住宅應當盡量使用原有的宅基地和村內空閑地；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
(3)鄉鎮企業、鄉(鎮)村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉(鎮)村建設，應當符合村莊和集鎮規劃、鄉(鎮)土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，並持有關批准文件，由縣級以上地方人民政府批准。
(四)農民集體土地使用權不鍀出讓、轉讓或者出租用於非農業建設
農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
(五)集體「四荒」土地使用權可以繼承、轉讓(租)、抵押或參股聯營
(1)集體「四荒」土地使用權必須經縣級以上人民政府批准，農村集體經濟組織要與治理開發者簽訂合同或協議，合同或協議經縣級人民政府批准生效後執行。
(2)集體「四荒」土地使用權可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年。
(3)權利期限內，集體「四荒」土地使用權人依法享有繼承、轉讓(租)、抵押或參股聯營的權利。

③ 國有土地使用權的特徵

1、國有土地使用權是從國家土地所有權中分離出來的一項民事權利
2、國有土地使用權是相對獨立的物權，屬於用益物權
3、國有土地使用權受法律保護

④ 資產評估師可以評估土地使用權嗎

資產評估師，不可以評估土地使用權。

土地使用權是依法在土地局登記確認的，不是資產評估師可以改變的。

⑤ 資產評估：土地使用權評估計算題

1. 設計最佳開發方案：(1)由於覆蓋率為≤50%，房屋建築物一版層面積為1000*50%=500平方米；(2)由於容積率為6，房屋建築物總面權積1000*6=6000平方米;(3)房屋建築物層數為6000/500=12層。最佳開發方案為商業用房1-4層2000平方米，住宅5-12層4000平方米。

2. 樓價現值見下表：

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⑥ 簡答題什麼是土地使用權，它具有哪些特徵。

土地使用權（Land Use Rights）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
土地使用權具有以下法律特徵:
1.土地使用權主體的廣泛性
我國的土地所有權只能屬於國家和農民集體所有。除國家、農民以外的其他單位、個人要利用土地，都需依法獲得權利，主要就是用益物權性質的土地使用權。我國除國家、農民集體以外的主體只能成為土地使用權的主體，土地使用權的主體具有廣泛性。
2.土地使用權的派生性
土地使用權是從土地所有權中派生出來的他物權，土地使用權的原始取得是土地所有權人依法行使其所有權，讓渡其對土地的用益而設立的。
3.土地使用權取得的法定性
土地使用權的取得必須符合法定條件並經過法定程序。
4.土地使用權權能的限定性
各種不同的土地使用權按照不同的使用目的設立，使用權人只能依法按設立的目的使用土地，而不得任意使用。如，建設用地使用權是用於修建建築物、構築物及其附屬設施，宅基地使用權只能由農村村民建適住宅及其附屬設施，土地承包經營權只能用於從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。地役權只能用於合同限定的用途。

⑦ 資產評估題土地的人文特性

土地的自然特性包括：土地面積的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性(多樣性)、土地永續利用的相對性(土地功能的永久性)等。
土地的經濟特徵包括：土地供給的稀缺性、土地用途的多樣性、土地利用方向變更的困難性(土地用途變更的困難性）、土地增值性、土地報酬遞減的可能性、土地利用方式的相對分散性、土地利用後果的社會性。

⑧ 資產評估的特點主要有哪些

資產評估的特點如下：

1、公正性

公正性是指資產評估行為對於評估當事人具有獨立性，它服務於資產業務的需要，而不是服務於資產業務當事人的任何單獨一方的需要。

2、現實性

現實性是指以評估基準日為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評定估算。

3、咨詢性

咨詢性是指資產評估結論是為資產業務提供專業化估價意見，這個意見本身並無強制執行的效力，評估者只對結論本身合乎職業規范要求負責，而不對資產業務定價決策負責。

4、市場性

市場性是指資產評估區別於其他會計活動的顯著特徵。

5、預測性

預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現實。資產評估是在社會化大生產和商品經濟發展到了相當高的程度以後才出現的。是指專門的機構或專門評估人員，遵循法定或公允的標准和程序，運用科學的方法，以貨幣作為計算權益的統一尺度，對在一定時點上的資產進行評定估算的行為。

(8)資產評估中土地使用權的特徵擴展閱讀：

資產評估有三種方法，收益法、成本法、市場法，其特點分別為：

1、收益法：是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即採用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。

2、成本法：是指首先估測被評估資產的重置成本，然後估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，並將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

3、市場法：是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法。