海域使用權轉換土地使用

⑴ 海域使用權和土地使用證有什麼區別取得海域使用證後在海上建造房屋可以發給房屋產權證嗎

海域使用證是填海之後取得的，取得海域使用證才能辦理土地使用證，必須有土地使用證才能辦理房屋產權吧。

⑵ 海域權證換土地證後要繳納土地使用稅嗎

根據稅法規定，除第三條免稅的情形之外，所有企業依照規定繳納城鎮土地使用稅。所以，海域權證換土地證後要繳納土地使用稅。

一、定義：

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關徵收的一種稅賦。

二、徵收標准：

城鎮土地使用稅採用定額稅率，即採用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標准如下：

1、大城市1.5元至30元；

2、中等城市1.2元至24元；

3、小城市0.9元至18元；

4、縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

三、免徵土地使用稅的情形：

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條規定，下列土地免繳土地使用稅：

1、國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；

2、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

4、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

5、直接用於農、林、牧、漁業的生產用地；

6、經批准開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

7、由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

⑶ 什麼是海域證海域證如何換土地證

在全市范圍內推行海域使用權直通車制度，這是我市在海域使用管理機制創新上的又一重大舉措。已經領了 房產證 但尚未辦理 土地證 的市民，不動產統一登記後可以申換 不動產權證 書。那磨銀么究竟什麼是海域證？海域證應該如何換土地證？

什麼是海域證？

1、當項目涉及到佔用海域時，必須申請海域使用權證，填海造陸後形成的土地，其性質也是國有土地，也將由相關單位進行土地收儲，當用於項目建設時必須要申請辦理土地證，以相關的海域使用權證辦理土地整。

2、海域使用證，這種與土地使用證的同等效力的證件，解決了圍填海後能否落實 建設用地 的指標問題，消除了用海項目單位的後顧之憂，並且用海建設項目在瞎歷宴建設完成並驗收後，建設單位可在自願的原則下按相關規定換發 國有土地使用證 ，也可直接使用海域使用證辦理產權登記。

3、至此可憑海域使用權證書，辦理項目立項、建設工程規劃許可和 房屋產權登記 ，以及向金融機構申請抵押貸款融資等，簡化項目建設審批手續，縮短審批 周期 。有利於依法轉讓、出租、抵押海域使用權，擴大建設項目融資渠道，推動海域使用權 二級市場 交易建設。

4、海域使用權「直通車」制度的核心內容，是憑海域使用權證書，可以辦理項目立項、建設工程規劃許可、施工許可、房屋產權登記手續和向金融機構申請抵押貸款融資等。

海域證如何換土地證？

1、海域使用證換發國有土地使用證是一種新生事物，稅務總局對這換發過程中土地的轉移是否需要征稅、徵收哪些稅種、徵收依據等政策還沒有明確，對稅務部門征稅帶來困難。

2、在海域使用權爭議解決前，任何一方不得改變海域使用現狀。填海項目竣工後形成的土地，屬於國家。

3、海域使用權人應當自填海項目竣工之日起三個月內，憑海域使用權證書，向縣級以上人民政府土地主管部門提出 土地登記 申請，由縣級以上人民政府登記造冊，換發國有 土地使用權 證書，確認土地使用權。

4、海域使用證是填海之後取得的，取得海域使用證才能辦理土地使用證，必須有土地使用證才能辦理房屋產權吧。

以上就是什麼是海域證？海域證如何換土地證的全部內容，海域使用證換發國有土地使用證過程中，土地權屬發生了轉移，按條例爛橘規定應徵收 契稅 。在稅收政策未明確前，契稅暫按海域使用金和海域使用出讓金的合計金額作為 計稅依據 來繳納，同時產權轉移印花稅也按契稅的計稅依據徵收。

⑷ 填海形成的土地如何納入管理

我市一港口企業，經省海洋局批准圍海造地。目前已圍填4萬平方米作為倉儲使用。我局准備將填海形成的土地納入管理。但該企業稱：法律規定，在填海工程結束後3個月內，到國土資源管理部門一次性辦理土地出讓手續。
按照《中華人民共和國海域使用管理法》規定，填海造地項目海域使用權最高期限為50年，如果該企業沒有具體的拋填結束期限，或者該企業填拋長達數年，很有可能造成海域管理與土地管理脫節，港口設施建設佔用土地將在長達幾十年的時間內游離於國家行政機構監督管理之外的情況。
由於現有的法律法規對類似問題規定的不是很明確，我們基層國土資源管理部門迫切需要一種在現有法律法規框架內的解決方法，以確保對填海形成的土地依法進行嚴格管理。
江蘇省連雲港市國土資源局連雲分局 徐勝
答：根據《中華人民共和國海域使用管理法》和《財政部、國家海洋局關於頒發〈國家海域使用管理暫行規定〉的通知》的規定，企業填海造地審批許可權是沿海縣級以上人民政府海洋行政主管部門，《中華人民共和國海域使用管理法》規定，填海造地項目海域使用權最高期限為50年，海域使用權期限屆滿還可以經批准延期。
《中華人民共和國海域使用管理法》第三十二條規定，填海項目竣工後形成的土地，屬於國家所有。海域使用權人應當在填海項目竣工之日起3個月內，憑海域使用權證書，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，換發國有土地使用權證書，確認土地使用權。該規定表明，填海項目竣工是指土地可以用於建設，此時，海域土地相應轉變為陸域土地，管理部門由海洋管理部門相應轉變為土地管理部門，為了保持銜接，兩部門交叉管理期間不超過三個月。在本案中，土地管理部門介入管理是符合法律規定的。
填海形成的土地有三種處理方式：一是全部填平後再使用土地並辦理土地使用手續；二是邊填海邊使用土地，不辦理土地使用手續，最後一次性辦理土地使用手續；三是邊填海邊使用土地，逐次辦理土地使用手續。
對第一種處理方式，全部填平後再使用土地並辦理土地使用手續。從實踐上說，港口為了提高經濟效益，盡快收回投資，一般都是邊填海邊使用土地進行建設。如果等到幾十年以後全部填平後再進行規劃建設，那是企業自己的事，土地管理部門不介入管理，但由於海域使用權有效期長達50多年，甚至更長，這樣做將造成投資長期無法收回，企業難以承受，在經濟上是不可行的，在實踐上也是無法操作的。
對第二種處理方式，如果邊填海邊使用土地進行建設，直到海域使用權有效期期滿或全部填平後才一次性全部納入土地管理范圍，辦理土地使用手續，這樣勢必造成海域管理與土地管理脫節，港口設施建設佔用土地將在長達幾十年期間內游離於國家行政機構監督管理之外，建築物由於無土地使用證而成為違法建築的情況。
只有第三種處理方式，邊填邊用，逐次使用逐次辦理土地使用手續，這樣既合法又合理。根據上述法律規定，填海項目竣工之日應當早於海域使用權期滿之日，並非必須等到海域使用權有效期期滿，在海域使用權有效期內任何時候都可以竣工。在海域使用權有效期內，填平的土地沒有投入使用表明沒有竣工，土地管理部門不介入管理。只要填平的土地投入預計使用用途就表明已經竣工，使用就標志著竣工，使用的部分就是竣工的部分，使用一塊竣工一塊，將海域使用權期限內已經填平並進行永久性建設的部分納入土地管理范圍是符合《中華人民共和國海域使用管理法》和《中華人民共和國土地管理法》本意的。
填海工程主要是用於港口，而港口的主要作用是貨物的吞吐，涉及到倉庫租賃等業務，按照土地管理法律法規對港口永久性設施建設佔用的土地進行規范化管理客觀上也有利於保護企業的合法權益，企業可以像其他港口一樣合法地使用土地出租倉庫修建港口設施。
對永久性設施建設的界定可以從功能和用途兩方面鑒別，一般說來，凡與填海施工工作無關、符合港口規劃藍圖並服務於港口吞吐業務的港口設施建設屬於永久性設施建設；凡與填海施工工作有關並與港口服務功能無關的建設不屬於永久性設施建設。
《中華人民共和國海域使用管理法》對提前竣工或中止使用海域的已繳納海域使用金沒有退回的規定，因此，土地行政主管部門對填海竣工進行永久性設施建設使用的土地依《中華人民共和國土地管理法》進行管理時不應當退回這部分土地的海域使用金。
由於對填海形成的國有土地出讓金徵收管理沒有特別規定，在確定填海國有土地出讓金時，如果採用招拍掛的形式，可能確定給填海單位以外的其他企業，顯然不符合情理，可按照對企業使用的國有劃撥土地進行出讓的有關規定確定國有土地出讓金。
需要說明的是，填海工程施工所使用的填平土地，從法律上說，還屬於海域使用管理的范圍，不宜按臨時用地對待，土地行政主管部門不宜介入管理。
國土資源部政策法規司 陳戰傑

⑸ 中華人民共和國海域使用管理法釋義：第二十五條

第二十五條 海域使用權期限，按照下列用途確定：

（一）養殖用海十五年；

（二）拆船用海二十年；

（三）旅遊、娛樂用海二十五年；

（四）鹽業、含銀礦業用海三十年；

（五）公益事業用海四十年；

（六）港口、修造船廠等建設工程用海五十年。

【釋義】本條是關於海域使用權年限的規定。

本法區別各行業用海的不同情況和要求，兼顧不同情況的投資和預期收益，並參照各類土地利用年限、礦權存續年限等的規定對海域使用權年限作了不同的規定：

一、養殖用海15年。主要包括飼養和繁殖魚、蝦、貝、蟹等海洋生物以及海帶、紫菜、醫用藻類等海洋植物的用海。

二、拆船用海20年。即指按照國務院1988年5月18日發布的《防止拆船污染環境管理條例》第3條的規定進行的拆船活動的褲老判用海。包括岸邊拆船和水上拆船。岸邊拆船指廢船停靠拆船碼頭拆解；廢船在船塢拆解；廢船沖灘（不包括海難事故中的廢船沖灘）拆解。水上拆船指對完全處於水上的廢船進行拆解。

三、旅遊、娛樂用海25年。指建設開發海上自然景觀、旅遊休閑、沖浪娛樂等設施和項目的用海。

四、鹽業、礦業用海30年。指為開采海鹽、採挖海砂、開采海底石油、天然氣等礦產胡改資源的用海。

五、公益事業用海40年。如建立海洋珍稀動植物保護區等的用海。

六、港口、修造船廠等建設工程用海50年。指建造各類客運、貨運港口、碼頭和製造、維修各類軍用、民用船隻以及鋪設海底電纜、管道等建設項目的用海。

⑹ 海域使用權的問題

因海域使用權發來生爭議，源當事人協商解決不成的，由縣級以上人民政府海洋行政主管部門調解；當事人也可以直接向人民法院提起訴訟。
在海域使用權爭議解決前，任何一方不得改變海域使用現狀。 填海項目竣工後形成的土地，屬於國家所有。
海域使用權人應當自填海項目竣工之日起三個月內，憑海域使用權證書，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，換發國有土地使用權證書，確認土地使用權。

⑺ 填海造地形成的土地使用權應當如何確定使用者、使用方式和價款

這個問題涉及到海域使用權和土地使用權的銜接問題。海域使用權是使用特定海域的權利，因此，填海造地前應首先按規定取得相應海域的海域使用權，交納海域使用費，但海域使用權只是用海的權利，填海造地海域變成陸地後，海域使用權自動滅失，所形成土地不再屬於海域，方向不可逆，如何配置、如何使用等應按照土地管理的法律、法規辦理。 《海域使用法》第32條規定：填海項目竣工後形成的土地屬於國家所有，海域使用權人憑海域使用權證書提出土地登記申請，換發土地使用權證書。針對該條款，我們認為應當與相關土地管理法律、法規結合起來理解。對按照土地利用總體規劃、城市規劃和海域規劃，應當作為城市建設用地的海域開展圍海造地，屬於政府供地前的國有土地來源問題（相當於政府供地前徵用農民集體土地或收回其他土地使用權人使用的土地並進行前期開發），應當由政府組織實施，具體填海施工工程可由政府招標確定給具體單位和個人承擔。圍海造地形成土地後，應按現行土地管理法律法規規定供應和使用。圍海造陸形成的土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，應辦理土地有償使用手續。土地用途為經營性用地的，應以招標拍賣掛牌方式供應土地。整個填海造地供應分三個階段： 第一、圍海造陸工程實施前的海域的使用和管理，適用《海域使用管理法》。海域使用權人可依法有償取得海域使用權。 第二，圍海造陸工程實施階段。對規劃為城市建設用地的海域開展圍海造陸工程，屬於政府組織實施的市政工程。政府作為圍海造陸工程的實施主體，可通過招投標等方式將施工任務確定給具體單位和個人承擔。圍海造陸工程所需資金，由政府支出。 第三，圍海造陸形成土地，海域使用權自動滅失，所形成的土地供應和使用受《土地管理法》、《城市房地產管理法》等土地相關法律法規和政策調整。具體來說，圍海造陸形成的土地，符合《劃撥用地目錄》的，政府可以劃撥方式供地，不符合的，應實行有償使用，屬於11號令規定的經營性用地范圍的，必須以招標拍賣掛牌方式供地。 總之，圍海造陸工程實施前的海域使用、圍海造陸的工程實施與圍海造陸工程所形成的土地的使用管理，分屬三個不同階段，適用不同的法規政策，不可混淆。

⑻ 海域使用權和土地使用權區別

海域使用權是前鍵指某個陵悔虧國家或組織在海域中享有某種權利，比如漁業權、礦物權、通航權等，而土地使用權則是指某個國家或組織在某一塊特定的土地上享有特定的權利，比如開發權、利用權等。兩者最主要的區別在於，海域使用權涉及的是海上的權利，尺神而土地使用權則涉及的是陸地的權利。

⑼ 如何處置填海造地的土地使用權

【問題】

2007年12月，某公司計劃填海造地，遂向當地海洋部門申請用海，經批准後，繳納海域使用金，獲取了海域使用權。後該公司向當地國土資源管理局申請土地登記，由於經營性用地必須實行招拍掛，國土資源局拒絕為該公司辦理登記。

問：1.取得海域使用權是否意味著直接取得了對填海造地所造之地的土地使用權？

2.既已繳納海域使用金，是否仍需要繳納土地使用權出讓金？

【分析】

隨著土地資源的日益稀缺，在一些沿海城市和地區，為了生產和生活的需要，填海造地的現象越來越多。填海造地，涉及多方面的法律問題。

（1）關於海域使用權問題。《物權法》規定，海域屬於國家所有。單位和個人使用海域，必須依法取得海域使用權。填海造地的一般項目應當由國家海洋行政主管部門負責，特殊情況下或者佔用海域過大的由國務院審批。《海域使用管理法》第十八條規定，「下列項目用海，應當報國務院審批：（一）填海五十公頃以上的項目用海；（二）圍海一百公頃以上的項目用海。」《海域使用管理法》第三十二條規定：「填海項目竣工後形成的土地，屬於國家所有。海域使用權人應當自填海項目竣工之日起三個月內，憑海域使用證書，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記的申請，由縣級以上人民政府登記造冊，換發國有土地使用證書，確認土地使用權。」因此，海域使用權人並不因填海造地而自然取得土地使用權，仍需要國土資源管理部門的確認登記程序，獲得土地使用權。

《物權法》明確要求，工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。按照新法優於舊法的原則，《物權法》實際上是對《海域使用管理法》的修改，即使已經取得海域使用權，但根據《物權法》經營性土地必須實行招標拍賣掛牌出讓的規定，海域使用權人並不當然獲得填海造地的土地使用權。

（2）關於繳納土地使用權出讓金問題。如果海域使用權人通過招標拍賣掛牌的方式取得了土地使用權，雖然海域使用權人在申請用海時，已經繳納了海域使用金，在填海造地取得土地使用權時，仍要按照《土地管理法》的規定繳納土地使用權出讓金。因為海域使用金是一種對海洋資源利用的補償金，填海造地完成後，改變了海域資源的自然屬性，將海域變成了土地，成為國家土地資源的一部分，所以，應該按照《土地管理法》的規定來進行管理。使用國有土地，應當繳納國有土地使用權出讓金是《土地管理法》的要求，既然原來的國有海域資源已經變成了國有土地資源，土地使用權人當然應當繳納土地使用權出讓金。但因為填海造地的土地使用權人與單純從國家獲得土地的土地使用權人多了一項填海的費用，筆者認為在土地使用權出讓金繳納時，國土資源管理部門應當予以考慮土地使用權人已經繳納了海域使用金的情況；如果海域使用權人通過招標拍賣掛牌未獲得填海所造土地的土地使用權，政府應當對海域使用權人給予適當的補償。

⑽ 當年圍墾海塗造田分田到戶,現已轉國有土地這么辦

當年圍墾海塗造田磨李孝分田到戶，現已轉國有土地方式。
1、填寫海項目竣工，驗收合格，海域使用權人向市國擾攜土資源部門提出海域使用權轉為國有土地使用權換證申請。
2、填寫公益性填海造地項目瞎稿換證問題。