买卖合同纠纷案件总结

A. 未过户的房屋买卖合同纠纷

1.未过户，即房抄屋未办理登袭记，根据《物权法》，该房屋现未发生所有权转移，房屋还是原所有权人的，即该房屋还是房屋所有权证上记载的人的。2.房屋原所有权人是谁？即房屋所有权证上记载的所有权人是谁，这是回答你的问题的关键和基础。3.如果房屋所有权证上记载的所有人是你父亲，那么你父亲签字的转让协议生效，对方可以要求履行合同，即要求办理过户手续，对方也可主张违约责任。4.如果房屋所有权证上记载的所有人不只是你父亲，而还有其他共有人，则要根据所有权比例等情况判断协议效力。5.总结：房屋所有权未发生变更，所有权人仍为房屋所有权证上记载的人，协议效力需要根据具体情况判断，但你现在提供的信息不全面，无法判断。6.特别提示，请你和你的家人谨慎处理该纠纷，你和你的家人可能涉及合同诈骗罪，是要判刑的。7.建议你聘请律师，或去律师事务所进行咨询。以上表述仅供参考，如有不是，概不负责！

B. 如何处理二手房买卖中出现的合同纠纷

对于二手房买卖合同，目前基本都是认定有效。哪怕出卖人没有房屋而出卖，也是有效的。专
作为买受人，要考虑属的是能不能得到房屋，如果涉及一房二卖，合同虽然有效，但很可能得不到房屋，那么就要考虑解除合同，请求出卖人返还房款并承担不高于已付房款一倍的损失；如果能得到房屋，那么就请求买受人配合办理过户手续。
如果买受人不愿意要房屋，那么就要考虑是否有法定或约定的解除条件，如果有则解除买卖合同。没有，就只有违约解除，承担违约责任，但同时可以请求降低标准。
另外，对于付款顺序、房屋交付、办理过户等条件，要完全和合同约定的内容对应。

C. 1论述合同履行制度的重要意义 2论述违约责任与侵权责任的关系 3论述买卖合同的效力（当事人的权利和义）

你好：
提供一个，参考，自己修改。
论合同法中违约责任与侵权责任的竞合
【全文】
我国合同法第122 条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”这是我国首次以法律的形式对违约责任和侵权责任的竞合问题作出规定。[1]责任竞合现象是伴随着合同法和侵权法的独立就已经产生的现象，是法律无法消除的客观存在。我国采用允许竞合和选择请求权的制度，不仅是总结我国立法和司法实践的结果，而且是对世界上先进立法经验的吸收和借鉴。由受害人选择请求权，选择对其更有利而对加害人不利的方式提起诉讼和请求，既充分尊重了受害人的意愿，同时也可能加重不法行为人的责任，有利于对受害人的保护。
一、民事责任竞合的概念分析
由于现代法律均为抽象规定，并从不同角度调整社会关系，因此时常发生因一事实符合数个法律规范的事件，致使这些规范都可以适用该事实的现象，在学说上称之为规范竞合。[2]由于规范竞合之存在，当事人的同一行为可能依不同的规范应承担数个不同的法律责任，这就是所谓责任竞合。“责任竞合和规范竞合常常是相似的，它们是从不同的角度研究竞合现象的。”[3]责任竞合既可能发生在同一法律部门内部，如违约责任和侵权责任的竞合，也可能发生在不同的法律部门之间，如侵权责任、刑事责任与行政责任的竞合。对于责任竞合，如果站在受害人(即权利人) 的角度讲，因不法行为人行为的多重性，使其享有因多重性质的违法行为而产生的多重请求权。此时，受害人通常不能得到重复救济，而只能选择其中一种请求权以期救济。
民事责任竞合指的是同一违法行为虽然符合多种民事责任的构成要件，可以成立几种民事责任，但受害人只能选择其中之一而请求。[4]它不同于民事责任的聚合。后者是指不法行为人实施某一违法行为，违反一项民事法律规范，但依法应承担多种民事责任。[5]比如违约场合的强制履行、支付违约金乃至赔偿损失三种责任方式的并用。我国《民法通则》第134 条第2 款规定：“承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”，即确立了民事责任聚合的一般原则。
民事责任竞合具有以下特征：第一，不法行为人只实施了一个不法行为。数人共同侵害他人或实施共同危险行为，也是一个不法行为。如果行为人实施数个不法行为，不论其所违反的法律规范是否相同，均不属于责任竞合，而应当分别承担责任。第二，同一不法行为违反两个或两个以上民事法律规范。构成两个或两个以上民事责任之竞合，就其本质而言是由于民法的各个部分之相对独立与分离造成的。“违约责任和侵权责任的分离是因合同法与侵权行为法的分离所产生的。”[6]第三，数个民事责任相互冲突。这些民事责任不能相互吸收或同时并存，因此，不法行为人只就其所实施的一个不法行为承担一个民事责任。第四，请求权的竞合。这与责任竞合具有共同的内容，只是观察问题的角度不同。前者是从受害人方面进行观察，而后者是从不法行为人的角度进行观察。无论是否允许受害人有选择请求权，都不能在法律上实现两个或两个以上彼此冲突的选择权，而只能实现一个选择权。
二、违约责任与侵权责任的区别
违约的民事责任与侵权的民事责任是最基本的两类民事责任。在民事法律领域，责任之竞合也主要发生于违约责任与侵权责任之间。所谓违约责任与侵权责任之竞合，是指不法行为人的同一行为既违反合同法的有关规定，符合违约责任之构成要件，又违反侵权行为法的有关规定，符合侵权责任之构成要件，因此而产生违约的民事责任与侵权的民事责任相互冲突的现象。这两种责任都以赔偿损失为主要内容，因此债权人不能双重请求，只能主张其一，以防其获得不当得利。违约责任与侵权责任的竞合，在我国法律上经常发生于买卖、加工承揽、建设工程承包、货物运输、租赁、服务、赠与、技术开发和技术服务等合同场合。[7]
尽管违约责任和侵权责任的竞合是不可避免的现象，但这并不能抹煞两类责任之间的区别。由于两类责任在法律上存在着重大的差异，因此对两类责任的不同选择将极大地影响到当事人的权利和义务，是依合同法提起合同之诉，还是依侵权法提起侵权之诉，将产生完全不同的法律后果。它们的主要区别体现在如下几个方面：
第一，归责原则不同。合同责任奉行无过错责任原则，具体体现在合同法第107 条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”侵权责任以过错责任为原则，在法律有明文规定的情况下才实行无过错责任或公平责任。
第二，举证责任不同。在违约之诉中，非违约方不负举证责任，而违约方必须证明自己的违约是因为存在不可抗力或出现了合同中约定的免责事由。在侵权之诉中，侵权行为人通常不负举证责任，受害人必须就其主张举证。在有些情况下，实行举证责任倒置，但这毕竟是特殊现象。
第三，责任构成不同。在违约责任中，只要存在违约行为，不管违约人主观上有无过错，不管违约行为是否造成损失，都不影响违约责任的构成。在侵权责任中，损害事实是侵权损害赔偿责任成立的前提条件，无损害事实，便无侵权责任。
第四，免责条件不同。在违约责任中，除了法定的免责事由即不可抗力以外；合同当事人还可以事先约定不承担责任的情况(故意或重大过失的责任除外) 。在侵权责任中，免责条件或原因只能是法定的，当事人不能事先约定免责条件，也不能对不可抗力的范围进行事先约定。第五，责任范围不同。合同责任主要是财产损失的赔偿，一般不包括对人身伤害的赔偿和精神损害的赔偿，但包括可得利益的丧失(法律常常采取“合理预见规则”加以限制) 。侵权责任不仅包括财产损失的赔偿，也包括人身伤害和精神损害的赔偿。但我国立法没有采纳可预见性规则。[8]
三、违约责任与侵权责任竞合的处理
违约责任和侵权责任竞合现象的存在，既体现了民事违法行为的复杂性和多重性，又反映了合同法与侵权法之间既相互独立，又相互渗透的关系。它们的竞合是一种客观存在，对这种现象的处理，因各国具体国情的不同，大致存在以下三种基本的对策：
1. 禁止竞合模式，以法国民法为代表。这种观点认为，合同的当事人不得将对方当事人的违约行为视为侵权行为，只有在没有合同关系时才产生侵权责任。有无合同关系之存在是判断违约责任与侵权责任的分水岭。表面观之，禁止竟合存在两个优点：一是在更大程度上尊重当事人之意思自治，避免将具有强制性的侵权行为法规适用于合同关系；二是可以避免受害一方获得双重请求权而得到更多的法律保护的可能性。但是，完全禁止竞合在实践中是很难执行的“， 每一起双重违法诉案首先要确定是否与有效的合同有关，然后才能决定法律适用，这就使此类诉讼的程序复杂化。同时，为避免竞合，必须通过大量的特殊法和判例来补充和解释合同法与侵权法，这又使得合同法与侵权法的字面涵义与其实际适用范围发生矛盾”。[9]
2. 允许竞合模式，以德国民法为代表。这种观点认为，合同法与侵权法不仅适用于典型的违约行为和典型的侵权行为，也适用于双重违法行为。受害人基于加害人行为的双重违法性质而产生两个请求权，但受害人的双重请求权因其中之一的实现而消灭，即受害人不能实现两项请求权。德国帝国法院在一个判例中指出：“判例法确认合同责任与侵权责任可以并存的观点⋯⋯不侵犯他人人身的法定义务无人不负，无处不存在，并不取决于受害人与被告人之间是否存在合同关系。因此，合同当事人与陌生的受害人一样受到民法典第823 条的保护。”[10]这种理论能够克服禁止竞合的固有缺陷，对于法律解释和司法活动能够带来便利。但是，不加限制地允许受害人享有双重请求权，则有可能导致利益的天平偏向受害人一方，而且因受害人就同一事实提起两起诉讼(在一个请求权之实现失败后又行使第二个请求权) ，这又势必加重对方当事人的诉讼负担，加重法院的审判负担。
3. 有限制的选择诉讼模式，以英国法为代表。这种观点一方面承认受害人的双重请求权，另一方面又对这种双重请求权之行使作出一些限制性的规定。英国法一般认为，责任竞合制度主要是解决诉讼法上的问题而非实体法上的问题，因此，其所主张的限制竞合不同于德国法的允许竞合。英国法对于请求权的选择作出的限制包括：(1)选择之诉当事人必须与加害入之间存在有偿合同关系，这实质上是英美合同法上的“约因”理论的要求； (2) 普通法奉行合同相对性原则，第三人只能提起侵权之诉； (3) 合同一方当事人的疏忽行为或非暴力行为所造成的财产损失，应依违约处理； (4) 只有在加害人既违反合同也违反侵权行为法(且不具备上述三项排除条件) ，并且后一行为即使在没有合同关系的条件下也构成侵权行为，受害人才享有双重请求权。同样依据限制竞合的原理，享有双重请求权的当事人一经行使其中之一，另一请求权即告消灭，即他只能作出一次性的选择。
限制竞合的理论和法律对策无论是在民法的基本理念(如平衡当事人之利益) 上，还是在实际操作(如简化法律解释、减轻审判和诉讼负担) 上似更为可取。但是仅仅认为请求权竞合只是诉讼程序上的问题是不尽妥当的，它同时还应是一个实体法的问题。是否允许或限制受害人的双重请求权，以及如何行使这一双重请求权，最终将在很大程度上影响到当事人的实体权利与义务的分配和负担。
四、我国立法模式的思考
对于违约责任与侵权责任竞合问题，在合同法颁布之前，我国法律也有所规定。在一些单行民事法规(如经济合同法、产品质量法等) 中的不少规定与民法通则的一些规范相竞合。在司法实践中也是承认这种竞合的。1989年6 月12 日最高人民法院发布的《全国沿海地区涉外、涉港澳经济审判工作座谈会纪要》指出：“两个诉因并存的案件的受理问题。一个法律事实或法律行为有时可以同时产生两个法律关系，最常见的是债权关系与物权关系并存，或者被告的行为同时构成破坏合同和民事侵害。原告可以选择两者之中有利于自己的一种诉因提起诉讼，有管辖权的受诉法院不应以存在其它诉因为由拒绝受理。但当事人不得就同一法律事实或法律行为，分别以不同的诉因提起两起诉讼。”这是确认请求权竞合的一个司法解释，其明确的适用对象只是涉外或涉港澳经济案件，但其中确立的处理竞合问题的原则，不仅仅局限于该类案件。该司法解释肯定了责任竞合，允许请求权选择，但对请求权的选择是否还有所限制，当时并没有进一步的补充和解释。......

D. 人民法院如何处理与农村房屋买卖合同纠纷有关

农村房屋买卖合同有没有效，如果无效应该怎么赔偿？

关键词：农村房屋买卖 合同无效 无效赔偿

随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民法院起诉，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件
，现总结如下。
一、农村房屋买卖合同的效力
1、农村房屋买卖合同有效的情形
（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形
（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
二、农村房屋买卖合同无效后的处理
农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分
以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

律师建议：

由于农村的土地属于集体所有，目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以，在购买农村房屋时，一定要谨慎。要考虑到如果无效后，怎样保护自己的权益。如果确实要买，需要指定一份详细的协议，将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔，具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时，如果购买后，房子翻建、装修，一定要保留证据。

E. 遇见无效购销合同纠纷怎么办

苏州合同纠纷张律师总结出法院对无效购销合同纠纷案件处理的主要办法有：
一是对未采用书面形式，又未即时清结的经济合同，依法认定行为无效，判令双方互相返还财产。
二是对违反国家政策规定，倒卖国家限制流通产品的，依法认定合同无效，追缴非法所得部分。
三是对未经工商行政管理部门登记、注册，未取得经营权而以企业名义从事经营活动的，依法认定该经营行为无效，行为人对无效行为承担全部责任。
四是对借用业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的购销合同，依法确认合同无效，出借单位与借用人对无效合同的法律后果负连带责任。出借单位收取的“手续费”、“管理费”，作为非法所得予以追缴，上交国库。
五是对订立假经济合同、倒卖经济合同、利用经济合同买空卖空的，依法确认合同无效外，对其非法所得予以收缴，并根据情节，依法予以罚款等制裁，情节严重构成犯罪的，及时移送公安、检察机关处理。
六是对超越经营范围签订的购销合同，80年代按无效合同处理，全部为超营项目的，全部无效；部分为超营项目的，超营部分无效。90年代初，人民法院对于一般地超范围经营、违反经营方式等，而不是违反专营、专卖及法律禁止性规定，合同标的物也不属于限制流通的物品的，只要双方当事人意思表示真实，供方有履约能力，一般按照违反有关行政管理规定进行处理，而不因此确认合同无效。

F. 谁制定的农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则

农村房屋买卖合同有没有效，如果无效应该怎么赔偿？

关键词：农村房屋买卖 合同无效 无效赔偿

随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民法院起诉，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件
，现总结如下。
一、农村房屋买卖合同的效力
1、农村房屋买卖合同有效的情形
（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形
（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
二、农村房屋买卖合同无效后的处理
农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分
以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

王富利律师建议：

由于农村的土地属于集体所有，目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以，在购买农村房屋时，一定要谨慎。要考虑到如果无效后，怎样保护自己的权益。如果确实要买，需要指定一份详细的协议，将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔，具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时，如果购买后，房子翻建、装修，一定要保留证据。

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G. 买卖合同纠纷案例答疑的内容简介

《买卖合同纠纷案例答疑》的编写体例是按照《中华人民共和国合同法》总则

的体例构架，从买卖合同的订立、合同效力的判断、合同的履行、合同的变更和转让、终止以及违约责任等各个环节对买卖合同的相关问题进行全面而具体的分析。每章之下分为若干个小问题，以提问形式引出本节关注的内容，辅之以真实案例，着重在“问题解析”中进行详细说明，并对处理类似纠纷应当重点注意的问题以“提示”的形式特别说明，最后的“胜败关键”对当事人在具体纠纷中成败的原因进行了简要的归纳和总结，以期给读者最全面最实际的指导。

H. 合同法97条与买卖合同司法解释26条的关系

第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
【条文主旨】
本条是关于合同履行中有关情势变更的解释。
【条文理解】
一、情势变更原则的涵义
情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。
所谓“情势”，是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。概念的重点，在“与合同有关”这个限制上。客观事实的发生与合同无关或对合同的影响甚微，就不属于“情势”之列。关于情势的类型，经过多年司法实践，德国法上总结得较为完整，其类型化可资借鉴。在德国法上“情势”主要被总结为以下几类：
第一，货币贬值。在以货币作为履行标的的长期双务合同中，货币贬值是一种影响平衡关系的常见类型。一战以后，德国帝国法院（RG）和后来的联邦最高法院（BGH）有很多这种类型的判决。有这样的案例：某股份有限公司的董事在退休后，主张其维持生活的费用比20年前增加了40％，要求法院变更退休金的数额。法院认为，这种情况已经构成了情势变更，支持了其主张。
第二，法律变动与行政行为。法律变动通常为当事人所不能预见，往往会构成履行不能或情势变更。主要有以下几种情况：其一，征收。其二，税法的变动。德国最高法院的基本意见是，除非当事人对税收的结果在合同中作出明确约定，否则税法变动的结果由当事人自己承担。其三，两德统一后的法律变动。两德统一后，货币合并、土地私有化等进程导致原来东德境内的合同和许多东、西德之间的合同丧失了原来的基础。对此，除了专门立法加以解决外，还有很多个案，法院适用情势变更原则作出了相应的判决。其四，经济管理法律的变动。
第三，灾难。天灾人祸大多不能预见、不能避免、不能克服。但是，能否成为“情势”，还要看其与合同的关联程度。另外，在战争和其他灾难后，国家会特别制定一些法律加以处理。所以，总的来说，在德国，基于灾难而适用情势变更原则的情况不多。就中国而言，在出现灾难的情况下，可以直接通过适用《合同法》第117条的不可抗力条款加以解决。
第四，其他经济因素的变化。这里的经济环境，包括影响民事主体生产和经营的各种客观因素。其一，成本增加。但只是在特别的情况下，外界因素导致成本异乎寻常地增高，才有适用情势变更的余地。其二，技术发展。技术的发展也可以导致合同标的贬值。
以上是德国法上关于情势的类型的举例，也只是不完全地列举一些案例类型，以作参考。上述类型化中的第二、四项值得我们关注，对于我们的司法实践具有一定的参考意义。
所谓“变更”，则指“合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动”。这种合同成立的基础或环境的客观基础的变动有可能导致合同当事人预期的权利义务严重不对等，从而使原先的合同失去其本来的意义。
总体上说，如果合同订立的时候是公平的，在合同生效后由于社会环境发生重大变化，使一方当事人遭受重大的损害，造成双方当事人显失公平，这种情况下应该适用情势变更原则。情势变更原则实际上就是借助法院来变更合同的内容或者解除合同，以此来平衡由于社会的异常变动所引起的当事人双方的利益失衡，实质上就是在法律的框架下，由双方当事人来分担由于异常损害所造成的风险，这是符合法律的公平原则的。
在具体的司法实践中，情势变更的类型有很多，在确认时，应该采取具体问题具体分析的态度。具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准。应认定这种情势的变化是重大的，也就是作为合同基础的客观情况不仅发生了变化，而且这种变化对原合同的成立和履行有重大影响。如国际市场需求大的变化，价格大的起伏，国内政策法律重大调整等。若只是一般变化，对合同的成立和履行没有重大影响，则不认为是情势变更，如价格正常变化，货源相对减少等。应严格按照本解释第26条之规定的条件，严格认定合同订立的前后变化是否构成情势变更，严格与其他情况相区别，按照公平和诚实信用的原则，灵活运用，审慎适用，以达到良好的效果。
二、情势变更原则的适用条件、效力及适用范围
（一）情势变更原则的适用条件
情势变更原则的适用有以下几项条件：（1）应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。这里应严格把握对“情势”、“变更”等概念的理解，上文已对上述概念作出说明，此处不再赘述。（2）情势变更，须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就并不适用。（3）情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。（4）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。这是一个重要的时间要件。如果在订立合同时就已经发生情势变更，就表明相关当事人已经认识到合同的基础发生了变化，且对这个变化自愿承担风险。（5）还有一个很重要的条件，情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第72条的规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。只要达到由于情势变更的事实的发生，致使合同双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显失公平。最高人民法院1992年的一个函即是对显失公平的最好的诠释。此函是针对一个购销煤气表的合同纠纷。最高人民法院在函当中认为，在合同履行过程中，由于发生了当事人之间无法预见和防止的情势变更，即生产煤气表散件的主要原材料铝锭原来是每吨4400至4600元，后来国家一下上调到每吨16000元。在这种情况下要求按原来的合同履行，对供方显失公平，对于对方由此而产生的纠纷，可依照《中华人民共和国经济合同法》第27条第1款第4项的规定，根据本案实际情况，酌情予以公平合理地解决。这是用判例的形式确立了情势变更原则。有学者认为显失公平应按照理性人的看法加以判断，包括履行特别困难、债权人受领严重不足、履行对债权人无利益。在德国的判例上还创造了仅仅因为价格超常涨落而使一方当事人履行合同即遭受“经济废墟”或“生存毁灭”等概念。

I. 如何处理二手房合同纠纷

一、房价上涨过快，卖家毁约引起的纠纷的解决办法。
1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。
2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。
二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。
买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款；二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。
为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。
三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。
由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有增值税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：
1、双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。
2、约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。
3、做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。
四、由于支付定金而引起的纠纷的解决办法。
在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：
1、付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。
2、付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。
3、付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
五、中介费支付引起的纠纷的解决办法。
1、由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。
2、私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳中介后可能被中介告上法院要求赔偿。
3、“飞单”，为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。