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招商地块南侧公共服务项目批前公示

发布时间：2025-10-06 10:28:17

㈠招商江山境详细评测（二）-项目设计与价格猜想

招商江山境详细评测（二）-项目设计与价格猜想

一、项目设计

招商江山境项目自去年7月14日由招商蛇口拍下后，迅速推进，10月12日即进行了项目总图批前公示，显示出项目在拍地前可能已有了较为成熟的方案。项目分为南北两个地块，通过郡辉路隔开，并设有过街天桥（即空中慢行系统），该系统对公众开放。

北地块：整体用地面积5.14万方，计容建面25.83万方，容积率约5.03（住宅容积率5.74），建筑密度24%，绿地率36%，户数合计1081户，地下车位1450个，车位比1.34。住宅区域以超高层住宅为主，层数在44-47层之间，楼间距在40-50米间，与招商滨江境项目相近，但超高层住宅对采光和视野的影响较大。
南地块：整体容积率3.42，住宅容积率接近北地块，设置262户，356个地下停车位。由于住宅体量小，本次也不开盘，因此不做过多介绍。

四、与滨江境的对比

招商江山境与同属招商的滨江境项目在多个方面存在异同：

级别与定位：两者同属招商“臻”系项目，主要做改善住宅。但滨江境位于金融中心板块，离产业板块近；周边规划开发强度更大，但落地也更困难；产品上容积率稍低，二十多层的板楼，得房率高；初中派位，但离小学近。而江山境位于市府北，周边主打名校环绕，学校更好但距离稍远；超高层居住体验稍差。
价格与成本：江山境项目整体楼面价约6624元，商业占比30%（南地块约44%），还有自持物业等投入，使得住宅实际楼面价远高于6600元。考虑到更高的建安费用及周围房价等因素，整体精装2-2.2均价是一个较为合理的价格。而滨江境楼面价8050元，精装成交均价算上后期开盘大概2W元。从成本角度定价来看，江山境整体价格略超过滨江境是合理选择。

五、价格猜想

考虑到招商江山境项目的楼面价、商业占比、自持物业投入以及周边房价等因素，整体精装均价在2-2.2万元之间是一个较为合理的价格区间。然而，由于长沙市场目前处于回暖阶段，如果项目在3月底开盘，可能会恰好采到节奏点上，定一个更高的价也不是不可能。同时，由于项目的精装配置与滨江境相似，两边加起来2000多户，通过集采所能省下来的成本也相当可观。

综上所述，招商江山境项目在项目设计、户型、周边情况以及与滨江境的对比等方面均表现出一定的特点和优势。然而，由于容积率高、超高层住宅对采光和视野的影响等因素，项目在居住体验上可能存在一定的不足。因此，购房者在选择时需要根据自己的实际需求和预算进行权衡和考虑。

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