房屋使用权买卖案例

⑴ 实例讲解买卖房屋时，何时取得房屋的所有权

这两句话调过来理解就是了，首先是房屋所权益已经发生变更，被转移给其它人，合同交易的主体（标底）所有权丧失。再理解买卖合无效，这是一种判决或裁决的用语，也就是此合同标底不存，是无效合同。所签订的合同可以存在欺诈因素。

⑵ 房地产买卖典型案例剖析及相关最新法规的目录

第一部分 典型案例解析
一、房屋买卖合同纠纷案例解析[案例1—案例3]
二、房屋买卖纠纷案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租赁纠纷案例解析[案例9—案例13]
四、贷款担保纠纷案例解析[案例14]
五、房屋质量纠纷案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面积纠纷案例解析[案例19—案例20]
七、合作开发纠纷案例解析[案例21—案例22]
第二部分 适用法律法规
一、综合管理
(一) 中华人民共和国城市房地产管理法(摘录)(1994年7月5日)
(二) 中华人民共和国合同法(摘录)(1999年3月15日)
(三) 城市房地产开发经营管理条例(1998年7月20日)
(四) 建设项目环境保护管理条例(1998年11月29日)
(五) 房地产开发企业资质管理规定(2000年3月29日)
(六) 经济适用住房管理办法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)1999年12月29日)
(八) 广告管理条例施行细则(2005年1月1日)
(九) 温家宝主持常务会议研究促进房地产业健康发展措施(简称“国六条”)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中华人民共和国土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年8月1日)
三、招标投标管理
(一) 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定(1998年8月6日)
(二) 建筑工程设计招标投标管理办法(2000年10月18日)
(三) 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(2001年6月1日)
(四) 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001年11月5日)
(五) 工程建设项目货物招标投标办法(2005年3月1日)
四、拆迁管理
(一) 城市房屋拆迁管理条例(2001年6月13日)
(二) 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆迁工作规程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建筑企业流动资金借款合同
(二) 建设工程借款合同
(三) 基本建设贷款合同(一)
(四) 基本建设贷款合同(二)
(五) 建设工程施工合同(示范文本)
(六) 国有土地使用权出让合同示范文本(2000年10月31日)
(七) 保证担保借款合同(参考文本)
(八) 抵押担保借款合同(参考文本)
(九) 商品房买卖合同说明
(十) 房屋买卖合同(参考文本)
(十一) 商品房预售定金协议书示范文本
(十二) 委托购房合同(参考文本)
(十三) 北京市商品房预售合同
(十四) 北京市商品房认购书
六、施工管理
(一) 中华人民共和国建筑法(1998年3月1日)
(二) 建设工程质量管理条例(2000年1月30日)
(三) 建设工程安全生产管理条例(2004年2月1日)
(四) 建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
(六) 房屋建筑工程质量保修办法(2000年6月30日)
(七) 房产测绘管理办法(2001年5月1日)
(八) 建设工程质量检测管理办法(2005午11月1日)
(九) 建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2005年1月1日)
(十一) 房屋建筑工程质量保修书
(十二) 建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(2006年7月6日)
七、房地产交易
(一) 城市房地产转让管理规定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地产转让管理办法(2003年9月2日)
(三) 商品房销售管理办法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房预售管理办法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年6月1日)
(六) 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋权属管理
(一) 城市房屋权属登记管理办法(2001年8月15日)
(二) 建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(摘录)
九、房地产金融
(一) 中华人民共和国担保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地产抵押管理办法(2001年8月15日)
(三) 贷款通则(1996年6月28日)
(四) 个人住房贷款管理办法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000年12月13日)
(六) 建设部关于规范房地产市场外资准人和管理的意见(2006年7月11日)
(七) 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006年5月29日)
快速链接
(一) 房地产企业的开发条件、经营资质及相关法律责任
1.《城市房地产开发经营管理条例》第10条—第40条
2.《房地产开发企业资质管理规定》第1条—第28条
3.《城市商品房预售管理办法》第10条—第17条
4.《商品房销售管理办法》第6条—第13条
(二) 房屋买卖合同的相关问题
1.《商品房销售管理办法》第2条—第4条、第16条
2.《中华人民共和国合同法》第37条、第44条、第52条、第62条、第130条—第175条
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一) 》第9条、第10条
4.《城市房地产开发经营管理条例》第24条、第27条、第28条、第33条
5.《城市商品房预售管理办法》第9条、第10条
(三) 商品房预售合同登记备案的相关问题
1.《中华人民共和国合同法》第36条、第37条、第44条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第40条—第42条
3.《城市房地产开发经营管理条例》第27条
4.《城市商品房预售管理办法》第10条、第12条、第13条
5.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一) 》第9条
(四) 房屋的销售广告及其相关宣传材料的说明、限制及法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第13条—第20条
2.《商品房销售管理办法》第14条、第15条、第24条
3.《城市商品房预售管理办法》第9条
(五) 房屋的认购、定购、预订的纠纷处理及有关罚责
1.《中华人民共和国担保法》第89条—第91条
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条—第122条
(六) 因出卖人恶意违约、实施欺诈行为及与第三人恶意串通所导致的纠纷的法律责任
1.《中华人民共和国合同法》第42条、第52条、第54条、第58条、第93条、第94条、第107条、第112条、第113条、第120条—第122条
2.《中华人民共和国担保法》第49条
3.《北京市城市房地产转让管理办法》第6条、第18条、第38条、第39条、第42条
4.《商品房销售管理办法》第10条、第39条
(七) 因房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵所导致纠纷的处理问题
1.《城市房地产开发经营管理条例》第16条、第17条、第31条、第32条、第37条
2.《商品房销售管理办法》第30条—第35条
3.《建设工程质量管理条例》第39条—第41条
4.《房屋建筑工程质量保修办法》第3条、第6条—第19条
5.《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第1条—第15条
(八) 房屋面积误差的处理问题及相关赔偿
1.《商品房销售管理办法》第18条—第21条
2.《北京市城市房地产转让管理办法》第34条、第35条、第46条—第49条
3.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第10条—第12条
(九) 房屋租赁纠纷的处理
1.《中华人民共和国合同法》第212条—第236条
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第52条—第55条
(十) 商品房买卖与担保贷款的相关处理问题
1.《城市房地产抵押管理办法》第3条
2.《个人住房贷款管理办法》第2条—9条
3.《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第7条一第10条
4.《中华人民共和国担保法》第5条

⑶ 关于房子权属纠纷案例，请大家案例分析，需要如何操作。

A与B之间成立了一个买卖房屋的合同，是房子的买受人，A的义务就是按照当时内的价款支容付价金。B是房屋的出卖人，B的义务是转移房产，也就是交付房子并且有同A一起去房管局办理房屋的过户手续。《物权法》是这样规定的，我这里就不援引法条了，自合同签字之时合同已经成立并且已经生效，AB应按照合同内容继续履行合同。法官会按照《物权法》《合同法》相关规定判决B继续履行合同。这是给付之诉。这个你不用担心，有法律保护A。
至于准备的内容，就是诉状，户口本，当时的买卖合同证明，还有你当时按照当时市场价格支付价款的证明。居委会和当地居民关于你有十年居住史的证明这个无关紧要。因为我国不动产使用权不承认占有时效取得制度，所以没有房产证土地证你住了一百年都没用。所以你应该准备当时关于买卖房屋的证明最关键。
我建议你最好聘请律师，专业律师会给你最好的服务。
希望我的回答对你有帮助。

⑷ 民法：一房二卖案例题详解

某房地产开发公司（以下简称A公司）在某市商业街开发了一幢商品楼，售价4000元/m .某甲选中了其中一套三居室，双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，并且约定一年之内办理所有权证书。

某甲因公需要出国一年，为了方便房屋的维护，某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中，某乙以A公司名义与某丙签订了购房合同，双方于3月30日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。

某甲于2005年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。某甲找到A公司交涉，A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房屋的请求。

根据上述案例，请回答：

（1）A公司与某甲的购房合同是否有效？为什么？

（2）A公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？

（3）该房屋的所有权应当归谁？为什么？

（4）A公司应对某甲承担什么法律责任？为什么？

[分析]

本案内容比较多，有物权又有债权，涉及多方当事人，里面还有附期限的合同，甚至可能还有表见代理等。因此，建议最简单直接的方法是从问题入手，反向思考。

第一问，某甲的合同有效否？

直接看案例，完全符合四个有效要件：行为人合格；意思表示真实；内容合法；形式合法。直接可以得出结论：有效。

第二问，某丙的合同有效否？

如果先不考虑甲之前买了房子，然后又出国又交钥匙这些干扰，就直接想：一个叫某丙的人跑到A公司要买间房子，公司拿出房子，某丙交钱买下，还办理了登记。这跟某甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。

但是问题就在于那间房子已经卖给了某甲。A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖给某丙？

首先，考虑：A公司如何才有资格卖一间房子呢？当然，公司必须有房子的所有权。如果公司没有房屋的所有权，就不能卖。

那么，那间房子的所有权在公司手中吗？案例中某甲与公司签定了购房合同，合同有效并且钱也交了，钥匙也拿到了，那房子就属于某甲了吗？我们是否可以认为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢？显然，合同的有效和物权的转移不是必然的。因为，合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项；物权转移的要件则依动产和不动产而不同。

本案是房屋的所有权问题，这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定，不动产所有权转移必须登记，非经登记，不产生法律效力。也即虽然某甲和A公司签定了有效的合同，但没有经过房屋登记，该房屋的所有权就不转移，所有权还是属于A公司。

因此，A公司是合格主体，有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定，故某丙的合同有效。

此时如果我们对刚才的分析还不清楚，可能还是有疑问：怎么两个合同都有效？到底哪个算数？这是我们习惯认为必须有一个有效一个无效才行，再次重申：合同有效不必然导致物权转移。两合同都可以有效，不用考虑公司有没有办法履行，他不能履行可承担违约责任。合同无法履行和合同效力是不矛盾的。

第三问，房屋所有权归谁？

从上已知A公司与某甲的合同虽然有效，但某甲并未办理登记，也就未取得房屋所有权。某丙与A公司合同有效，而且某丙办理了登记手续，依法取得了房屋所有权。

第四问，A公司对某甲承担什么责任？

因为A公司与某甲先前存在有效合同，该合同受法律保护，A公司违反约定将房子又卖给某丙，并且未按约定办理登记手续，故可认定违约，应承担违约责任。

这里有些人可能会以为A公司应承担缔约过失责任：因为A公司在与某丙签约时具有过错（明明房子已经卖给了某甲，又要卖给某丙），导致了最后某甲的合同无效，似乎符合缔约过失责任。

如果仔细研究缔约过失责任的概念就会发现错误所在。缔约过失责任，是指当事人一方因于缔约之际具有过失，导致合同不成立、无效或被撤消，而对他方承担的损害赔偿责任。可见，从头到尾只是一个合同，就是双方当事人之间的事，不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同搅在一起。

这里再区分下缔约过失责任和违约责任。缔约过失责任要求合同最后不成立、无效或被撤消。违约责任前提是合同有效，有效合同才存在违反的问题。

以上是本题的分析过程，答题中应简单明确，不必这么罗嗦。将答案附下：

[答案要点]

（1）A公司与某甲的购房合同有效。该合同订立时主体合格、意思表示真实、内容合法、其他方面也符合法律的有关规定，属合法有效的合同。

（2）A公司与某丙的购房合同有效。虽然A公司已将房屋交给某甲，但并未办理过户手续，A公司仍然是该房屋的所有权人，因此，合同主体仍然是合法的，当事人的意思表示也是真实、自愿的，合同内容和其他方面符合法律的有关规定。故合同合法有效。

（3）该房屋的所有权应当归某丙。根据我国相关的法律规定，房屋所有权的变动以登记为准。某甲虽然拿到了房屋钥匙，但是并未登记，所以并没有取得该房屋的所有权。而某丙不仅有合法有效的合同，而且进行了登记，所以某丙是该房屋的所有权人。

（4）A公司应当向某甲承担违约责任。因其“一房二卖”和逾期未办理所有权证书的行为构成违约。

最后讨论下合同成立、有效、生效和无效几个概念。

一般认为双方合意则合同成立；

该合同如果是依法成立、符合法律规定则有效，否则无效或效力待定；

一般依法成立的合同，在成立时即生效，但法律有规定的除外，附条件或附期限的合同，自条件成熟时或期限届满时发生效力。

有效的合同可能产生当事人预期的法律后果，但不一定就必然产生，即未必生效。比如，双方约定租赁房屋，附条件如其中一方子女出国，则将房屋租给对方。双方合意，合同成立，也有效，但并未立即生效，还要等子女出国后才能生效。

摘自：http://e.qq.com/a/20060731/000208.htm

⑸ 工业用地建公寓后签订房屋使用权转让合同是否有效的纠纷案例

有效。因为工业用地不能办理商品房产权证，所以出卖人注意到这一点而签订的房屋使用权转让合同，就规避了这个效力问题，进而合同效力就应有效。买受人应当认识到所有权与使用权的区别。

⑹ 永久使用权 与 产权（所有权）实质区别案例分析，高分！

所谓永久使用权房是指不能办理房产证，但合法使用土地而又经规划部门专许可的在建和已建属楼房，通称使用权房。
它与产权房的主要区别是：
1.由于开发商没有全部办齐五证二书，房管局不认可房屋完全产权，但确认其使用权。
因此这类房产不能规范上市交易，不能通过交易获得完全产权。只能让渡使用权，所以又称使用权房。
2.使用权房可以让渡，买卖双方签订购房合同，按照合同约定付款交房，不能办理房产证和过户手续。所以只是合同交易。
3.使用权房是合法房产，其使用权得到确认。只是小产权，所以价格比产权房要低。除了产权不到位以外，其他方面的功能基本上不受影响。但不能用于诸如抵押贷款等必须使用产权证的项目或场所。
4.一般不会有陷阱，应使用规范的合同。

⑺ 你周围有没有房屋70年产权到期，后续处理很合理的案例

2016年11月，国土资源部在收到了浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》后，经与住建部协商，复函并抄送各地国土资源管理部门，地方在相关法律安排明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理。

⑻ 一个关于房改房的房屋所有权问题的经典案例！！！

1、我国认定不动产物权所有权方式：是看不动产物权登记，一般来说就是房屋所有权证明，即产权证书。即产权证记载的所有权人是谁，谁就从法律上拥有不动产的物权。除非产权证书与登记机关登记的不一致，但这种情况很罕见！以你所述情况，恐怕不属于这种例外情况。由于大儿子拥有产权证书，故法律承认大儿子就是该房屋的所有权人。而且大儿子取得的物权是一种绝对权，也叫对世权，任何第三人都有不得妨碍物权人行使权力的不作为义务。
2、三个妹妹虽然从法律规定上看，可以进行异议登记，但事实上也没有太大用处，因即使异议登记了，但法律要求15天内必须到法院起诉，否则异议登记过期失效，法律不在保护！但问题时，三个妹妹到法院主张什么权利呢?事实上是很难主张权利的！
3、即使三个妹妹相对于自己的哥哥主张有债权存在，但债权相对于物权而言，只是一种相对权利，仍然无法要到房屋，当然也无法对拆迁部门主张任何权利，即拆费只给予相对的产权权利人，即大儿子！
4、三个妹妹如果认为不公平，向法院起诉。其实也很难主张权利，因为不易举证！
5、三个妹妹目前对老人尽了一定的赡养义务，但那也是法定的义务！即使老人还有其他财产如存款，但只要老人还健在，就不发生法定继承问题。而切老人若以遗嘱形式把老人名下财产单独留给某个子女，也仍然符合法律规定。

⑼ 法律问题：房屋买卖合同案件，法院是否存在违规。

从你的提问可以看出你是代理人或具备相当法律法理知识与水平的人，本人提几点想法供参考：

一、诉讼时效不能从2000年计算，只能从补偿款发生时开始计算时效，所以，如果是2013年完成了补偿，可以提出时效抗辨，如果是对方从2016才知道有拆迁补偿或2016年才支补补偿，对方协商无果时提起诉讼的还真没有过时效。

二、交易合同成立并履行了，产权已经发生了实际变更，至于产权登记没有变更，并不影响事实交易成立与实际产权人的占有权（事实上拆迁补偿单位也是这样操作的，尊重了实际产权人的事实，没有将补偿款交予产权登记方），补偿款与产权登记人（甲方）没有利益关联，也不应当享受补偿款的份额。

三、至于留下的余款3000元未付，属于一种附带义务条件交换的一种质押行为，甲方没有履行约定义务，乙方有权不交付质押款，乙方并不存在违约情节，反之甲方属于没有履行附带条件的义务，具有违约损害乙方利益的情节。更不能将违约而被质押财产转化为房屋的产权份额。

四、法院几次调解，也看出了法院并没有支持甲方的主张，法院并没有违规，而且法院还没有作出判决结果，更无法判定法院的判决是否违法或不公平。一般情况下法院会驳回诉讼请求。

以上只是个人见解，存在错误地方可以批正。