仙游縣城鎮土地等級與基準地價修編成果

Ⅰ 城鎮土地使用稅怎麼計算

1、應納稅額的計算來

應納稅額=實際源佔用的土地面積×適用稅額

2、稅額計算

城鎮土地使用稅根據實際使用土地的面積，按稅法規定的單位稅額交納。其計算公式如下：

應納城鎮土地使用稅額=應稅土地的實際佔用面積×適用單位稅額

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一、計稅依據

以實際佔用的土地面積為計稅依據。

1、凡有由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為准。

2、尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為准。

3、尚未核發出土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用證以後再做調整。

注意：稅務機關不能核定納稅人實際使用的土地面積。

二、稅率

城鎮土地使用稅適用地區幅度差別定額稅率。

城鎮土地使用稅採用定額稅率，即採用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定每平方米城鎮土地使用稅年應納稅額。城鎮土地使用稅每平方米年稅額標准具體規定如下

1、大城市1.5～30元

2、中等城市1.2～24元

3、小城市0.9～18元

4、縣城、建制鎮、工礦區0.6～12元

Ⅱ 陳英的項目

在研項目有：1、國家自然基金項目：村民關聯度與農地利用的關系研究—以甘肅河西走廊為例（71263003）；2、甘肅農業大學青年導師基金項目：農民土地價值觀對農地利用的影響3、參加國家自然基金項目：黃土高原旱作農業區保護性耕作下農田碳匯與穩產機制研究（31160269）。完成項目有：1、主持甘肅省青年教師基金項目《基於生態位理論的土地利用變化及驅動力研究》（0702-02），已結題。2、主持教育部社科規劃基金項目：後農業稅時代甘肅土地經濟問題調查研究（07JA630056），已結題3、主持完成《征地補償標准研究》，於2008年通過甘肅省科技廳鑒定（1/11）；2008年負責完成蘭州市、定西市、張掖市、酒泉市（肅州區、玉門市、敦煌市）征地統一年產值標准與區片綜合地價制訂，指導甘肅省其他各地的征地區片綜合地價制訂工作。2012年主持完成天水市二區四縣、玉門市、瓜州縣征地補償標准更新工作；4、主持完成《蘭州市新農村建設村鎮土地利用規劃研究》，通過甘肅省國土資源廳驗收，於2008年通過甘肅省科技廳鑒定（1/12）。期間完成《蘭州市新農村村鎮土地利用結構和布局研究》和《蘭州市新農村建設用地利用潛力分析和規模預測》。5、主持完成《甘肅省土地利用總體規劃修編前期研究——甘肅省土地利用與生態環境建設和諧發展對策研究》、《甘肅省土地整治資金供需分析與預期效益評價》等 研究項目，、《康樂縣土地利用總體規劃》、《陝西省米脂縣溝首整治規劃》、《陝西省平利縣土地整治規劃》等 。6、主持《基準地價土地地分類研究》、《綜合用地土地價格評估研究》等研究項目，2009年完成蘭州市三縣五區城市土地級別與基準地價更新、，張掖市城市規劃區土地定級與基準地價更新、定西市城市規劃區土地定級與基準地價更新工作。2012年完成《康樂縣城鎮土地給別與基準地價更新》。代表性文章有：土地利用可持續發展位理論構建與應用,中國沙漠，2012,32(2):574-579.河西走廊中部山丹縣農地規模經營意願及其影響因素究.乾旱區地理.2012, 35（6）:1-8分家析產對耕地田坎系數的影響——以河西走廊地區永昌縣為例,資源科學,2012,34(8).西北乾旱區土地資源生態安全評價——以甘肅省古浪縣為例,乾旱地區農業研究,2012,30(4):195-199土地利用結構動態演變及預測研究——以張掖市為例. 乾旱區資源與環境. 2012,26(04):87-91甘肅省縣區單元城鎮工礦用地經濟密度區域差異及動態演變特徵分析.乾旱區資源與環境.2012,26(11):12-19.河西走廊農地適度經營規模計量研究——基於 578 農戶調查的研究.乾旱區資源與環境,2012,26(11):6-11.基於信息熵的張掖市土地利用結構分析及其灰色預測,乾旱區研究，2011,28 （1）： 92-97. 土地利用生態位理論構建與應用，乾旱區地理 ,2010,33(5):791-801.立體綜合用地宗地價格評估方法研究.中國土地科學,2010,24 (8):16-20. 後農業稅時代河西走廊農戶農地流轉意願及其影響因素分析.生態經濟 ( 學術版 ),2010(1):16-19. 蘭州市城市熱島效應評價與灰色預測.中國沙漠 ,2009,29(3):572-576.蘭州市土地利用經濟生態位測度.乾旱區資源與環境 ,2009,23(12):15-20.

Ⅲ 沁陽市國土資源局

沁陽市位於河南省西北部太行山南麓,焦作市西南部。地理坐標為東經112°42′35″~113°02′34″,北緯34°59′16″~35°18′42″。東西寬28.8公里,南北長36.8公里,總面積623.5平方公里,其中平原面積410.5平方公里,占總面積的65.8%;山區面積158.2平方公里,佔25.4%;丘陵面積54.8平方公里,佔8.8%。全市有6鎮3鄉4個辦事處,329個行政村,總人口48.3萬人。沁陽地處晉煤外運咽喉要道,是全國重要煤炭集散地、造紙機械之鄉、玻璃鋼之鄉和豫西北重要的鋁工業基地。境內有二廣、長濟兩條高速公路,常付、紫黃、衛柿、溫邵、冢沁、鄭常六條省道,焦枝、侯月兩條鐵路穿境而過。沁陽是河南省重點城鎮化試點市、對外開放重點縣(市)和36個擴權縣(市)之一。沁陽是一座獨具魅力的文化旅遊城,有天寧寺三聖塔、清真北大寺、朱載堉墓等國家文物保護單位3處,有嗩吶、懷梆等國家首批非物質文化遺產2個。境內神農山景區集龍脊長城、神農古跡、白松雅韻、獼猴憨態等為一體,是「北方山水」的經典代表,被評為國家級獼猴自然保護區、國家4A級旅遊區、世界地質公園、國家重點風景名勝區。

郭豪收 局長、黨組成員(2010年8月任職)

張書峰 黨組書記

胡齊軍 副局長、黨組成員

趙功水 紀檢組長、黨組成員

陳和平 副局長

郭豪收簡介:河南省博愛縣人,1967年9月出生,漢族,大學本科學歷,工程學士,工程師,國家一級注冊結構工程師,一級注冊建造師。1988年7月參加工作,歷任焦作市高新區城管中心副主任、愛德市政工程公司總工程師、高新區國土資源分局副局長、分局局長,焦作市中站區國土資源分局局長。2010年8月至今,任沁陽市國土資源局局長。

【機構設置】現設有辦公室、土地利用科、地籍管理科、礦產開發科、規劃科、人事科、監察科、行政事項服務科和信訪室9個職能科室。轄6個二級機構,即勘測設計隊、監察大隊、交易中心、整理中心、收儲中心、礦山公安中隊(實行雙重領導)。派出13個基層國土資源所,即覃懷所、懷慶所、太行所、沁園所、崇義所、王召所、王曲所、柏香所、紫陵所、西向所、西萬所、山王莊所、常平所。

【國土資源】全市共有耕地面積45萬畝,基本農田41萬畝,人均耕地0.9畝,基本農田保護率92%。礦產資源以非金屬礦居多,主要有建築石料、高嶺土、耐火粘土、玻璃用白雲岩、赤鐵礦等,其中,鐵礬土儲量409萬噸,耐火粘土1087.5萬噸,鋁土礦625.4萬噸,高嶺土739.8萬噸,水泥灰岩1.2529億噸,白雲岩遠景資源量上億噸。2010年,沁陽市耕地面積454934.1畝,與去年持平;園地面積5606.3畝,減少508.7畝;林地面積191081.6畝,減少847.7畝;草地面積9825.6畝,減少39.9畝;城鎮村及工礦用地面積149330.1畝,凈增2768.1畝;交通運輸用地面積33686.4畝,凈增81.75畝;水域及水利設施用地面積37520.7畝,減少49.2畝;其他土地面積10366.7畝,凈增125.1畝。

【國土資源宣傳】2010年,投入宣傳經費12萬元,利用「3·19礦法宣傳日」、「4·22地球日」、「6·25全國土地日」和「12·4法制宣傳日」契機,深入山村、學校、礦山、街頭和居民點,通過現場解答、巡迴宣講、演講比賽、電視專題、報紙特刊、網路競答、防災演練、主題班會等形式,廣泛宣傳國土資源法律法規。與此同時,對全市329名村級執法信息員進行了業務知識培訓。

【基本農田保護】嚴格實行全市四級責任保護機制、內部五級巡查機制、外部約談警示機制和五部門聯動機制,全年實施部門聯動4次,查處違法佔地案件39起,對4個村委領導進行約談,制止240畝違法佔地苗頭。對全市52個行政村區域磚瓦窯、廢棄工礦、「空心村」進行綜合治理,僅西萬鎮校尉營村、邗邰村就拆除房屋850間,騰出空閑地12400餘平方米,疏通街道22條。上報增減掛鉤項目17個,面積達805畝。多項措施的實施,確保了全市耕地保有量45.24萬畝,基本農田面積40.63萬畝,連續11年實現耕地佔補平衡。

【測繪市場管理】投入資金10萬元,添置了GPS、全站儀、手持測距儀等設備。開展了「8·29」測繪法宣傳日活動,共發放宣傳材料500餘份。全年測繪項目用地33宗、宅基地320餘宗。

【地政地籍管理】採取明確目標、制訂計劃、突出重點、跟蹤督察等措施,最大限度地推進集體土地和居民小區登記發證工作,全年累計發證1700本。高質量完成「二調」工作,按照「走到、看清、問明、記全、繪准」的10字工作方針,定期不定期進行督查,避免漏斑、錯斑圖及權屬界線不準確等問題發生,共編輯1:1萬分幅圖43幅,1:500地籍分幅圖343幅,調查資料庫順利通過國家核查。

【土地利用管理】按照「一優二嚴三不準」的工作原則,對項目選址實行集中會審,重點傾斜既符合國家產業政策,又符合調結構、促增長的綠色環保高新項目,優先保障產業集聚區、重大基礎設施等項目用地。深入開展節約集約用地模範縣(市)創建活動,採取「引企上山、騰籠換鳥、和諧搬遷、堵疏結合」等方式,用足用活有關政策,確保了全市經濟社會用地需求。

【建設用地管理】2010年,組織農轉用徵收報件4個批次計1147.5畝,供應土地28宗2530畝,簽訂征地協議和附著物補償協議100份,支付涉農補償費2998萬元,為廣東興發鋁業等16個項目辦理了用地手續,確保了「六路一中心」等26個重點項目順利開工建設。

【土地開發復墾整理】爭取政策性資金1867萬元,設立了王召、柏香兩個土地整理項目區,對3萬余畝中低產田實施水、田、路、林、渠綜合整治,項目完工後可增加有效耕地面積1300餘畝,王召項目已通過驗收,柏香項目正在申請驗收。

【第十次全市衛星遙感執法檢察】出台《沁陽市人民政府關於迎接2009年度(第十次)土地衛片執法檢查工作的通知》,成立以市委副書記、市長為組長,主管副市長為副組長的工作領導小組,召開政府專題會議,組織國土、勞動、監察、公安、檢察、法院和鄉鎮等單位集中學習並安排部署迎檢工作。對自查中發現的3宗違法、違規用地問題,均申請移送人民法院,並追究兩名村幹部黨紀政紀責任。在國家土地督察濟南局的核查中,沁陽市違法佔用耕地面積與新增建設用地佔用耕地面積比例為1.04%,履職到位率100%,順利通過了核查。

【礦產開發管理】按照「合理布局、統籌規劃、集約高效、整裝勘查、規模開發」的總體要求,起草《沁陽市礦產資源勘查開發整合實施方案》並報市政府審批,待方案實施後,全市采礦權數量由2009年底的39家減少到23家,總數減少41%,礦山開采規模全部達到最低開采規模標准(含)以上,產量及效益明顯提高。全年依法審查采礦權、探礦權38宗,徵收礦產資源補償費10.72萬元、采礦權價款37.39萬元。

【地質環境與儲量管理】督導22家礦山企業編制礦山地質環境治理恢復方案,簽訂地質環境保護與治理恢復目標責任書,並按規定徵收治理恢復保證金69.62萬元。成功實施了紅土坡核桃園使用管理權的租賃公開出讓工作,經47輪競價最終以42.6萬元成交,實現了地質環境治理管護與農民收益並舉的有益探索。對全市地災隱患點認真排查,對排查出的17個隱患點全部落實監測單位和責任人,並在主要地質災害隱患點以及易受到地質災害威脅的村莊、河道、路段埋設警示標牌33個。督促礦山企業和儲量動態檢測機構,按時完成了2009年礦山儲量動態檢測工作,分別對22家零動態的礦山企業和15家生產礦山企業提交的礦山儲量動態檢測年度報告進行了審查,並出具審查意見,上報焦作市局備案。

【礦產執法監察】聯合公安、安監、林業、電業等部門,組織開展了4次大規模礦業秩序整頓治理活動,查處制止違法采礦行為92起,封堵礦洞12個,遣散非法采礦人員200餘人,立案5起,結案5起。針對局部區域非法采礦活動反彈情況,及時結合鄉黨委、政府,抽調精幹人員組成整頓小組駐村工作,採取宣傳教育、民意調查、蹲點守候、重點取締等措施,一舉扭轉了被動局面。

【礦產勘查管理】2010年,沁陽市無礦產勘查項目。

【國土資源規劃】嚴格執行全市土地利用總體規劃和土地利用年度計劃,認真履行建設用地預審職能,全年完成建設用地預審8宗,初審1宗,爭取中央預算內資金項目4宗。

【國土資源科技規劃管理】2010年,沁陽市土地登記資料公開查詢系統建設項目、沁陽市城鎮土地定級與基準地價更新調整資料庫建設項目均獲得由河南省國土資源廳頒發的國土資源科學技術獎三等獎。

【地質公園管理】雲台山地質公園神農山園區緊緊圍繞規劃建設、營銷宣傳、創建國家5A旅遊區等重點工作,狠抓基礎設施建設,加大廣告宣傳力度,創新旅遊營銷策略,深入挖掘文化內涵,努力提高員工素質,景區的知名度和美譽度明顯提升。2010年,成功通過國家5A級旅遊區驗收,接待遊客24.58萬人次,實現旅遊收入1060萬元,較2009年分別增長129%和165%。

【人事教育】投入資金購買各類書籍萬余本,深入開展「愛讀書、勤讀書、讀好書」活動,實行「日學一小時、月讀一本書、一年一考評、互相交流一本書」「四個一」讀書法,結合迎「七一」組織了演講比賽,舉辦讀書筆記觀摩、心得體會交流會,創造條件激發職工學習熱情。此外,組織開展執法監察、法律法規、預防職務犯罪專題培訓20期。

【深入開展爭先創優活動】深入開展「創先爭優」和「職務是義務、權利是責任、工作是使命」學習討論活動,制訂方案,明確指導思想、目標任務和方法步驟,著力提高全員創先爭優、愛崗敬業和務實高效意識。

【黨風廉政建設】認真貫徹落實省廳、市局黨風廉政會議精神,大力開展學習《廉政准則》、上好廉政黨課活動,做到警鍾長鳴。強力推進工程建設領域突出問題專項治理活動,從源頭上抓預防。大力開展廉政文化建設,投資近兩萬元建立了50米長的廉政文化長廊,設置廉政文化宣傳欄和黨務、政務公開欄,開通區域網廉政文化專欄,製作廉政桌牌120個、廉政紙杯5000個、廉政屏保50個和廉政工作日誌200本,全部發放到個人,使廉政文化滲透到日常工作中,被命名為焦作市廉政文化「六進」活動示範點。深入開展「兩整治一改革」專項行動,共排查出廉政風險點234個,制定防範措施220項,並將其梳理整合、劃分等級後,印製成冊,發放給全局幹部職工。

【土地收購儲備】全年收儲土地22宗2100畝,出讓工業用地7宗623.76畝,商業用地7宗67.68畝,住宅用地7宗205.88畝,成交金額2.88億元,實現了商住用地成交畝均價過百萬元,其中懷府賓館宗地畝均價高達259萬元,壓力容器廠宗地成交額超億元的歷史最高紀錄。

【信息化建設】申請專項資金45餘萬元,按照市局2010年信息化建設目標要求,採取政府采購方式,與技術單位合作,對局政務網站進行了改版,完成了門戶網站改變、綜合事務管理系統建設、連接縣鄉兩級國土資源主幹網的建設,實現了信息發布的及時性、信息內容的全面性、信息管理的互動性,在宣傳國土資源管理法律法規、提高便民服務水平、促進政務公開、加強信息交流等方面,收到了顯著效果。利用政務信息公開直報系統發布各類政務信息達240多條。

【信訪工作】2010年,本著「重調解、輕立案、促和諧」的原則,強化轄區負責制,及時掌握信訪動態,嚴格實行信訪零報告和轄區負責、誰問題誰解決的包案制度。建立信訪工作月通報和責任追究制,確保做到「四個不轉化」,即「來電來信不轉化為來訪,初訪不轉化為重訪,本地訪不轉化為越級訪,個體訪不轉化為集體訪」。暢通信訪渠道,採取重點約訪,針對性地邀請談話的辦法,從而促進問題有效解決。全年調解糾紛10餘起,接待群眾來訪20起82人次,辦理上級交辦12件,排查信訪苗頭10餘起,與去年同期相比來訪量下降59%,這些信訪矛盾均已妥善處理,辦結率達100%。

【法制工作】在法制規劃中明確「突出重點,突出針對性」的工作原則,將普法對象分為本系統幹部職工、各級黨政領導、村級幹部及村民三大類。針對不同對象,制定相應的普法內容,採用集中培訓、全員輪訓、專題講座、以案說法、不定期考試、短消息提示、知識競賽以及考察調研等多種方式開展法制教育。同時,在門戶網站中開辟「政策法規」欄目,及時公布國家新出台的國土資源法律法規。此外,充分利用「12·4法制宣傳日」等宣傳平台,組織好法律法規宣傳活動。

【「雙保」工程】堅持最嚴格的耕地保護制度,建立健全耕地保護目標責任體系,明確目標,量化考核,形成一級對一級的基本農田管護制度;建立健全內、外問責和監督體系,政策引導,機制約束,實行內部月考核月督查月工資兌現和外部約談告知制度;建立健全部門聯動共同責任機制,政府主導,部門協作,確保國土資源違法案件「發現及時、查處迅速、制止得力」。堅持經濟發展第一要務,轉變思路,實行工業出城、項目上山,破解土地瓶頸制約;提前介入,開辟綠色審批通道,保障重點項目用地需求;全程跟蹤,實行「五加二」、「白加黑」工作法,將服務貫穿到項目建設始終,確保項目早投產、早見效。

【項目服務年活動】建立周例會、周匯報、周安排、周督導制度,著力構建保障新機制,強化服務保障能力,制定了《「項目服務年」活動實施方案》和《關於建立服務企業長效機制的實施方案》,成立「一對一幫扶」工作領導小組,到昊華宇航、屹峰公司等重點招商引資企業調研回訪,為企業解決了在用地審批、手續辦理、涉土信訪等方面遇到的困難和問題10餘項。

(周新星)

Ⅳ 土地等級是三級說明什麼

為三等對應價是600元/平方米。

依據國土資源部關於發布實施《全國工業用地出讓最低價標准》的通知，全國工業用地出讓最低價標准規定：一等對應價是840元/平方米；二等對應價是720元/平方米；三等對應價是600元/平方米；四等對應價是480元/平方米；五等對應價是384元/平方米；六等對應價是336元/平方米。

七等對應價是288元/平方米；八等對應價是252元/平方米；九等對應價是204元/平方米；十等對應價是168元/平方米；十一等對應價是144元/平方米；十二等對應價是120元/平方米；十三等對應價是96元/平方米；十四等對應價是84元/平方米；十五等對應價是60元/平方米。

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土地分級要求規定：

1、對中西部地區確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的15%執行。

2、以農、林、牧、漁業產品初加工為主的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的70%執行。

3、使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的國有未利用地，可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的50%執行。

Ⅳ 土地等級13級是什麼意思

根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》相關規定，部按照《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507－2001）對各地社會經濟發展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素進行了綜合評定，依據評定結果調整了部分地區的土地等別。調整後全國各縣、市（區）的土地等別詳見附件，此次調整中土地等別發生變化的以黑體標注。
中部：
十三等：

河南：寶豐縣 博愛縣 長垣縣 方城縣 淮陽縣 潢川縣 臨潁縣 鹿邑縣 孟津縣 內鄉縣 濮陽縣 淇縣 清豐縣 汝南縣 陝縣 遂平縣 湯陰縣 唐河縣 通許縣 尉氏縣 西平縣 新安縣 新野縣 修武縣 鄢陵縣 延津縣 鎮平縣 浚縣

湖北：保康縣 長陽土家族自治縣 崇陽縣 大悟縣 公安縣 谷城縣 紅安縣 黃梅縣 嘉魚縣 監利縣 京山縣 利川市 南漳縣 蘄春縣 團風縣 浠水縣 孝昌縣 遠安縣 雲夢縣 鄖縣 秭歸縣
湖南：安化縣 茶陵縣 辰溪縣 慈利縣 東安縣 洞口縣 洪江市 會同縣 嘉禾縣 靖州苗族侗族自治縣 藍山縣 隆回縣 麻陽苗族自治縣 寧遠縣 平江縣 綏寧縣 新化縣 新寧縣 新田縣 漵浦縣 炎陵縣 宜章縣 永興縣 芷江侗族自治縣 中方縣 道縣 沅陵縣
安徽：碭山縣 東至縣 鳳台縣 廣德縣 和縣 霍邱縣 霍山縣 界首市 金寨縣 廬江縣 明光市 南陵縣 祁門縣 青陽縣 石台縣 壽縣 濉溪縣 天長市 渦陽縣 無為縣 歙縣 蕭縣 黃山市黃山區 含山縣

福建：安溪縣 長泰縣 東山縣 古田縣 建陽市 將樂縣 平潭縣 上杭縣 順昌縣 霞浦縣 仙游縣 永春縣 永定縣 永泰縣 尤溪縣

江西：大余縣 分宜縣 廣豐縣 吉水縣 九江縣 寧都縣 上栗縣 上饒縣 萬安縣 萬年縣 新建縣 永豐縣 永修縣 余江縣 井岡山市 吉安縣 瑞金市 峽江縣 新干縣

Ⅵ 基準地價如何制定及公布

基準地價評估應按照同一市場供需圈內，土地使用價值相同、等級一致的土地應具有專同樣的市場價屬格的原理進行。首先將城市土地按照影響土地使用價值優劣的土地條件和區位優劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。然後在同一土地級別或類型區域中，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和市場交易價入手，測算出不同行業用地在不同土地級別或土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價，具體程序如下：
（1）確定基準地價評估區域。
（2）收集與調查基準地價評估資料。
（3）資料整理。
（4）樣點數據檢驗。
（5）評估基準地價。
基準地價的公布：為保證城鎮基準地價評估成果質量，在基準地價評估的每個階段或每道工序完成後，都必須進行認真的自檢和互檢，全部工作完成後要進行自檢。在全面自檢合格的基礎上，再提請上級國土資源管理部門驗收，經驗收符合《城鎮土地估價規程》要求的，其成果才能定為合格，經驗收合格後，報經當地人民政府批准後向社會公布。

Ⅶ 農用地分等成果在征地補償中的應用

征地補償制度改革的一個重要目標是測算征地區片綜合地價，建立科學合理的同地同價補償標准，這項工作必須以農用地分等定級估價成果為基礎。

（一）應用分等成果進行農用地定級

農用地級別是依據構成土地質量的自然因素和社會經濟因素，根據地方土地管理工作的需要，在行政區內主要考慮定級目的，按照規定的方法和程序進行農用地質量綜合評定而劃分出的農用地級別。農用地級別側重反映因農用地現實的自然質量利用水平和效益水平不同而造成的農用地生產力水平差異。農用地定級成果要求在縣域范圍內具有可比性。

農用地定級主要採用修正法。定級過程包括農用地分等成果整理、選擇修正因素與確定權重、修正因素量化、劃分定級單元、計算單元修正因素質量分、計算修正系數、計算定級指數、級別劃分與校驗等步驟。

1. 分等成果整理

根據《農用地定級規程》（TD/T 1005-2003）的規定，採用修正法定級需利用農用地分等成果中的分等單元及分等指數、農用地等別圖等分等成果。因此，在進行農用地定級時，對分等成果中的圖件和計算結果進行了核實整理，為農用地定級做好准備。

2. 選擇修正因素與確定權重

修正因素是指分等因素之外對農用地等別有顯著影響的因素。修正因素包括：

（1）土地區位條件：包括農貿中心和交通狀況等。具體可用中心城市影響度、農貿市場影響度、道路通達度 3 個因素來衡量。

（2）耕作便利條件：包括耕作距離、田間道路和田塊形狀等。

（3）土地利用狀況：包括土地利用現狀、利用方式、經營效益、利用集約度等。

（4）其他因素。

基於上述因素因子選取原則，結合當地實際，廣泛聽取各方面意見，運用特爾菲法等對各種因素和因子進行篩選，構建出農用地價格影響因素因子評價體系，確定各因素的權重。

3. 修正因素量化

農用地定級修正因素的作用分值的計算主要遵循以下原則：

（1）因素質量分與土地質量優劣成正相關，即土地質量越好，質量分值越高；反之，質量分值越低。

（2）質量分值體系採用百分制，分值范圍採用 0 ～ 100 分的封閉區間，即指標優劣均在0 ～ 100 分內。

（3）作用分值與因素的顯著作用區間相對應，距影響因素越遠，其影響作用越弱化，分值差距越小。

4. 劃分定級單元

定級單元是定級指數測算的基本空間單位。其劃分要求是單元內土地質量相對均一，單元之間有較大差異。單元界線一般由線狀地物或權屬界線封閉構成，且實地明顯可辨。

5. 計算單元修正因素質量分

將定級單元圖疊置在定級修正因素分值圖上，根據實際情況選擇以下方法對單元內定級因素分值進行取值和計算：

（1）以定級單元所包含的因素等分線平均值代表單元分值。

（2）以定級單元跨越的不同分值區的面積加權平均值代表單元分值。

（3）以定級單元幾何中心點的分值代表單元分值。

（4）以定級單元各轉折點、明顯變化點的平均值代表單元分值。

（5）綜合運用上述方法，計算分值。

6. 計算修正系數

修正系數反映了修正因素在定級范圍內相對變化的程度，用單元的修正因素指標值與單元所屬級別內所有單元的修正因素指標平均值進行比較計算。

7. 計算定級指數

定級指數由單元的農用地分等指數與單元的修正系數相乘獲得。

8. 級別劃分與校驗

根據單元定級指數，採用總分頻率曲線法初步劃分農用地級別。確定各級別分值界線後，根據各單元總分值高低，將各單元進行歸並，對歸並後的邊界進行調整，劃分出不同的土地級別。並採用實地調查及專家論證法和級差收益驗證法對初步劃分的農用地級別進行校驗，以保證定級結果的正確性。

（二）根據定級結果進行農用地基準地價評估

由於農用地的特殊性，考慮其資料的可獲取性、政策法規的控制性和評估結果的應用性，在評估農用地價格時，以收益還原法為主，以征地資料為參考，以樣點地價平均法計算基準地價。

1. 確定基準地價內涵

農用地基準地價是指縣（市）人民政府根據需要，針對農用地不同級別或不同均質地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。

2. 資料調查與整理

農用地地價資料調查以基準地價區片為單位進行，並按照土地級別、用地類型進行歸類整理後，按實地位置標注到工作底圖上，建立樣本資料數據表。

（1）投入產出資料調查。投入產出樣本以村為單位，選擇行政區域內具有代表性的地塊進行調查，每村調查 1 ～ 3 個地塊。調查的內容主要包括產出情況、物化投入情況、活勞動投入情況和管理投入情況等。

（2）土地交易資料調查。土地交易資料主要包括農用地轉包、農用地開發等交易樣本資料。土地交易資料調查為全面調查。

（3）其他地價評估相關資料調查。其他地價評估相關資料主要包括各種利率、利息、稅費、開發成本、土地利用規劃、政策、法規等資料，主要從農業開發辦、農業局、統計局、國土資源局、銀行等部門收集。

在資料分類基礎上，將審查合格的樣本資料，按土地用途、交易方式和地價計算的方法進行歸類、編號，繪制以村為單位的樣點分布圖，然後再將樣點按實地位置標注到工作底圖上。

3. 農用地基準地價評估

將農用地在未來使用年限內可能獲得的年收益折算為現在價值的總和，即為地價。應用這一方法的關鍵在於正確求算農用地經營純收益和確定還原利率。

1）樣點地價計算

農用地基準地價測算中樣點地價計算採用收益還原法。

2）土地年純收益計算

土地年純收益為農用地生產經營年總收入減去年總費用後得到的農用地的年純收益（年地租）。

（1）農用地生產經營總收入的分析計算。年總收益是農用地按現用途，合理有效利用土地所取得的持續而穩定的客觀正常年收入。

（2）年總費用的計算。年總費用是指農用地的使用者在進行生產中所支付的年平均客觀總費用。

（3）土地年純收益。土地年純收益為年總收益與年總費用之差，即純收益 = 年總收益－年總費用。

3）土地還原利率的確定

根據《農用地估價規程》（TD/T 1006-2003）的規定，土地還原利率採用安全利率加風險調整值法確定，即土地還原率 = 安全利率 + 風險調整值。其中，安全利率採用中國人民銀行一年期定期存款年利率，風險調整值根據農業生產所遇到的災害性天氣、評估對象所處地區的社會經濟發展水平和農用地市場等狀況對其影響程度確定。

4）期日修正

調查的樣點的投入產出地價應該均為近幾年數值，距評估基準日較近，農用地價格基本上沒有變化，期日修正系數為 1。

5）樣點地價計算

根據收益還原法計算公式計算出調查的樣點地價，並進行期日修正。

6）農用地基準地價測算

將在標准差范圍內的有效樣點進行算術平均，得到各級別內各具體地類的平均地價，即各級別內各地類的基準地價。

（三）定級和基準地價測算成果在測算征地區片綜合地價中的應用

征地區片綜合地價是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分區片並測算的征地綜合補償標准。

制訂征地區片價的目的是為征地補償提供依據，直接為征地服務，是依法、合理做好征地補償安置工作、維護被征地農民權益、保障經濟建設健康發展的重要基礎性工作，是貫徹落實《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》和國家有關規定，解決當前征地工作中存在的補償標准偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題的重要舉措。通過本項工作的開展，能夠科學地建立起以征地區片價為核心的計算征地安置補償費用的新方法，為落實科學發展觀，維護社會穩定，保證經濟建設徵收土地的順利實施提供有力保障。

制訂區片綜合地價的指導原則主要有四個：一是維護被征地農民合法權益的原則，確保被征地農民原有生活水平不因征地而降低，並體現長遠生計和未來發展的需要；二是同地同價原則，相鄰區域的征地項目，征地補償標准不因征地目的及土地用途不同而有差異；三是協調平衡原則，在同一個區域，征地統一年產值標准確定的補償標准與區片綜合地價應相銜接，新標准應與原征地補償標准相銜接，不得低於當地原征地補償標准；四是公開聽證原則，征地區片價要依法組織聽證，廣泛聽取有關部門、農村集體經濟組織、農民及社會各方面的意見和建議。

1. 征地區片價測算總體技術路線

征地區片價測算的總體技術路線確定為：劃分征地區片，並針對征地區片，採用農地價格因素修正測演算法和年產值倍數測演算法兩種方法測算征地區片價，並對測算結果進行驗證和調整，確定最終的征地區片價。

2. 資料收集、調查與整理

主要是收集測算征地區片綜合地價所需要的圖件、報告、統計等資料，調查農用地投入產出資料，並對這些資料進行整理。

3. 征地區片的劃分

在遵循相對一致性原則、多因素綜合評價原則和與行政界線相一致原則的前提下，採用農用地級別調整法劃分征地區片。

農用地級別調整法是在村行政界線的基礎上，根據農用地級別界線並考慮其他相關情況，適當調整劃分征地區片的方法。

4. 征地區片價的測算

征地區片價測算的基本方法主要有農地價格因素修正法、征地案例比較法和年產值倍數法等，應選擇兩種或者兩種以上方法測算。實際操作時，在開展完成的農用地定級估價工作基礎上，首選農地價格因素修正測演算法進行測算。為做好不同市（縣）、不同區片的平衡工作，同時選用年產值倍數測演算法、征地案例比較測演算法作為輔助方法進行驗證。

1）農地價格因素修正法

（1）計算區片農地價格。區片內耕地價格可直接採用基準地價測算成果確定。除耕地外，其他農用地等可通過樣點補充調查，採用收益還原法等地價評估方法確定。具體方法參照《農用地估價規程》（TD/T 1006-2003）的有關規定，也可以通過類比或推演算法確定區片內其他地類價格。

區片農用地價格確定主要有兩種方式：區片內土地利用類型單一的，以單一利用類型農地價格確定為最終區片農地價格；區片內土地利用類型復雜的，以區片內各類型農地價格的面積加權平均或其他方法的評定結果作為最終區片農地價格。

（2）確定修正因素和系數。修正因素主要考慮土地區位、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等。

採用綜合評分法確定因素修正系數，因素修正幅度大小要適當，並根據當地實際情況確定。修正系數最小為零，並以零為基礎向上修正。修正系數參照下面的方法確定：

①土地區位：將測算范圍內的區片，根據距離市（縣）中心的距離劃分檔次並確定修正系數。距離越近，檔次越高，修正系數越大。

②人均耕地數量：將測算范圍內的區片人均耕地數量進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。人均耕地數量越小，檔次越高，修正系數越大。

③土地供求關系：將測算范圍內的區片一定時間段的土地徵收數量進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。土地徵收數量越多，檔次越高，修正系數越大。

④當地經濟發展水平：將測算范圍內的區片一定時間段的經濟收入水平進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。經濟收入水平越高，檔次越高，修正系數越大。

⑤生活保障水平：將測算范圍內的區片一定時間段的生活保障水平進行比較，劃分為不同檔次並確定修正系數。生活保障水平越高，檔次越高，修正系數越大。

（3）計算征地區片價。將各區片農地價格和所對應的修正系數代入公式，計算得到各區片的征地區片價。

2）年產值倍數法

年產值倍數法是以土地年產值為基礎，按照一定倍數測算征地區片價的方法，按以下步驟進行：

（1）確定區片土地年產值。區片土地年產值應為區片土地綜合年產值，可在第一階段已調查主要農作物投入產出樣點數據綜合分析的基礎上，根據土地附加收益情況（其他種植、養殖等多種經營）適當向上修正後確定。

（2）確定土地補償倍數和安置補助倍數。土地補償費和安置補助費的倍數確定可採用兩種途徑，一種是分別確定，一種是統一確定。

確定補償倍數應主要遵循多因素綜合分析及適當提高征地補償標準的原則。按照保證被征地農民原有生活水平不降低、並體現長遠生計和未來發展的要求，應在綜合分析土地區位、當地農民現有生活水平和社會經濟發展水平、當地人均耕地水平、原有徵地補償標準的基礎上確定補償倍數，並在法律規定范圍內適當提高確定。

（3）計算征地區片價。將各區片土地年產值、土地補償倍數和安置補助費倍數或統一倍數按公式計算，得到各征地區片價。

3）征地區片價結果確定

在對各種測算方法結果進行綜合分析的基礎上，採用其中一種方法的結果或多種方法結果的平均值確定征地區片價結果。平均值確定可以使用簡單算術平均法或者加權算術平均法。

從以上征地區片綜合地價測算過程可以看出，每一步驟都在直接或間接地利用著農用地分等成果，足見農用地分等成果在征地補償中的重要轉化應用價值。

Ⅷ 仙游縣最新基準地價表

沒用，是泡沫，10年後價格才真實