2012年度基準地價更新成果無錫

① 城鎮基準地價更新的技術路線

依據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)和《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001),城鎮土地級別與基準地價更新工作一般採用綜合定級綜合估價或者採用分類定級、分類估價的方式進行。石家莊地區多採用分類定級、分類估價的方式,即採用多因素綜合評定法初步劃分土地級別,然後利用市場交易資料與樣點地價進行調整,並結合當地專家的意見最終確定土地級別。採用收益還原法和成本逼近法等多種方法,通過測算樣點地價、分析不動產市場交易資料和土地利用效益資料,綜合確定各類用地(商業、居住、工業)相對應的每個土地級別的基準地價。

分類定級是指分別對影響城鎮某種類型土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析,按分類評價值的差異劃分土地均質區域(即土地級別),按商業、居住、工業3種用地類型劃分土地級別。土地定級的技術路線可概括為:在全面收集影響城區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,編繪城區土地定級因素圖;然後,運用多因素綜合評定法,根據影響各類土地級別的因素因子的相似性和差異性初步評定出城區各類用地土地級別。利用土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,最終確定土地級別。

基準地價更新的技術路線可概括為:在全面收集城區土地出讓和轉讓資料、房地出租和出售資料、商品房開發、征地拆遷所繳納的各種規費和稅費以及房屋重置價、物價指數等資料的基礎上,以土地定級成果為基礎,運用收益還原法、剩餘法、成本逼近法初步測算樣點地價;根據本次基準地價評估設定的地價內涵,對初步測算的樣點地價進行期日、容積率、開發程度、使用年期等系列修正,評定與本次評估地價內涵相一致的樣點地價;採用值域檢驗方法、經濟計量檢驗、數理統計等方法對樣點地價進行檢驗後做出判定,採用「利用樣點數和樣本類型綜合加權平均求基準地價」方法測算出各土地級別平均地價,最終確定各土地級別的基準地價。在測算的各類用地基準地價的基礎上,按照《城鎮土地估價規程》規定,編制宗地地價修正系數表,見圖8.1。

圖8.1 土地定級估價流程圖

② 無錫市國土資源局的組織機構

（審計處、無錫市國土資源局資產管理中心）
承擔國土資源有償使用工作；編報並落實年度財務計劃；擬定並組織實施有關財務會計制度；負責機關行政事業經費的統一管理，指導直屬單位財務工作，對直屬單位的財務和國有資產實施監督管理；承擔國家、省、市財政撥給的國土資源工作經費、專項經費及其他資金的財務管理工作；負責部門管理的各項行政事業性收費及專項收費的徵收、管理和使用監督工作；承擔機關、直屬單位及掛靠社團組織的財務收支審計，按管理許可權開展任期經濟責任審計工作；協助有關部門做好有關稅費的徵收工作。 一、儲備中心主要職責：
(一)按照市土地收購儲備管理委員會批準的土地收購儲備計劃，對企事業單位需盤活的存量土地和其他需要調整的土地進行收購；
(二)根據土地利用和城市總體規劃以及市場需求，做好土地儲備工作，並做好儲備土地的信息發布、登記、招商和投放市場的前期准備等服務性工作；
(三)負責經營和管理由政府依法收回的違法用地、閑置拋荒土地，並納入儲備土地；
(四)通過抵押貸款、信譽貸款等形式取得土地收購、開發資金，並對該資金的使用進行管理；
(五)通過公開招標方式組織實施儲備土地拆遷安置等前期開發的組織協調和驗收管理工作；做好對土地收購、儲備、開發資金的測算平衡、綜合統計工作；
(六)承辦市國土資源局交辦的其他工作。
二、內設機構職責：
(一)綜合部
綜合協調本中心各項事務性工作；負責收購、儲備、供應地塊信息傳遞、發布、對外宣傳、招商洽談和綜合統計工作；負責文件的收發、登記、傳閱和文印工作；做好會務、接待工作。
(二)儲備部
擬定土地收購、儲備計劃並組織實施；負責測算、編報年度土地收購資金計劃；負責城市規劃區內需盤活調整的存量及增量土地的收購工作；負責接收由政府依法收回的違法用地、閑置拋荒地及無主地，並納入儲備土地管理；做好收購儲備土地及地上附著物和有關設備的財產保全工作。
(三)經營部
負責編制地塊前期開發季度、年度計劃並組織實施；負責調查、測算需加工成熟地塊前期開發成本，編制地塊前期開發方案和招標文件；負責招標拍賣地塊上房屋拆遷公開招標的組織實施工作；負責對履行地塊前期開發合同的檢查驗收工作；負責落實被列入當年度推向市場地塊的規劃條件、公建配套和建設要求，負責測算地塊成本，分析地塊收益。
(四)財務部
負責編制並執行年度財務預算計劃，做好年終決算工作；按年度土地收購計劃，制定收購資金籌措和使用計劃，保證土地收購、動遷安置的資金需求；負責固定資產的采購管理，做好現金管理工作。
聯系人：王鐵
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：唐衛星
監察支隊主要職責:
(一)負責全市范圍內(重點為崇安區、南長區、北塘區)國土資源巡迴監察；
(二)負責全市范圍內國土資源違法行為的調查並參與處理；
(三)負責對國土資源違法行為採取行政強制措施，及時制止國土資源違法行為；
(四)協助司法機關執行國土資源行政處罰決定。
聯系人：唐衛星
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：葉益明
崇安管理處主要職責:
(一)貫徹執行上級有關國土資源管理的方針、政策和法律、法規，負責本轄區內國土資源法律、法規的宣傳和普及工作。
(二)負責轄區內土地權屬管理及土地和建設項目用地審批前期地籍調查工作。
(三)負責轄區內土地二級市場和土地資產管理工作，並負責有關土地規費的徵收工作。
(四)負責轄區內土地利用規劃管理、集體土地徵收、農用地轉用、被征地農民社保管理工作。
(五)負責轄區內國土資源動態巡查和建設用地全程監管工作；負責轄區內國土資源信訪受理和答復工作，協助開展國土資源違法行為的制止和查處工作。
(六)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：葉益明
辦公地址：無錫市崇寧路77號 負責人：朱鴻
南長管理處主要職責:
(一)南長國土管理處貫徹執行上級有關國土資源管理的方針、政策和法律、法規，負責本轄區內國土資源法律、法規的宣傳和普及工作。
(二)南長國土管理處負責轄區內土地權屬管理及土地和建設項目用地審批前期地籍調查工作。
(三)南長國土管理處負責轄區內土地二級市場和土地資產管理工作，並負責有關土地規費的徵收工作。
(四)負責轄區內土地利用規劃管理、集體土地徵收、農用地轉用、被征地農民社保管理工作。
(五)南長國土管理處負責轄區內國土資源動態巡查和建設用地全程監管工作；南長國土管理處負責轄區內國土資源信訪受理和答復工作，協助開展國土資源違法行為的制止和查處工作。
(六)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：朱鴻
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：傅榮燦
北塘管理處主要職責:
(一)局北塘國土貫徹執行上級有關國土資源管理的方針、政策和法律、法規，負責本轄區內國土資源法律、法規的宣傳和普及工作。
(二)局北塘國土負責轄區內土地權屬管理及土地和建設項目用地審批前期地籍調查工作。
(三)局北塘國土負責轄區內土地二級市場和土地資產管理工作，並負責有關土地規費的徵收工作。
(四)局北塘國土負責轄區內土地利用規劃管理、集體土地徵收、農用地轉用、被征地農民社保管理工作。
(五)局北塘國土負責轄區內國土資源動態巡查和建設用地全程監管工作；局北塘國土負責轄區內國土資源信訪受理和答復工作，協助開展國土資源違法行為的制止和查處工作。
(六)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：傅榮燦
辦公地址：無錫市北塘區民豐家苑一區26號 負責人：李東
征地服務中心主要職責:
（一）負責市區范圍內集體土地徵收、農用地轉用工作，以及全市范圍內跨市（縣）、區建設項目的征地工作；負責為建設項目提供征地包干服務。
（二）承擔市區范圍內建設用地的土地測繪工作。
（三）受單位和個人委託，承接相關測繪業務。
（四）承擔土地利用總體規劃及土地復墾開發整理項目規劃的編制工作。
（五）受行政主管部門委託，負責土地復墾開發整理項目的驗收工作。
（六）承擔地質災害危險性評估工作。
（七）承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：李東
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：萬鈞
國土資源交易中心主要職責：
（一）組織實施國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓工作。
（二）接受單位、個人的委託，代理開展土地使用權轉讓等交易工作。
（三）組織實施采礦權交易活動。
（四）負責受政府委託的土地評估和地價管理相關工作。
（五）負責收集與發布國土資源交易信息行情；承擔基準地價更新和動態監測工作。
（六）開展與國土資源交易有關的法律、法規、政策、信息咨詢服務工作。
（七）配合做好國土資源招商推介工作。
(八)承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：萬鈞
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：喻詠
土地登記發證中心主要職責：
（一）負責市區范圍內房改房、經濟適用房、安居房、解困房、拆遷安置房、商品房土地權屬審核工作。
（二）負責市區范圍內房改房、經濟適用房、安居房、解困房、拆遷安置房、商品房用地初始登記、變更登記和發證工作。
（三）負責市區范圍內房改房、商品房用地抵押登記和注銷登記工作。
（四）負責市區范圍內經濟適用房、安居房、解困房、拆遷安置房上市交易前補辦土地出讓手續的審核、報批工作。
（五）受土地登記申請人委託，負責土地登記代理工作。
（六）負責土地登記發證有關行政事業性規費的徵收工作。
（七）承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：喻詠
辦公地址：無錫市文華路199號 負責人：錢秋生
國土資源信息中心主要職責：
（一）負責國土資源信息系統和資料庫的建設、運行和維護工作。
（二）負責局辦公自動化網路系統和國土資源門戶網站的
技術服務工作。
（三）負責國土資源檔案管理工作，並對行政主管部門各
內設機構的檔案資料收集、整理工作進行指導、監督。
（四）負責對市（縣）、區的國土資源信息系統使用工作和
國土資源檔案管理工作進行指導和培訓。
（五）承擔國土資源檔案信查詢服務工作。
（六）承辦無錫市國土資源局交辦的其他事項。
聯系人：錢秋生
辦公地址：無錫市文華路199號

③ 虞城縣國土資源局

虞城縣位於河南省東部、黃河故道南側,豫、皖、魯三省交界處,行政隸屬商丘市,為傳統農業縣。地處北緯34°00′~34°37′,東經115°40′~116°12′之間,南北長67.6公里,東西寬47.5公里,面積4356.59公頃,屬黃河沖積平原,地勢由西北向東南傾斜,全縣人口107.09萬人,是河南省重要的糧棉油生產區。

劉遠林 黨組書記、局長

馬莉 副局長(女)

耿建設 副局長

謝紅傑 副局長

薛根全 紀檢組組長

劉遠林簡介:漢族,1960年12月出生,中共黨員,大學文化,1980年3月參加工作,1984年12月入黨。2007年12月至今任虞城縣國土資源局黨組書記、局長。

【機構設置】局內設辦公室、地籍股、人事股、耕保股、窗口辦、建設用地股、規劃股、監察股、信訪股、土地利用股10個股室和監察隊、測繪隊、評估所、土地整理中心、土地收購儲備中心、土地交易中心6個二級機構。下轄張集、喬集、劉集、田廟、利民、賈寨、古王集、大楊集、鎮里固、稍崗、李老家、城郊、城關、鄭集、大侯、聞集、站集、谷熟、芒種、店集、沙集、杜集、黃冢、界溝、營廓、劉店等26個鄉鎮國土資源所。

【土地資源】全縣土地總面積154356.59公頃,其中,耕地面積98751.68公頃,園地5039.00公頃,林地14594.75公頃,城鎮村及工礦用地2407.06公頃,交通運輸用地4755.55公頃,水域及水利設施用地7064.85公頃,其他土地433.7公頃,基本農田85630.78公頃,基本農田保護率86%。

【耕地保護】認真做好了國家耕地保護檢查的迎檢工作,對基本農田保護牌進行了維修,在高速路口、國道、省道等醒目位置製作了大型耕地保護宣傳標語。認真落實了縣、鄉、村三級基本農田保護責任制,並逐級簽訂了目標責任書,明確了各級領導的責任,將目標完成情況納入了政府目標管理體系。全縣基本農田面積穩定在85630公頃以上。認真做好了站集鄉、店集鄉等4個鄉鎮和古王集鄉等兩個鄉鎮國家級土地整理項目掃尾工作,並積極報請省、市驗收。認真做好2007年、2008年度新增建設用地有償使用費土地整理項目的實施工作。項目區規模2602公頃,總投資3454.37萬元,涉及城郊鄉、李老家鄉、稍崗鄉、古王集鄉4個鄉鎮29個行政村。該項目於6月24日開工建設,主體工程已完成。認真做好了2010年補充耕地和2010年新增建設用地有償使用費項目的可研、立項和上報工作。補充耕地項目位於賈寨鎮境內,項目規模3960畝,投資500萬元,新增耕地2680畝;新增費項目位於利民鎮、李老家鄉、稍崗鄉境內,項目規模32000畝,投資3340萬元。

【國土資源規劃管理】切實做好規劃修編工作,縣、鄉規劃修編方案分別經省、市政府批准實施。結合新農村建設,認真編制了稍崗鄉黑劉村等26個試點村的土地綜合整治規劃,其中16個村的綜合整治規劃報市審批。

【土地利用管理】完成了全縣城鎮土地基準地價更新調整工作,通過了專家成果驗收,為規范虞城縣土地市場奠定了基礎。建立健全了土地出讓底價集體決策制度,虞城縣政府成立了由法制辦、監察局、財政局、國土局等單位組成的地價領導組,所有土地出讓底價都由地價領導組集體研究。積極與相關部門協調,規范了破產企業和搬遷單位土地處置行為,破產企業和搬遷單位土地由縣政府統一收回,交土地收購儲備中心進行儲備後,再適時投放市場,以「招拍掛」形式進行出讓,扭轉了過去破產重組和搬遷單位亂處置破產企業土地的局面。積極培育土地市場,加強了對競買人的資格審查,規范土地出讓行為,建立健全了國有土地使用權網上公開出讓系統,所有經營性用地實行網上公開出讓,共公開出讓土地29宗1170畝,成交價款3.5億多元。

【地籍管理】扎實開展了第二次土地調查工作,全縣農村外業調查工作已結束,建成了內業資料庫並報國土部備案。組織100餘人的調查隊伍,分成15組,逐戶進行調查,完成縣城區19360宗地調查上圖工作。認真搞好土地登記發證工作,共發放國有土地使用權證56本、國有土地他項權證2本。搞好土地測繪工作,共測量土地3000多畝,制圖40幅,認真做好地價評估工作,共評估土地29宗1170餘畝。

【建設用地管理】積極為京九鐵路電氣化改造、連霍高速公路拓寬、新建路拆遷等項目做好規劃調整、農用地徵收、土地調查等工作,確保了項目的順利實施。積極組織了5批城市、2批鄉鎮、1批城市補辦、2批鄉鎮補辦共10批3000餘畝建設用地的報批工作。為虞城縣發展投資有限公司等20個建設項目供地21宗900多畝。認真開展了批而未征、征而未供土地專項清理工作,按照《河南省國土資源廳關於批而未征和征而未供土地專項清理工作的通知》要求和商丘市國土資源局的統一部署,對2000年以來經省政府批復的土地進行了全面清理,共清理批而未征和征而未供土地44宗165.7009公頃。截至2010年底,處理40宗160.607公頃,妥善解決了歷史遺留問題。積極開展了存量土地盤活工作,共盤活縣建行、農發行、國稅局、地稅局、勞動局辦公用地等存量土地9宗140餘畝。

【執法監察】認真開展了2009年土地衛片執法檢查整改工作,對該縣涉及的28個圖斑365.1畝各類用地,分類依法進行了處置。對5宗違法用地進行拆除,拆除建築物4100平方米,涉及土地面積41.9畝,復耕土地31.79畝。藉助衛片檢查的時機,在全縣開展違法違規用地治理整頓,要求每個鄉鎮至少拆除違法用地5宗以上,全縣共拆除違法違規用地140多宗,拆除建築物5000多平方米。按照人事並處的原則,啟動了問責機制,拆除整改不力、進展緩慢的6名鄉鎮主要領導被警示約談,1名鄉鎮主要領導被降級使用,1名國土所所長和1名國土所副所長被免職,1名國土所副所長被行政記大過,留職查看。省國土資源廳土地衛片檢查領導組對該縣土地衛片執法檢查工作給予了肯定。加大土地執法力度,堅持日常動態巡查與專項整治相結合,開展了違法違規用地整治等行動。縣、鄉、村層層簽訂了土地執法目標責任書,轄區出現新的違法用地,鄉、村主要負責人要自動引咎辭職。2010年共有效制止土地違法行為467起,立案查處土地違法案件136宗,依法拆除違法違規建築29間。

【信訪工作】認真做好土地信訪工作,共接待來訪群眾16批356人次,辦理領導批示件6起,每月17日在組織各單位認真收聽市行風熱線節目的同時,積極做好縣行風熱線上線工作,認真解決群眾提出的問題,辦理行風熱線4起,按期上報,辦結率100%。

(許功良)

④ 城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統設計與實現

劉耀林 焦利民 劉洋

（武漢大學資源與環境科學學院，武漢，430079）

摘要：本文探討了城鎮土地分等與基準地價平衡的技術路線、模型方法和系統設計思路，提出了系統的總體結構模式、功能模塊劃分、資料庫構成和面向對象的系統類設計，並基於高級語言、GIS組件和資料庫技術實現了該系統。實例表明，系統設計可行，效果較好，實用性強。

關鍵詞：城鎮土地分等；基準地價平衡；組件式；GIS

城鎮土地分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，採用多因素綜合評定方法判定城鎮土地等別。城鎮土地等反映城鎮之間土地質量的總體差異，其序列在區域（如省）或全國范圍內統一排列。基準地價平衡是在區域范圍內，根據現有各城鎮土地定級與基準地價平衡成果，在統一基準地價內涵、基準地價修正的基礎上，對各城鎮的基準地價進行平衡，建立區域內統一、協調的基準地價體系。目前我國城鎮基準地價體系基本建立，但各城鎮的基準地價由於技術方法、基準地價內涵等的不一致性，導致城鎮之間基準地價的不可比性。開展城鎮土地分等和基準地價平衡工作對於規范基準地價體系、發揮基準地價對土地市場的宏觀調控作用有重要意義。

目前我國城鎮土地分等研究主要集中在城鎮土地分等的影響因素和分等方法等問題，採用城鎮土地分等指導基準地價平衡並完成區域性實踐研究的只有山東、福建等地，但並沒有形成統一、成熟的基準地價平衡方法。上述研究大多也藉助了計算機技術、GIS技術，但還沒有設計開發相對獨立、完整的城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統。本文提出了一套完整的城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程，並基於此開發了信息系統，同時以湖北省為例給出了系統應用實例。該系統操作簡便，功能較為完善，有助於提高工作效率以及結果的准確性和可靠性。

1 技術流程與方法分析

1.1 技術流程

城鎮土地分等是對城鎮土地質量的綜合評定，對基準地價平衡起指導和控製作用。土地市場交易資料是土地市場情況的直觀反映，可以作為土地分等與基準地價平衡的結果驗證的參考依據。本文提出以城鎮分等綜合分值為控制、採用分段線性插值方法進行分類基準地價平衡、並以市場交易樣點進行檢驗的技術路線。同時顧及下面兩點：對於基準地價資料較老、無法通過簡單修正而滿足平衡條件的城鎮，則基於補充調查樣點進行基準地價更新；對土地分等和基準地價平衡結果採用多種方法進行驗證和檢驗。具體的技術流程如圖1。

圖1 城鎮土地分等與基準地價平衡技術流程

1.2 模型與方法

1.2.1 因素選取與權重確定

《城鎮土地分等定級規程》（以下簡稱《規程》）中列出了較為全面的城鎮土地質量影響因素，根據實地情況進行選取或補充，充分考慮因素影響顯著性、區域差異性、可得性等，建立初始的因素因子體系。然後進行主成分分析，提取主成分，基本確定因素因子體系。最後通過召開專家論證會，廣泛聽取意見，最終確定城鎮土地分等的因素因子體系。在進行系統設計時，提供較為全面的因素體系供用戶選擇，一級因素包括以下八大類：城鎮區位、城鎮集聚規模、城鎮基礎設施、城鎮公用設施、城鎮用地效率、城鎮生態環境、區域經濟發展水平、區域土地供應潛力。

權重確定可選用特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法或灰關聯度分析法等。

1.2.2 城鎮土地分等

根據《規程》要求，城鎮土地分等採用多因素綜合評判法進行各級因素作用分和城鎮綜合分值的計算，採用數軸法和總分頻率法進行城鎮土地等的初步劃分。而實際工作中，由於城鎮數目較少，採用上述方法進行等別劃分時效果並不理想，引入總分柱狀圖法，按照自然分段法（Natural Breaks）進行等別劃分。

採用聚類分析法進行城鎮土地分等，驗證初始分等結果。將城鎮作為聚類對象，將多因素綜合評判計算的參評因素綜合分值作為因子評分值，分等因素因子的權重作為聚類對象的總排序權重，加權計算聚類對象之間的距離，按距離進行聚類。這里採用歐式距離：

土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集

式中，D_ij——第i個分等對象到第j個分等對象的歐氏距離；

W_k——第k個因子的總排序權重值；

F_ik——第i個分等對象到第k個因素的評分值；

F_jk——第j個分等對象到第k個因素的評分值。

此外結合基準地價資料、市場交易資料和專家經驗進行校驗，對分等結果進行調整並最終確定城鎮土地等別。

1.2.3 基準地價平衡

基準地價平衡的操作對象是修正和規范後的城鎮基準地價，如修正後統一到高值、中值、低值。平衡時一般針對高值進行，平衡後中值和低值按不變間距推算。基準地價平衡方法目前還沒有國家規范可循，這里採用選取典型城鎮作為控制點、根據分等綜合分值進行分段線性插值的方法。平衡計算的基本公式為：

P_i＝P₀ －ΔN_i（P₀ －P_n）/（N₀ －N_n）

式中，P_i——某城鎮某用途基準地價高值的平衡結果；

P₀——前控制點某用途基準地價高值；

P_n——後控制點某用途基準地價高值；

ΔN_i——當前城鎮與前控制點分等綜合分值的差；

N₀——前控制點的城鎮土地分等綜合分值；

N_n——後控制點的城鎮土地分等綜合分值。

2 系統結構與功能模塊設計

2.1 系統結構

城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統採用組件式開發方式，高級語言採用VC＋ ＋6.0，GIS組件採用MapObjects 2.1，屬性資料庫採用Micro Access 6.0進行管理。系統結構如圖2。

圖2 系統結構圖

2.2 功能模塊

按照軟體結構化設計的原則，自頂向下逐步劃分城鎮土地分等與基準地價平衡信息系統的功能模塊和子模塊。

2.2.1 數據管理模塊

該模塊主要實現圖層加入、圖層顯示控制、視圖縮放瀏覽、視圖導航等功能，並實現對空間數據和屬性數據（分等因素調查數據表、基準地價調查表、修正系數表等）的一體化管理。

2.2.2 數據編輯模塊

該模塊主要實現圖形數據（點、線、面）和屬性數據的編輯處理。

2.2.3 因素體系和權重確定模塊

該模塊包括兩個子模塊。

因素選擇子模塊：實現用戶初選因素因子體系、根據調查數據進行主成分分析、最終確定分等因子體系等功能。

權重確定子模塊：實現因子權重的計算功能，包括特爾菲法、層次分析法、因素成對比較法、灰色關聯度分析法。

2.2.4 城鎮土地分等模塊

該模塊實現多因素綜合評判法城鎮土地分等和結果校驗，包括三個子模塊。

分等因素計運算元模塊：實現單因子分值計算（指標賦分加權求和法、位序法）、次級因素分值計算、一級因素分值計算和總分值計算。

等別劃分子模塊：根據各城鎮分等總分值劃分等別，包括總分頻率法、數軸法和柱狀圖法。

等別校驗子模塊：實現聚類分析法城鎮土地分等並與初始等別進行對比分析、等別的基準地價檢驗等。

2.2.5 基準地價平衡模塊

該模塊包括五個子模塊。

基準地價更新子模塊：對於基準地價成果不具有現勢性（由於上次基準地價工作較早、城區范圍擴大、城市建設迅速等原因）需要進行基準地價更新以滿足平衡需要。

基準地價預處理與修正子模塊：完成基準地價標准化（如將城鎮基準地價統一到高、中、低三級）和基準地價修正（期日、年期、容積率、開發程度）。

基準地價平衡計運算元模塊：選擇等別次序和基準地價次序相近、基準地價標准和市場實際情況一致性較高的典型城鎮作為控制點；根據城鎮土地分等總分值採用分段線性插值方法進行基準地價平衡。

基準地價平衡校驗子模塊：採用回歸分析法、空間聚類分析法、空間插值法進行基準地價平衡檢驗。

基準地價控制幅度測算：實現各等別和各城鎮基準地價控制幅度的測算。

2.2.6 數據輸出模塊

報表輸出子模塊：實現城鎮土地分等和基準地價平衡成果表的格式輸出功能。

圖件輸出子模塊：實現城鎮土地分等圖件和基準地價平衡圖件的輸出功能。

發布數據轉出子模塊：將可用於公開發布的數據提取轉出形成信息發布資料庫。

3 系統資料庫設計

3.1 數據組成

城鎮土地分等與基準地價平衡資料庫由空間資料庫和調查表格資料庫兩大部分組成。空間資料庫的主要內容是：基礎地理數據，包括水系、交通、行政區劃等；城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖；各城鎮商業、住宅、工業的市場交易調查樣點分布圖。調查表格資料庫的主要內容是：分等因素因子調查表，包括前述八大類因素因子的調查表格；基準地價調查表，包括基準地價評估確定的商業、住宅、工業各級別基準地價、級別面積比例及基準地價內涵和相關參數，以及調查時點基準地價的執行標准；修正系數表，包括城鎮基準地價評估時制定的期日、年期、容積率和開發程度修正系數表；交易樣點調查表，包括城鎮土地交易資料調查表、城鎮商品住宅交易樣點調查表等；基準地價更新樣點調查表（僅對需要進行基準地價更新的城鎮而言），包括土地使用權出租調查表、土地使用權出（轉）讓調查表、商品房出售調查表等。

3.2 空間數據組織

根據空間數據的用途（如基礎地理數據、單元圖、樣點圖等）分類，圖層採用shape格式存儲，通過MO組件進行訪問和管理。單元圖在視圖中用行政區劃結構樹建立索引。

3.3 調查表格數據組織

將調查表格數據規范化，使之符合3 NF要求，並分類存儲於Access資料庫。系統通過ODBC與之交互。

3.4 空間數據和屬性表格數據的關聯

空間數據與屬性表格數據之間通過關鍵字以自然連接方式關聯。城鎮土地分等與基準地價平衡單元圖與分等因素因子調查表關聯生成各分等因素圖層。交易樣點分布圖與交易樣點調查表關聯生成交易樣點地價圖層。

綜上所述，系統資料庫結構可用圖3表示。

圖3 系統資料庫結構圖

4 系統類設計

城鎮土地分等與基準地價平衡系統採用面向對象技術開發，系統類主要包括主程序框架類、視圖類、文檔類、工程管理相關類、土地分等因素體系及權重確定相關類、土地分等相關類、基準地價平衡相關類、基準地價更新及修正相關類、成果輸出相關類。

類設計遵循開閉原則（擴展性方面是開放的而在更改性方面是封閉的）、替換原則（子類應當可以替換父類並出現在父類能夠出現的任何地方）、依賴原則（與特定業務有關的依賴關系依賴介面和抽象類而不是具體類）、介面分離原則（盡量避免功能太多的服務介面類）。類、函數、變數的命名原則遵循一般的設計原則，盡量簡潔、清晰，並具有良好的可區分性。

系統類關系如圖4所示。

圖4 系統類關系圖

5 系統應用實例

城鎮土地分等與基準地價平衡系統在湖北省取得了成功應用。湖北省共有84個城鎮土地分等與基準地價平衡單位。基於該系統完成了因素選取、權重計算、土地分等、等別檢驗、基準地價平衡、平衡結果檢驗等工作，系統界面友好、操作方便，結果符合實際。以下是系統部分功能的界面示例（圖5～圖8）。

圖5 聚類分析圖

圖6

圖7

圖8

6 因素分值計算

採用聚類分析（圖6）等方法與多因素綜合評定法相互驗證，保證了結果的可靠性。從圖8可以看出，分段線性插值曲線與回歸分析曲線在總體趨勢上一致，但回歸分析曲線在分值高端偏差較大，而分段線性插值更加靈活，在分值高端仍然能夠與實際情況保持較高的一致性。市場交易樣點地價也驗證了這一點。

本文在《城鎮土地分等定級規程》的基礎上，提出了一個切實可行的城鎮土地分等與基準地價平衡技術方案和系統設計方案，並基於高級語言、GIS組件（MO）和Accsss資料庫實現了該系統。系統可以實現因素選取、權重確定、土地分等與基準地價平衡等功能，並提供了多種結果檢驗方法，保證了結果的准確性。實例表明，系統功能完善，實際應用效果較好，其中以分等為控制的分段線性插值基準地價平衡方法具有較高的實用性。

參考文獻

國土資源部.城鎮土地估價規程.北京：國土資源部，2001

嚴星，林增傑.城市地產評估.北京：中國人民大學出版社，1999

劉耀林.土地信息系統.北京：中國農業出版社，2002

李清石.最新全國城市基準地價及土地評估業務手冊.北京：中國大地出版社，2004

⑤ 城鎮基準地價平衡方法研究——以湖北省為例

劉耀林 劉洋 焦利民 鄧念超

（武漢大學資源環境科學學院，武漢，430072）

摘要：通過分析現階段研究方法的優缺點，結合湖北省城鎮基準地價平衡工作實例，對現有方法進行了改進。首先提出了根據區域經濟發展水平分區片統一還原利率和容積率的方法，然後對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。

關鍵詞：城鎮基準地價平衡；還原利率

1 引言

1.1 城鎮基準地價平衡的目的和意義

城鎮基準地價平衡，是為了協調區域地價，充分發揮地價在調控土地市場中的作用使其能客觀地反映出不同城鎮間真實的經濟差異和地價水平，促進土地市場的均衡發展。由於各城鎮所處區位不同，政府培育土地市場的力度不同，經濟發展水平與產業結構不同等，必然造成部分城鎮地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離，不匹配，因此對城鎮間地價水平的平衡分析是非常必要的，有利於區域間地價協調，培育、發展城鎮土地市場，使其地價水平能客觀地反映當地實際水平。

1.2 城鎮基準地價平衡的技術流程

城鎮土地分等是基準地價平衡的前導工作，因此首先應進行城鎮土地分等，然後界定基準地價平衡的統一內涵，對參與基準地價平衡的城鎮基準地價進行開發程度、期日、還原利率、最高使用年限和容積率修正，對前次評估基準日之後地價發生較大變化的城鎮還要進行基準地價更新，以保證不同城鎮之間基準地價的可比性，對各城鎮修正後基準地價進行標准化，接著開展基準地價平衡和成果驗證工作，最後廣泛徵求專家和土地行政主管部門意見，確定城鎮基準地價。

1.3 國內城鎮基準地價平衡方法的研究現狀

由於我國自從開展城鎮土地分等定級工作以來，多偏重於本城鎮內部土地的基準地價評估，而對於城鎮所在區域缺乏宏觀調控土地價格的基準地價平衡研究，因此城鎮基準地價平衡工作在全國范圍來說才剛剛起步。2002年山東省作為試點在全國率先進行了城鎮土地分等和基準地價平衡研究，隨後福建省和江蘇省也相繼進行了這方面的研究工作。

他們提出了以序位比較法或分段線性插值法為主導，回歸分析法、土地市場交易樣點資料和專家論證為驗證的技術路線。這些方法在實踐中進行了有益的嘗試，具有較好的效果和可操作性。但同時也存在以下缺點：①統一基準地價內涵時，全省採用統一的容積率和還原利率沒有考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，缺乏嚴密性；②現有的平衡方法和驗證方法均是從城鎮屬性（分等總分值）和基準地價的關系入手，平衡和驗證基準地價，沒有結合區域發展的特點驗證平衡後基準地價空間分布的合理性。

2 分區片統一界定還原利率和容積率——以湖北省基準地價平衡為例

容積率與城鎮經濟發展水平、規劃限制、房地產投資強度等因素有關，具有較強的地域性。土地還原利率本質上是城鎮土地的投資收益率，與城鎮經濟發展水平、房地產投資收益率緊密相關，也具有一定的區域性，在全省對這兩個參數設定統一的值不太合適。因此考慮經濟發展和土地市場發展的區域差異，在湖北省基準地價平衡工作中劃分了5個均值區片，對每個區片確定統一的還原利率和容積率。

區片劃分的原則是：根據各個城鎮的等別及基準地價信息，把等別相近且地價水平相當的城鎮劃分為相同的區片。由於湖北省其他城鎮與武漢市均沒有可比性，因此武漢市可單獨作為一個區片，仍然採用其原來的還原利率和容積率。對於湖北省的其他城鎮，可以按照較發達城鎮、中等發展水平城鎮、欠發達城鎮、不發達城鎮劃分4個區片。區片分布如圖1。

圖1 湖北省城鎮土地區片圖

劃分區片之後，區片容積率可通過計算區片內所有城鎮容積率的平均值來確定，而還原利率的確定則通過調查區片內各城鎮的租售比來實現。湖北省基準地價內涵基本參數信息如表1所示。

表1 湖北省基準地價內涵基本參數

3 分段線性插值方法為主導，分段回歸和空間插值方法為驗證的基準地價平衡方法——以湖北省基準地價平衡為例

3.1 對分段線性插值方法的改進

現階段常用的基準地價平衡方法主要有序位比較法^［1］和分段線性插值法^［2］，筆者認為前者在數學上缺乏一定的邏輯嚴密性，而後者是一種比較理想的方法，並在福建省基準地價平衡工作中得到了較好的效果^［2］。

但該方法存在一個顯著缺點：由於城鎮土地分等時，把每個城鎮作為一個點來考慮，其分等總分值反映的是城鎮綜合的社會經濟發展水平，但不能很好地反映城鎮的特性。例如在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡中，黃石市城區的總分值為88，荊州市城區的總分值為82，它們均為2等。在商業地價和住宅地價方面，等別及總分值能夠較好地反映兩者地水平關系。然而在工業地價方面則不理想，黃石是重工業城市，工業比較發達，工業地價水平較高（最高地價574元），而荊州以商業、農業和輕工業為主，工業處於中等發達水平，工業地價中等偏低（最高地價262元），此時等別和總分值不能很好地反映兩者工業地價的水平關系，這主要是城市的特點和性質引起的，即城鎮的商業、工業、住宅的地價水平並非都是與分等總分值成正比。

因此，將全省各城鎮分別按照土地分等綜合分值和某用途的基準地價高值進行排序，選擇二者序位的吻合程度較高的約占總數15%的城鎮作為控制點，然後生成分段線性插值折線來進行基準地價平衡的方法會造成個別城鎮平衡後地價的失真。例如黃石市城區平衡後的工業地價高值為574 元，與實際水平符合較好，而荊州市城區平衡後的工業地價高值為462 元，則與實際水平相差甚遠。

筆者認為，解決這一問題有兩種方法：

（1）在城鎮土地分等時，就商、住、工三種地類分別採用不同的分等因素因子體系和權重，計算出三種地類的總分值，然後根據城鎮性質設定其商業、住宅和工業的權重，加權求和計算出城鎮綜合總分值，以此進行分等。基準地價平衡時則根據各地類城鎮總分值和標准化基準地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。此方法有兩個缺點：①分等因素因子的數目龐大，指標體系確定的任務繁重；②與城鎮土地分等是將城鎮作為點目標，從宏觀上對城鎮進行分類排隊的思想相違背。

（2）在基準地價平衡時根據城鎮分等總分值和標准化後綜合地價高值的序位關系來選擇控制城鎮。首先對綜合地價平衡，然後根據城鎮性質，設定商業、住宅和工業地價對綜合地價的影響權重，最後對各地類地價進行平衡。此方法思路清晰，操作簡單。因此本文採用第二種思路對現有的分段線性插值方法進行改進。

如果黃石市城區平衡後綜合地價高值為X，假定平衡後商業地價高值為X₁，住宅地價高值為X₂，住宅地價高值為X₃；根據商業、住宅、工業在城鎮GDP中所佔的比例，設定它們對綜合地價的影響權重為W₁，W₂ 和W₃；而且根據劉偉等人的研究^［3］，各城鎮合理的商、住、工地價水平應具備一定的比例關系，這可以在各用途土地市場交易樣點資料和各用途各級別基準地價水平中得到反映，假定黃石市城區平衡後商、住、工地價高值的比例關系為P₁∶P₂∶P₃，則有：

X＝X₁×W₁ ＋X₂×W₂ ＋X₃×W₃

X₁∶X₂∶X₃＝P₁∶P₂∶P₃

由上面兩個式子可求得黃石市城區平衡後商、住、工地價的高值，然後由平衡前後地價的比例關系求得平衡後商、住、工地價的中高值、中值、中低值和低值。

3.2 分段回歸分析方法對平衡結果的驗證

以城鎮分等總分值為X軸，標准化後的綜合地價高值為Y軸，做出散點圖，然後根據散點的分布趨勢和聚集特徵進行回歸分析或分段回歸分析並獲得回歸方程，以此進行城鎮基準地價平衡。然後將上述兩種方法的平衡結果進行對比分析，找出結果符合程度較高的城鎮和差異較大的城鎮。

圖2 回歸分析界面

圖3 兩種結果的對比分析

3.3 空間插值方法對平衡結果的驗證

3.3.1 核心思想

上述兩種方法均是基於屬性（城鎮總分值和基準地價的關系）方面的考慮來平衡基準地價，並沒有結合區域發展的空間結構考察結果的合理性，因此有必要從空間分布的角度驗證平衡結果。由於影響基準地價的因素主要有繁華程度、交通條件、人口狀況、基礎公用設施狀況、城市規劃、環境狀況以及產業聚集規模，從性質上看這些因素屬於區位條件因素和城鎮內部條件因素，而區位條件因素對地價的影響較大，同時區位條件因素在空間上也具有很強的輻射性，因此筆者認為城鎮的基準地價水平與其周邊有影響力的高級中心城鎮的基準地價是密切相關的，故可採用空間插值的方法對平衡結果進行驗證。

主要思路如下：根據區域發展的空間結構特點，選擇規模較大、輻射能力較強的高級中心城鎮為控制點，參考土地市場交易資料，上述兩種平衡結果以及專家意見確定控制城鎮平衡後基準地價；然後確定各控制城鎮的影響范圍；最後根據城鎮引力模型和地價的衰減規律計算各城鎮的平衡後基準地價。

3.3.2 中心城鎮影響范圍的確定

本文採用類似於確定商服中心作用半徑的方法來計算各控制城鎮的影響范圍。假設控制城鎮中一等中心地的個數為N₁，二等中心地的個數為N₂，三等中心地的個數為N₃…，則各等別控制城鎮的影響范圍為：

土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集

式中，R為某等別控制城鎮地影響范圍；S為區域總面積；N為高於或等於該等別地控制城鎮數目。

因此有：

土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集

R₁，R₂，R₃——一等，二等，三等控制城鎮的影響范圍。

3.3.3 各城鎮平衡後基準地價的計算

首先選擇影響地價的6個因素為指標，計算出各城鎮的規模指數^［4］。假設城鎮D位於控制城鎮A、B和C的影響范圍內（如圖所示），城鎮D的規模指數為M_d，控制城鎮平衡後的綜合地價高值為P_a、P_b、P_c，規模指數分別為M_a、M_b、M_c，城鎮D到控制城鎮的最短時間為T_a、T_b、T_c。則根據城鎮引力模型^［4］可計算出各控制城鎮對城鎮D的吸引力F_a、F_b、F_c：

土地信息技術的創新與土地科學技術發展：2006年中國土地學會學術年會論文集

式中，k為引力常數；r為距離摩擦系數，按慣例一般取2。

根據吸引力的大小可確定各控制城鎮對城鎮D地價的影響權重W₁∶W₂∶W₃＝F_a∶F_b∶F_c，然後根據各控制城鎮地價的衰減特性（線性衰減或指數衰減），計算出各控制城鎮地價隨著時間距離^［5］衰減到城鎮D時的地價水平P′_a、P′_b、P′_c，最後加權求和得到城鎮D平衡後綜合地價的高值P_d。然後採用2.1中的方法計算出各地類平衡後基準地價。

P_d＝P′_a×W₁ ＋P′_b×W₂ ＋P′、P′_c×W₃

獲取上述三種平衡結果之後，還應參考土地市場交易調查資料和當地專家的意見，對3種結果進行調整，取其平均值或較優值作為最終的平衡結果。

通過提出根據區域經濟發展水平分區片統一界定還原利率和容積率的方法，對現有的分段線性插值的平衡方法進行了改進，並提出了以分段線性插值方法為主導，分段回歸分析和空間插值方法為驗證的技術路線。其中改進後的分段線性插值方法和分段回歸分析方法在湖北省城鎮土地分等和基準地價平衡工作中得到了應用，具有很好的效果和可操作性。空間插值方法中關於控制城鎮影響范圍的確定，城鎮吸引力的計算以及控制城鎮地價衰減模型的確定還需要在下一步的工作中進一步的研究並得到實踐的檢驗。

參考文獻

［1］王慶改等.城鎮基準地價平衡研究［J］·地理科學，2004，24 （1）

［2］徐慧等.基於區級城鎮土地分等成果的宏觀調控研究［J］·國土資源科技管理，2005，（5）

［3］劉偉等.區域城鎮土地比價體系研究［J］·資源科學，2000，22 （1）

［4］李新運等.基於曲邊Voronoi圖的城市吸引范圍挖掘方法［J］·測繪學院學報，2004，21 （1）

［5］陸大道.區域發展及其空間結構［M］.北京：科學出版社，1995，117～124

［6］王遠飛等.GIS和引力多邊形方法在公共設施服務域研究中的應用［J］·經濟地理，2005，25 （6）

⑥ 基準地價成果介紹

2007年1月,河北省國土資源廳下發了《河北省國土資源廳關於轉發《<國土資源部關於實施全國工業用回地出讓最低答價標准通知)的通知》(冀國土資地字〔2007〕1號),通知要求,各地要及時開展城鎮基準地價更新工作,確保在2007年底完成。石家莊市國土資源局下發了《石家莊市國土資源局關於在石家莊市域范圍內開展城鎮土地定級估價更新工作的通知》,要求各縣(市)開展城區土地級別與基準地價更新工作,2007年12月底提交全部成果。本輪石家莊各縣(市)城區土地級別與基準地價更新是應各級國土資源管理部門的工作部署進行的,更新後的基準地價成果見表8.1。

表8.1 石家莊市基準地價成果表單位:元/米2

續表

⑦ 城鎮基準地價更新的目的與意義

為保證基準地價及定級成果和宗地地價評估標準的現勢性,更加科學合理地反映石家回庄市的地答價水平,服務地區經濟,依據冀政〔2001〕55號《河北省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》:「各市、縣要加強地價管理,根據土地市場價格的變化,及時更新基準地價。凡現有基準地價已3年以上未更新或當地地價水平已發生重大變化,要進行基準地價更新」的要求,以及《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507—2001)、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508—2001)。對石家莊市現行的各縣(市)土地定級估價成果進行更新。目的為使該項成果更加科學、合理地顯現石家莊市各縣(市)地價水平,保持土地定級估價成果的現勢性,為政府制定規劃和土地利用計劃;進一步規范和調控地產市場,優化土地資源配置,促進合理利用土地;依法徵收土地稅費,防止國有資產流失;為服務於經濟建設提供更加客觀的依據。

⑧ 西安市國有土地基準地價表 最新的在哪能找到

http://blog.163.com/3614901_66/blog/static/25181497201210216392620/
根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規，西安市國有土地級別和基準地價更新成果已經陝西省人民政府批准。為加強地價管理，規範本市土地價格體系，引導土地市場健康發展，促進土地的優化利用，保障國有土地資產的合理收益，現將西安市中心市區國有土地基準地價予以公布。本基準地價自公布之日起執行，2007年3月27日西安市人民政府公布執行的國有土地級別和基準地價同時廢止。本基準地價具體應用問題由西安市國土資源局負責解釋。
特此通告。
西安市人民政府
2012年11月6日
西安市中心市區國有土地基準地價表

土地用途
基準
土地地價
級別
單位面積地價 元/平方米（萬元/畝）
商服用地
住宅用地
工礦倉儲用地
公共管理與
公共服務用地
Ⅰ
9600（640）
4800（320）
945（63）
3300（220）
Ⅱ
6450（430）
4050（270）
720（48）
2400（160）
Ⅲ
4500（300）
3300（220）
555（37）
1725（115）
Ⅳ
3450（230）
2550（170）
420（28）
1125（75）
Ⅴ
2550（170）
1920（128）
345（23）
825（55）
Ⅵ
1950（130）
1380（92）
255（17）
675（45）
Ⅶ
1425（95）
975（65）
210（14）
555（37）
Ⅷ
1050（70）
705（47）

480（32）
Ⅸ
750（50）

X
540（36）

使

用

說

明
1．基準地價內涵：①容積率：商服和住宅用地平均容積率為2.5，工礦倉儲用地平均容積率為0.7，公共管理與公共服務用地平均容積率為1.5；②土地開發程度：商服、住宅用地均為「六通一平」（供水、排水、供電、供氣、通路、通訊、場地平整），工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地均為「五通一平」（供水、排水、供電、通路、通訊、場地平整）；③土地使用年期：商服用地為40年，住宅用地為70年，工礦倉儲用地和公共管理與公共服務用地為50年。
2．土地級別：各用途土地級別分別以《西安市城區商服用地基準地價圖》、《西安市城區住宅用地基準地價圖》、《西安市城區工礦倉儲用地基準地價圖》、《西安市城區公共管理與公共服務用地基準地價圖》為准。
3．土地用途分類：工礦倉儲用地含工業用地、倉儲用地和采礦地；公共管理與公共服務用地含機關團體、新聞出版、科研教育、醫衛慈善、文體娛樂、公共設施、公園綠地、風景名勝等用地。交通運輸用地和水域水利設施用地基準地價參照工礦倉儲用地；特殊用地基準地價參照公共管理與公共服務用地。
4．工業限制區：工礦倉儲用地基準地價不包含工業限制區，對工業限制區內現有存量工礦倉儲用地，其地價水平參照工業限制區范圍內公共管理與公共服務用地土地級別，並按一級2400元/平方米（160萬元/畝）、二級1725元/平方米（115萬元/畝）、三級1275元/平方米（85萬元/畝）、四級945元/平方米（63萬元/畝）掌握。
5．臨潼旅遊度假區范圍內與西安市主城區接邊區域基準地價參照接壤的主城區各用途地價執行。