個人轉讓居住

『壹』 個人轉讓住房如何計算個人所得稅應納稅額

根據《國務院關於修改<中華人民共和國個人所得稅法實施條例>的決定》（中華人民共和國國務院令第600號）第二十二條規定：「財產轉讓所得，按照一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額，計算納稅。」

對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。」

根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：「四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。」

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征稅項目

1、對境內股票轉讓所得暫不徵收個人所得稅。

2、對個人轉讓限售股取得的所得，按照「財產轉讓所得」，適用20%的比例稅率徵收個人所得稅。

3、職工個人以股份形式取得的僅作為分紅依據、不擁有所有權的企業量化資產，不徵收個人所得稅；對職工個人以股份形式取得的擁有所有權的企業量化資產，暫緩徵收個人所得稅；

待個人將股份轉讓時，就其轉讓收入額，減除個人取得該股份時實際支付的費用支出和合理轉讓費用後的余額，按「財產轉讓所得」項目計征個人所得稅。

4、個人通過招標、競拍或其他方式購置債權以後，通過相關司法或行政程序主張債權而取得的所得，應按照「財產轉讓所得項目繳納個人所得稅。個人通過上述方式取得「打包」債權，只處置部分債權的，其應納稅所得額按以下方式確定：

①以每次處置部分債權的所得，作為一次財產轉讓所得征稅。

②其應稅收入按照個人取得的貨幣資產和非貨幣資產的評估價值或市場價值的合計數確定。

③所處置債權成本費用（即財產原值），按下列公式計算：當次處置債權成本費用=個人購置「打包」債權實際支出×當次鼾債權賬面價值（或拍賣機構公布價值）÷「打包」債權賬面價值（或拍賣機構公布價值）。

④個人購買和處置債權過程中發生的拍賣招標，手續費、訴訟費、審計評估費以及繳納的稅金等合理稅費，在計算個人所得稅時允許扣除。

5、企事業單位將自建住房以低於購置或建造成本價格銷售給職工的差價部分比照全年一次性獎金的征稅辦法，計算繳納個人所得稅。

6、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得稅

7、個人現自有住房房產證登記的產權人為1人，在出售後1年內又以產權人配偶名義或產權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可以全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，不予免稅。

8、股權轉讓合同履行完畢、股權已作變更登記，且所得已經實現的，轉讓人取得的股權轉讓收入應當依法繳納個人所得稅。同時，當轉讓行為結束後，當事人雙方簽訂並執行解除原股權轉讓合同、退回股權的協議，將被視作另一次股權轉讓行為，對前次轉讓行為徵收的個人所得稅款不予退回。

9、個人將書畫作品、古玩等公開拍賣取得的收入減除其財產原值和合理費用後的余額，按"財產轉讓所得"項目適用20%稅率計征個人所得稅。

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、准確的憑證予以扣除；不能提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

『貳』 個人轉讓住宅需要繳納土地增值稅嗎

《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）規定，個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免繳土地增值稅；通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免繳土地增值稅；對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免繳土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法〔1995〕6號）規定，個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用、收回的，免繳土地增值稅；因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免繳土地增值稅；對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批准，免繳土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿3年，按規定計征土地增值稅。而《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅〔1999〕210號）規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免徵收土地增值稅。「普通住宅」的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）制定並對社會公布的「中小套型、中低價位普通住房」的標准執行。即，「原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。」

『叄』 個人轉讓非居住用房應繳納哪些稅

1、在2016年4月30日前（含4月30日），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，按轉讓收入減去取得時的房屋原值為計稅依據繳納營業稅，按「銷售不動產」稅目5%稅率計算繳納，同時按所繳營業稅稅額分別繳納城建稅、教育費附加、防洪費。
2016年 5月1日起，按以下規定執行：其他個人（自然人）轉讓除住房以外的房產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，依5%徵收率計算增值稅（由主管地稅機關代征），同時按所繳增值稅稅額分別繳納城建稅、教育費附加、防洪費。
2、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，對出售非居住用房增值額依率繳納土地增值稅。。
3、根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定，出售房屋所訂立的合同，屬於「產權轉移書據」，依萬分之五繳納印花稅（買賣雙方都需繳納）。
4、根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，房屋受讓方按成交價格的3%繳納契稅。
5、所得稅：根據《中華人民共和國個人所得稅法》及實施條例繳納個人所得稅。對於個人所得稅：一、個人轉讓非住房，按照「財產轉讓所得」項目，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額，為應納稅所得額。適用比例稅率，稅率為20%。二、個人轉讓非住房，應以非住房轉讓實際成交價格為轉讓財產的收入額；財產原值的確認，應以納稅人提供的財產原值有效憑證為依據；合理費用是指非住房轉讓過程中繳納的稅金及相關費用。三、對納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格又無正當理由的，或納稅人未提供完整、准確的原值憑證，不能正確計算應納稅額的，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，按核定的非住房轉讓收入的2%，徵收個人所得稅。」

『肆』 對於個人轉讓自用五年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得免徵個人所得稅該處的五年指

根據《國家稅務總局關於個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）第三條第一款規定：「文件所稱自用5年以上，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。
1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上註明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證註明日期或契稅完稅憑證註明日期，按照孰先原則確定。
2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上註明的時間為准。」

『伍』 個人轉讓其購買的住房，如何繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔〕36號）附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
三、根據《國家稅務總局關於發布<納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第五條規定：「（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。」
四、根據《國家稅務總局關於發布<納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)規定：「......自2016年5月1日起施行。」

『陸』 個人同時轉讓兩套居住5年以上住房如何徵收個人所得稅

關於個人轉讓自有住房的相關稅收規定：
1、營業稅（要注意區分的是普通住房還是非普通住房）
個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅。
個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。
個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

2、土地增值稅
居民個人轉讓普通住房以及個人互換自有居住用房地產免徵土地增值稅。個人在原住房居住滿5年轉讓住房，免徵土地增值稅；居住滿3年，不滿5年的，減半徵收土地增值稅。

3、個人所得稅
個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。

注意，上面所說的是唯一，也就是說，另一套要按規定交稅的，但是，實際當中，由於住房相關信息並不是全國聯網同享，稅局也不知你有幾套，所以如果不出意外的話，你可以分別對待，沒必要放在一起說事的，我不認為納稅人很光榮。

『柒』 個人轉讓居住用房可以免徵個稅嗎

根據《財政部 國家稅務總局關於個人所得稅若干政策問題的通知》(〔1994〕財稅字第20號)規定：個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得。

『捌』 個人出售住房，可以享受哪些個人所得稅優惠政

一、個人出售住房，可以享受什麼個人所得稅優惠政策
(1)出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的個人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。
個人出售現住房所應繳納的個人所得稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向稅務部門繳納。個人出售現住房後1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大於或等於原住房銷售額的，全部退還納稅保證金;購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為應納的個人所得稅稅款。個人出售現住房後1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為應納的個人所得稅稅款。跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地稅務部門申請退還納稅保證金。
(2)個人轉讓自用5年以上、並且是家庭惟一生活用房取得的所得，不用繳納個人所得稅。
二、個人出售房屋要交什麼稅
根據《財政部 國家稅務總局<關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知>》 財稅〔2015〕39號 一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
根據財稅字〔1999〕278號文件第一條規定，根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照"財產轉讓所得"項目徵收個人所得稅。 四、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得稅。
根據國稅發〔2006〕108號文件規定，個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，按照"財產轉讓所得"項目繳納個人所得稅。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法[1995]6號)規定，對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批准，免於徵收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅;居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，住轉讓時暫免徵收土地增值稅。
如果不符合以上優惠政策的，需要按正常的情況繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅;營業稅：房地評估值或成交值*5%土地增值稅：土地評估值*3%(可以一次性核定徵收，可以不用土地增值稅的五檔稅率)
印花稅：合同金額萬分之五城建稅：為營業稅的7%，5%或1%教育費附加：為營業稅的3%堤圍費是地方性附加費，建議查一下當地財政部門的相關規定不交契稅，契稅是由買受人交納的，跟貴公司無關。

『玖』 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自有住房可否免稅

個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自有住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿5年或5年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿3年，按規定計征土地增值稅。