折舊年限收益還原法

㈠ 收益還原法的公式問題

簡單的說，劃撥土地無年限，出讓土地有年限。土地還原率不變且大於零，土地使用年期無限的土地價格計算公式：P=a/r.P為土地價格，a為土地純收益，r為土地還原率。土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式為：P=a/r*[1-1/(1+r)n次方]。n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

㈡ 土地評估的收益還原法為什麼總費用中包括折舊費

當估價對象是土地時，土地純收益=房地總收益-房地總費用-建築物純收益，這時建築物的折舊則應包含在建築物的純收益中扣除掉，而土地成本的分攤則作為土地純收益的一部分不予扣除。 這樣的說明不知道你明白不？

㈢ 收益還原法定價是什麼

按照喬根森(Jorgenson，1971)的使用者成本理論，住宅的使用者成本取決於3個部分：佔有資金的機會成本、財產增值和折舊。其計算公式如下：

Rt=〔(1-Ty)i-(1-Tg)γ+δ〕Pt-1(16.6)

式中，Rt 表示住房資本的年成本；Ty表示利息稅率；i表示利率；Tg表示財產增值稅率；γ表示住房價值增長率；δ表示折舊率；Pt-1表示前期房價。如果稅率制度有所變動，也會相應改變住宅使用者成本的計算結果。為了簡化起見，在上述公式中沒有包括必須支付的房屋維修費、管理費、保險費、租金損失等其他費用，也沒有包括購房貸款利息可以沖抵個人所得稅的因素。

如果業主購買住宅之後出租，他的純收益等於租金和使用者成本之差，公式如下：

at=Zt-1-Rt=Zt-1-〔(1-Ty)i-(1-Tz)γ+δ〕Pt-1(16.7)

式中，Zt-1表示前期確定的租金。業主所收取的租金應當不低於使用者成本，否則，純收益at成為負值，業主豈不是要倒貼虧損？虧損一兩年還好說，如果虧的時間長了，業主要不然就漲租金，要不然就乾脆把住房賣了。

在計算純收益時，由於租金Zt-1往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率γ。住房是否增值？由於人們對未來的預期不同，因而估計的偏差很大。樂觀者認為住房會升值，而悲觀者認為可能貶值。在樂觀者看來，住房升值之後使用者成本會變得很低。如果升值幅度足夠大，甚至可以令使用者成本變為負值。也就是說，即使不收租金，在支付資金成本和折舊之後，購買住房仍然有利可圖。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於at上升，房價P自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人從租房改為購房。這部分地解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

3�成本估價法

房地產的建造成本包括各項費用（包括原材料、人工、運輸、能耗等）。建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。採用成本法計算出來的房價亦稱「積算房價」。成本估價法特別適用於房地產交易較少、無法採用市場比較法的情況。對於學校、醫院、政府辦公樓、博物館等非營利性建築物，由於很少有交易實例或者不能交易，往往採用成本估價法。

新建造住宅的成本包括以下幾個部分：

第一，取得土地的費用，包括：

（1）徵用農地需支付的征地費。

（2）在城市中取得土地需要支付拆遷補償安置費。

（3）通過政府有償出讓取得的土地需要支付地價款。

（4）通過土地二、三級市場有償轉讓取得的土地為購買費。

第二，勘察、設計等專業費用以及可行性研究等費用。

第三，建築安裝費用，包括：

（1）其中包括開發土地（三通一平或者七通一平，拆除舊建築等）。

（2）建築材料。

（3）能源、水電和運輸費用。

（4）建造建築物和附屬設施的建築工程費，設備購置費，安裝工程費等。

第四，資金成本（投資佔用資金的利息）。

第五，銷售費用，包括市場推廣費、委託銷售費和銷售手續費等。

第六，開發商應繳納的稅金，包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅和印花稅等。

第七，開發商的利潤。

第八，為了打通各個政府部門的環節所必須支付的行賄成本。

㈣ 什麼是收益還原法

收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統一還原為評估時日總收益的一種方法。此方法是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法之一。 由於土地具有固定性、不增性、個別性、永續性等特性，使用者在佔有某塊土地時，土地不僅能提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續取得。當將此項隨時間延續而能不斷取得的純收益，以一定的適當的還原利率折算為現在價值的總額時，它即表現為該土地的實質價格，也是適當的客觀交換價值，這就是收益還原法的原理。 當土地純收益每年不變、還原利率每年不變且大於零、土地使用年期為n年時，收益還原法的計算公式為： P＝a/r[1－1/(1＋r)n] 式中：p—土地價格； a—土地純收益； r—土地還原利率； n—使用土地的年期或有土地收益的年期。 收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用於有收益或潛在收益的土地和建築物或是房地產的估價。 收益還原法的估價程序為： （1）計算總收益； （2）計算總費用和折舊費、房屋收益等； （3）計算土地純收益； （4）確定合適的還原利率； （5）選擇公式求算地價。

㈤ 土地估價中房地出租時採用收益還原法時年折舊費計算在總費用中么

算
若房屋耐用年限<房屋可使用年限,則年折舊費＝房屋重置總價*(1-殘值率)/房屋可耐用年限;
若房屋可使用年限<房屋耐用年限,則年折舊費=房屋重置總價/房屋可使用年限。

㈥ 收益還原法中計算總費用時折舊費究竟要不要算

這個主要是考慮的項目不同所導致的。

你可以看一下這個具體的介紹。

http://60.216.103.146/jpkc/tgx/jiaoan/%B5%DA%C8%FD%D5%C2%CA%D5%D2%E6%B7%A8.doc

㈦ 房地產估價中的收益還原法中費用為什麼不計算折舊費

收益還原法
是採用未來現金流量折算現值來評估房產的價值，
折舊費
不是
現金支出
，因此不應扣除。

㈧ 固定資產折舊的計算方法

一、直線折舊法

1、年限平均法

年限平均法是指將固定資產的應計折舊額均衡地分攤到固定資產預定使用壽命內的一種方法。採用這種方法計算的每期折舊額相等。計算公式如下：

年折舊率 =（1 - 預計凈殘值率）/ 預計使用壽命（年）*100%

月折舊率 = 年折舊率 / 12

月折舊額 = 固定資產原價 * 月折舊率

2、工作量法

工作量法是根據實際工作量計算每期應提折舊額的一種方法。計算公式如下：

單位工作量折舊額 = 固定資產原價 * （1 - 預計凈殘值率）/ 預計總工作量

某項固定資產月折舊額 = 該項固定資產當月工作量 * 單位工作量折舊額

二、加速折舊法

1、年數總和法

年數總和法也稱合計年限法，是指將固定資產的原價減去預計凈殘值後的凈額，乘以一個以各年年初固定資產尚可使用年限做分子，以預計使用年限逐年數字之和做分母的逐年遞減的分數計算每年折舊額的一種方法。計算公式如下：

年折舊率 =尚可使用年限/預計使用年限的年數總和*100%

預計使用年限的年數總和=n*(n+1)/2

月折舊率 = 年折舊率 / 12

月折舊額=（固定資產原價-預計凈殘值）*月折舊率

2、雙倍余額遞減法

雙倍余額遞減法是指不考慮固定資產預計凈殘值的情況下，根據每期期初固定資產原價減去累計折舊後的余額（即固定資產凈值）和雙倍的直線折舊率計算固定資產折舊的一種方法。計算公式如下：

年折舊率=2/預計使用壽命（年）*100%

月折舊率=年折舊率/12

月折舊額=固定資產凈值*月折舊率

由於每年年初固定資產凈值沒扣除預計凈殘值，因此，在應用這種方法計算折舊額時必須注意不能使固定資產的凈值降低到其預計凈殘值以下，即採用雙倍余額遞減法計提折舊的固定資產，通常在其折舊年限到期前兩年內，將固定資產凈值扣除預計凈殘值後的余額平均分攤。

(8)折舊年限收益還原法擴展閱讀

影響因素

1、計提折舊基數

計提折舊基數是固定資產的原始價值或賬面價值。現行會計制度規定，一般以固定資產的原價作為計提依據，但選用雙倍余額遞減法計提折舊的企業，以固定資產的賬面凈值作為計提依據.

2、折舊年限

折舊年限的長短直接關繫到折舊率的高低，是影響折舊額的關鍵因素.

3、折舊方法

企業應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇折舊方法。我國會計准則中可選用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法。固定資產的折舊方法一經確定，不得隨意變更。

4、凈殘值

凈殘值，是指預計固定資產清理報廢時可收回的殘值扣除清理費用後的數額。企業應根據固定資產的性質和使用方式，合理估計固定資產的凈殘值。

㈨ 土地估價的收益還原法中年折舊額的計算為什麼要用建築物重置價

如果按建築物的實際建造成本計價，那麼你說的是建築物的歷史成本，這種成本在經濟發展過程中是有通貨膨脹、物價上漲等因素的影響的。
我指問你一個事，你賣房子的時候，房屋成本會不會按你的歷史成本來算，不會，原因很簡單，你用你的歷史成本來賣房子，賣房子得來的錢根本買不回相應的房產，這就是最簡單的邏輯。