收益法預測年限

A. 舉例說明收益法的計算原理（是關於無形資產評估的）

第一節無形資產評估的特點
一、無形資產及其分類
(一)無形資產的特點
無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態。對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。
特點：
1、無形資產具有流動性，並且有效期較長。
2、無形資產沒有物質實體，但未來收益較大。權力只是無形資產的一部分，並非都是無形資產。
3、無形資產單獨不能獲得收益，它必須附著於有形資產。
(二)無形資產的分類
1、按企業取得無形資產的渠道，可分為企業自創(或自身擁有)的無形資產和外購的無形資產。
2、按有無法律保護，可以分為法定無形資產和收益性無形資產。專利權、商標權、著作權、計算機軟體、集成電路布圖等屬於法定無形資產。(2005年4月考過多選)
3、按可辨識程度，可以分為可確指無形資產和不可確指無形資產。知識產權，包括專利權、商標權和版權。
二、影響無形資產評估價值的因素
(一)無形資產的成本：成本項目包括創造發明成本、法律保護成本、發行推廣成本等。
(二)機會成本：是指該項無形資產轉讓、投資、出售後失去市場和損失收益的大小。
(三)效益因素
一項無形資產，在社會、環境、制度允許的條件下，獲利能力越強，其評估值越高;獲利能力越弱，評估值越低。
(四)使用期限：應考慮法律保護期限。
(五)技術成熟程度：其開發程度越高，技術越成熟，運用該技術成果的風險性越小，評估值就會越高。
(六)轉讓內容因素
(七)國內外該種無形資產的發展趨勢、更新換代情況和速度
(八)市場供需狀況
(九)同行業同類無形資產的價格水平
第二節無形資產評估的程序與方法
一、無形資產評估的程序
(一)明確評估目的：1、市場上無形資產的轉讓;2、無形資產投資;3、股份制改造、清算資產;4、法律訴訟中作為訴訟標的;5、納稅需要;6、保險的需要及其他目的。
(二)鑒定無形資產：1、證明無形資產存在。(1)無形資產的先進性。(2)無形資產的適用性。(3)確定無形資產的歸屬是否為委託者所擁有。
2、確定無形資產種類。專利權、專有技術與商標權同屬於工業產權。
3、確定其有效期限。商標權，有的商標權歷史悠久，價值較高，有的商標則是越新越值錢。
(三)確定評估方法，搜集相關資料(四)整理和報告，做出評估結論
二、無形資產評估的收益法
無形資產轉讓和投資價格的評估，是指以無形資產作為投資手段或確認的轉讓對象所進行的評估，或者說，是將無形資產作為獲利能力進行的評估。
(一)無形資產功能性及其評估應考慮的因素
1、附著性。附著性是指無形資產往往附著於有形資產而發揮其固有功能。
2、共益性。有不同的主體同時共享(收益)。
3、積累性。作為知識產品的無形資產在生產經營中的作用，往往承上啟下，在一定范圍內發揮特定的作用。
4、替代性。
(二)無形資產評估中收益法的應用
無形資產轉讓的最低收費額由以下因素決定：
1、重置成本。
2、機會成本。無形資產最低收費額=重置成本凈值×轉讓成本分攤率+無形資產轉讓的機會成本
無形資產轉讓的機會成本=無形資產轉出的凈減收益+無形資產再開發凈增費用
(都用評估基準日的現值)
(三)無形資產收益額的確定
無形資產收益額=銷售收入(利潤)×銷售收入(利潤)分成率×(1-所得稅率)
收益額=銷售收入×銷售收入分成率×(1-所得稅率)
收益額=銷售利潤×銷售利潤分成率×(1-所得稅率)
銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率
銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率
在資產轉讓實務上，一般是確定一定的銷售收入分成率，俗稱「抽頭」。
轉讓利潤分成率有多種方法，主要有：
1、邊際分析法。利潤分成率=∑追加利潤現值÷∑利潤總額現值(2006年4月考過選擇)
2、約當投資分成法。無形資產約當投資量=無形資產重置成本×(1+適用成本利潤率)
購買方約當投資量=購買方投入的總資產的重置成本×(1+適用成本利潤率)
(四)無形資產評估中折現率的確定
折現率一般包括無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
折現率的口徑應與無形資產評估中採用的收益額的口徑保持一致。
(五)無形資產收益期限的確定
無形資產收益期限也稱有效期限，是指無形資產發揮作用，並具有超額獲利能力的時間。
有效期限可以按照以下方法確定：
第一，法律或合同、企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。
第二，法律無規定有效期，企業合同或企業申請書中規定有受益年限，可按照受益年限確定。
第三，法律和企業合同或申請書均未規定有效期限和受益年限的，按預計受益期限確定。預計受益期限可以採用統計分析或與同類資產比較得出。
三、無形資產評估的成本法
(一)無形資產成本特性1、不完整性。2、弱對應性。3、虛擬性。(象徵性)
(二)無形資產評估中成本法的應用
無形資產評估值=無形資產重置成本×成新率
1、自創無形資產重置成本的估算。
(1)財務核演算法。即按該無形資產實際發生的材料、工時消耗量，按現行價格和費用標准進行估算。
無形資產重置成本=∑(物質資料實際耗費量×現行價格)+∑(實耗工時×現行費用標准)
評估無形資產重置成本不是按現行消耗量而是按實際消耗量(歷史消耗量)來計算。
(2)市價調整法。
2、外購無形資產重置成本的估算。(1)市價類比法。(2)物價指數法。
3、無形資產成新率的估算。
無形資產的損耗(貶值)表現為功能性損耗(貶值)和經濟性損耗(貶值)。
(3)專家鑒定法。(4)剩餘經濟壽命預測法。
第三節專利權的評估
一、專利權的特點及評估目的
(一)專利權的特點。專利權一般包括發明專利、實用新型和外觀設計。
1、獨占性，也稱排他性。2、地域性。3、時間性。4、可轉讓性。
(二)專利權評估目的
專利權轉讓形式很多，但總的來說可以分為全權轉讓(所有權轉讓)和使用權轉讓。
1、使用期限。
(1)獨家使用權。只把技術轉讓給某一特定買方，同時賣主自己不得在合同規定范圍使用該技術和銷售該技術生產產品。
(2)排他使用權。賣方自己保留使用權和產品銷售權。
(3)普通使用權。可以向多家買主轉讓技術，同時賣方自己也保留技術使用權和產品銷售權。(4)回饋轉讓權。
2、地域范圍。
3、時間期限。
4、法律和仲裁。
二、專利評估程序
(一)證明和鑒定專利權的存在
1、專利權的詳細使用說明(專利說明書)
2、產權界定資料，包括權利要求書、專利證書、有關法律性文件等
3、專家鑒定材料。專利檢索也是實施鑒定的重要環節。
(二)確定評估方法，搜索相關資料
1、技術狀況分析，包括技術先進性確認、技術成熟程度和壽命周期分析等。2、收益能力分析。3、市場分析。4、投資可行性分析。
(三)完成評估報告，並加以詳盡說明
1、專利技術成熟度。2、接受方可受度的分析。
三、專利權的評估方法
專利權主要採用的評估方法是收益法，特殊情況下也可以採用成本法。(一般不用市場法)
(一)收益法：包括專利權的收益額、折現率和獲利期限。
專利權的收益額是指直接由專利權帶來的預期收益。
1、直接測算專利技術超額收益。
將專利權劃分為收入增長型專利和費用節約型專利。
收入增長型專利是指專利權應用於生產經營過程，能夠使得生產產品的銷售收入大幅度增加。
增加原因在於：⑴單價上升，銷量增加;⑵單價不變，銷量增加。
R=[(P2-P1)Q](1-T)
R=[(Q2-Q1)(P-C)](1-T)
費用節約型的專利，是指專利權的應用，使得生產產品中的成本費用降低，從而形成超額收益。R=[(C1-C2)Q](1-T)
2、採用利潤分成率測算專利技術收益額，即以專利技術投資產生的收益為基礎，按一定比例(利潤分成率)分成確定專利技術的收益。
評估分析和計算過程如下：(1)評估對象和評估目的。(2)專利技術鑒定。(3)評估方法選擇。(4)判斷確定評估參數。(5)計算評估值。(二)成本法
自創專利技術的成本一般由下列因素構成：1、研製成本。(1)直接成本。(2)間接成本。2、交易成本。
評估分析和計算過程如下：(1)確定評估對象。(2)技術功能鑒定。(3)評估方法選擇。(4)各項評估參數的估算。(5)計算評估值，做出結論。
第四節專有技術的評估
一、專有技術的特點
專有技術，又稱非專利技術、技術秘密，是指未經公開、未申請專利的知識和技巧。
特點：1、實用性。2、新穎性。3、價值性。4、保密性。
專有技術與專利技術的區別表現在以下幾個方面：
1、專有技術具有保密性，而專利技術則是在《專利法》規定范圍內公開的。
2、專有技術的內容範圍很廣，比專利技術廣。
3、專利技術有明確的法律保護期限，專有技術沒有法律保護期限。
4、對專利技術的保護通常按《專利法》條文進行，對專有技術保護的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當競爭法》等。
二、影響專有技術評估值的因素分析
1、專有技術的使用期限。2、專有技術的預期獲利能力。3、分析專有技術的市場情況。4、專有技術的開發成本。
三、專有技術的評估方法
(一)運用成本法對專有技術評估
第一步，分析鑒定圖紙的使用狀況。第二步，估算圖紙的重置完全成本。第三步，估算圖紙的貶值。條件百分比(成新率)=(剩餘使用年限/總使用年限)×100%
第四步，估算這些圖紙的價值。
(二)運用收益法對專有技術評估
1、預測、計算未來收益。2、確定折現率。3、計算確定評估值。
第五節商標權的評估
一、商標評估對象的確認
(一)商標及其分類
商標是商品的標記，是商品生產者或經營者為了把自己的商品與他人的同類商品區別開來，在商品上使用的一種特殊標記。
按商標是否具有法律保護的專用權，可以分為注冊商標和未注冊商標。
(二)商標權及其特點
商標權是以申請注冊的時間先後為審批依據，而不以使用時間先後為審批依據。
商標權的價值是由商標所帶來的效益決定的。
二、商標權評估的程序
(一)明確評估目的
商標所有權轉讓的評估值高於商標權許可使用的評估值。
商標權評估情況一般包括：商標權作為投資作價入股;商標權許可使用;商標權轉讓;等等。
(二)向委託方收集有關資料
1、委託方概況(包括經營歷史、現狀)、經營業績(包括前三至五年財務報表)。
2、商標概況，包括商標注冊有關的法律性證件。(未經注冊的商標，即使能帶來經濟效益，其經濟價值也得不到承認。商標權一旦失效後，原商標所有人不再享有其專用權，也就不再具有經濟價值。)
3、商標產品的歷史、現狀與展望。
4、商標的廣告宣傳等情況。
5、委託方未來經營規劃。
6、未來財務數據預測。
7、相關產業政策、財稅政策等宏觀經濟政策對其的影響。
(三)市場調研和分析
(四)確定評估方法，搜集確定有關指標
商標權評估較多採用收益法，但也不排斥採用市場法和成本法。
收益法評估商標權主要是分析確定收益額、折現率和收益期限三項指標。
(五)計算、分析，得出結論，完成評估報告
三、商標權評估方法(一)商標權轉讓的評估(二)商標權許可價值評估(商標使用權評估)
四、商標權評估案例分析
(一)商標及企業概況(二)評估依據(三)產品及市場狀況
(四)評估方法1、收益年限。2、折現率。3、超額收益。
(五)評估結果
第六節計算機軟體的評估
一、計算機軟體的特點
(一)計算機軟體的特點
在計算機軟體價值評估中，應關注計算機軟體所具有的獨創性(即原始性)、無形性、復制性及復雜性等特點。
1、軟體是由一個人或許多人共同完成的高強度智力勞動的結晶，是建立在知識、經驗和智慧基礎上的具有獨創性的產物。
2、軟體產品是無形的。
3、軟體產品的復制(批量生產)是極其簡單的。
4、軟體產品維護同硬體產品維護的含義有明顯差別。軟體幾乎不存在有形損耗，但存在無形損耗。
5、計算機軟體產品的品質可變彈性較大，產品創新的平均周期很短，從而使其價格的創新競爭成為主流競爭方式。
(二)計算機軟體的分類
1、按軟體功能劃分。
2、按軟體規模劃分。
3、按軟體的總體復雜程度劃分。
4、按軟體的可靠性劃分。
二、計算機軟體價值評估的特殊性
1、可行性研究報告和軟體技術鑒定書是其價值評估的重要依據。
2、權屬關系必須要明晰。如計算機軟體登記證書、軟體產品登記證書、鑒定書、專利證書、海關備案公告、商標權證書等。
3、計算機軟體的新穎性、創造性和實用性是評估中應予關注的核心內容。
4、計算機軟體價值評估有別於商譽與商標等無形資產的價值評估。
5、計算機軟體評估一般是針對具體的軟體應用者、軟體的使用范圍、使用規模以及用途等加以評定估算。
三、計算機軟體價值評估方法
(一)收益法評估計算機軟體的步驟
1、確定評估基準日和評估目的。2、界定軟體的評估范圍。3、計算軟體的銷售收益。4、確定軟體的經濟壽命，預測壽命期內各年的收益。5、確定折現率。6、估算軟體價值。
(二)計算機軟體價值評估舉例
第七節商譽的評估
一、商譽及其特點
1、商譽不能離開企業而單獨存在，不能與企業的可確指資產分開出售。(不可確指資產)
2、商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。
3、商譽本身不是一項單獨的、能產生受益的無形資產，而只是超過企業可確指的各單項資產價值之和的價值。
4、商譽是企業長期積累起來的一項價值。
二、商譽評估的方法
(一)割差法
商譽的評估值=企業整體資產評估值-企業的各單項資產評估價值之和(含可確指無形資產)
商譽的評估值可能是正值，也可能是負值。當商譽為負值時，是負商譽。
(二)超額收益法
可分為超額收益資本化價格法和超額收益折現法兩種具體方法。1、超額收益資本化價格法。2、超額收益折現法。逐年收益折現相加求和。
三、商譽評估需要委託者提供的資料
1、委託方概況。2、企業生產經營概況。3、企業員工人數、組成、文化素質與管理水平。4、委託方前5年的資產負債表與損益表。5、委託方經營發展戰略。6、未來若干年(5~10年)財務預測。7、委託方所在行業競爭情況。8、營業外收入及支出的項目及其變化趨勢。9、國內同行業平均收益率。
四、商譽評估需要注意的幾個問題
1、商譽評估是在產權變動或經營主體變動時進行的。
2、不是所有企業中都有商譽，商譽之存在於那些長期具有超額收益的少數企業之中。
3、商譽評估必須堅持預期原則。
4、商譽價值形成既然是建立在企業預期超額收益基礎之上，因此，商譽評估值高低與企業中為形成商譽投入的費用和勞務沒有直接聯系。
5、商譽是由眾多因素共同作用形成、但形成商譽的個別因素不能夠單獨計量的特徵。
6、企業負債與否、負債規模大小與企業商譽沒有直接關系。
7、商譽與商標是有區別的，二者反映兩個不同的價值內涵。
區別：(1)商譽是產品的標志，而商譽則是企業整體聲譽的體現。(2)商譽作為不可確指的無形資產，是與企業及其超額獲得能力結合在一起的不能脫離企業而單獨存在。商標則是可確指的無形資產，可以單獨存在，並可在原組織繼續存在的同時，轉讓給另一個組織。(3)商標可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權。而商譽只有隨企業行為的發生實現其轉移可轉讓，沒有所有權與使用權之分。
8、商譽作為不可確指無形資產，是整個無形資產中除了可確指無形資產以外的部分。諸如客戶名單、銷售網路等應作為形成商譽的因素，只是在特殊情況下可以單獨評估處理而已。
9、商譽評估值是否入賬，如何入賬，盡管屬於會計計價的問題，不是評估本身的問題，但是與評估直接相關聯，有待於進一步研究。商譽只有在產權變動、企業主體變動時才顯現出來。

B. 收益法評估時，未來五年內的收益、各項費用、利潤怎樣預測呢

傳送：
一、收益法及其適用的前提條件
（一）收益法的含義
收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
採用收益法對資產進行評估，所確定的資產價值，是指為獲得該項資產以取得預期收益的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。
（二）收益法應用的前提條件
應用收益法評估資產必須具備的前提條件是：
1．被評估資產必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產。
2．資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。

二、收益法應用的形式
收益法的應用，實際上就是對被評估資產未來預期收益進行折現或本金化過程。一般來說，有以下幾種情況。
（一）資產未來收益期有限的情況
在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內各期的收益額，以適當的折現率進行折現，各年預期收益折現值之和，即為評估值V，基本公式是：
V=a/r（1-（1+r)^-n)
式中：——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，還包括期末資產剩餘凈額；
n——收益年期；
r——折現率。
（二）資產未來收益無限期的情況
無限收益期的情況下，有兩種情形：
1．未來收益年金化的情形。在這種情形下，首先預測其年收益額，然後對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。基本公式為：
資產評估值（收益現值）=年收益額/本金化率
有的資產評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩定，
各期收益相差不大，這種情況下也可以採用上述方法進行評估，其步驟如下：
第一步，預測該項資未來若干年（一般為5年左右）的收益額，並折現求和。
第二步，通過折現之和求取年等值收益額。
其中：為各年現值系數，可查表求得。
第三步，將求得的年等值收益額進行本金化計算，確定該項資產評估值。
2．未來收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為5年）的各年預期收益額，對其進行折現。再假設從若干年的最後一年開始，以後各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最後，將前後兩部分收益現值求和。
三、收益法中各項指標的確定
（一）收益額
收益法運用中，收益額的確定是關鍵。
1．收益額指提是資產使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的。
2．收益額必須是由被估資產直接形成的，不是由該項資產形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。
關於收益額的構成，以企業為例，目前有幾種觀點：
第一、稅後利潤，即凈利潤；
第二、現金流量；
第三、利潤總額。
（二）折現率和本金化率
確定折現率，首先應該明確折現的內涵。一般來說，折現率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。
本金化率與折現率在本質上是沒有區別的。只是適用場合不同。折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，用於有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續性預期收益折算成現值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指資產收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員根據未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據法律、契約和合同規定確定。
四、收益法評估資產的步驟
1．收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料。
2．計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。
3．預測資產未來預期收益，確定折現率或本金化率。
4．將預期收益折現或本金化處理，確定被評估資產價值。

C. 在收益法估價中,對於單獨土地的估價,是根據什麼確定收益年限

有土地使用權年限的，按土地使用年限
建築設計年限小於土地使用年限的，按建築設計年限

D. 資產評估收益法中，預測期的更新資本性支出如何測算遵循什麼原則

這個要根據評估項目具體假設和收益預測的前提和基礎，一般情況如果版是按照目前現狀持續權經營的話，可以結合企業歷史年度資產更新和折舊情況，預測未來資產更新改造支出。
即預測未來資產更新改造支出等於企業正常經營折舊與攤銷金額。一般不按評估值計算。

E. 朋友們給我說一下資產評估中收益法的公式

一般來說，有以下幾種情況計算資產評估中的收益：

（一）資產未來收益期有限的情況：

在資產未來預期收益具有特定時期的情況下，通地預測有限期限內各期的收益額，以適當的折現率進行折現，各年預期收益折現值之和，即為評估值V，

基本公式是：V=a/r（1-（1+r)^-n)

式中：——未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，還包括期末資產剩餘凈額；
n——收益年期；
r——折現率。

（二）資產未來收益無限期的情況：

無限收益期的情況下，有兩種情形：

1.未來收益年金化的情形：

在這種情形下，首先預測其年收益額，然後對年收益額進行本金化處理，即可確定其評估值。

基本公式為：資產評估值（收益現值）=年收益額/本金化率

有的資產評估時，其未來預期收益盡管不完全相等，但生產經營活動相對穩定，各期收益相差不大，這種情況下也可以採用上述方法進行評估。

2.未來收益是不等額的情形：

在這種情形下，首先預測未來若干年內（一般為5年）的各年預期收益額，對其進行折現。再假設從若干年的最後一年開始，以後各年預期收益額相同，將這些收益額進行本金處理，最後，將前後兩部分收益現值求和。

(5)收益法預測年限擴展閱讀：

一、收益法評估資產的步驟：

1.收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料。

2.計算和對比分析有關指標及其變化趨勢。

3.預測資產未來預期收益，確定折現率或本金化率。

4.將預期收益折現或本金化處理，確定被評估資產價值。

二、資產評估收益法的定義：

資產評估收益法是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估的資產價格的一種常用的評估方法。

三、收益法應用的前提條件：

1.被評估資產必須是能用傾向衡量其未來期望收益的單項或整體資產。

2.資產所有者所承擔的風險也必須也必須是能用貨幣衡量的。

F. 用收益法評估住宅房地產是按土地還是建築物計算收益年限，有據可依嗎

房地分估就不會用收益法了，人家出的是房地產價格 肯定會包含分攤的土地使用權內價值的，用於抵押你容單獨的房屋建築物銀行怎麼可能要嘛，房屋建築物和土地合在一起就叫房地產，分開就是房屋建築物、土地使用權。 一般用收益法算的都是收益性比較強的房地產。門面、商鋪之類的。

G. 如何合理預測永續期更新資本性支出和折舊

如何合理預測永續期更新資本性支出和折舊
■ 楊令健
隨著國內資本市場的發展及評估實踐的不斷積
累，企業價值評估中收益法技術已漸臻成熟，對大部分
參數的確定逐漸達成共識。但實踐中，對一些習以為常
的細節問題處理方式尚未給予足夠的重視，缺乏深入的
認識與掌握。本文就永續期更新資本性支出和折舊預測
與同行們探討，以期達成共識，進一步提高收益法應用
的整體水平。
為便於理解，本文資本性支出僅指為維持基準日經
營規模，對已達到經濟耐用年限的資產進行更換而發生的
更新資本性支出，不考慮為擴大生產規模而發生的追加資
本性支出。本文所提到的折舊採用直線折舊法計算。
一、永續期資本性支出和折舊預測思路及分析
企業價值評估收益法中對於現金流的計算是從凈
利潤入手，加回非現金費用，扣除營運資金、資本性支
出。資產評估准則體系中缺乏對折舊預測、更新資本性
支出預測的具體操作指南。目前實務操作中思路大同小
異，比較普遍的操作思路是：預測期內，按被評估單位
現行會計政策預測折舊，更新資本性支出於資產經濟耐
用年限末按資產價值預測；永續期，將資本性支出年金
化，折舊預測等於資本性支出年金金額。也有的在考慮
收益法評估具體假設中會計政策穩定性的假設下，對按
會計政策計提的折舊年金化，更新資本性支出年金預測
金額等於折舊年金。其中涉及具體參數求取方法，沒有
形成一個統一或主流的做法。
（一）年金化折舊與資本性支出預測金額是否存
在等量關系
上述思路，分歧之處在永續期的預測。先來分析
一下年金化折舊預測金額與年金化資本性支出預測金額
是否存在等量關系。
折舊是指在固定資產的使用壽命內，按照確定的
方法對應計折舊額進行的系統分攤。其中，應計折舊額
是指應當計提折舊的固定資產原價扣除其預計凈殘值後
的金額。折舊概念的基礎是權責發生制而非收付實現
制。在不考慮固定資產計提減值准備情況下，影響折舊
的因素主要包括固定資產原價、預計凈殘值、固定資產
使用壽命（本文中即指折舊年限）。
資本性支出是相對於收益性支出而言的。收益性
支出在會計處理上一般直接列作當期期間費用，而資本
性支出會形成可供企業在多個會計期間長期使用的資
產，資本性支出一般會形成固定資產原值。資本性支出
金額大小與所購資產市價直接相關。一般地，在假設企
業維持現有生產規模持續經營的條件下，通常認為資本
性支出所形成的資產更新間隔周期長短與該資產經濟耐
用年限長短一致。
由上述內容可知，折舊、資本性支出是兩個不同
的概念，影響二者的因素也有差異。主要表現在：
（1）折舊是對以資本性支出形成的固定資產原價
為基礎的分期分攤概念，而資本性支出是在某時點一次
性的現金流出。
（2）折舊年限與經濟耐用年限往往不一致，從會
計謹慎性原則考慮，通常情況下，折舊年限短於經濟耐
用年限。
（3）由於計提折舊行為通常是在資本性支出發生
後才會分期進行，在這種情況下，就一個完整資產更
新周期而言，折舊現值金額必然小於資本性支出現值金
額，並且折舊年限越長，或折舊年限長短與資產經濟耐
用年限越接近，二者差異越大。
由差異分析可以知道，永續期資本性支出年金化
金額與折舊年金化金額，並不存在必然相等關系。如果
永續期中，先有更新資本性支出預測，後有資產分期折
舊，那麼永續期資本性支出年金必然大於折舊年金；如
果永續期前幾年中只有對在預測期內未提足折舊的資產
繼續折舊而無資本性支出，則永續期資本性支出年金金
額與折舊年金金額數量關系不確定，大於、小於或等於
關系皆有可能出現。所以，目前簡單地將資本性支出年
金化金額與折舊年金化金額劃等號的做法，顯然是不科
學、不合理的。
（二）折舊與資本性支出對現金流的影響
折舊既不是資金來源，也不是資金支出，即折舊
並不承擔固定資產的更新。但是，因為折舊金額可抵扣
企業價值評估 Business Valuation
16
應納稅所得額，從而影響企業的所得稅，以致對現金流
量產生影響，其影響金額為：年折舊額乘以所得稅率。
即，因存在所得稅才會出現折舊對現金流的影響，當所
得稅率為0時，折舊預測金額高低對現金流是不產生影
響的。資本性支出則一般在某時點全部形成現金流出。
從上述分析可以得出，資本性支出預測金額對現
金流的影響遠遠大於折舊預測對現金流的影響。反觀目
前較普遍的兩種操作思路，思路一（將資本性支出年金
化，折舊預測等於資本性支出年金金額）的評估結果較
思路二（將按會計政策計提的折舊年金化，資本性支出
預測金額等於折舊年金）可能會更合理一些，但思路一
會導致在預測過程中會計折舊政策的變更。
二、如何合理地預測永續期資本性支出
與預測資本性支出相關的參數包括資產經濟耐用
年限、評估基準日剩餘經濟耐用年限、永續期剩餘經濟
耐用年限、更新資本性支出價值、折現率等。
（一）資產平均經濟耐用年限，即資產更新周期
的確定
當評估基準日只有1項資產時，資產經濟耐用年限
即為該項資產的經濟耐用年限。但在評估實踐中，納入
評估范圍的固定資產通常為多種類多數量的，甚至成千
上萬項也是很常見的，在這種情況下，如果按單項資產
各自經濟耐用年限分別計算資本性更新支出，工作量非
常大，很多情況下也是沒有必要的。如果採用分類計算
資產平均經濟耐用年限的方法，這種方法是否可行？如
果可行，應該如何操作呢？
某類資產平均經濟耐用年限公式為：
某類資產平均經濟耐用年限= ∑ ( 某項資產經濟耐用
年限×金額權重 )
為了直觀地觀察上述公式各參數對平均經濟耐用
年限的影響程度，現舉例說明。
假設評估基準日某類資產共有2項設備，並均於評
估基準日對設備進行了更新，資產未來更新價格水平
採用評估基準日設備購置價格水平。現在我們來計算資
產更新支出折算到評估基準日的現值。折現率設定為
10%。分場景分析如下：
1．資產經濟耐用年限離散程度對評估結果的影響
分析
由表1可以看出，在A、B兩項設備購置價格相同，
即各項設備在計算加權平均經濟耐用年限時的權重相同
情況下，資產經濟耐用年限離散程度越大，誤差越大，
低估資本化支出程度越大。如表2所示，從場景1到場
景5，隨著方差的減小，誤差率也在不斷減小，各場景
中各設備經濟耐用年限越接近，誤差率越趨向於零。
2．金額權重對評估結果的影響分析
如表2所示，從場景1至場景4，隨著各資產經濟耐
用年限離散程度的減小，誤差率在減小。在離散程度相
同的情況下，經濟耐用年限較長且金額所佔權重較大的
場景的誤差率，會略高於相對場景的誤差率。即場景1
（1）、2（1）、3（1）、4（1）的誤差率分別高於場
景1（2）、2（2）、3（2）、4（2）的誤差率。
通過上述場景分析，在計算分類資產加權平均經
濟耐用年限的評估實踐中，我們可以得到如下啟示和指
導，以減少評估風險，防止低估資本性支出：
場景
比較
設備
名稱
購置
價格
（萬元）
經濟耐用年限(年)
加權平均經濟耐用
年限(年)
按各自經濟耐用年限計
算的資產更新現值A s
按加權平均經
濟耐用年限計
算的資產更新
現值A w
A w 較
∑A s 的差異率
加權平均
年限方差
1
設備A 100 10
30.00
38.55
11.46 -70.91% 800.00
設備B 100 50 0.85
2
設備A 100 10
20.00
38.55
29.73 -32.87% 200.00
設備B 100 30 5.73
3
設備A 100 10
15.00
38.55
47.88 -10.37% 50.00
設備B 100 20 14.86
4
設備A 100 10
12.50
38.55
60.76 -2.77% 12.50
設備B 100 15 23.94
5
設備A 100 10
11.00
38.55
70.10 -0.45% 2.00
設備B 100 12 31.86
表1
企業價值評估 Business Valuation
17
（1）資產經濟耐用年限與金額權重均會對評估結
果產生影響，其中離散程度對評估結果的影響程度遠高
於金額權重的影響。當經濟耐用年限離散程度較小時，
可以忽略金額權重的影響。
（2）按資產經濟耐用年限歸類，將經濟耐用年限
相近的設備歸集到一類，各設備經濟耐用年限差距不宜
超過5年。
（二）評估基準日剩餘經濟耐用年限的確定
在經過適當分類後，評估基準日剩餘經濟耐用年
限可以通過下列公式計算取得：
某類資產評估基準日剩餘經濟耐用年限
= ∑ ( 某項資產尚可使用年限×金額權重 )
或
= ∑ [ (某項資產經濟耐用年限－該項資產已使用年
限 ) ×金額權重 ]
如( 某項資產經濟耐用年限－該項資產已使用年限 )
< 零，則取零值。
一般不採用直接用該類資產平均經濟耐用年限和
該類資產平均已使用年限的差來計取的方法。
永續期剩餘經濟耐用年限
= ∑ [ (某項資產評估基準日剩餘經濟耐用年限－預
測年限 ) ×金額權重 ]
其中，當「某項資產評估基準日剩餘經濟耐用年
限－預測年限」結果為負數時，則按「某項資產評估基
准日剩餘經濟耐用年限－預測年限+資產平均經濟耐用
年限」計算。
（三）更新資本性支出價值的選擇
目前實務操作中，更新資本性支出金額有如下幾
種選擇方式：
1. 採用評估基準日該資產賬面原值作為未來更新
固定資產的資本性支出金額，並在未來預測更新支出中
保持不變。
2. 採用評估基準日該資產評估原值作為更新固定
資產的資本性支出金額，並在未來預測更新支出中保持
不變。
3. 在預測資本性支出時，考慮了固定資產價格變
動因素，以資產賬面原值或評估原值為基礎，結合固定
資產價格變動趨勢預測更新固定資產的資本性支出，並
在以後預測更新支出中保持價格不變。
第3種處理方式考慮了價格變動因素，但需注意收
集驗證價格變動合理性的依據資料，因該資本性支出是
某類資產的且類別劃分是按資產經濟耐用年限進行歸類
的，所以考慮價格變動因素在實際操作中有一定難度；
第二種處理方式較合理且易操作；在資產物價變動不大
場景
比較
設備
名稱
購置
價格
（萬元）
經濟耐用
年限(年)
加權平均經濟
耐用年限(年)
按各自經濟耐
用年限計算的
資產更新現值
A s
按加權平均經濟耐用年限
計算的資產更新現值A w
A w 較
∑A s 的差異率
加權平均
年限方差
1(1)
設備A 100 10
18.89
38.55
148.72 -5.55% 80.25
設備B 800 20 118.91
1(2)
設備A 100 20
11.11
14.86
312.12 -3.46% 80.25
設備B 800 10 308.43
2(1)
設備A 100 10
17.11
38.55
176.18 -3.43% 51.36
設備B 800 18 143.89
2(2)
設備A 100 18
10.89
17.99
318.80 -2.33% 51.36
設備B 800 10 308.43
3(1)
設備A 100 10
14.44
38.55
227.17 -1.26% 20.06
設備B 800 15 191.51
3(2)
設備A 100 15
10.56
23.94
329.09 -0.99% 20.06
設備B 800 10 308.43
4(1)
設備A 100 10
11.78
38.55
292.91 -0.19% 3.21
設備B 800 12 254.90
4(2)
設備A 100 12
10.22
31.86
339.72 -0.17% 3.21
設備B 800 10 308.43
表2
企業價值評估 Business Valuation
18
時，可以考慮採用第一種處理方式。
需要提醒的是，折現率與企業整體價值收益法中
所採用的折現率應保持一致。部分評估師採用不同於企
業收益法折現率的作法是不正確的，如有的用資產折現
率。
通過對預測資本性支出相關參數的逐一分析，我
們可以總結出資本性支出預測的一般思路：
1. 預測期內，考慮該類資產平均經濟耐用年限，
於資產平均經濟耐用年限末按該類固定資產中各項資產
購置價和進行資本性支出預測。
2. 永續期，資本性支出採用年金化計算方法。其
計算公式：
× + + + × + ( ) × +
−
− ∞−
−
( ) ( )
( )
1 1 1
1
i C i i
n
N
n
??
i
= × + − + 



C i i
N
( )/ /( ) 1 1 1 1
A P i
P C i C i i C i
n N n N
= ×
= × + ( ) + × + ( ) × + ( ) + × + ( )
− − − −
1 1 1 1
2
其中：
A：資本性支出年金金額
P：永續期固定資產更新資本性支出終值
i：企業收益法折現率
C：該類固定資產更新資本性支出
n：永續期剩餘經濟耐用年限
N：資產平均經濟耐用年限
三、如何合理地預測永續期折舊
與預測折舊相關的參數包括該類資產評估基準日
剩餘折舊年限、未提足折舊的固定資產賬面原值、未提
足折舊的固定資產賬面凈值、預計凈殘值率、該類資產
平均折舊年限、預測收益期內更新固定資產價值、該類
資產永續期剩餘折舊年限、該類資產經濟耐用年限等。
其中該類資產評估基準日剩餘折舊年限、資產平均折舊
年限可參照資產經濟耐用年限相應思路求取。折舊預測
的一般思路為：
1．預測期內，考慮評估基準日剩餘折舊年限、固
定資產賬面凈值，在採用直線法計提折舊的情況下，按
下列公式計算：
年折舊額=固定資產賬面凈值/評估基準日剩餘折舊
年限
如預測期內有更新資本性支出，則於更新資本性
支出第2年測算折舊，測算公式：
年折舊額=更新資本性支出×（1－殘值率）/資產
平均折舊年限。
2．永續期折舊預測，採用年金化計算方法。因公
司會計處理的謹慎性原則，一般地，永續期剩餘折舊年
限n
1 小於等於永續期剩餘經濟耐用年限n，資產平均折
舊年限n 2 小於等於資產平均經濟耐用年限N。折舊年金
化計算公式：
D
d
i
x
x
n
0
1
1
=
+
∑
( )
x=1
D
d
i
x
x
n
=
+
∑
( ) 1
2
x=1
D i i D i i
N n N n
× + × + + + × + × +
− − − ∞− −
( ) ( ) ( ) ( )
( )
1 1 1 1
2 2
??
i
P D D i D i i
d
n N n
= + × + + × + × +
− − −
0
1 1 1 ( ) ( ) ( )
D i i D i i
N n N n
× + × + + + × + × +
− − − ∞− −
( ) ( ) ( ) ( )
( )
1 1 1 1
2 2
??
i
D i i D i i
N n N n
× + × + + + × + × +
− − − ∞− −
( ) ( ) ( ) ( )
( )
1 1 1 1
2 2
??
i
其中：
A d ：折舊年金金額
P d ：永續期預測折舊折現至預測期末值
i：企業收益法折現率
d：每年折舊額
D 0 ：永續期剩餘折舊年限中各期折舊折現至預測
期末和
n 1 ：永續期剩餘折舊年限
n 2 ：資產平均折舊年限
D：該類資產平均折舊年限中各期折舊折現至資本
性支出點的和
n：永續期剩餘經濟耐用年限
N：資產平均經濟耐用年限
需要說明，永續期剩餘折舊年限n 1 要分3種情況考
慮：（1）評估基準日剩餘折舊年限小於預測期且在預
測期無資本性支出，則永續期剩餘折舊年限為零，D 0
為零；（2）評估基準日剩餘折舊年限小於預測期且在
預測期有資本性支出的，則永續期剩餘折舊年限=該類
設備平均折舊年限－預測期最後1期資本性支出至預測
期末經歷年限；（3）評估基準日剩餘折舊年限大於預
測期，則永續期剩餘折舊年限=評估基準日剩餘折舊年
限－預測期。

H. 收益法評估預測期不是整年怎麼辦，比如基準日是6月30日

如果說基準日是2010年6月30日，而預期收益產生的日期是2010年12月31日，那麼折現期為0.5年。則復利方式折現公式為A/（1+r)^0.5

I. 房產評估,收益法中測算收益年限,不知道土地終止日期怎麼辦

用證載終止日期減去估價基準日就是剩餘使用年限。
如果房地產估價中，涉及回到土地剩答余使用年限短於房屋使用年限，那麼可收益年限只能按照土地剩餘年限來算了。

如果土地證登記使用年限短於或等於法定最高出讓年限，其剩餘使用年限等於出讓年限扣減評估基準日已使用年限。如果土地登記使用年限超過了法定最高出讓年限，則其剩餘使用年限等於法定最高出讓年限扣減評估基準日已使用年限。當土地剩餘使用年限短於建築物剩餘可使用年限時，則收益年限按照土地使用年限計算。

J. 什麼是收益法收益法適用的前提條件是什麼

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法，是房地產評估中常用的方法之回一。

收益法答是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

收益法適用的前提條件：

1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在較為穩定的比例關系。

2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。

3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

（V：房地產價格，a：房地產年凈收益，r：折現率，n：剩餘收益年期）