轉讓建築物不動產的使用權

1. 那些情況是"地上建築物、其他附著物作為動產轉讓"

此條規定應該這么理解：
地上建築物、其他附著物一般情形下都是作為不動產轉讓的；特殊專情況下屬，作為動產轉讓（比如把一些附著物作為建材出售），此時土地使用權不隨之轉讓。
我在實踐中遇到過這樣案例，為了規避不動產審批，把附著物拆除賣了。

2. 銷售不動產同時轉讓其佔有的土地使用權，土地使用權這部分如何征稅

根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財版稅〔2016〕36號）附權件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定：「：「三、銷售不動產銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。」

3. 轉讓不動產和轉讓無形資產有什麼區別

應交營業稅 1.營業稅概述包括：交通運輸業、建築業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業、轉讓無形資產、銷售不動產。2.營業稅的核算營業稅額=營業額*適用稅率借：營業稅金及附加貸：應交稅費-應交營業稅重點：銷售不動產或轉讓無形資產1.銷售不動產：通過「固定資產清理」科目核算，借方反映清理固定資產的凈值和清理的稅費，貸方反映清理的收入，借貸方差額計入清理損益，即營業外收支。2.轉讓無形資產：舉例：06年1月1日購買一項專利權，價款為10萬元，預計使用10年。07年1月1日又將其賣掉，以9.5萬元賣出，假設此項交易要交10%的營業稅。購買時借：無形資產 10貸：銀行存款 1006年年末攤銷借：管理費用 1貸：累計攤銷 1出售時借：銀行存款 9.5累計攤銷 1營業外支出 0.45貸：無形資產 10應交稅費-應交營業稅 0.95(四)其他應交稅費【這些小稅種跟經濟法基礎聯系緊密】1.應交資源稅對外銷售應稅產品的資源稅記入「營業稅金及附加」自產自用應稅產品的資源稅記入「生產成本」、「製造費用」等2.應交城市維護建設稅它是以增值稅、消費稅、營業稅為計稅依據。企業應交的城建稅應記入「營業稅金及附加」3.應交教育費附加是以增值稅、消費稅、營業稅為計稅依據。4.應交土地增值稅指在我國境內有償轉讓土地使用權及地上建築物和其他附著物產權的單位和個人，就其土地增值額徵收的一種稅。土地增值額是轉讓收入減去規定扣除項目金額後的余額。如果企業的土地使用權連同地上建築物及其附著物一並在「固定資產」等科目中核算的，轉讓時應交的土地增值稅，應通過「固定資產清理」核算。如果土地使用權在「無形資產」科目中核算的，同營業稅核算。5.應交房產稅、土地使用稅、車船使用稅和礦產資源補償費都是記入「管理費用」核算(印花稅也通過「管理費用」核算)6.應交個人所得稅借：應付職工薪酬貸：應交稅費-應交個人所得稅六、應付利息短期借款、長期借款、企業債券等的利息都在此科目核算。計算利息時：借：財務費用貸：應付利息實際支付時：借：應付利息貸：銀行存款

4. 第二十三條 土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓的解釋和細節說一下

住宅用地分為集體土地和國有土地，集體土地（即農民的宅基地）法律規定是不允回許轉讓的，答如果是集體土地住宅轉讓那就不受法律保護；對於國有土地住宅，其實在物權法出台之前，我國的房地產方面法律就規定房地不可分割，必須同時轉讓。這是一個亘古不滅的原則「地隨物走，物隨地走」。

土地使用權屬於誰，地上建築物就屬於誰，如果出現兩個權利主體，這就說明有錯誤了，不是土地局登記錯誤，就是房產局登記錯誤。但一般不會出現，開發商在拿地後，建造房屋，房屋建成後賣給小業主，就會申請製作小產證，屆時土地局和房產局會把土地、房屋的大產證分割後登記的。

5. 轉讓外購的土地使用權及地上建築物，可否差額交增值稅

轉讓收入-成本額（賬面土地權攤余值+不動產凈值）-營業稅等相關稅費=增值額
，增值額/成本+稅費=增值率，對照條例規定的稅率計算繳納土地增值稅。

6. 轉讓不動產的使用權要繳納營業稅嗎

轉讓不動產的使用權要繳納營業稅。
以房產的使用權為例：

根據《營業稅稅目注釋》第九條的規定：銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為。其征稅范圍包括：銷售建築或構築物、銷售其他土地附著物。

（1）以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。

（2）單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。

國稅函[2005]83號文件規定：對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照「服務業——租賃業」徵收營業稅。

所以，根據文件規定，以轉讓永久使用權的方式銷售房產視同銷售建築物，應當徵收營業稅，營業額按財稅[2003]16號文件規定確定，即：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。營業額減除項目支付款項發生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。

7. 建築物轉讓涉及哪些稅務問題

A公司有兩幢建築物，一幢是租用農村集體土地修建的建築物，另一幢是在該供電局的一塊國有土地上修建的建築物。A公司要將以上兩幢建築物轉讓給A公司的關聯公司B公司，請問要轉讓以上的兩幢建築物涉及到哪些稅收問題？【解答】涉及稅務問題如下：1、營業稅及附加
《營業稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。《國家稅務總局關於印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知
》（國稅發[1993]149號）在解釋銷售不動產時作了如下規定：銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。
在銷售不動產時連同不動產所佔土地的使用權一並轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
根據上述規定，A公司銷售不動產所有權和永久使用權的行為應繳納營業稅；相應地，還應按繳納的營業稅計算繳納城建稅和教育費附加及地方教育附加。
2、土地增值稅《土地增值稅暫行條例
》第一條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。《國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條規定，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。
根據上述規定，A公司應按銷售舊房繳納土地增值稅。
3、印花稅《國家稅務總局關於印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知
》（國稅發[1991]155號）規定，財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。
根據上述規定，A公司銷售房產、不動產的所有權轉移所立的書據，應按房屋售價金額萬分之五貼印花。
4、企業所得稅《企業所得稅法實施條例
》第十六條規定，企業所得稅法第六條第（三）項所稱轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。

8. 轉讓不動產和轉讓無形資產有什麼區別如題 謝謝了

平時我們接觸的主要有固定資產和無形資產兩種，處置時在賬面上表述有區別。而土地是屬於不動產，它是屬於國家的，我們只有使用權，更何況它不會像固定資產那樣折舊，它的地理位子也不會變動，不會像科幻片里山浮空飄動。如果單單只是一塊地，上面沒有任何建築物，銷售不動產只是使用權上的轉讓；如果有建築物，就要對固定資產進行清理。 無形資產 借：銀行存款 累計攤銷 無形資產減值准備 貸：無形資產 應交稅費——應交營業稅 營業外收入——處置非流動資產利得（也可在借方，為損失) 固定資產 借：固定資產清理 累計折舊 固定資產減值准備 貸：固定資產 借：銀行存款 貸：固定資產清理 借：營業外支出——處置非流動資產損失（根據情況不同也可在 貸方） 貸：固定資產清理

9. 以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，在營改增後怎麼處理

營改增前，銷售地下車位（包括無產權）時，一般開具不動產銷售發票，並按規定預繳營業稅。政策依據如下：
《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）「九、銷售不動產[本條股權轉讓部分失效]」
銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。
不動產，是指不能移動，移動後會引起性質、形狀改變的財產。
本稅目的徵收范圍包括：銷售建築物或構築物，銷售其他土地附著物。
（一）銷售建築物或構築物銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。
以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。
（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。
其他土地附著物，是指建築物或構築物以外的其他附著於土地的不動產。
說明：轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，地下車位的使用年限與土地使用權的年限相當，購買者擁有其使用、處分的權益，可以轉讓、變賣，房地產開發企業不再保留其控制權。
三、增值稅
營改增後，房地產開發企業銷售開發產品應繳納增值稅，根據「《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）」的規定，銷售地下車位的使用權，應該繳納增值稅。
《附件1附：銷售服務、無形資產、不動產注釋》三、銷售不動產
轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

10. 持有並准備增值後轉讓的建築物計入存貨嗎為什麼持有並准備增值後轉讓的土地使用權作為投資性房地產

計入存復貨。

准備增值制後轉讓的建築物不屬於投資性房地產，建築物本身沒有增值空間，增值的是土地使用權。炒房的增值空間最主要的因素是其中包含的土地使用權。

單就建築物本身而言，只會隨著時間的流逝而老化貶值的。故持有並准備增值後轉讓的建築物不屬於投資性房地產，所以，建築物只有已出租才能確認為投資性房地產。

(10)轉讓建築物不動產的使用權擴展閱讀：

不屬於投資性房產的范圍：

1、自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

例如，企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬於投資性房地產，這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房的性質。

2、作為存貨的房地產。

某項房地產，部分用於賺取租金或資本增值、部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分。

應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。