房屋使用權買賣案例

⑴ 實例講解買賣房屋時，何時取得房屋的所有權

這兩句話調過來理解就是了，首先是房屋所權益已經發生變更，被轉移給其它人，合同交易的主體（標底）所有權喪失。再理解買賣合無效，這是一種判決或裁決的用語，也就是此合同標底不存，是無效合同。所簽訂的合同可以存在欺詐因素。

⑵ 房地產買賣典型案例剖析及相關最新法規的目錄

第一部分 典型案例解析
一、房屋買賣合同糾紛案例解析[案例1—案例3]
二、房屋買賣糾紛案例解析[案例4—案例8]
三、房屋租賃糾紛案例解析[案例9—案例13]
四、貸款擔保糾紛案例解析[案例14]
五、房屋質量糾紛案例解析[案例15—案例18]
六、房屋面積糾紛案例解析[案例19—案例20]
七、合作開發糾紛案例解析[案例21—案例22]
第二部分 適用法律法規
一、綜合管理
(一) 中華人民共和國城市房地產管理法(摘錄)(1994年7月5日)
(二) 中華人民共和國合同法(摘錄)(1999年3月15日)
(三) 城市房地產開發經營管理條例(1998年7月20日)
(四) 建設項目環境保護管理條例(1998年11月29日)
(五) 房地產開發企業資質管理規定(2000年3月29日)
(六) 經濟適用住房管理辦法(2004年5月13日)
(七) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)1999年12月29日)
(八) 廣告管理條例施行細則(2005年1月1日)
(九) 溫家寶主持常務會議研究促進房地產業健康發展措施(簡稱「國六條」)(2006年5月7日)
二、土地管理
(一) 中華人民共和國土地管理法(1998年8月29日)
(二) 最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年8月1日)
三、招標投標管理
(一) 建設部關於進一步加強工程招標投標管理的規定(1998年8月6日)
(二) 建築工程設計招標投標管理辦法(2000年10月18日)
(三) 房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法(2001年6月1日)
(四) 建築工程施工發包與承包計價管理辦法(2001年11月5日)
(五) 工程建設項目貨物招標投標辦法(2005年3月1日)
四、拆遷管理
(一) 城市房屋拆遷管理條例(2001年6月13日)
(二) 建設部關於印發《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(2004年1月1日)
(三) 城市房屋拆遷工作規程(2005年10月31日)
五、合同文本
(一) 建築企業流動資金借款合同
(二) 建設工程借款合同
(三) 基本建設貸款合同(一)
(四) 基本建設貸款合同(二)
(五) 建設工程施工合同(示範文本)
(六) 國有土地使用權出讓合同示範文本(2000年10月31日)
(七) 保證擔保借款合同(參考文本)
(八) 抵押擔保借款合同(參考文本)
(九) 商品房買賣合同說明
(十) 房屋買賣合同(參考文本)
(十一) 商品房預售定金協議書示範文本
(十二) 委託購房合同(參考文本)
(十三) 北京市商品房預售合同
(十四) 北京市商品房認購書
六、施工管理
(一) 中華人民共和國建築法(1998年3月1日)
(二) 建設工程質量管理條例(2000年1月30日)
(三) 建設工程安全生產管理條例(2004年2月1日)
(四) 建設部關於印發《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知(1998年5月12日)
(五) 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定
(六) 房屋建築工程質量保修辦法(2000年6月30日)
(七) 房產測繪管理辦法(2001年5月1日)
(八) 建設工程質量檢測管理辦法(2005午11月1日)
(九) 建築工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理規定(2005年9月1日)
(十) 最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2005年1月1日)
(十一) 房屋建築工程質量保修書
(十二) 建設部關於落實新建住房結構比例要求的若干意見(2006年7月6日)
七、房地產交易
(一) 城市房地產轉讓管理規定(2001年8月15日)
(二) 北京市城市房地產轉讓管理辦法(2003年9月2日)
(三) 商品房銷售管理辦法(2001年4月4日)
(四) 城市商品房預售管理辦法(2004年7月20日)280
(五) 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2003年6月1日)
(六) 關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知(2006年7月6日)
八、房屋權屬管理
(一) 城市房屋權屬登記管理辦法(2001年8月15日)
(二) 建設部《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(2002年5月1日)
(三) 商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(摘錄)
九、房地產金融
(一) 中華人民共和國擔保法(1995年10月1日)
(二) 城市房地產抵押管理辦法(2001年8月15日)
(三) 貸款通則(1996年6月28日)
(四) 個人住房貸款管理辦法(1998年5月9日)
(五) 最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋(2000年12月13日)
(六) 建設部關於規范房地產市場外資准人和管理的意見(2006年7月11日)
(七) 國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知(2006年5月29日)
快速鏈接
(一) 房地產企業的開發條件、經營資質及相關法律責任
1.《城市房地產開發經營管理條例》第10條—第40條
2.《房地產開發企業資質管理規定》第1條—第28條
3.《城市商品房預售管理辦法》第10條—第17條
4.《商品房銷售管理辦法》第6條—第13條
(二) 房屋買賣合同的相關問題
1.《商品房銷售管理辦法》第2條—第4條、第16條
2.《中華人民共和國合同法》第37條、第44條、第52條、第62條、第130條—第175條
3.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條、第10條
4.《城市房地產開發經營管理條例》第24條、第27條、第28條、第33條
5.《城市商品房預售管理辦法》第9條、第10條
(三) 商品房預售合同登記備案的相關問題
1.《中華人民共和國合同法》第36條、第37條、第44條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第40條—第42條
3.《城市房地產開發經營管理條例》第27條
4.《城市商品房預售管理辦法》第10條、第12條、第13條
5.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條
(四) 房屋的銷售廣告及其相關宣傳材料的說明、限制及法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第13條—第20條
2.《商品房銷售管理辦法》第14條、第15條、第24條
3.《城市商品房預售管理辦法》第9條
(五) 房屋的認購、定購、預訂的糾紛處理及有關罰責
1.《中華人民共和國擔保法》第89條—第91條
2.《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第115條—第122條
(六) 因出賣人惡意違約、實施欺詐行為及與第三人惡意串通所導致的糾紛的法律責任
1.《中華人民共和國合同法》第42條、第52條、第54條、第58條、第93條、第94條、第107條、第112條、第113條、第120條—第122條
2.《中華人民共和國擔保法》第49條
3.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第6條、第18條、第38條、第39條、第42條
4.《商品房銷售管理辦法》第10條、第39條
(七) 因房屋主體質量不合格和房屋質量瑕疵所導致糾紛的處理問題
1.《城市房地產開發經營管理條例》第16條、第17條、第31條、第32條、第37條
2.《商品房銷售管理辦法》第30條—第35條
3.《建設工程質量管理條例》第39條—第41條
4.《房屋建築工程質量保修辦法》第3條、第6條—第19條
5.《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第1條—第15條
(八) 房屋面積誤差的處理問題及相關賠償
1.《商品房銷售管理辦法》第18條—第21條
2.《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第34條、第35條、第46條—第49條
3.《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第10條—第12條
(九) 房屋租賃糾紛的處理
1.《中華人民共和國合同法》第212條—第236條
2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第52條—第55條
(十) 商品房買賣與擔保貸款的相關處理問題
1.《城市房地產抵押管理辦法》第3條
2.《個人住房貸款管理辦法》第2條—9條
3.《最高人民法院關於適用(中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第7條一第10條
4.《中華人民共和國擔保法》第5條

⑶ 關於房子權屬糾紛案例，請大家案例分析，需要如何操作。

A與B之間成立了一個買賣房屋的合同，是房子的買受人，A的義務就是按照當時內的價款支容付價金。B是房屋的出賣人，B的義務是轉移房產，也就是交付房子並且有同A一起去房管局辦理房屋的過戶手續。《物權法》是這樣規定的，我這里就不援引法條了，自合同簽字之時合同已經成立並且已經生效，AB應按照合同內容繼續履行合同。法官會按照《物權法》《合同法》相關規定判決B繼續履行合同。這是給付之訴。這個你不用擔心，有法律保護A。
至於准備的內容，就是訴狀，戶口本，當時的買賣合同證明，還有你當時按照當時市場價格支付價款的證明。居委會和當地居民關於你有十年居住史的證明這個無關緊要。因為我國不動產使用權不承認佔有時效取得制度，所以沒有房產證土地證你住了一百年都沒用。所以你應該准備當時關於買賣房屋的證明最關鍵。
我建議你最好聘請律師，專業律師會給你最好的服務。
希望我的回答對你有幫助。

⑷ 民法：一房二賣案例題詳解

某房地產開發公司（以下簡稱A公司）在某市商業街開發了一幢商品樓，售價4000元/m .某甲選中了其中一套三居室，雙方簽定了購房合同並於2004年2月1日辦理了付款交房的手續，並且約定一年之內辦理所有權證書。

某甲因公需要出國一年，為了方便房屋的維護，某甲在2004年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業處保管。3月份以後，該市的樓價大幅上漲，商品房供不應求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購房者參觀選購。該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購房合同，雙方於3月30日辦理了交房付款手續，並於次日辦理了過戶登記手續。

某甲於2005年5月回國後發現本屬於自己的房屋已被他人居住，十分氣憤，手持購房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。某甲找到A公司交涉，A公司負責人表示「一房二賣」的確是自己的工作人員所為，向某甲道歉並表示願意按照合同約定返還某甲的全部購房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請求。

根據上述案例，請回答：

（1）A公司與某甲的購房合同是否有效？為什麼？

（2）A公司與某丙的購房合同是否有效？為什麼？

（3）該房屋的所有權應當歸誰？為什麼？

（4）A公司應對某甲承擔什麼法律責任？為什麼？

[分析]

本案內容比較多，有物權又有債權，涉及多方當事人，裡面還有附期限的合同，甚至可能還有表見代理等。因此，建議最簡單直接的方法是從問題入手，反向思考。

第一問，某甲的合同有效否？

直接看案例，完全符合四個有效要件：行為人合格；意思表示真實；內容合法；形式合法。直接可以得出結論：有效。

第二問，某丙的合同有效否？

如果先不考慮甲之前買了房子，然後又出國又交鑰匙這些干擾，就直接想：一個叫某丙的人跑到A公司要買間房子，公司拿出房子，某丙交錢買下，還辦理了登記。這跟某甲買房時的情況完全相同。可以直接判斷合同有效。

但是問題就在於那間房子已經賣給了某甲。A公司有沒有資格把那套房子拿出來再賣給某丙？

首先，考慮：A公司如何才有資格賣一間房子呢？當然，公司必須有房子的所有權。如果公司沒有房屋的所有權，就不能賣。

那麼，那間房子的所有權在公司手中嗎？案例中某甲與公司簽定了購房合同，合同有效並且錢也交了，鑰匙也拿到了，那房子就屬於某甲了嗎？我們是否可以認為這個有效的合同就必然導致房屋所有權的轉移呢？顯然，合同的有效和物權的轉移不是必然的。因為，合同有效的要件和物權轉移的要件是不同的。合同要件是上述的四項；物權轉移的要件則依動產和不動產而不同。

本案是房屋的所有權問題，這就要考慮不動產所有權如何才能轉移。法律規定，不動產所有權轉移必須登記，非經登記，不產生法律效力。也即雖然某甲和A公司簽定了有效的合同，但沒有經過房屋登記，該房屋的所有權就不轉移，所有權還是屬於A公司。

因此，A公司是合格主體，有資格賣那間房子。其他條件也符合法律規定，故某丙的合同有效。

此時如果我們對剛才的分析還不清楚，可能還是有疑問：怎麼兩個合同都有效？到底哪個算數？這是我們習慣認為必須有一個有效一個無效才行，再次重申：合同有效不必然導致物權轉移。兩合同都可以有效，不用考慮公司有沒有辦法履行，他不能履行可承擔違約責任。合同無法履行和合同效力是不矛盾的。

第三問，房屋所有權歸誰？

從上已知A公司與某甲的合同雖然有效，但某甲並未辦理登記，也就未取得房屋所有權。某丙與A公司合同有效，而且某丙辦理了登記手續，依法取得了房屋所有權。

第四問，A公司對某甲承擔什麼責任？

因為A公司與某甲先前存在有效合同，該合同受法律保護，A公司違反約定將房子又賣給某丙，並且未按約定辦理登記手續，故可認定違約，應承擔違約責任。

這里有些人可能會以為A公司應承擔締約過失責任：因為A公司在與某丙簽約時具有過錯（明明房子已經賣給了某甲，又要賣給某丙），導致了最後某甲的合同無效，似乎符合締約過失責任。

如果仔細研究締約過失責任的概念就會發現錯誤所在。締約過失責任，是指當事人一方因於締約之際具有過失，導致合同不成立、無效或被撤消，而對他方承擔的損害賠償責任。可見，從頭到尾只是一個合同，就是雙方當事人之間的事，不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同攪在一起。

這里再區分下締約過失責任和違約責任。締約過失責任要求合同最後不成立、無效或被撤消。違約責任前提是合同有效，有效合同才存在違反的問題。

以上是本題的分析過程，答題中應簡單明確，不必這么羅嗦。將答案附下：

[答案要點]

（1）A公司與某甲的購房合同有效。該合同訂立時主體合格、意思表示真實、內容合法、其他方面也符合法律的有關規定，屬合法有效的合同。

（2）A公司與某丙的購房合同有效。雖然A公司已將房屋交給某甲，但並未辦理過戶手續，A公司仍然是該房屋的所有權人，因此，合同主體仍然是合法的，當事人的意思表示也是真實、自願的，合同內容和其他方面符合法律的有關規定。故合同合法有效。

（3）該房屋的所有權應當歸某丙。根據我國相關的法律規定，房屋所有權的變動以登記為准。某甲雖然拿到了房屋鑰匙，但是並未登記，所以並沒有取得該房屋的所有權。而某丙不僅有合法有效的合同，而且進行了登記，所以某丙是該房屋的所有權人。

（4）A公司應當向某甲承擔違約責任。因其「一房二賣」和逾期未辦理所有權證書的行為構成違約。

最後討論下合同成立、有效、生效和無效幾個概念。

一般認為雙方合意則合同成立；

該合同如果是依法成立、符合法律規定則有效，否則無效或效力待定；

一般依法成立的合同，在成立時即生效，但法律有規定的除外，附條件或附期限的合同，自條件成熟時或期限屆滿時發生效力。

有效的合同可能產生當事人預期的法律後果，但不一定就必然產生，即未必生效。比如，雙方約定租賃房屋，附條件如其中一方子女出國，則將房屋租給對方。雙方合意，合同成立，也有效，但並未立即生效，還要等子女出國後才能生效。

摘自：http://e.qq.com/a/20060731/000208.htm

⑸ 工業用地建公寓後簽訂房屋使用權轉讓合同是否有效的糾紛案例

有效。因為工業用地不能辦理商品房產權證，所以出賣人注意到這一點而簽訂的房屋使用權轉讓合同，就規避了這個效力問題，進而合同效力就應有效。買受人應當認識到所有權與使用權的區別。

⑹ 永久使用權 與 產權（所有權）實質區別案例分析，高分！

所謂永久使用權房是指不能辦理房產證，但合法使用土地而又經規劃部門專許可的在建和已建屬樓房，通稱使用權房。
它與產權房的主要區別是：
1.由於開發商沒有全部辦齊五證二書，房管局不認可房屋完全產權，但確認其使用權。
因此這類房產不能規范上市交易，不能通過交易獲得完全產權。只能讓渡使用權，所以又稱使用權房。
2.使用權房可以讓渡，買賣雙方簽訂購房合同，按照合同約定付款交房，不能辦理房產證和過戶手續。所以只是合同交易。
3.使用權房是合法房產，其使用權得到確認。只是小產權，所以價格比產權房要低。除了產權不到位以外，其他方面的功能基本上不受影響。但不能用於諸如抵押貸款等必須使用產權證的項目或場所。
4.一般不會有陷阱，應使用規范的合同。

⑺ 你周圍有沒有房屋70年產權到期，後續處理很合理的案例

2016年11月，國土資源部在收到了浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》後，經與住建部協商，復函並抄送各地國土資源管理部門，地方在相關法律安排明確之前，可以採用「兩不一正常」的過渡性辦法處理。

⑻ 一個關於房改房的房屋所有權問題的經典案例！！！

1、我國認定不動產物權所有權方式：是看不動產物權登記，一般來說就是房屋所有權證明，即產權證書。即產權證記載的所有權人是誰，誰就從法律上擁有不動產的物權。除非產權證書與登記機關登記的不一致，但這種情況很罕見！以你所述情況，恐怕不屬於這種例外情況。由於大兒子擁有產權證書，故法律承認大兒子就是該房屋的所有權人。而且大兒子取得的物權是一種絕對權，也叫對世權，任何第三人都有不得妨礙物權人行使權力的不作為義務。
2、三個妹妹雖然從法律規定上看，可以進行異議登記，但事實上也沒有太大用處，因即使異議登記了，但法律要求15天內必須到法院起訴，否則異議登記過期失效，法律不在保護！但問題時，三個妹妹到法院主張什麼權利呢?事實上是很難主張權利的！
3、即使三個妹妹相對於自己的哥哥主張有債權存在，但債權相對於物權而言，只是一種相對權利，仍然無法要到房屋，當然也無法對拆遷部門主張任何權利，即拆費只給予相對的產權權利人，即大兒子！
4、三個妹妹如果認為不公平，向法院起訴。其實也很難主張權利，因為不易舉證！
5、三個妹妹目前對老人盡了一定的贍養義務，但那也是法定的義務！即使老人還有其他財產如存款，但只要老人還健在，就不發生法定繼承問題。而切老人若以遺囑形式把老人名下財產單獨留給某個子女，也仍然符合法律規定。

⑼ 法律問題：房屋買賣合同案件，法院是否存在違規。

從你的提問可以看出你是代理人或具備相當法律法理知識與水平的人，本人提幾點想法供參考：

一、訴訟時效不能從2000年計算，只能從補償款發生時開始計算時效，所以，如果是2013年完成了補償，可以提出時效抗辨，如果是對方從2016才知道有拆遷補償或2016年才支補補償，對方協商無果時提起訴訟的還真沒有過時效。

二、交易合同成立並履行了，產權已經發生了實際變更，至於產權登記沒有變更，並不影響事實交易成立與實際產權人的佔有權（事實上拆遷補償單位也是這樣操作的，尊重了實際產權人的事實，沒有將補償款交予產權登記方），補償款與產權登記人（甲方）沒有利益關聯，也不應當享受補償款的份額。

三、至於留下的餘款3000元未付，屬於一種附帶義務條件交換的一種質押行為，甲方沒有履行約定義務，乙方有權不交付質押款，乙方並不存在違約情節，反之甲方屬於沒有履行附帶條件的義務，具有違約損害乙方利益的情節。更不能將違約而被質押財產轉化為房屋的產權份額。

四、法院幾次調解，也看出了法院並沒有支持甲方的主張，法院並沒有違規，而且法院還沒有作出判決結果，更無法判定法院的判決是否違法或不公平。一般情況下法院會駁回訴訟請求。

以上只是個人見解，存在錯誤地方可以批正。