廣州使用權公寓法律風險

1. 現在廣州限購公寓沒有，還有就是有產權和沒產權到底差在哪裡，沒產權風險有多大房地產

通俗點說：有產來權證的房子是經過自正規途徑審判、繳納了土地出讓金的。一般土地出讓金在房子成本裡面占的比重超過30％。無產權證的房子沒有這塊成本，一般建造質量也相對差一些，所以要便宜很多。如果遇到政府規劃征地，無產權證的房子沒有賠償。
房子的產權和無產權的區別：
所謂產權房，是指產權人對房屋擁有所有權，對該房屋佔用范圍內的土地擁有使用權，產權人享有佔有、使用、收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
無產權房顧名思義就是沒有房產證的房子或者不能辦理房產證的房子。這種房子法律禁止公開交易買賣。但是無產權房只有限制使用權，即可居住、一定程度的可出租(經產權所有人/法人同意後)，但不可轉戶，即無權交易、上市、贈與、繼承(需要辦相應手續回購才可以繼承)，如需賣出(權利)，產權人具有優先購買權。
至於你說的風險可以看整個城市規劃了，對於廣州樓盤你可以去房世家看看，而且你還需要想想的是以後你對房子的擁有權問題，個人覺得正規的會來得更實在一點。

2. 廣州的公寓怎麼查是產權公寓還是使用權

國土局肯定是可以查到的，給不給查是一回事，肯定是要提供什麼證明材料的

房屋版產權有房屋所有權權和 土地使用權兩部分組成， 房屋所有權的期限為永久且屬於個 人，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等且屬於國家，土地的使用性質不同，決定了出讓的年限也就不同。如果是民用住宅性質的土地，那麼產權年限就是70年，而一些用於商用或者娛樂旅遊的建築用地就是40年產權年限的。而公寓就是屬於商業住房。根據《物權法》規定產權到期後可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權。物權法第一百四十九條也明文規定了到期後續費不會超過五位數，不得低於15.6元每平方，比方說50平的續費只需要760元即可續期。2、產權清晰、獨立產證的公寓，交房之後也會拿到不動產權證書，跟住宅的房產證封面也都是一樣的，也能在房管局的系統上查到，也能得到國家的認可。

3. 購買只有使用權的公寓是否合法

不受法律護保

4. 只有使用權的公寓什麼情況下可以買，或者說需要注意什麼呢

只有使用權的公寓最好不要購買，因為萬一以後出現什麼事情的話，可能就會被收回的

5. 只有使用權的公寓買的過嗎

合法的，但是沒有產權證，無法辦理按揭，投資這樣的房產風險很大，主要專原因是產權得屬不到保障。

只有使用權證，沒有產權證，那麼房屋還是有所有權人的，但是如果賣方沒有經過所有權人同意進行出賣的，屬於無權處分，所有權人可以收回。

你們之間簽訂的合同是合法有效的，權利義務責任以合同約定為准，但是產權是拿不到的，因此具有風險，賣方只是將使用權轉給了你。

(5)廣州使用權公寓法律風險擴展閱讀

根據《城市房屋權屬登記管理辦法》

第四條

國家實行房屋所有權登記發證制度。

申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱登記機關）申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書。

第五條

房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

依法登記的房屋權利受國家法律保護。

第六條

房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

第二十一條

有下列情形之一的，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書：

（一）依法由房地產行政主管部門代管的房屋；

（二）無人主張權利的房屋；

（三）法律、法規規定的其他情形。

6. 40年使用權商品公寓房到底好不好

不劃算的，建議最好不要買這種40年、50年產權的公寓。
50年（40年）產權住宅房屋與70年產權住宅房屋區別：
70年產權住宅，土地使用權性質和房地產使用性質均為住宅，設計用途也是住宅。
50年（40年產權也是一樣）產權住宅（一般開發商叫公寓），其土地使用權性質和房地產登記用途為辦公或者公寓（商業），設計用途為住宅。這種房子的實際規劃用途是辦公（50年）或者商業（40年）用途，只是開發商認為住宅比商業和辦公的利潤更高，才開發成住宅用途的。
50年（40年）產權劣勢：
1水、電、煤氣、物業費用都按商業用途收取，比一般普通住宅（70年）的高一倍以上。
2交易稅費按商業用房交易收取，一般交易需要繳納稅費達到10%-15%之間（無論滿多少年均需要繳納這個么），比一般普通住宅交易繳納稅費要搞出1倍甚至2倍以上。
3一般這種產權的房屋都是超高層、公攤面積特別大，戶型比70年的會差很多，通透性也會比70年的差很多。
50年（40年）產權優勢：
50年（40年）產權房屋唯一的優勢是可以辦理營業執照和公司注冊地址。

7. 買了使用權公寓,開發商破產業主可以退回錢嗎

具體要看你們雙方所簽的協議合同內容再做定論，需要對各項問題進行妥善解決才可以處理。

8. 開發商要求客人開公司購買公寓合法嗎

您好：
合法，但會因此產生很多問題。
針對公寓不能出售給個人，只能賣給公司。新政將對公寓銷售帶來一定影響。
走訪1：刪掉廣告 關閉樣板房
在海珠區的一個項目的銷售中心，銷售人員告訴記者，賣的是辦公樓與寫字樓，而且只針對公司和企業購買。銷售人員很堅定地稱項目從來沒有賣過公寓，但記者其後在銷售中心外的巨幅宣傳板上，看到介紹項目的「創業商業 城市廣場 寫字樓」字樣後面貼著一塊綠色膠帶，揭下膠帶，宣傳板上寫著「定製loft公寓」。
同在海珠區的另一個項目的銷售人員表示， 目前項目的公寓只能公司買，而且不能按揭。目前該項目把居住用的樣板房關閉，只開放辦公用的樣板房。
走訪2：可「賣」使用權 實為租賃
番禺區興南大道附近的一個公寓項目的銷售人員則表示該項目「不限購、不限貸」，個人可以「購買」使用權。記者仔細了解發現，原來該項目是村集體用地，開發公司只是與該村簽訂土地租賃合同，擁有該地塊的使用權和租賃權，產權仍為村集體擁有，並且不能分割。因此客戶只是與開發公司簽訂租賃合同。銷售人員說，開發公司擁有使用權至2045年，客戶與公司簽訂長期租賃合同，可獲得27年使用權，其中租賃合同期限簽20年，之後7年「續約，不再簽合同」。不過記者其後了解到，根據我國合同法，租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
走訪3：一條龍服務注冊公司
記者走訪時，位於新港西路的一家中介的工作人員極力推薦位於逸景路附近的一個公寓項目，並稱自己直接對接開發商，一條龍服務客戶注冊公司。
其後記者電話咨詢該項目銷售人員，銷售人員表示該項目的「北區」仍在銷售，公司有專人幫助客戶注冊公司，需要繳納幾千元的注冊公司費用，另外需要客戶到銀行開戶和提供身份證復印件，35天左右可成功注冊。該銷售人員還表示，以公司名義和以個人名義買賣公寓稅費不會差太多，但如果以轉讓股權的方式轉讓，可以省不少稅費。
業內人士：公司名義購房稅費成本高
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴記者，用法人單位名義購買公寓，持有和轉讓的成本都將增加。比如持有期間每年要繳納房產稅和土地使用稅，轉讓時也要繳納企業所得稅、土增稅等，企業所得稅稅率要比個人所得稅的稅率要高，消費者要注意項目的投資收益的風險。
公寓持有期間，每年還需要繳納房產稅和土地使用稅。按照目前廣州市的規定，公司名下的房產，每年需繳納房產稅具體為：每年房產原值 70% 1.2%。若房產出租，則按房產租金收入計算繳納房產稅，稅率為12%。土地使用稅則按土地級次繳納，每平方米年稅額在3~27元之間，按年繳納。而個人所有非營業用的房產免徵房產稅和土地使用稅，若個人出租房產則亦需繳納房產稅和土地使用稅。
公司名下房產轉讓時，還要繳納企業所得稅、增值稅及附加，以及土地增值稅。與個人相比，企業所得稅25%的稅率要比個人所得稅20%的稅率要高。
律師：「購買」公寓使用權存在法律風險
另一方面，通過長租的方式「購買」公寓使用權也存在一定風險。肖文曉指出，此類項目的地塊一般是集體用地，消費者要搞清楚用地性質到底是商業服務、工業用地還是農地；另一方面開發商的報建手續是否齊備，會不會存在違建現象；此外，還要看清楚租賃合同的條款，避免違約風險。
記者了解到，公司購入公寓比個人繳納的稅費要多，在購買時要繳納契稅、印花稅，其中契稅與個人購買公寓一樣，不能享受減半優惠，需要按轉讓價的3%繳納契稅。

9. 買了套公寓,使用權租給了開發商,開發商沒有按時交樓,但是有按約定定時給租金,可以起訴違約么

根據《物業管理條例》的規定，物業費有產權人（業主）繳納，產權人約定由使用人繳納的，從其約定。
根據該條款，物業費應該由業主繳納。除非業主和房屋使用人在合同中約定，由房屋使用人支付物業費。你可以查看開發商和你錢的物業物業回租合同，是否有繳納物業費的約定。如果有，則按照約定來執行；如果沒有，則依法由你支付物業費。
不過從你描述的情況來看，開發商應該沒有承諾替你支付物業費，那麼按照物業管理條例規定，你作為房屋產權人，應當繳納物業費。