物權抵押房

『壹』 房產物權是什麼

包括所有權、地上權、地役權、永佃權、典權、抵押權6種。不動產物權以登記為其公示方法，不經登記不發生法律效力。近現代由於抵押權的投資，使不動產證券化，因而發現了淡化動產與不動產區別的趨向。在社會主義國家，永佃權已被廢除，典權也曾失去存在的意義。從中國《民法通則》來看，除永佃權、典權外，其他不動產物權均有規定。

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不動產歸屬

物權的確認，是指當事人在物權歸屬發生爭議或者權利狀態不明時，請求有權機關確認物權歸屬、明確權利狀態。在民事審判中，經常會遇到需要確認物權的案件，例如，在「一房兩賣」情況下確認該房屋所有權究竟歸誰；

在買賣合同中確定所有權是否已轉移給買受人；以及在復雜的抵押合同中分辯抵押物的所有人究竟為誰，誰的權利優先等等。物權，這個民事審判中最基本的問題，源於其自身不同於其他權利的特性，對於市場經濟的發展以及法治社會的確立具有至關重要的意義。

對於物權歸屬的判斷，直接關繫到一個法律關系的終結和另一個法律關系的更新，關繫到權利的優先，也關繫到民事判決的傾向。雖然《合同法》的頒布為中國物權法的出台奠定了一定的基礎，但是，由於我國立法對於物權規定的有限，物權理論混亂不一，司法實踐中處理物權歸屬問題仍然具有很大的困難。在加快物權立法步伐、物權法行將出台的今天，筆者試從民事審判實踐出發，結合案例對如何確認不動產物權歸屬談一談自己的看法，與大家商榷。

參考資料來源：網路-不動產物權

『貳』 房屋抵押權生效後,房屋物權有何變動

在這個物上就有一個物權，一個抵押權。

『叄』 物權法關於抵押權

不可以理解為即使債務到期後，抵押權人還是不能有抵押物的所有權。實行抵押權時，在不損害第三人利益的情況，可以通過協議折價取得抵押物的所有權。

『肆』 物權法中關於房產的規定

房屋租賃問題由合同法進行調整，出租人與承租人之間的權利義務按雙方合同的約定確回定。
物權答法只規定了房屋抵押情況下，租賃權的法律效力問題。
《物權法》第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

『伍』 房屋抵押屬於物權還是債權

可約定債權人享復有優先制受償權，但不能約定以不動產物權直接抵付給債權人，因這違反了《物權法》關於抵押的規定，而法院調解必須是合法的。
《物權法》第一百七十九條規定「為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。」、第一百八十六條規定「抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。」

『陸』 抵押中的房子

您好，您的問題屬於《物權法》范疇。
我國物權法第十六條規定："不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。"第十七條規定："不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。"因為現在房管局的不動產登記中，您的房產有抵押沒有解除，無法給房產辦理過戶手續。
房產抵押與過戶問題比較復雜，如能提供進一步的信息，則能為您提供更准確的法律意見。如果我的回答對您有幫助，請點贊並採納。
如果您還有其他問題，歡迎前來咨詢。

『柒』 抵押中的房子可否買賣

走進物權法案情回放>>>
張小姐與李小姐簽訂一商品房買賣協議，約定張小姐將自己名下位於河西某小區的住宅一套賣予李小姐，李小姐付張小姐房款58萬元，合同簽訂的同時，李小姐即按合同約定支付了張小姐定金1萬元，並約好下次付款時間。待李小姐依約再去付款時，張小姐變卦了，稱房子不賣了，自己要用。而此時，房價正一路上揚，李小姐無奈，只好要求張小姐按合同約定支付違約金。而張小姐又稱抵押過的商品房不允許買賣，合同無效，李小姐無權要求違約金。李小姐就此提出疑問，設立了抵押權的商品房進行交易所訂立的房屋買賣合同果真無效嗎？
案情分析>>>
這是典型的不動產物權變動。張、李兩人訂立商品房買賣協議，是商品房轉讓的原因，房屋產權由張小姐處過戶到李小姐名下是轉讓的結果。買賣協議（即原因行為）生效應取決於什麼？我認為，買賣協議的生效與否，不取決於房屋產權是否登記過戶到買受人名下，也不取決於轉讓房屋是否達到轉讓條件，而是取決於簽訂協議這一原因行為本身是否有效。合同訂立的行為效力，受《民法通則》的調整，符合《民法通則》第55條的規定，合同即生效。房屋買賣協議作為債權合同，只要滿足3個條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益，結合《合同法》第44條，協議自成立時生效。協議的效力在簽訂之時即已確定，不應通過協議的履行來反決定協議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠實信用原則的需求。誠實信用是民事社會活動中的「帝王法則」、最高准則。
根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押（合同各方另有約定的除外）。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，於是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。另外，被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」
再從擔保角度來看抵押房產能否買賣。從《民法通則》到《擔保法》及其司法解釋，再到《物權法》，我國在抵押物轉移的立法上，本著「物盡其用」、「合理平衡抵押人、抵押權人、受讓人利益」的原則，從嚴格限制逐漸走向寬松。《民法通則》第115條規定，非經債權人同意轉讓抵押物的，轉讓無效。這個規定非常嚴格，充分考慮到抵押權人的利益，但卻忽視了「物盡其用」。後來實施的《擔保法》第49條，對此作了改變，規定轉讓經登記過的抵押物，應當通知抵押人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，非經通知或告知的，轉讓行為無效。這個規定開始貫徹「物盡其用」的思想，並考慮到了抵押物受讓人的利益。後來的《關於〈擔保法〉的司法解釋》第67條，對此更有突破，規定轉讓抵押物未通知抵押人或未告知受讓人的，如果抵押物已經登記，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人，可代替債務人清償債務，消滅抵押權，受讓人清償債務後，可向抵押人追償。這個規定承認抵押權有追及效力，同時賦予受讓人滌除權，抵押人在不通知或告知情況下轉讓抵押物有效，抵押權作為物上請求，對物不對人，抵押物產權轉移後，如抵押權所對應的原債權不能實現，抵押權人仍然有權對抵押物主張抵押權。而《物權法》則以寬松的立法態度，對擔保中的抵押權追及效力、滌除制度及價金物上代位主義進行了整合，「抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。」
從以上立法演變來看，首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產所有權的變化。另外，關於抵押物轉讓的法律規定是針對行政管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。所以，案例中張小姐、李小姐所簽訂的商品房轉讓協議符合《民法通則》第55條、《合同法》第44條、《物權法》第15條之規定，是有效協議，只是在協議履行中，因張小姐違約，沒有履行取得抵押權人同意的義務，使抵押房屋達不到轉讓條件，可能導致抵押房產不能辦理產權過戶手續，不能實現抵押房產所有權的轉移，但這並不影響轉讓協議本身的效力，房屋轉讓協議仍然有效。 蕭虹 張濟

『捌』 物權法對抵押後又出售的糾紛維權辦法

李偉民律師 雲南玉源律師事務所主任 讀者提問： 我與宋某簽訂了一份房屋買賣合同，約定宋某將其一套在銀行按揭抵押的房屋以75萬元賣給我。因簽訂合同時尚有20萬元的抵押貸款未還清，合同中約定由宋某清償20萬元銀行抵押貸款後再辦理房產轉讓過戶登記手續。銀行知道買賣合同的情況後，說他們不同意轉讓，我們簽訂的合同無效，對此我很擔心，請問這種情況該怎麼處理？ 律師解答： 根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條和《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，除非經抵押權人同意，用轉讓抵押財產所得的價款清償債務，或者受讓抵押物的人代為清償債務消滅抵押權以外，抵押人不得轉讓抵押財產。但上述法律的禁止性規定，是對實際轉讓行為的禁止，即登記抵押的房產不得實際轉讓、不得辦理產權變更登記，而不是對當事人簽訂上述登記抵押房產轉讓合同的禁止性規定。就你提出的問題而言，上述法律不是針對抵押財產轉讓合同效力的強制性規定。結合物權法第十五條和最高人民法院印發的《全國民事審判工作會議紀要》關於合同效力問題的有關意見，你和宋某簽訂的房屋買賣合同是有效的，並非無效。至於糾紛的處理，提供以下意見供你參考：盡管合同有效，但在解除抵押之前，未經抵押權人即銀行同意，房屋的所有權是不能實際變更過戶到你名下的，因此若你不想再買這房子，你已付了房款但宋某未清償銀行貸款解除抵押，你可以以抵押權未消除無法辦理產權變更登記，合同目的不能實現為由要求解除合同，並由宋某賠償所造成的損失；如果你想買這房子，則可要求宋某盡快清償銀行債務消滅抵押權後辦理產權過戶登記手續。這兩種方式，你可先與宋某協商解決，如協商不成，可提起訴訟。 編輯：劉燕