出讓方式取得土地使用權合同無效

A. 如何理解國有土地使用權合同糾紛法律解釋第8條

第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。
一、土地使用權出讓合同糾紛
第一條本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
第二條開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
第三條經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。
第四條土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。
第五條受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。
第六條受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。
二、土地使用權轉讓合同糾紛
第七條本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。
第八條土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
第九條轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
第十條土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；
（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。
第十一條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
第十二條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
第十三條土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
三、合作開發房地產合同糾紛
第十四條本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。
第十七條投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：
（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；
（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；
（三）擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。
第二十條房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。
第二十三條合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
四、其它
第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行；施行後受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為准。

B. 什麼是土地使用權轉讓，土地使用權轉讓合同糾紛的解決

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。土地使用權轉讓須符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，否則即為非法轉讓。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》：

第十九條土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
第二十條土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。
第二十一條土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第二十二條土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第二十三條土地使用權轉讓時，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。
第二十四條地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
第二十五條土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
土地使用權轉讓合同糾紛的解決辦法：

依照合同法規定當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。
當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。

C. 違反國有土地出讓合同的約定是否導致商品房買賣合同無效

最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍。《國有土地使用權出讓合同》性質辨析《國有土地使用權出讓合同》性質辨析北京市中經律師事務所孟凡勝摘要：行政合同是與民事合同相對而言，它是當事人設立、變更、終止行政權利義務關系的協議。《國有土地使用權出讓合同》屬於行政合同，它是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務的約定。將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，利於維護相對人的合法權利，也利於土地行政主管部門行使土地行政管理權。對於《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬於民事合同，行政法學者認為其屬於行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬於房地產開發經營合同糾紛①。但是，最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬於行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為，《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權出讓合同》的性質，談以下三個問題：1、行政合同的起源及與民事合同的區別；2、《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同的理由；3、將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義。不對之處，敬請批評指正。一行政合同的起源及與民事合同的區別要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為「Contract」,法文稱為「Contrat」或者「Pacte」,德文稱為「Vertrag」或者「Kontrakt」。這些用語都是來源於羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為「Contractus」。根據羅馬法，契約是指「得到法律承認的債的協議」③。從本質上說，契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發生、變更、擔保或消滅某種法律關系為目的的協議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國際法上也有這個概念。優帝《學說匯纂》就把協議（Conventio）分為國際協議、公法協議和私法協議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權的設定和轉移、婚姻關系的成立、分析遺產的協議等，凡能發生私法效力的一切當事人的協議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區分，合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現在所說的合同，實際也有這種區分。《民法通則》中的合同，是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。《合同法》中的合同，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，但是不包括婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系，屬於民法上的合同，即民事合同。行政合同是與民事合同相對而言的。雖然，在羅馬法時期就有國際協議、公法協議和私法協議之分，但是，行政合同成為行政機關自覺運用的一種行政手段卻是在資本主義完成工業革命以後。資本主義工業革命的完成，使經濟的社會化程度大大提高，許多社會經濟發展所提出來的問題，例如失業、經濟危機、環境污染、生態平衡等，個人是沒有能力解決的，於是政府職能擴展，政府從很少干預經濟發展到越來越多的干預經濟。行政合同相對於行政命令，有它自己的優勢：行政機關只有得到相對人的同意，合同所設立的權利義務才對相對人具有法律約束力，它比行政命令相對緩和得多，這樣，既淡化了強制命令的色彩，使相對人樂於接受，又使行政機關利用合同的方式推行了國家的法律法規及政策。到二十世紀四十年代，現代社會進入所謂福利主義國家時代，政府開始啟用行政合同作為進行行政管理的一種手段。法國是行政法母國，行政合同制度比較完備，英國、德國、美國、日本的行政合同制度也都得到發展。我國行政合同的發展是在改革開放以後，現在，行政法學者一般把行政合同分為國有土地出讓合同、全民所有制工業承包合同、全民所有制小型工業企業租賃經營合同、農村土地承包合同和糧食定購合同、國家訂貨合同、公共工程承包合同等⑤。行政合同，是指行政主體為了實現行政管理目標，與相對人之間經過協商一致所達成的協議。對於行政合同與民事合同的區別，許多學者都進行過論述，主要存在主體說、目的說、契約標的（內容）說、手段（執行公務）說、法律基礎說等⑥。一般認為，行政合同的當事人必須有一方是行政主體，享有行政權力；當事人雙方地位是不平等的，雙方是管理和被管理的關系；行政機關訂立合同的目的是實施行政管理：行政機關在合同中享有行政優益權，如對合同履行的監督權、指揮權、單方面變更權和解除權等；行政合同的有關糾紛受行政法調整等。筆者認為，以上固然是行政合同和民事合同的區別，但是，這些不是兩者的本質區別。行政合同和民事合同，都屬於合同，都是雙方當事人的合意，其本質區別在於雙方當事人在合同中形成的法律關系不同：行政合同中，雙方當事人之間形成的是行政法律關系;民事合同中，雙方當事人之間形成的是民事法律關系。通過簽訂行政合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的不平等的管理和被管理關系；通過簽訂民事合同，雙方當事人設立、變更、終止的是民法上的平等的權利義務關系。例如：甲和乙簽訂一份借款合同，甲借給乙人民幣五萬元，借期一年，用於開公司，乙給付甲利息1000元。這是一個民事合同，雙方設定的是民事上的權利義務關系。丙和丁是一對育齡夫婦，他們和計劃生育管理部門簽訂合同，約定丙、丁遵守國家的計劃生育政策，國家給予丙、丁一定的優惠，雙方設定的是行政上的權利義務，這個合同屬於行政合同。上面所講的一般認為行政合同和民事合同不同的特徵，都是行政法律關系和民事法律關系的具體區別特徵。二《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同依照我國《城市房地產管理法》第七條的規定，土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。從法律本質上講，土地使用權出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權的行政行為。根據我國《土地管理法》及相關規定，建設單位持建設項目的有關批准文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請（通過招標、拍賣等方式提供國有土地使用權的不需要申請），由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定出讓方案，按照國務院規定的批准許可權報經批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。為了規范《國有土地使用權出讓合同》，國土資源部和國家工商行政管理局聯合制定了《國有土地使用權出讓合同》示範文本（GF—2000—2601），供各地土地行政主管部門參照執行。本文所說的《國有土地使用權出讓合同》內容以此示範文本為據。《國有土地使用權出讓合同》屬於典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在於，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人；在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。從《國有土地使用權出讓合同》的內容來看，它也屬於行政合同。《國有土地使用權出讓合同》的內容，基本上都是行政上的權利和義務。《國有土地使用權出讓合同》第二條中約定，國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。第十五條規定，受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請土地登記，領取《國有土地使用權證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》⑧。此外，還有許多條款，都是對行政權利義務的約定，民事合同是無法容納這些內容的。《國有土地使用權出讓合同》也符合行政法學者所講的行政合同的一般特徵。市、縣土地行政主管部門屬於國家行政機關，土地受讓人是土地管理的相對人，在土地管理中處於被管理者的地位。土地行政主管部門在合同中享有行政優益權，對合同的履行有權進行監督，對相對人的違反合同的行為有權進行行政處罰，對相對人沒有按照合同的約定開發利用土地的，或者改變土地用途的，土地行政主管部門有權進行糾正、處罰甚至無償收回土地使用權。土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理，明確雙方在行政管理中的權利義務。從本質上講，不簽訂合同完全不影響雙方的權利義務關系，只是雙方的權利義務關系不如簽訂合同後更加明確。三將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義筆者以為，將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，至少具有以下四個方面的意義：（一）符合行政管理發展的趨勢。從行政管理的發展來看，行政合同的興起是經濟社會化程度提高的結果。由於經濟的社會化程度大幅提高，經濟發展中提出的一些問題，個人沒有能力、也不願去解決，政府適應社會的需要，自己投資或者採取措施鼓勵他人投資解決這些問題，此時，行政合同成為一種行政管理手段。「起初還沒有職業公務，政府合同在經濟中只佔很小部分，政府福利還不存在……現在的情形就不一樣了」⑨。我國經濟體制改革的推進促進了行政命令向行政合同方式的轉變，農村土地承包合同和全民所有制工業企業承包合同是較早出現的行政合同。對國有土地等資源合理利用和保護是政府的一項職責，在土地出讓過程中，採用行政合同的方式，通過和相對人簽訂合同，明確雙方的權利義務，達到行政管理的目的，比單純的採用行政命令的方式，更易於使當事人接受，易於融洽雙方的關系，更易於使土地行政管理工作得到當事人的支持。（二）符合《國有土地使用權出讓合同》的本身特徵。我們已經做過分析，《國有土地使用權出讓合同》實質上就是行政合同。現在，我們不妨從另一方面來考慮，如果用民事合同的有關規定來套用《國有土地使用權出讓合同》，是否合適？僅就糾紛訴訟中的法律適用來說，就不適合。例如，我國《合同法》第五十二條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。關於國有土地出讓必須經過招標或拍賣或掛牌的規定，只是國土資源部的規章，沒有法律法規的強制性規定，在土地管理中，違反了就是違法行為，要受到行政處罰。但是,如果套用民事合同的規定來規范《國有土地使用權出讓合同》，到了審判中，違反該規定的合同就成了有效合同了，這與行政管理的結果截然相反。就我國土地管理的現實而言，規章和地方性法規、政策等佔有很大比例，而且，由於土地是一種重要的資源，國家已經把它作為一種宏觀調控的手段，今後在一些緊急情況下，難免通過部門規章或其他法律規范甚至政策來調整，到了審判中，這些規定都失效了嗎？所以，用民事合同的法律來規范《國有土地使用權出讓合同》是不行的。應當依照《國有土地使用權出讓合同》的本質，用行政法律來規范《國有土地使用權出讓合同》。（三）利於行政管理相對人尋求法律救濟。最高人民法院在2004年1月關於規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。假如因為《國有土地使用權出讓合同》產生糾紛，相對人可以依法對相應的土地行政主管部門提起行政訴訟，不存在法律障礙。而且，依照我國行政訴訟的有關規定，作為被告的行政機關承擔舉證責任，行政相對人只對行政結果承擔舉證責任，從舉證角度來說，有利於維護相對人的權利。在訴訟中的法律適用方面，人民法院以法律、法規為審判依據，參照規章，對於合法有效的規章及其他規范性文件可以在裁判文書中引用⑩，這就保持了審判和行政機關執法上法律適用上的一致，不會出現法律適用不一的情況。對於在簽訂合同中的有關糾紛，行政相對人還可以依照《行政許可法》的有關規定提起行政訴訟和行政賠償。（四）便於行政管理機關行使管理職權。在行政合同中，行政機關享有行政優益權，有權對相對人履行合同的行為進行監督、指揮，有權依照規定單方面變更或解除合同，對相對人的違約行為有權進行制裁，這樣能發揮行政管理較民法訴訟更快捷、高效、經濟等優勢。這些權力，作為民事合同的當事人是無法享有的。把《國有土地使用權出讓合同》界定為行政合同，土地行政主管部門可以直接依據合同行使這些行政權力，不必再撇開合同而引用法律來行使這些權力，使簽訂的《國有土地使用權出讓合同》形同虛設。參考文獻：①最高人民法院《民事案件案由規定（試行）》（法發[2000]26號，2000年10月30日發布）②最高人民法院《關於規范行政案件案由的通知》(法發[2004]2號，2004年1月14日發布)③[意]彼得羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版第307頁。④周木冄《羅馬法原論》，商務印書館1994年版，第705－706頁。⑤應松年《行政法學新論》，中國方正出版社2004年1月第3版，第247－254頁⑥姜明安《行政法與行政訴訟法》，法律出版社2003年1月第1版，第213－214頁⑦《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修改）第八條。⑧《國有土地使用權出讓合同(示範文本)》（中華人民共和國國土資源部、中華人民共和國國家工商行政管理局監制。GF-2000-2601）⑨[美]伯納德·施瓦茨：《行政法》，群眾出版社1986年版，第201頁。⑩參見《中華人民共和國行政訴訟法》（1989年4月4日公布）第52條、《最高人民法院關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（法釋[2002]21號，2002年7月24日公布）第62條之規定。參考資料：/lw/lw_view.asp?no=4021

D. 中介未告知土地使用權,可否起訴合同無效

如果不能辦理過戶手續，協商不成，到法院起訴，主張賣家承擔違約責任。
法律依據《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十八條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

《中華人民共和國合同法》
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

E. 最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋的內容

最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋
（2004年11月23日最高人民法院審判委員會第1334次會議通過）
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。 第一條 本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協議。
第二條 開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。
第三條 經市、縣人民政府批准同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。
當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持；受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。
第四條 土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批准手續而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。
第五條 受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標准調整土地出讓金的，應予支持。
第六條 受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。 第七條 本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓於受讓方，受讓方支付價款的協議。
第八條 土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同後，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
第九條 轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批准權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。
第十條 土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；
（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。
第十一條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。
第十二條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府同意轉讓，並由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。
第十三條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批准權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，並將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。 第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。
第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定，對房屋實際建築面積的分配比例，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條 在下列情形下，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；已經受理的，駁回起訴：
（一）依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准；
（二）房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證；
（三）擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。
第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積，經有批准權的人民政府主管部門批准後，當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例，當事人協商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋，被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除，當事人對損失承擔協商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。
第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 第二十八條 本解釋自2005年8月1日起施行；施行後受理的第一審案件適用本解釋。
本解釋施行前最高人民法院發布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為准。

F. 通過出讓方式取得土地使用權後，為什麼不可以處分該宗土地

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。一、以出讓方式取得國有土地使用權1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。

以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

G. 「出讓方式取得土地使用權」是什麼意思

取得國有建設用地抄使用權的方式有劃撥和出讓兩種，出讓分協議出讓、招標出讓、掛牌出讓和拍賣出讓四種。出讓是國家作為土地所有權人將土地使用權從土地所有權中分離出來，與受讓人簽訂土地出讓合同，收取土地出讓金，授予一定年限土地使用權利的行為。

H. 土地使用權轉讓合同成立和失效的條件的是

出讓土地使用權是指國抄家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的後取得的土地使用權。

取得出讓土地使用權有以下幾個特徵：
（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。

（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

I. 土地使用權轉讓違法時，房屋買賣合同效力如何

馬穎秋律師解答： 《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的版相關規定，以下權合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書； 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件； 轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有房屋所有權證書； 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的； 有批准權的人民政府准予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。