民法典物權處分訂立合同效力

A. 分別列出物權法和民法典物權編規定了哪些物權類型並進行比較二者在物權類型規定上的區別思考立法理由。

民法典中物權編變動點如下
（一）徵用制度
1. 最新變化：《民法典》第245條
（1）因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的許可權和程序可以徵用組織、個人的不動產或者動產；
（2）被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人；
（3）組織、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。
2. 注意：《民法典》對徵用制度，根據疫情有重要修改，需要考生引起足夠的注意，對新的制度變化要了解、記憶。

（二）建築物區分所有權制度
1. 最新變化：《民法典》第274、275、276、278條
（1）規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；
（2）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
中業主共同決定事項的表決
（3）業主共同決定事項的表決問題：
①業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決；
②決定籌集維修資金、改建或重建建築物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；
③決定其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
2. 注意：建築物區分所有權制度的常規核心考點，是哪些財產屬於業主共有，民法典在這里有新的規定，考生要足夠注意。此外，業主共同決定事項的表決問題屬於記憶性質的考點，需要考生足夠注意並進行記憶。

（三）土地經營權
1. 最新變化：《民法典》第333、334、335、342條
（1）「三權分置」：土地所有權——土地承包經營權——土地經營權
土地經營權，是指權利人有權在合同約定的期限內佔有農村土地，自主開展農業生產經營並取得收益的權利。
（2）土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。
（3）流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
2. 注意：土地承包經營權在近年的考試當中，考查次數較多，而且著重在考查土地承包經營權的物權變動模式。近年《民法典》又明確規定了「三權分置」制度，要引起充分重視。

（四）抵押權
1. 最新變化：《民法典》第405、406條
（1）抵押財產的處分
抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
（2）抵押不破租賃規則
抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
3. 注意：抵押權是擔保物權中最為重要的制度，每年均進行考查，考查的分值在2-4分左右。今年《民法典》還有相關的新變化，需要考生引起足夠注意。

（五）抵押權與質權競合時的先後順序
1. 最新變化：《民法典》第415條
同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先後確定清償順序。
2.注意：擔保物權的競合與混合擔保一直都是命題人偏愛的制度，特別《民法典》還有相關的新變化，考生要注意具體效力規則。

B. 民法典物權編新如何明確居住權，解決業主維權與維修難題

《民法典（草抄案）》襲
第二百七十四條 建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有,但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第二百七十五條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
第三百六十七條 設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。
居住權合同一般包括下列條款：
(一)當事人的姓名或者名稱和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的條件和要求;
(四)居住權期間;
(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條 居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

C. 民法典關於物權都有那些內容

D. 中華人民共和國民法典包括總則物權

為了配合民法典的學習、宣傳和實施，幫助讀者及時准確理解民法典的內容，全國人大常委會法制工作委員會民法室參與立法工作的同志編寫了「中華人民共和國民法典釋義」系列圖書。本套書分為7冊，包括總則編釋義、物權編釋義、合同編釋義、人格權編釋義、婚姻家庭編釋義、繼承編釋義、侵權責任編釋義。《中華人民共和國民法典物權編釋義》按照釋義編寫體例，採用逐條解讀的方式，通過提煉條文主旨、梳理立法意見、介紹立法經驗、例舉示範案例等形式，深刻闡釋民法典全部內容，力求全面、准確反映立法原意。

[圖書目錄]
"目錄
第二編物權
第一分編通則
第一章一般規定
第二百零五條【物權編的調整范圍】條文主旨為編者所加，僅供參考。下同。
第二百零六條【社會主義基本經濟制度與社會主義市場經濟】
第二百零七條【物權平等保護原則】
第二百零八條【物權公示原則】
第二章物權的設立、變更、轉讓和消滅
第一節不動產登記
第二百零九條【不動產物權登記的效力】
第二百一十條【不動產登記機構和不動產統一登記】
第二百一十一條【不動產登記申請資料】
第二百一十二條【登記機構的職責】
第二百一十三條【登記機構不得從事的行為】
第二百一十四條【不動產物權變動的生效時間】
第二百一十五條【合同效力與物權變動區分】
第二百一十六條【不動產登記簿的效力和管理】
第二百一十七條【不動產登記簿與不動產權屬證書的關系】
第二百一十八條【不動產登記資料的查詢、復制】
第二百一十九條【保護權利人個人信息】
第二百二十條【更正登記與異議登記】
第二百二十一條【預告登記】

E. 民法典物權編與物權法的區別

民法典施行以後，現存的物權法就失效了。

F. 無權處分合同的效力

《合同抄法》第51條如此規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」《合同法》立法起草者之一梁慧星先生解釋說，「依合同法第五十一條規定，出賣他人之物，權利人追認或者處分人事後取得處分權的，

合同有效;反之，權利人不追認並且處分人事後也未取得處分權的，合同無效。這里說的無效，不是處分行為無效，而是無權處分的合同無效，即買賣合同無效。不能解釋為買賣合同有效，僅處分行為無效。」

總的來說，無權處分合同的效力待定。無權處分人處分了他人財產，如果經權利人追認或無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同就轉化為有效合同;如果權利人拒絕追認或無處分權人一直未取得處分權，那該合同就是無效的。

(6)民法典物權處分訂立合同效力擴展閱讀：

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

G. 無權處分的法律效力

一般情況下，對財產的處分權是屬於所有人的，無處分權的人處分他人財產，是無效的民事行為，並且很可能構成對他人財產的侵害，要承擔相應的法律責任。但在特殊情況下的無權處分行為，法律出於鼓勵交易的考慮，規定經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該種處分行為所訂合同有效。比如某甲出國前，將一批保質期為二年的高級營養保健品寄存某乙處，講明年內回國取走。一年多後，某甲因故仍未歸，又一時聯絡不上，某乙遂與商場簽訂該保健品銷售合同。經某甲歸國後追認，該銷售合同有效。當然，追認的形式權利人既可以向買受人作出追認，也可以向處分人作出追認。無論向誰作出追認，其法律後果都由權利人承擔。法律這樣規定，對於在特殊情況下為保護他人財產利益而處分他人財產的行為是個鼓勵，更重要的是，促進了資源能向有效發揮作用的地方實行流轉，防止了資源的浪費。 《國際商事合同通則》第3.3條第(2)明確規定：「合同訂立時一方當事人無權處置與該合同相關聯之財產的事實本身不影響合同的效力。」我國現行《合同法》中關於無權處分的規定在幾次草案中數易其稿，最終才有了現在的第51條規定，立法者在保護所有人利益與保護交易安全兩層目的之間力求尋找一個平衡點，讓雙方滿意，但事實上並沒有做到。，既然傳統民法向現代民法過渡是一個必然的趨勢，就應當確立現代民法理念，現代民法提出了社會所有權的觀念，認為所有權神聖不可侵犯，是個人主義的絕對崇拜，不利於社會整體利益的協調和發展，保護實現動態的交易安全，較之靜止的財產安全，更能體現全社會的自由、正義、效益和秩序。依此觀念，就應當以保護動態的交易安全為先來處理無權處分行為的效力問題。由於無權處分人與相對人、無權處分人與權利人、權利人與相對人三層民事關系，其中只有無權處分人與相對人之間的關系為純屬交易關系，因此應在保障此交易安全的前提下再考慮其他兩層民事關系的問題。
以此為出發點，我們分幾個方面作如下分析：
(一)相對人明知無權處分人無處分權而與之進行交易的行為。相對人明知無權處分人無處分權而與之進行交易行為，其目的在於使自己通過交易獲得本屬於權利人的利益，而對於無權處分人無處分權不加理會，雙方通過默示主觀上達成了惡意串通，客觀上損害了他人的利益。根據《合同法》第52條第2款規定：「惡意串通，損害國家、集體或第三人的利益，合同無效。」因為法律只保護合法的合同關系，對內容或目的違法的合同關系，一概否定其效力。如果對此種主觀具有惡意的相對人的利益加以保護的話，勢必會破壞誠實信用和公平原則，造成市場交易秩序的混亂。在這種場合，權利人可以基於所有物返還請求權請求相對人返還財產，也可以依侵權行為的規定請求無權處分人賠償損失。
(二)相對人不知或者不應當知道無權處分人無處分權而與之進行交易的行為。相對人由於不知道權利人的存在，所以其主觀上是善意的。對於善意的相對人，應當給予充分的保護。
對於相對人為善意的無權處分可區分不同的交易階段做出不同的認定：
1、相對人和無權處分人的合同已經履行完畢，標的物已經交付給相對人。此時即涉及到善意取得制度的適用問題。善意取得，亦稱即時取得，是指無權處分人將其佔有的他人的財產轉讓第三人，第三人在取得該財產時是公然善意、有償和無過失的，則第三人可依法取得該財產的所有權，第三人在取得財產的所有權後，原財產所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求無處分權人賠償損失。
由此可知，善意取得作為財產權的一種原始取得方式，是無權處分行為的結果，是基於法律規定而使無權處分行為轉化為有效行為的又一方式，應當作為《合同法》第51條規定的一個例外。法律之所以規定善意取得制度有其必然的原因：
首先是基於佔有之公信力，善意受讓人出於對公示的信賴，應當取得物權。否則，連法定方式都無法保證出讓人具有處分權，交易就失去了最起碼的保障。
其次是基於交易之便利。當今的商品交易非常頻繁，如果在交易中由第三人負擔無權處分的風險，則受讓人勢必輾轉調查讓與人處分許可權之有無，這將增加交易費用，拖延交易時間。該種情況下，無論權利人事後是否追認，使該無權處分行為符合權利人的意思表示，從而排除其有效地障礙，也無論無權處分人在訂立合同後是否取得了標的物的處分權(通過交易、受贈等行為)，糾正了主體不合格之錯誤，均不影響該合同成為有效的合同。
當然，這種情形必須符合善意取得的法定構成要件，即：
(1)處分財產的出讓人必須實際佔有被讓與的該財產。且此佔有是基於所有人的意思而合法地佔有處分物。對於盜贓和拾得物，各國規定有所不同，大致有三種模式：一是規定不適用善意取得制度，如《蘇俄民法典》第152條；二是規定原則上不適用善意取得，但通過法定方式取得的，可以發生善意取得的效力。如《日本民法典》第193條、第194條規定：「於前條情形，佔有盜贓物或遺失物時，受害人或遺失人自被盜或遺失之時起二年間，可以向佔有人請求回復其物。」「盜贓及遺失物，如系佔有人由拍賣處、公共市場或出賣同種類物的商人處善意買受者時，受害人或遺失人除非向佔有人清償其支付的代價，不得回復其物。」即第一經過二年除斥期間；第二是在法定場合買受；三是適用善意取得制度。如《美國統一商法典》的規定。我國《民法通則》第79條規定：所有人不明的埋藏物隱藏物歸國家所有。拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養動物應當歸還失主。不適用善意取得制度。還有法院查封、扣押的財產等均不適用善意取得。其立法意圖是保護佔有處分物的合法性。
(2)受讓人須通過交換實際佔有已取得的財產。這種交換，是指通過買賣、互易、贈與、債務清償、出資等具有交換性質的行為。至於這種交換行為是否應為有償，各國規定不同。在多數西方國家及日本等國，規定並無有償無償的限制，只要屬於交換行為即可，因而贈與也是善意取得的合法交換方式。《蘇俄民法典》第152條則規定，適用善意取得的財產必須是有償取得，無償取得不適用善意取得。我們認為非通過交換而轉移佔有的財產，即使受讓人已經實際佔有該財產，也不發生善意取得效力。如繼承和遺贈，不是交易性質的法律行為，而且繼承和遺贈的財產必須是被繼承人或遺贈人生前合法的財產，如果被繼承人或遺贈人的財產非其所有，即使繼承人或受贈人已接受了這些財產，也不能發生原所有人喪失所有權的後果。
(3)轉移佔有的財產須是法律允許流通的動產。法律禁止流通的財產，如毒品、文物等，不得適用善意取得。同時，善意取得的財產必須是動產，不動產的所有權一般都要進行過戶登記，出讓時必須出示權利證書，因而不適用善意取得制度。
(4)受讓人取得財產時須出於善意。善意就是不知情，即受讓人在受讓財產時不知讓與人為非財產所有人或無轉讓權人。受讓人必須在讓與人交付財產時為善意。財產交付完畢以後，如果受讓人得知讓與人無權處分，並不影響所有權的取得。如果受讓人在財產交付前或交付時已知讓與人無權處分財產，即為惡意。此時，對於無償取得標的物的善意相對人以及其它法律規定不能適用善意取得制度的情形，權利人仍有權行使拒絕追認權。因為在這些情況下，善意人要麼未付出相應的對價而取得標的物，要麼未依法律規定來訂立和履行合同，所以法律讓善意相對人負擔一定的不利益，從而向保護權利人的利益一方傾斜，是合理的，也符合公平公正原則。
2、相對人與無權處分人之間合同雖已生效但未履行或者標的物尚未交付。此種情況下不符合善意取得的構成要件，因此不應按前述的原則來處理。，這是應當適用我國《合同法》第51條的典型。此種情況下允許權利人享有追認權是給予權利人一定的選擇權，如果權利人認為此合同對已有利可以追認其為有效合同，如果權利人認為此合同有損於自己的權益，可以拒絕追認，使該合同成為無效合同。而對於並未受領交付的善意相對人來說，可以向無權處分人主張締約過失責任，無權處分人基於自己對誠信義務的過失，賠償相對人信賴利益的損失。