宅基地使用權完善

Ⅰ 為什麼要改革完善農村宅基地制度

因為農村宅基地制度有很大的改善空間，也是指有很多的地方很容易出現問題內。
1、完善土地徵收制度容
要縮小土地徵收范圍，探索制定土地徵收目錄，嚴格界定公共利益用地范圍。
2、建立農村集體經營性建設用地入市制度
明確農村集體經營性建設用地入市范圍和途徑。
3、改革完善農村宅基地制度
●對因歷史原因形成超標准佔用宅基地和一戶多宅等情況，探索實行有償使用。
●探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。
●改革宅基地審批制度。
4、建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益

Ⅱ 宅基地土地的使用權 指的是什麼 為什麼不能當作抵押

目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立，土地承包經營權和宅基地使用權是農民基本生產生活保障。從全國范圍看，放開土地承包經營權抵押和宅基地使用權轉讓的條件尚不成熟。農民貸款難的問題，應通過完善農村金融服務體系來解決。草案有關規定與憲法、農村土地承包法、土地管理法等法律的規定是一致的，同中央有關方針政策也是一致的，建議以不作改動為宜。宅基地上建的房屋，國家法律不允許進行交易，所以不能辦理抵押！宅基地是集體所有,不是個人的,個人只有使用權,沒有所有權,只有商品房才可以在銀行或典當行貸款.。《擔保法》第三十七條規定：下列財產不得抵押；（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監管的財產；（六）依法不得抵押的其他財產。由此可見，宅基地是不能作為抵押的。《擔保法》第三十四條規定：「下列財產可以抵押一、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；二、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；三、抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物。四、抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；五、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；六、依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。」

Ⅲ 憲法規定宅基地使用權，有何規定

宅基地使用權具有如下特徵：
（1）宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。
（2）宅基地使用權的用途僅限於村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施，如廚房、院牆等。
（3）宅基地使用權實行嚴格的「一戶一宅」制。根據土地管理法的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。農村村民建住宅，應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准，但如果涉及佔用農用地的，應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
（4）福利性：宅基地的初始取得是無償的
1、宅基地問題是怎麼來的一般而言，住宅與土地是不可分割的，作為公民的私財，可以繼承、轉讓和買賣。「宅基地」則是一個「中國特色」問題。
2、經過「土改」，建立了農民私人所有的土地制度，大部分地區的農民領取了《中華人民共和國房地權證書》。
3、經過社會主義改造，農村土地依然是農民私有，但由集體統一經營，農民的宅基地則依然由農民保留所有權和處分權。
4、經過「人民公社」運動，確立了農村土地集體所有制，農民宅基地也歸集體所有，農民只對宅基地享有使用權，並且不能出租、買賣等。
5、改革開放以後，繼續堅持農村土地集體所有制，僅允許宅基地使用權人出租、出賣地上建築物。可見宅基地並不只是一個單純的財產問題，本質上是中國社會變遷的反映。
6、宅基地使用權是不可繼承的。

Ⅳ 農村宅基地使用權的法律規定有哪些

一、有關農村宅基地的法律規定及特徵
我國1982年《憲法》規定：「城市的土地屬於國家所有，農村和郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，宅基地和自留地，也屬於集體所有」。
《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
農村宅基地一般具有以下特徵。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出，特定村民申請取得宅基地後只可自己建房不可將其出賣、轉讓。二是法律規定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定，「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」四是不可流轉。即特定村民申請取得宅基地後只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。
二、農村宅基地的使用現狀及熱門話題
物權法頒布後關於農村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農民集體沒有對宅基地的處分權，這與農民集體的所有者地位極不相稱;另外，也沒有賦予農民集體對宅基地使用的監督、管理權。立法沒有完善農民的宅基地使用權;再如宅基地的使用權只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權的外村人只能將它轉讓給本村居民。對此，圍繞農村宅基地使用的熱門話題主要有：
1、宅基地能否繼承。按照法律規定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外。
2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。宅基地未經變更登記自行轉讓無效。我國《土地管理法》第二條規定：……土地使用權可以依法轉讓。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建築物、構築物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。農村村民轉讓宅基地應符合法律對其「轉讓」的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關的變更登記手續，否則轉讓無效。
3、城裡人是否可以購買宅基地。宅基地不得賣給城裡人。1999年國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》一文中明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

Ⅳ 宅基地使用權的變動條例

宅基地轉讓、出租的，不得再申請宅基地；
權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員；
轉讓房屋及宅基地使用權後，宅基地使用權主體發生變化，並涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用於居住，也可以用於從事家庭生產和經營活動。
宅基地使用權的取得具有無償性、福利性，申請取得宅基地使用權後，滿兩年未建設房屋的或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。
《物權法》第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村村民要獲得宅基地使用權，應通過申請並獲得有權機關的批准。取得宅基地使用權必須具備如下條件：
第一，必須具備村民資格。申請人必須是無宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的，因國家或鄉（鎮）建設需要另行安排宅基地的或者在農村落戶需建住宅而無宅基地的情況的的村民。
第二，申請人提出申請。村民首先向所在地的農村集體經濟組織提出申請，集體經濟組織同意後將申請提交鄉（鎮）土地利用總體規劃，盡量利用原有的宅基地和村內空閑地。如果佔用農用土地作為宅基地，則需要依照《土地管理法》的規定，報省級人民政府批准，並辦理農用土地轉用批准手續。
宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使，任何組織或者個人不得侵佔、損毀宅基地。宅基地使用權有效轉讓，必須滿足下列條件：
第一，轉讓行為應征的本集體經濟組織同意；
第二，受讓人為同一集體經濟組織內部成員；
第三，受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件。
宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基使用權消滅。譬如出現地震、海嘯、山洪、山體滑坡等自然災害造成宅基地滅失的，宅基地使用權自然消滅。《物權法》第154條規定，對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。這里的「失去宅基地」除了自然災害導致宅基地滅失的情形外，還包括集體經濟組織收回宅基地或者國家徵收而使農戶失去宅基地的情況。

Ⅵ 宅基地使用權

宅基地使用權是不能繼承的，所以宅基地使用權不能變更到你的名下。宅基地使用權的主版體只能是村集體經權濟組織的成員,也就是只能是該村村民。
《物權法》第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村村民要獲得宅基地使用權，應通過申請並獲得有權機關的批准。去的宅基地使用權必須具備如下條件：
第一，必須具備村民資格。申請人必須是無宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的，因國家或鄉（鎮）建設需要另行安排宅基地的或者在農村落戶需建住宅而無宅基地的情況的的村民。
第二，申請人提出申請。村民首先向所在地的農村集體經濟組織提出申請，集體經濟組織同意後將申請提交鄉（鎮）土地利用總體規劃，盡量利用原有的宅基地和村內空閑地。如果佔用農用土地作為宅基地，則需要依照《土地管理法》的規定，報省級人民政府批准，並辦理農用土地轉用批准手續。

Ⅶ 關於宅基地使用權的問題

第一，農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。

只要是村集體的成員，都有權以個人或者農戶的名義申請宅基地，只要不是就無權申請。宅基地具有一定的福利性質，村民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農村居民與城市居民相比享有的最低限度的福利。

第二，宅基地使用權是特定主體對於集體土地的用益物權。

由於房屋可以繼承，這就造成宅基地使用權實質上也是可以繼承的，應當指出的是，由於宅基地主要是作為生活資料提供的，所以權利人不能將宅基地作為生產資料使用，例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。

第三，集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。

《土地管理法》明確規定一戶只能擁有一處宅基地。但應當有一些例外的規定。因為在農村中客觀上存在一戶可能擁有多處宅基地，如某人分家離去之後又繼承父母的房屋，這就形成多處宅基地的情況。又如子女成家蓋房，申請了一塊宅基地，不一定分戶，這樣一戶形成兩塊宅基地。那麼法律是否禁止公民獲得兩處以上的宅基地呢？事實上，上述規定只是針對申請而言的。法律上不應當禁止公民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權。當然，公民擁有兩處以上的宅基地可能會造成土地的浪費，如果宅基地長期閑置的，集體應當有權重新規劃、調整，以保證土地資源的有效利用，集體如果因規劃調整需要收回宅基地的，應當給予恰當的補償。

基於上述規定：沒有村民身份的當然沒有宅基地，外村的也一樣；本村的可以購買同村人的宅基地，但賣掉的不得再申請，已經買了的，也不得再申請。（當然面積不夠的，原則上可以）

Ⅷ 宅基地使用權

房子折除後如你在農村種地使用權是屬於你的，如果你不在農村則由集體經濟組織安排他人管理。

Ⅸ 談如何完善宅基地退出機制

針對大量農村宅基地閑置和低效利用情況，各地積極探索農村宅基地退出機制，以充分利用好農村宅基地資源，拓展農村的用地空間。不過，當前宅基地退出機制還存在一些問題，需要進一步改善。 存在的問題—— 收回制度不健全，農民退出閑置宅基地沒有積極性 宅基地收回制度不健全，缺乏可操作性。對宅基地使用權實行收回是宅基地退出的重要途徑，現行《土地管理法》第六十五條確立了宅基地收回制度，並原則性規定了宅基地使用權收回的幾種情形，但對宅基地收回涉及的具體政策界限、收回程序等卻沒有作出相應規定，更沒有明確宅基地收回時的補償標准等相關問題，實際管理中真正收回的宅基地寥寥無幾。這就導致農村宅基地的使用長期處於增量供應狀態，存量盤活利用幾乎為零。 宅基地無償無限期使用和限制流轉，導致農民退出閑置宅基地缺乏動力。現行農村宅基地是村民基於本村集體成員的特殊身份，通過申請方式無償取得、長期使用。一方面，宅基地取得的無償性、使用的無限期性以及無留置成本，使村民更傾向於盡可能多地佔有宅基地，而非集約高效利用土地。另一方面，宅基地流轉的限制，使許多已經或准備移居城鎮或他鄉的村民，不能通過讓渡宅基地使用權實現宅基地財產權益，導致這些宅基地長期閑置，造成「空心村」等現象。 對主動退出宅基地的缺乏補償與激勵，農民沒有退出閑置宅基地的意願。農民出於傳統觀念以及房屋產權保護意識，不願輕易自行退出閑置宅基地，如果退出，必須給予一定的經濟補償。但這部分補償資金如何解決，是制約宅基地退出的一個重要因素。是村集體補貼？還是地方財政解決？或是在土地出讓金收入中解決？都是值得探討的問題。 拆舊復墾進展緩慢，操作有難度。現行政策鼓勵村民居住向中心村和小城鎮集中，通過實施農村宅基地整理復墾工程，推動農戶退出宅基地，但由於缺乏具體配套政策措施和有效的激勵機制，加之社會經濟條件制約，農村宅基地整理復墾整體進展緩慢。同時，每個村、組每年都會有一定數量的宅基地退出，分散零星，農村宅基地退出並不容易整體統一實施。 對策和建議—— 建立合理的農村宅基地退出機制，補償必須到位 健全農村宅基地復墾、整理、置換機制。宅基地整理、復墾政策配套不夠健全，難以構築宅基地退出有效運作平台。目前，通過實施土地綜合整治項目等能夠有效促進農村宅基地退出，但存在局限性。首先是資金配套政策，農村宅基地的整理復墾資金需求量大，且具有明顯的公益性，國家及地方政府一定量的公共財政投入保證政策是必要條件。不少地方在實施農村宅基地的整理復墾工程中要求資金自求平衡，不利於農村宅基地的整理復墾工作開展。此外，還有村莊建設規劃與土地利用總體規劃等相關規劃協調問題，宅基地的整理復墾實施過程還往往涉及跨村安置、退出宅基地補償、集體土地權屬調整、土地整理後的收益分配等諸多問題，農民退出宅基地後在城鎮社區安置還涉及戶籍、城鄉社會保障差異、就業等問題，都需要有配套政策及制度支持。 建立農村宅基地收回補償制度。建立農村宅基地收回補償制度是以當事人取得宅基地的合法與否為前提，對於宅基地取得不合法的，原則上應無償收回。補償制度建立的核心是國家、集體、農戶三者均認同的補償標准及補償方式。同時，從激勵農戶主動退出宅基地及農戶長遠生計考慮，還需從社會保障、就業等方面出台政策，對農戶提供保障。宅基地的退出必須遵循自願、有償原則，成熟一個退出一個，不得強迫農民退出，也不得在退出過程中壓價、剋扣補償費用，侵害農民利益。 建立農村宅基地退出機制。一是引導機制。在編制好鄉鎮規劃和土地利用總體規劃的基礎上，結合新型農村建設，通過建立農村宅基地流轉機制和實施農村宅基地的整理、復墾，引導農戶退出宅基地。二是壓力機制。主要是針對違法取得、超標超占的宅基地及非本集體經濟組織成員佔用的宅基地，實行無償收回。三是激勵機制。本著鼓勵農民將空閑宅基地退出的理念，在土地出讓收益中，拿出相應的費用作為對退出宅基地的農民補償。通過落實福利政策和補償使農戶主動退出宅基地後的福利不低於宅基地持有的福利，從而引導農戶自願放棄或退出閑置宅基地。比如，對經省廳驗收合格的新增耕地給予每畝3萬元獎勵資金，使退出宅基地的農民在宅基地復墾和房屋拆遷中能得到合理補償，調動農民的積極性。 簡化辦理程序，嚴把政策關。建議以年度為單位，先對全市宅基地退出進行驗收，驗收合格後匯總出退出總量，作為下一年度的建設用地指標，數量上不分多少，不規定區域，無需先申報計劃再確定區域等在現實中難以操作的程序。這樣，更加符合農村宅基地退出的實際，有利於操作。與此同時，嚴格把好政策關：一方面，要把好退出質量關。接到集體建設用地復墾申報後，應以第二次土地調查成果資料為基礎，經實地調查後認定退出宅基地的面積和房屋狀況。另一方面，把好復墾驗收關。房屋拆遷復墾後，國土資源管理部門組織相關局委及工作人員對退出宅基地復墾情況進行驗收，必須達到當地同等地域耕地質量標准才能認定合格。