购物中心折旧年限

A. 我想买个新盖的大商场里面的商铺，20平米。买完后40年使用权是什么意思

购买的商铺40年使用权指的是土地使用权的使用年限为40年，在使用权的使内用年限到期后可以续期容，不续期的其土地包括土地上的建设都规国家所有。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

(1)购物中心折旧年限扩展阅读：

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

B. 商业写字楼一定要自持一定年限才能出售吗

是这样，各地略有不同。真的想交易，可以先达成交易，然后到一定年限后再办理过户手续。

C. 商业广场的折旧年限是几年

是混泥土质的场地吗？
规定折旧年限是20年，一般为15-25年，年折旧率4.85，净残值率3%

希望对你有所帮助~~~

D. 朋友有一台空调，3000元买的（商场的样品机），用了快两年了，我想买过来，应该怎么算折旧费用

三至四折 给你算下来差不多一千一百左右 如果是他卖到市场上最多八百元

E. 商场股权转让时，受让方在财务上要查哪些内容

主要查：
1、执行的会计制度；
2、现金、银行货币余额；
3、资产项和负债项账面余额，存货盘点；
4、固定资产折旧年限；
5、待摊费用摊销年限；
6、负债余额及账龄（有可能进行函证）；
7、历年审计报告。

F. 商业地产评估购物中心价值的评估方法

商业地产评估购物中心价值的评估方法

决定购物中心价值(Determining the Value of A shopping Center)

建立不动产的价值基于许多原因，包括取得财务借款吸引买 主出售或衡量成长。

不动产价值的评定方式有许多种，传统的估价通常包含下列 三种推演方式：

重建成本估价法(Reproction Cost)：此方法的立论是将该购 物中心所在土地先视为空地，评定其市场价值，而后加上重建类 似购物中心所需的建造成本，减去可能折旧的总值。折旧估量是 影响这种估价方式准确与否的关键，尤其是成立很长时间的购物 中心，其价值可能因折旧的估量而存在认知上的差异，另外开发商所建立的商誉也难以纳入所考虑的因素。

市场比较法(Market Sales Comparison)：这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近区域的售价， 标准比较的方式包括每一平方米建筑物的售价，然而这一评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较 的案例。

现金流量推估法(Cash Flow Analysis)：这种方法为推估该购物中心在其运营周期中或特定时段内将每年可能产 生的净现金流量累计后的现在值，现在值的含义是将每年净现金流量减去利息后直至预定时日的累计值，但是其准 确性则视预估品质与所使用折现率(Capitalization Rate)的合理性。

收入推估法－净现金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

计算营业净收入、应税收入及净现金收入的基本步骤：

1、决定购物中心整体租金收入减去空屋及其他租金损失。

2、将前述金额减去营运费用支出即是营业净收入(NOI)。

3、将营业净收入减去当期折旧额度及借贷利息支出即是应税收入。

4、应税收入减去按投资者税率的营业税、所得税即是税后收入。

5、税后收入减去借贷本金支出是已经支付的现金项目。

6、加回折旧(因其并非实际现金支付)，则为净现金收入。

简言之：

－营业毛收入

－营业费用支出

－营业净收入

－折旧

－利息

－所得税（营业税）

－借贷本金偿还

－折旧

－净现金流入

收入推估法－折现为现值(The Income Approach-Capitalization Into Value)

运用净现金流入的方法可以推估购物中心价值，因为不动产本身是一个资本密集的产业，其获利需要经过长期 持有，同前所述，一个投资性的产品是将可能的收入转换成今天的币值(在预定的一段时限推估其收入的现值总 合)，此程序称为折现(Capitalization)，它决定在公开市场上愿意支付不动产的金额(Capital Sum)以换取在未来持有 时间内推估的净现金流量。而将收入转换成价值的系数称为折现率(Capital Rate)，它是一个百分比数字，由风险 折扣(Discount Rate)与资本回收报酬率(Capital Recovery)两者之比而成，这一数字不包括资本本身的通货贬值 或借贷服务费用，这一数字由市场力量经由谈判所获得，这一利率水准也受下列情况的影响：

·不动产市场状况及不同的投资机会。

·资本市场——在此市场，买卖双方在一起交易不同形式的长期金融商品(长期表示一年以上)，如股票、基金、 债券。

·金融市场，包括各种形式一年期以下各式金融商品，而金融市场与资本市场间存在着互动的关系，通常越是 长时间才能获得的金钱表示其风险越高，也就是其利率水平应该越高，所以长期投资工具的利率及回收应比短期投 资工具要高。

净现金收入推估不动产价值的公式如下：

不动产价值(V)=净现金收入(Net Operating Income)/折现率(Capitalization Rate)

以下为一个简单的计算案例：

购物中心规模：100,000

购物中心土地成本：$300,000

购物中心建筑成本：$5,000,000

营业毛收入：$11

营业费用：$3

折现率：11．75％

净现金流入：(营业毛收入减营业费用)

($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

不动产价值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

这一不动产的市场价值是$6,800,000

由于折现率反应的是市场的状况，购物中心价值将随不同地区的折现率而有所不同。

仔细的经营管理可以影响价格(What Careful Management Can Do to Affect Value)

在管理费用上，即使是很小的支出，经折现率调整后，在不动产价值上都将产生显著的影响。举例来说，假设 公共区域管理费支出$78,600，其中若仅有$50,500可以根据租约规定由承租零售商承担，若能将这一条款删除，其 差价为$28,100元，以11％折现率计算，则表示购物中心的市场价值将有$255,455的改善。

营收的经营管理(Income Management)

对购物中心经理人而言，如何实现最大净现金流入并且不影响购物中心长期生产力与竞争力就非常重要，购物 中心经理人对租赁契约的各项内容必须详细审视，包括：

·租赁一般条款

·税负及保险责任

·租金减免与百分比租金

·公共区域维护管理费用

·承租户信用程度

对于长期承租契约可能的条款，下列各项内容应该进行进一步的审视：

·重新确定有关税负的租金条款和其它搬迁税负

·广告条款

·租赁契约中止条款

·管理费用分摊条款

·基本净租金条款(包括一般租金、百分比租金、其它费用分摊)

购物中心经理人对于其它内容也须深入了解，包括：

·当地零售市场的竞争性

·社会、经济、政治及环境变化

·特别重视承租零售商的销售能力、展示企划和广告行销理念。

关键字： 商业地产

G. 新的鞋类三包规定

国家鞋类三包规定：

第一条 ：鞋类商品的三包有效期：50元以上100元以下(含50元)的鞋类三包有效期限为30天;

100元以上(含100元)的鞋类三包有效期限为90天三包有效期自开具发票(包括有效凭证)之日起计算。

三包有效期内消费者凭发票或三包凭证，经营者予以退货、更换、修理。

皮面自售出之日起保修期为3个月、革鞋、布面鞋、漆皮鞋自售出之日起保修期为1个月。

第二条 ：鞋类商品有下列质量问题的，经营者承担退货、更换、修理的“三包”责任。

(一)出现严重脱胶(有侧帮缝线的除外)、裂浆、裂面、裂绑、裂底、断跟、泛硝、表皮脱落、塌芯、钉头突出、网面破裂(如旅游鞋)等质量问题的;

(二)经消费者协会认定有其他质量问题的;

(三)国家和省规定的其他情形的。

第三条: 鞋类商品自售出之日起7日内，出现本办法第三条所列质量问题的，消费者可选择退货、更换或者修理。

退货时，销售者应当按发票价格一次性退清货款。

(7)购物中心折旧年限扩展阅读：

消费者购买的产品出现以下情况，有权要求经销者承担三包责任。

1．不具备产品应当具备的使用性能，而事先没有说明的；

2．不符合明示采用的产品标准要求；

3．不符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况；

4．产品经技术监督行政部门等法定部门检验不合格；

5．产品修理两次仍不能正常使用。

H. 商场装修暂停营业 里面的商铺装修固定资产正常提折旧吗

一、如果竣工达到可使用状态（可以开业当月为标志），会计上就可以计提折旧回，最好能兼顾答税法关于折旧年限的规定，避免繁琐难懂的纳税调整。
二、税务上一般也认可会计准则，但需注意税法和会计准则对于计提折旧有差异：如果长期停业，税务有可能不允许折旧费用抵税（即税前列支），此时一般只要不强调长期停业、闲置这些用于，改为“季节性”“暂时”等用语就可以回避。

I. 商场装修折旧、固定资产如何计算

装修费通过长期待摊科目核算，每年应分摊的装修费=350/10=35万元。
固定资产年折旧额=（原值-残值）/使用年限

J. 商场固定资产折旧年限规定的样板

建议参考新《企业所得税实施细则》上关于固定资产折旧的年限规定。一般的直线法折旧，自行操作就行。采用加速折旧，由于涉及到前几期的折旧会高于后几年的折旧，对企业利润造成印象，所以要去税务认定。