收益法评估年限

① 用收益法评估住宅房地产是按土地还是建筑物计算收益年限，有据可依吗

房地分估就不会用收益法了，人家出的是房地产价格 肯定会包含分摊的土地使用权内价值的，用于抵押你容单独的房屋建筑物银行怎么可能要嘛，房屋建筑物和土地合在一起就叫房地产，分开就是房屋建筑物、土地使用权。 一般用收益法算的都是收益性比较强的房地产。门面、商铺之类的。

② 资产评估问题 收益法

第一问的题意就是在无限期下年收益100万元，每年以后每年递增10万元，价值是多少

用公式P=A/r+B/r^2,A是年收益，B是年增长额，r是折现率
P=100/10%+10/10%*10%=2000万元
第二问就是把无限期改为20年：P=（A/r+B/r^2）[1-1/(1+r)^n]-B*n/r(1+r)^n
=2000*[1-1/(1+10%)^20]-10*20/10%*(1+10%)^20
=2000*0.8514-200*1.4864
=2000.09万元

③ 企业价值评估企业连续几年净利润都是负的，还能用收益法评估吗

企业价值评估时，企业连续几年净利润都是负的，不适用收益法评估，因为评估企业价值为负数没有实际意义。
企业亏损情况下，可考虑从净资产或营业收入角度进行企业价值评估。

④ 成本法、收益法和市场比较法在资产评估中的适用范围和基本条件是什么

前提条件
市场法：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；
2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代
成本法：
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
收益法：
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。

适用范围
市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。

⑤ 在收益法下被评估资产的评估价值怎么计算

这个问题太大太空抄泛了。。有个具体的题目就好了
总体思路当然是现金流折现了
第一步 考察被评估资产的未来现金流特点 是永续还是有限期 是恒量还是不定量 是固定增长（包括等差和等比增长）还是分阶段增长
第二步 选择相应的收益模型 书上都有
第三步 计算相应的参数 包括现金流 收益期 资本化率或折现率 回收额神马的
第四步 参数代入模型 即得到评估值

⑥ 资产评估收益法

债券的发行有溢价发行和折价发行，市场利率10%为票面利率，需要计算实际利率。

⑦ 什么是收益法收益法适用的前提条件是什么

收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之回一。

收益法答是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的前提条件：

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

（V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期）

⑧ 房地产收益法评估！

年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
净收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式带进去
年限按土地剩余使用年限

⑨ 房产评估的收益法都需要什么

运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素：
1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。