⑴ 房屋使用年限
房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。
房屋是你回的私人财产，享有答永久的所有权和使用权。
土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）。
实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。我见过的几个商品房的使用年限分别为38，47，58！
70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。
这个问题是焦点，因为现在国家正在制定新的《物权法》，其中会有关于使用年限的条款，到期后收不收土地出让金，收多少，正在讨论，尚无定论。
但是一个原则：官不与民争！
而且大型住宅区，政府不会乱来的，不然老百姓还不造反！
⑵ 商品住房的使用年限是多少到期后怎么办
住房是所有权，土地是使用权，住房的使用年限是无期的，我们所说的使用年限版是指土地证的权使用年限。一般内的商品房的使用年限是不超过70年，新疆是50年，不过具体是多少年，要看当时开发商交的土地出让金是多少年的，你的商品房的土地使用年限就是多少年。具体以后怎么办，国家相关的法律还没出台，现在正在考虑这个问题。
当然住宅的安全使用年限是按50年设计制造的。
⑶ 普通商品住宅设计使用年限
一、普通商品住宅设计使用年限是建筑学术语，设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。
规范定义:设计使用年限是设计规定的一个时期，在这一规定的时期内，只需要进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限。(参见《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)1.0.4条文说明。)
二、国家颁布的《住宅建筑规范》(GB50368-2005)规定:
3.1.5住宅结构在规定的设计使用年限内必须具有足够的可靠性。
3.3.1 住宅的设计使用年限一般为50年。当住宅达到设计使用年限并需要继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理。重大灾害(如火灾、风灾、地震等)对住宅的结构安全和使用安全造成严重影响或潜在危害。遭遇重大灾害后的住宅需要继续使用时，也应进行鉴定，并做相应处理。
6.1.1 住宅结构的设计使用年限不应少于50年，其安全等级不应低于二级。
6.1.4 住宅结构应能承受在正常建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响。在结构设计使用年限内，住宅结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。
6.1.6 邻近住宅的永久性边坡的设计使用年限，不应低于受其影响的住宅结构的设计使用年限。