A. 房地产抵押估价中的待估宗地剩余使用年限怎么算
用证载终止日期减去来估价基准日就是自剩余使用年限。
如果房地产估价中，涉及到土地剩余使用年限短于房屋使用年限，那么可收益年限只能按照土地剩余年限来算了。
如果土地证登记使用年限短于或等于法定最高出让年限，其剩余使用年限等于出让年限扣减评估基准日已使用年限。如果土地登记使用年限超过了法定最高出让年限，则其剩余使用年限等于法定最高出让年限扣减评估基准日已使用年限。当土地剩余使用年限短于建筑物剩余可使用年限时，则收益年限按照土地使用年限计算。
B. 有一待估宗地,使用年限40年,资本化率6%,现搜集到答案
tcyx
C. 被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8%，被评估土地的年限
什么折现率，是土地还原率吧？
参照物是什么？是市场比较法中的比较案例吗内？
土地使用年期修正系容数公式：
[1－1/(1+r)m]
K= ————————
[1－1/(1+r)n]
式中：K──使用年限修正系数
m──待估宗地土地使用年限
n──比较案例宗地土地使用年限
r──土地还原率
D. 评估某收益性房地产价值，该房地产剩余经济寿命为30年，土地剩余使用权年限为35年，经估测，房地产
你问的是9%，是如何求得不明白?还是用9%做折现率计算现值不明白?
E. 某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为百分之6，目前有交易实例价格为60
土地使用年期修正，公式k=1-1/（1+r）m除以1-1/（1+r）n 式中m=30.n=40. r=0.06. 然后用6000乘以k,就是答案了
F. 某一待估宗地,剩余使用年限为40年
土地使用年期修正，公式k=1-1/（1+r）m除以1-1/（1+r）n 式中m=30.n=40. r=0.06. 然后用6000乘以k,就是答案了
G. .某可比案例成交地价为3000元/平方米，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率
3000x[1-1/(1+7%)^40]/[1-1/(1+7%)^30]=3223
H. 某土地使用权剩余使用年限为35年预计未来前6年预期客观收益分别为45万元、50万元、53万元、6
题目缺少折现率，如果折现率是10%
土地价格=45/（1+10%）+50/(1+10%)^2+53/(1+10%)^3+60/(1+10%)^4+64/(1+10%)^5+70/10%/(1+10%)^5=637万
I. 被评估土地的剩余使用年限为30年，参照物使用年限
最接近1.054
J. 有一待估宗地,剩余使用年限为30年,土地折现率为7%,现收集到a,b,c,d四个宗 -交易实例，
有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个
宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地 成交价（元/M2） 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别 因素 剩余年限
待估宗地 2004年1月 0 1.7 0 0 45年
A 2150 2003年1月 -1% 1.6 0 -1% 40年
B 2400 2003年1月 0 1.8 +2% 0 45年
C 2100 2002年1月 -2% 1.6 0 -1% 40年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)
解答：
年限修正系数=（1-1/（1+7%）^45）/(1-1/(1+7%)^40)=1.0206 3分
宗地 时间 交易情况容积率 其他 剩余年限
A=2150*1.01*100/99*106/103* 1.0206=2327 1分
B=2400*1.01*100/100*106/109*1/1.02 =2311 1分
c=210*1.01^2*100/98*106/103*100/99*1.0206=2139 1分
宗地价格青岛三利骗押金求得=（2327+2311+2139）/3=2319（元 /平方） 2分
有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：
宗地 成交价(元/m2) 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 剩余年限
带估宗地 2009年2月 0 1.7 0 0 50年
A 5150 2008年2月 0 1.6 0 -1% 45年
B 6700 2008年8月 0 1.9 +2% 0 50年
C 5550 2008年12月 -2% 1,6 0 -1% 45年
表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2008年2月份到2009年2月，地价每月环比上涨1%。
要求：试根据上述条件评估待估宗地在2009年2月的价格。(计算结果以元为单位)
解：年限修正系数=[1-1/（1+6%）^50]÷[1-1/（1+60%）^45]=1.020
交易实例修正后价格青岛三利骗两万押金为：
交易时间 交易情况 容积率 个别因素 年限
A=5150×（1＋1%）^12× 163/154×100/99×1.020=6328（元/㎡）
B=6700×（1＋1%）^6× 163/181×100/102 =6279（元/㎡）
C=5550×（1＋1%）^2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300（元/㎡）
宗地单价=（6328＋6279＋6300）÷3=6302（元/㎡）
宗地总价=6302×40000=252 080 000（元）