⑴ 做过售房和房地产的进来一下
房地产基础知识
一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。
二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
※ 房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
2、人口流动增加形成对住宅的需求；
3、居民消费水平的提高；
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
政府改革深化内需
1、 取消福利分房，实行住宅货币化；
2、 开发二手房市场；
3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；
4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。
五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件
六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
名词解释
一、基本参数
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
二、与产权有关的概念
※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户：即更换房屋承租人姓名。
三、与面积有关的概念
※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
四、与银行贷款有关概念
※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料：
1、 身份证复印件；
2、 户口本复印件；
3、 结婚证复印件；
4、 学历证复印件；
5、 收入证明；
6、 购房合同复印件；
7、 营业执照复印件；
8、 三个月的连续税单；
9、 固定资产的发票；
10、 借款申请表。
※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%
五、与住宅相关的概念
※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
※ 双拼：连拼，叠拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。
六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
•住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
•审查设计和前期工程费；
•住宅小区基础设施建设费；
•建设工程费；
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
•成本结构不同；
•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？
居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。
销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。
7、求神问卜型
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征：悲观、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠
11、借故拖延
特征：个性迟疑，推三推四。
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，
⑵ 裕中西里怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：北京裕中西里
别名：马甸裕中西里
城市：北京
楼盘位置：西城北三环中路北侧，裕民路南侧
开发商：北京市西城区城市建设开发公司
产权年限：70年
建筑类型：板楼,塔楼,
公交线路：公交：22路、387路、300路、302路、运通104路、957路、967路、运通101、305路、315路 地铁：10号线、8号线
规划信息：其占地面积为126900平方米，容积率，绿化率30%，共31栋楼，停车位地上车位150元/月
周边配套：幼儿园：洁民幼儿园 中小学：裕中中学、裕中小学 大学：北京人民警察学院 商场：农垦超市、超市发 家乐福 美廉美 大润发免费班车 医院：安贞医院、北广医院、306医院、积水潭医院 邮局：北广邮政储蓄 银行：工商银行、农业银行、交通银行、建设银行、中国银行、北京银行 其他：北环中心、国际会展中心、茅台大厦、核能大厦、大中电器、国美电器 小区内部配套：停车位、健身室、洗衣房、棋牌室、中庭花园
内部配套：安全管理:24小时保安
卫生服务:安贞医院
小区入口:南门靠近北三环宏图三胞 北门出小区就是裕中
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⑶ 仁爱花园怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：天津仁爱花园
城市：天津
楼盘位置：西青道与中环线交口
开发商：天津仁爱胜达房地产开发有限公司
产权年限：70年
建筑类型：小高层,板楼,
公交线路：煤建东大道,西青道,咸阳路,中环线
规划信息：其占地面积为180000平方米，容积率，绿化率38%，共0栋楼，停车位
周边配套：内部配套： 楼宇对讲、自动监控、卫星电视
中、小学： 跃进里小学、民族中学
幼儿园： 小区内幼儿园
商场： 小区内仁爱连锁超市
医院： 民族医院
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⑷ 广东深圳中爱花园小区男童自杀是真的吗
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⑸ 深圳房屋地址信息编码查询，地址是：深圳市南山区龙珠七路中爱花花园G1503
4403050080090800003000375 龙珠七路040号中爱花园E、F、G、H座G座1503
⑹ 湛江华润·桃源里花园怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：湛江华润·桃源里花园
城市：湛江
楼盘位置：麻志路99号（麻章黄外综合市场旁）
产权年限：70年
建筑类型：板塔结合,
公交线路：麻章车站、湛江西站、39线
规划信息：其占地面积为107407.28平方米，容积率，绿化率35%，共23栋楼，停车位
周边配套：银行配套：中国银行、广东农信、中国农业银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行、广发银行、南粤银行
教育配套：麻章二小、麻章一中、湛江市爱周中学、湛江卫生学校、湛江海洋大学寸金学院
市政配套：麻章人民政府、麻章司法局
商业配套：麻章中心市场、全家福购物广场、黄外综合市场
小区配套：分龄泳池、缤纷商业带、全龄园林
酒店配套：聚缘商务酒店、英伦假日酒店、丽日酒店
生活配套：湛江市中心人民医院
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⑺ 鸿运花园二期怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：北京鸿运花园二期
城市：北京
楼盘位置：天坛东门东南角，天坛东里48号
产权年限：70年
建筑类型：多层,板楼,
公交线路：公交：525路、610路、685路、958路、723路、
规划信息：其占地面积为10800平方米，容积率，绿化率30%，共6栋楼，停车位地上停车位租价为150元/月，地下停车位租价为300元/月
周边配套：幼儿园：第四幼儿园、天使幼儿园、北京方庄鹤立实验幼儿园
中小学：109中学、天坛东里小学、北京十一学校分校、弈友培训中心
大学：北京立信会计大学、北京联合大学中医药院教学医院
商场：物美便利超市、社区便民食品店
医院：天坛中医院、崇文中医院
邮局：中国邮政、芳古园邮电所、体育馆邮电所、崇文区邮政投递局
银行：中国银行、中国建设银行
其他：天华写字楼、鑫企旺大厦、爱新大厦、星月饭馆、盛兴双双餐饮、红鹤蜀餐厅、兆悦娱乐城、秋之梦娱乐城、万福俱乐部、白记食品店
内部配套：卫生服务：定期打扫
小区入口：小区有2个入口，其中东门位于东四块玉南街
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⑻ 金大洋花园怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：金大洋花园
楼盘位置：江苏省盐城市西环路1号(世纪大道与西环路交汇处)
开发商：江苏金大洋投资置业有限公司
产权年限：70年
建筑类型：板楼,多层,小高层,高层,
公交线路：金太阳装饰城(公交站):206路;B支5路;K6路;K7路;K9路;金大洋(公交站):30路;华逸汽贸(公交站):30路;206路;K6路;K7路;K9路;衡泰冠城(公交站):208路;红星美凯龙(公交站):1路;206路;K6路;K7路;K9路;K501路;西环路口(公交站):9路;碧水豪苑(公交站):1路;20路;33路(101路);38路;82路;208路;B支5路;K6路...;碧水豪庭(公交站):20路;大世纪装饰城(公交站):82路;大世界装饰城(公交站):20路;33路(101路);38路;82路;206路;208路;B支5路;K401路...;唐笑服饰(公交站):208路;西环路(公交站):9路;潘黄镇(招呼站)(公交站):9路;盐都区政府(公交站):33路(101路);88路;208路;B支4路;B支5路;K401路;K501路;盐马路口(公交站):9路;B支5路;神龙客运站(公交站):9路;206路;208路;B支4路;K6路;K7路;K9路;神州路口(公交站):30路;208路;B支4路;招呼站(公交站):9路;鹿鸣路(公交站):30路;盐都区公安局(公交站):88路;B支4路;K401路;K501路;西环路(公交站):K501路;新都路西环路口(公交站):88路;B支4路;K401路;新区派出所(公交站):1路;20路;33路(101路);38路;82路;208路;K401路;K501路;中庚·香城美地(公交站):B支5路;潘黄镇(公交站):9路;盐马路小海机电城(公交站):1路;20路;33路(101路);38路;82路;208路;B支5路;K6路...;都区政府(公交站):K501路;便民站(世纪公园西门)(公交站):33路(101路);B支5路;新苑小区南(公交站):30路;世纪大道解放路口(公交站):206路;神州路(公交站):K501路;新都路神州路口(公交站):88路;K401路;新都路(公交站):30路;解放路口(公交站):9路;B支5路;盐都区法院(公交站):1路;20路;38路;88路;B支4路;东进路盐马路口(公交站):B支3路;临时站(公交站):B支5路;中联国际汽车城(公交站):9路;206路;208路;B支4路;K6路;K7路;K9路;新苑小区(公交站):1路;20路;30路;33路(101路);38路;82路;208路;B支3路...;市三院南分院(公交站):82路;88路;世纪大道(公交站):B1线;B2路内环;B2路外环;B支2路;毕华丽庄园(公交站):B支4路;盐城中学(公交站):B1线;B2路内环;B2路外环;B支2路;高力国际家居港(公交站):206路;东进路解放路口(公交站):B支3路;东进路解放路口(临时站)(公交站):B支5路;新都路(公交站):B1线;神州路初级中学(公交站):30路;市行政中心(公交站):26路;206路;B2路内环;B2路外环;B支2路;临时站(公交站):33路(101路);
其他交通方式：9路、20路、206路、207路、B支5
规划信息：其占地面积为68638平方米，容积率，绿化率44%，共0栋楼，停车位暂无资料
周边配套：本案位处城市之南，西邻西环路，南依世纪大道。可乘206、9、20、207、B支5路公交到达本案。交通便捷，不可复制。 本区域是城市未来的“行政中心”“金融中心”“教育中心”“商业中心”，本案处于市区西南门户。 盐城中学、盐城实验小学、盐城第一中学、盐城职教园区等名校汇聚周边，充分让您感到与名校为邻，书香满院。 金大洋花园，看得见的好户型，圆您的孝心、爱心梦 金大洋花园采用实用的户型设计，141平方米让您可以购得3房2厅2卫，且每套房都是南宽北窄；让您实现与父母双亲朝夕生活在一起，但又有独立的生活活动空间，圆您的孝心梦；若您家有儿女上学，需要独立的学习环境，金大洋花园为您夫妇解决难题，圆您的爱心梦；若您是刚结婚的年轻夫妇，1套110平方米的3房2厅1卫的房子完全够您享用。
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⑼ 园景花园一期怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：深圳园景花园一期
城市：深圳
楼盘位置：龙岗中心城西南部，龙翔大道与如意路交汇处
开发商：深圳市中实达经贸发展有限公司
产权年限：70年
建筑类型：多层,小高层,高层,塔楼,
公交线路：交能方便，有365、351等路
规划信息：其占地面积为44500平方米，容积率，绿化率48%，共0栋楼，停车位280个停车位，； 室内200.00元/月 室外100.00元/月
周边配套：中、小学：龙城中学、爱联小学；
邮局：邮电大楼、区邮电局；
医院：中心医院、区慢性病院；
其他：区政府、龙岗区长途汽车站。
内部配套：安全管理:刷卡出入、摄像头
卫生服务:垃圾处理费13.5元卫生服务费
小区入口:东北门
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⑽ 椰树花园怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：椰树花园
楼盘位置：福田区沙嘴路西侧117号
开发商：深圳市沙尾实业股份有限公司
产权年限：70年
建筑类型：多层,
公交线路：公交：N9路、N10路、15路、33路、50路、63路、103B路、121路、202路、212路、219路、241路、244路、305路、322路、375路
规划信息：其占地面积为11957平方米，容积率，绿化率1%，共0栋楼，停车位室内20位 室外80位；车位费：室内￥250.00/月 室外￥110.00/月
周边配套：幼儿园：深圳市广业幼儿园、新洲第一幼儿园、绿洲幼儿园 中小学：新洲中学、绿洲小学、下沙小学 大学：上海交通大学激光与光子生物医学研究所、中共深圳市福田区沙头街道工作委员会党校 商场：永安南城百货金沙分店(深圳)、天鹅商场、鸿发日用百货、火凤凰商行 医院：仁爱医院、深圳市新沙医院、中南动物医院 邮局：深圳市邮政局(滨河大道) 银行：民生银行滨海支行、沙嘴邮政储蓄所、交通银行深圳滨河支行、华夏银行福田支行,建设银行 其他：福田体育公园、福田区人民体育场(深圳)、彩都保龄球桌球中心!
内部配套：安全管理:刷卡出入、楼宇对讲、摄像头
卫生服务:垃圾处理费13.5元
小区入口:正门(沙嘴路)
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