㈠ 关于购买商品房土地性质、使用年限和注意事项
一、土地性质分出让和划拨，开发商拿出来出售的商品房全都是出让地，
划拨地：指该宗土地建造房屋时，土地使用权是由国家行政划拨的，划拨地在发生交易时每交易一次都需要向国土部门支付土地收益金，也叫土地出让金。
出让地：指该宗土地建造房屋时已经向国土局交纳土地出让金，出让地一般有出让终止年限，一般为50-70年，年限到期前发生交易，不交纳土地收益金，年限到期可以续交土地出让金。
二、使用年限
1、房屋的产权为私有的，不存在使用年限的问题，只要房屋适宜居住，原则你可以永久使用。
2、土地的出让使用期限一般为50-70年，是从开发商拿地时算起的，如果开发商拿地后一直不建房，土地的使用期限会随之减少。
三、购买商品房注意事项：
（一）、查验开发商和房地产项目的合法性
购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息。
（二）、房地产开发项目应当具备“五证”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。在商品房预售阶段购买的，关键要注重查验项目楼栋是否具有是检查有无《商品房预(销)售许可证》。
开发商在所售项目楼盘售房部应当公示：①开发资质和营业执照;②《商品房预(销)售许可证》和经批准销售的平面图、立面图;③已归档的测绘报告;④项目及其配套设施的平面示意图;⑤商品房拟售价格表;⑥前期物业管理合同范本;
（三）、签订商品房认购书
《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”依据此条款，购房者在和开发商沟通洽谈满意之后，对于预售许可范围内的房屋，购房者在签订正式的《商品房买卖合同》前可以和开发商签订认购书。认购书一般只就房屋位置(部位)、套形、面积、价格、交房期等主要内容进行约定，对交房标准、付款方式、违约责任等大量内容一般都不进行约定，所以签订了认购书并不等于完全签约买下了房子。在未取得预售许可前，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
（四）、联机签订正式的《商品房买卖合同》
购房者在开发企业的售房部应当要求开发企业使用房管局联机签约系统签订正式的《商品房买卖合同》，并联机实时备案。网上联机签订的《商品房买卖合同》联机备案后，购房者将在第一时间收到自贡市房地产管理局发出的免费短信“您所购买的XXX项目XX楼栋XX户室的商品房买卖合同已备案”。为防止开发商一房多卖，购房者还可以要求和开发商共同办理预购商品房预告登记。
（五）、签订正式的《商品房买卖合同》中的几个注意事项：
①购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时须要求开发商使用联机网上签约合同，提交合同后能及时备案，收到备案提示信息或使用备案合同上打印的商品房买卖合同备案号网上验证。不能相信开发商提供的手工制式合同，暂时无法备案等各种借口。
②依据自贡市房地产管理局《转发建设部<关于房屋建筑面积及时与房屋权属关系有关问题的通知>》第一条“从2004年6月1日起，全市的商品房销售按套内建筑面积(实得建筑面积)计算销售单价及总价款”，购房者和开发商在《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖单价一定是套内单价。
③购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，需要注意合同中是否对于小区公共配套的会所、小区幼儿园、小区活动室等建筑物所有权有约定条款，约定条款应当约定房屋所有权归属和使用性质。
④要确定《房屋所有权证》的取得时间，在《商品房买卖合同》第十九条中有明文约定办理《房屋所有权证》的时限和违约责任，购房者在签订合同时应当注意约定时间，不能让开发商把办理《房屋所有权证》的时间无限延迟。
⑤购房者在签订《商品房买卖合同》或补充合同时，在《商品房买卖合同》中有无前期物业服务、专项维修资金的特别约定。
㈡ 同一套商品房产权和土地使用权年限一样吗
同一套商品房产权和土地使用权年限不一样的，房屋产权包括房屋所有版权和土地使用权权。
房屋所有权是永久性属于购房业主的，土地使用权是有使用期限的，一般住宅为70年，商业为40年，土地使用权年限到期后，自动续约的。
㈢ 房屋土地使用年限到期后怎么办
土地使用年限：住宅的土地使用年限是70年；
工业用地的土地年限是50年；
教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地，土地年限是50年；
旅游、商业、娱乐用地土地使用年限是40年；
土地到期后土地所有权归国家所有的，国家有权收回土地，并对业主进行补偿；或是缴纳土地出让金，进行土地使用年限延续。
㈣ 我买的商品房土地使用年限为何是50年
旅游，他到2008年才开始建设商品房、卫生等用地的土地使用权年限为50年.com/question/138195109，到2009年完工，工业等50年，而实际实际上；工业，这商业房屋所占的土地、娱乐用地40年，住宅70年，这房屋所占的土地，这时2010年：
自取得该地的土地使用权之时算起，2025-2010=15年，并于2010年交房，只有60年http，到2009年完工，目前有许多的二手房的土地的名义土地使用权是商业40年，其国有土地出让协议或合同合同是在2000年签订，及国有土地使用权的年限；商业，不完全相同。
各类建设用地的土地使用权年限；综合或者其他用地50年。
房屋建筑的使用年限与土地使用权年限的概念，他到2008年才开始建设，根本就没有几年啦://://、体育，并于2010年交房，其土地使用权年限时间为1995年-2035年。
这就是。
举例子（2）商业用地，它的房价还是和实际有效图使用权为40年的土地上面新建的房屋一个房价。
具体的土地使用权，是建房所用的土地的土地使用权取得之时算起，是1985+40=2025年、教育；房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的之日算起：在上海浦东，这也是价格虚高哦.。新建商品房，但是开发商由于各种原因，并于1995年签订国有土地出让协议或合同，办理房屋所有权证，办理房屋所有权证，但实际的土地使用权的有效年限是从2010年到2070年，
但是，开发商由于各种原因，特别在深圳，一般都是实际的土地使用权的年限小于或等于房屋建筑物或构筑物的使用年限：
住宅用地的土地使用权年限为70年！请看
国有土地使用权年限
计算起算年限时间，名义上土地使用权还是70年，假设开发商在1995年买的一商业用地，这时2010年，土地使用权年限为70年，有上世纪80年代中期（例如1985年）的政府出让的商业土地，40年。
举例子（1）住宅用地，只有25年
㈤ 为什么房产证上没有土地使用年限
1、根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，划拨土地使用权原专则上是没有使用年限的。属
2、但如果所购买的这套住房在今后发生买卖关系的时候，就必须按照法律、法规的要求，由买房人(注意不是卖房人)缴纳一定数额的土地使用权出让金，那时候这套房产就会在办理出让手续的那天开始，使用权变更为出让，使用年限变更为住宅用地的70年。
3、因为土地使用年限不归房产证登记范围，是土地证上才登记的。
4、商品房肯定有土地证，所以，从土地证上可以看到使用年限，有些房改房和自建房没有土地证，所以就看不到，只能到开发单位去看国土证。
5、上面没有写年限的是划拨的，如果要办国土证的话必须交土地出让金，一般情况下与契税的价格相当。
㈥ 个人购商品房土地使用权年限从什么时候开始起算
1、商品抄房的土地使用年限，袭不是从签定购房合同时开始，也不是从房产证办理时开始，而是从开发商拿到土地使用权时开始。
2、开发商拿到土地使用权后，进行开发建设的年限、销售房产的年限，都要计算在土地使用权年限内，所以，想知道所购买的商品房的具体土地使用权限，要见到开发商对该房所在地块的土地使用权证，证上的年限减去购房之前的年限，才是购房后的实际使用权限。
3、一般购房时，开发商不会主动出示土地使用证，购房者为保障自己的合法权益，可以要求开发商出示。
4、关于商品房的土地使用年限，住宅规定是70年，如果商品房购买时的年限不足70年的也没有太大关系，因为土地使用年限到期后会怎么办，国家虽然还没有出台具体规定，但很多法学家从法理上论证住宅到期后不应收费，所以很大可能是到期后无偿继续续期。
㈦ 土地使用年限只有40年,房产证会是70年吗
土地证上是40年，那就是40年，说明是商业用地。