房屋共有期限优先购买权

❶ 优先购买权行使期间一般是多少天

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》规定，将优先购买权行使期间确定为15日有三种情况：一是转让人未通知的；二是转让人虽进行了通知，但通知中未载明行使期间；三是转让人虽进行了通知，也载明了优先购买权的行使期间，但该载明的期间短于通知送达之日起15日的。具体分析如下：
(一)转让人未通知的
1、此时的期间起算点为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日
实践中，在转让人转让其享有的共有份额时未通知其他按份共有人的情况下大量存在，而优先购买权行使的前提是其他按份共有人对转让人转让共有份额的条件确切知道，否则，无法行使优先购买权，因此，转让人对转让同等条件未通知的情况下，其他按份共有人无从知道该条件，应以其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日作为优先购买权行使期间的起算点。对于何谓知道或应当知道，实践中涉及举证责任的问题。根据民事诉讼法的一般原理，当事人只能对积极的事实举证证明，无法对消极的事实进行举证，故对于要求主张行使优先购买人的其他按份共有人来讲，无法对其不知道同等条件的事实举证证明，且一般是以转让人抗辩主张其他按份共有人知道该同等条件为诉讼结构，根据谁主张谁举证的基本原理，也应就转让人对其他按份共有人知道或者应当知道共有份额转让以及同等条件的事实承担举证证明责任。
2、优先购买权行使期间为15日
在知道或者应当知道转让条件后，其他按份共有人就具备了根据该条件判断是否行使优先购买权购买该转让份额的基础，此时，如果对优先购买权的行使没有期限限制，无疑将不利于财产关系的稳定，也将可能会对转让人和其他买受人的合法权益造成损害。考虑到按份共有人对共有物的情况很熟悉，在已经知道转让条件的情况下，只要期限足够让其他按份共有人有合理时间考虑是否先行购买即可，从平衡转让份额的按份共有人和其他按份共有人的利益出发，参考最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第(3)项关于“出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。”的规定，本条没有区分动产还是不动产，确定了优先购买权的行使期间为15日。
(二)转让人虽进行了通知，但通知中未载明行使期间
1、此时的期间起算点为通知送达之日
在转让人就转让共有份额一事进行了通知的情况下，对其他按份共有人来讲，就已经具备了行使优先购买权的条件，可以认定为知道的情形，应以此为优先购买权行使期间的起算点。相反，即便转让人作出了通知，但是如果该通知没有到达其他按份共有人，则对于其他按份共有人来讲，该通知应视为不存在，因此，本条司法解释明确，在转让人发出通知的情况下，将通知到达之日作为优先购买权期间的起算点。当然，如果存在多个按份共有人，各个按份共有人的优先购买权行使期间的起算点应分别计之，自不待言。
对于通知义务的履行期限，有人主张，可参照承租人优先购买权制度中出租人之通知义务的规定，转让人应在3个月内告知其他按份共有人。在司法实践中，基于按份共有人优先购买权制度的目的，完全可以认定转让人应当在与第三人确定了转让条件后毫不迟延地将转让条件通知其他按份共有人，当然，违反该义务并不会直接导致转让人与第三人的转让合同无效，其法律后果是使得其他按份共有人行使优先购买权的期限起算点从其应当知道时起算。
2、行使期间仍为15日
在收到转让人就转让条件的通知后，其他按份共有人就具备了根据该条件判断是否行使优先购买权购买该转让份额的基础，在转让人未载明行使期间的情况下，应根据上述规定统一认定为15日。
(三)转让人虽进行了通知，也载明了优先购买权的行使期间，但该载明的期间短于通知送达之日起15日的
由上所述，本解释将优先购买权的行使期间确定为15日，前提是需要通知到达其他按份共有人，对于其他按份共有人来说，确切地知道转让的同等条件，以便作出是否购买该转让份额的决定。15日是其他按份共有进行慎重考虑的合理期间。因此，如果转让人通知载明的时间短于15日或者虽然长于15日，但通知到达之日时已经不足15日的，就会导致其他按份共有人因时间紧张，欠缺考虑，导致影响对优先购买权的行使。故在此情况下，亦应以通知到达之日为起算点。行使期间顺延为15日。
此外，由于优先购买权的性质应为附有条件的形成权，因此，根据形成权的基本理论，本解释确定的15日为不变期间，性质上应属于除斥期间，不得中止、中断或者延长。该期间的经过将导致优先购买权确定地丧失。

❷ 房屋共有人的优先购买权如何实现

共有关系中优先购买权的实现方式 （一）共有人内部优先购买权的实现 在共有关系中，内某一共有人拟转让其份容额，其他共有人都要行使优先购买权时是否有优先顺位，可以参照司法解释（2004）16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第二款顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人 （二）共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的处理，《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” （三）共有人优先购买权与第三人善意取得冲突的处理，某一共有人转让其共有份额未尽通知义务，而将其财产份额让给不知情的第三人，侵害共有人的优先购买权。

❸ 房产共有人不肯写放弃优先购买权,另一方如何出售

这个声明不是很重要。你签订买卖合同之后，有没有声明都没关系，你们的交易已经达成，不会因为任何第三方的介入而作废。优先购买权，不代表他又知情权。你也查了，在同等情况下，他们可以优先购买，这是共有人主动才有的权利，他不主动就相当于放弃了。

❹ 你知道租客有优先购买权吗其时效性多久

提问：我提前告诉了租客我要卖房，但租客没有任何表示。20多天后，我和别人签了买卖合同，但租客说要优先购买，我一定要卖给他吗?

解答：租客已经无权优先购买此房。依照法律规定，出租人履行了告知义务后，承租人应在15日内明确表示购买，未明确表示购买的，则无权主张优先购买权。

（以上回答发布于2015-11-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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❺ 共同共有人与房屋的承租人，谁的优先购买权优先受到保护

您好 希望我的回答对您能有所帮助

首先要明晰 共同共有人 实际上就是该套房产的所有权人
或者是部分产权所有人 比方有两个共同共有人 那么如果以百分比划分则两人各占该房产产权的50%

在这样的情况下 如果是需要出售该房产 则需所有的共同共有人都同意才可以
因此 在购买权上共同共有人是完全高于承租人的

如果您还有其他问题 可以网络给我留言

❻ 行使房屋优先购买权的注意事项有哪些

1、注意是在同等条件下的优先购买权

在这里，小编要提醒大家，这里的“同等条件”指的是房屋的出卖价格，也就是说房主告知享有优先权人的房屋卖价必须等同于卖给他人的房价，而不能高于卖给他人的房价。

2、注意房屋优先权的顺位

顺位的含义就是按着一定的规定顺序进行，很简单，房屋优先权的顺位就是共有人的优先购买权优于承典人的优先购买权，承典人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权优于单位的优先购买权。

3、必须在一定期限内行使优先购买权

优先购买权也是有时间限制的，不是您想什么时候使用都可以的，如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失，一般来说，行使优先购买权的时间一般为15天。

❼ 房屋共有人的优先购买权是否优先于共有人亲属的继承权

这个不是一个概念上的问题，房屋共有人是有优先购买权，但没有优先于共有人亲属的继承权这一说法，严格来说，共有人是有优先购买权，而共有人亲属只能继承共有人共有的那部分，这两者并不冲突，你可以从共有人那边先把房屋买下来，然后过户掉，这样的话你的购房款就可以给共有人亲属，作为动产的继承。

❽ 租房者的优先购买权怎么解释

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

1、租客享有优先购买权的情形：

房东要卖的是租客在租的房子，至少提前15天通知租客，让租客决定是否购买。若租客出的条件和其他欲买房的第三方所出的条件相同，就可以享有优先购买权。

比如若房东欲将房子以100万的价格转让给第三人，那么租客在出价100万的条件下是可以优先购买他正租的房子的。而在这15天内，房东是不能将房子卖出的。

在有转租的情况下,租客与转租客都享有优先购买权。如果这二者发生冲突的,现在正租住于出租房屋的租客优先于转租人。

❾ 共有人优先购买权的法律特征

一是共有关系的存在。共有优先购买权人行使优先购买权时共有基础存在，若不存在则不享有优先购买权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，若共有关系中的共有份额不确定，则应首先确定各自共有份额。其次，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。如共有房屋中，出卖人的共有份额若被司法机关和行政机关查封或将被强制执行。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第二项的规定：“司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定。优先购买权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购买权。
二是共有优先购买权人行使优先购买权人必须受“同等条件”限制。“同等条件”必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定则遵从约定。如价格条件相同，优先购买权人可行使优先购买权。支付条件，如是即时支付还是分期支付，若是价格相同都是即时支付，共有人优先购买权人则可行使优先购买权，若分期支付，优先购买权人与第三人分期付款期限相同则可行使优先购买权，否则即不具备同等条件，即不能行使优先购买权，另外优先购买权人行使优先购买权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购买权人的合理期限作出明文规定。但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购买权人以足够的筹款等行使优先购买权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的具体客观情形，不能使优先购买权人无限制期限的行使优先购买权。若是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限，若是不动产或需要登记的动产，可参照《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”参照以上规定，综合考虑出卖人的利益和享有优先购买权人的优先权的保护。