1. 你好，请问50年产权商改住项目和大产权70年住宅相比有哪些缺点产权年限可以续吗
50年产权商改住项目相对70年住宅来说，存在的问题就是：
1、产权年限少20年
2、类似于公寓，梯户比要比平常住宅高一些
3、目前来说，天津区域没有出台相关政策，具体情况还得看后期政策的变化
2. 商改住可以拿到房产证吗
商业房的用地性质是商业，
住宅房的用地性质是居住用地，
两种房都是房，但用地性质不一样，
土地使用年限也不一样，商业是40年，住宅是70年。
商改住首先申请变更用地性质，然后才能变更房屋使用性质。
3. 南京出台商办新政：擅自“商改住”，将无偿收回土地使用权
绝版挑高、一层变两层、“双钥匙”房型、一套变两套……对于市场上存在的“商改住”乱象，2月5日，南京市规划和自然资源局、住房保障和房产局等四部门发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》（以下简称《意见》），重点监管商办类项目拆改销售等违规行为，并围绕项目开发全过程进行了各类政策的制定。
《意见》规定，针对商办项目应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。
值得注意的是，早在2017年3月，南京市规划局等多部门就联合发布文件，严禁“商办改住宅”，同时要求开发商在销售时要明示房屋的规划用途，但仍有不少开发商在去库存和回笼资金压力之下，擦边球屡禁不止。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，“政策对于房企拿地和项目开发具有很强的约束性，同时灵活度比较高，充分考虑了房企、企业用户和个人用户的相关需求，也是比较务实的政策。”
开发商自持比例至少50%
《意见》指出，各类违规的商办项目用地来源广泛，包括商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商业及办公建筑。
但此次在商办项目的业态配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求规划资源部门应对商办项目总量进行评估，根据区域位置和存量情况，科学规划商办用地规模，提高商办用地的功能混合性，适度增加商办用地中酒店式公寓的配比，鼓励自持经营，确保规划供给与市场需求有机结合。
其中，地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。
“这一规定客观上使商办用地的业态配比更为灵活，能够督促开发商积极做好物业经营。对于不同体量的商办用地，政策给予了更为灵活的指导。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“其中地上建筑面积5000平方米以上的商办项目，允许出售不超过20%的物业给中小企业、30%允许以酒店式公寓分割出售，这样也是为了防范此类商务集中区‘空心化’的风险。”
对于商办项目可分割销售部分，《意见》进行了全方位规定，严防投机行为。对于可分割销售的最小单元，建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米；除停车位外的地下空间、规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。
“以往确实出现很多违规拆改，以小户型的方式进行转让的做法，投资客也比较认可此类小户型。而现在限定了此类户型，自然减少了投资投机的需求。而且政策也明确，对于卫生间等设施，应该集中设置，也不允许随意预留上下水管位，这都是为了防范部分物业销售后违规改造成类住宅的风险。”严跃进表示。
规范商办项目销售宣传行为
由于以往在销售环节的“靓丽包装”和不规范宣传用语，购房者往往会被误导，进而导致后续房屋交付后纠纷不断，而此次《意见》对销售环节进行了明确规定，封死了前端销售浑水摸鱼的漏洞。
《意见》明确要求，开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途使用，不得擅自改变用途，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定，提醒买受人本项目为商办项目，而非住宅性质。
同时要求市场监管部门要规范商办项目的销售宣传行为，加大对开发企业和销售代理公司发布的销售广告、开展的宣传、展示的样板房等行为的检查力度，对开发企业和中介机构发布违法广告或虚假宣传行为依法予以查处。
严跃进向《每日经济新闻》记者表示：“明确物业指标公示制度，是为了防范物业纠纷，有助于购房者清晰物业属性，相关违规销售行为自然也会被抵触。而违规项目也难以通过规划核实，自然在不动产登记方面也会面临压力。”
此外，《意见》还明确，商办项目相关企业也将统一纳入诚信管理体系，对开发企业、销售代理公司、设计单位违反本实施意见的，相关部门要及时约谈、通报，并依照有关规定予以查处，及时推送给市场监管平台、公共信用信息归集和服务平台。同时，对其后续的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律、法规的情况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的，限制或禁止参与土地市场交易。
4. 买房时，申请商改住须满足哪些要求
商改住后房产证性质不改变
《意见》进一步明确了“商改住”的实施条件和工作流程。《意见》明确,其适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。
《意见》提出要“整体确权,性质不变”:改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售,原土地使用年限、用地性质和建设量不变。换言之,“商改住”后,房产证性质不改变。
此外,还要统一监管,强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照广州市对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。
按建面6%集中配套公服设施房
要申请“商改住”,须具备哪些条件?《意见》列出了七项要求。
首先要权属清晰:申请项目应为已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的合法建筑。房屋不存在查封登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的,还应取得他项权益人对改造和转化的书面同意意见。
其次是保障结构、消防安全。申请项目房屋结构应安全牢固。项目建设单位及设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,应确保房屋结构安全。申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求,日常消防管理应符合本市相关要求。
此外,还在环保卫生、物业规范方面提出要求。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件,符合环保、卫生部门的专业要求;应当具备良好物业管理能力,符合物业管理的相关规定。
《意见》还提出要完善配套,即申请项目应按照改造建筑面积6%集中设置配套的公共服务设施用房,位置宜在首层。同时要求,申请项目其他设计、建设和管理要求、最小居住面积应符合国家相关规范。
《意见》明确,将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的,或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的,须限期改正,并依法承担相应的法律责任。
5. 商业改住宅的房子能不能买
房子能不能买，主要看5证是否齐全，同时购买住宅还要了解土地使用性质。
五证：
(1)国有土地使用证： （着重关注，是否是70年产权）
国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
(2)建设工程规划许可证：
建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
（3）建筑工程用地规划许可证：
建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序
(4)建设工程施工许可证：
建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。建委负责开工审批等项工作。
(5)商品房预售许可证：
商品房预售证的主管机关是城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。
6. 什么是商改住
住改商-采取措施
顾名思义，就是将住房改成商用房，主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。随着经济的快速发展，目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈，广东为主要现象代表地。 目录• 采取措施 • 缺点 • 采取措施 • 缺点 龙洞经验：先给合法身份 天河的龙洞就给出了一个范本：将所有这些一条街上的商铺统一起来，由区政府和街道办开证明令其办理合法营业执照，规范后再进行升级改造，将其打造成一条龙洞商业步行街，并设置宣传栏、文化休闲地。 而工商部门相关负责人也表示，对这类“住改商”，的确应该引导其从“地下”走到“地上”，先给予其合法身份再来规范管理。
[编辑本段]住改商-缺点
目前城乡结合部没有房产证或宅基地证就变成“住改商”的建筑，如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的，一般都要办理为期一年的临时场地使用证明，再进行相关备案、重新合法证件等，繁琐程序全部走下来估计前前后后需要半年，过了半年又要重新开始弄一遍，有店主表示除了费用问题外，最怕花的就是时间精力，这一问题也亟待解决。
所以商改住就是商品房改住房。
7. 商业住宅产权多少年 商改住的土地使用
商业住宅产权少、关于土使用限我土产权属于家百姓购买商品房产权及房产所土使用权并没土产权土使用限面几种商业用40、综合用50、住宅用70、工业用50所房产土使用权证所示准 二、关于期处理办： 土所权始终归家所获土使用权期土使用权处理几种式： 1、土使用者向土管理部门提交续期申请书除根据社公共利益需要收应予批准获批准续期重新签订土偿使用合同支付土偿使用费房产所权便延续变危房强制拆除除外 2、土使用者未申请续期土使用权房产由家偿收房屋所权自消失 3、土使用者提续期申请根据律规定没批准续期(即根据社公共利益需要收)土使用权家偿收于房产根据收残余价值给予相应补偿 外土使用权未期家征用应剩余使用限土使用权及房产进行补偿 三、关于土使用性质改变： 般讲土原规划性质商业、综合、住宅几类发商签订土使用权合同改变 于市场同需要发商做与原土使用性质同产品比商业性质用建设产品定位住宅房产或者住宅性质用建设产品定位商业房产虽购房者终取产权证用性质仍原土使用权证土性质购房者房产做其用途使用 其商业用建住宅用房近两由于严格禁止土协议让实行招拍挂导致住宅供应幅减少稀缺性增强发商始采用新兴做；住宅用建办公用房购房者所熟识商住房（产权70产品定位办公建造标准介于住宅写字楼间或者完全写字楼标准） 四与原土性质同用途房产利弊 新兴商业用建住宅利弊归纳： 弊端主要几点： 1、使用限 商业配套40办公50比住宅70缩水严重； 产权间我理解应该土使用权间房屋产权间房屋购买房屋产权属于土使用权所权土所权属于家规定纯住宅土使用权让限限高70商业用高让限40所住房40土使用权间能现40家权收土及附着物5070听起象现业主影响《物权》综合用房产使用权否能够自续期规定并明确购买综合用商住住宅定风险《物权》第149条规定：住宅建设用使用权期间届满自续期非住宅建设用使用权期间届满续期依照律规定办理该土房屋及其产归属约定按照约定；没约定或者约定明确依照律、行政规规定办理2、交易税费 商业住宅购房契税少初购买或者转让契税按照3%收取住宅1.5%；家征物业税、土增值税商业用房标准比住宅高3、按揭式 能申请公积金贷款少数项目发商努力能够办另50产权或者40产权住宅采用银行贷款式能五或六按揭贷款限10 4、本 按公建用途规定其水、电、暖等使用费用都采取商用价格所于购房者应该购房询问清楚目前发商前期发采取相应补救措施能按民用价格缴纳 水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业） 5、设计标准 设计导向同公建物业受朝向、采光、进深等限制较少普通住宅要求较高 6、落户问题 迁入户口 优点主要几点： 1、关于保值性 发商能土建造本都较高商用房改住宅售主要由于住宅变现性强风险销售速度快资金笼间短等素关键原于区域住宅稀缺性强能实现较高利润价值购房者购买类住房往往由于缺乏其选择导致房产相应保值性比较 2、关于建造标准 非住宅房屋建设标准同按照公建相关要求防消防等建设标准都较高发商言本提高购房者使用影
8. 商业房改住宅房弊端有哪些
“商业房改住宅房”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。 一般来说，“商业房改住宅房”有以下几种情况：
①该区域不适合商，适合住;
②开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用;
③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。
从某种意义上讲，政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了‘住改商’、‘商业房改住宅房”的出现。在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。 但是，需要说明的是，“商改住”是一种违法行为。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。
商改住的弊端，或者说商业房与住宅房的区别主要体现在如下几个方面：
1.产权年限不同
住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。
同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。
2.配套设施不同
商改房无法迁入户口，无法就近入学。
据了解，商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。而且，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
3.容积率及用于绿化、公共设施面积不同
由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。也就是说，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
4.安全级别不同
商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。
5.物业费、管理费以及转让契税不同
商业房改住宅房住后，费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。
另外，商业房改住宅房住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
9. 住宅、商办、商改住分别是什么意思
住宅是70年产权年限的民用住房可以落户，民用水电气
商办是40年产权年限的商办用房可以注册公司，商用水电，小部分通气
商改住意思是原为商办性质的房源后期改成了民用的住宅由40年产权年限变为了70年产权年限
10. 商业用地改为住宅用地后使用期限也要改变吗
在中国土地的所有权是国家的，我们只能有土地的使用权，而且这个是有年限的 一般商业用地使用权年限是40年，住宅70年，从开发商从一级土地市场取得使用权开始计算，比方说一个开发商2009年取得土地使用权，开发一个项目，2011年开盘销售，你2012年才能入住并办证，那么你的房子所占土地的使用要从2009年开始计算。 一般高层住宅的房屋所分摊的土地面积只有几个平方米，70年到期后，如果房子没有质量问题还能继续居住，那么你就要按照你房屋所分摊的土地面积再叫70年的使用权的出让金，就算一个平方在70年后涨价到1万一个平方米，也就几万元呢！目前最高的土地出让价格也就5000左右每平方米。