房地产收益年限

① 房地产公司固定资产折旧年限

房屋所有权证 与 土地使用证 按时间短的算

一般都是按土地使用证 上的终止日期-估价时点日期 得出其收益年限、折旧系数的
一般都是土地 时间短点

② 房产产权年限40年和70年有什么区别

主要区别是：

1、使用权年限不同

（1）居住用地是七十年；

（2）商业、旅游、娱乐用地四十年。

2、适用对象不同

（1）房产产权年限40年适用于商业、旅游、娱乐用地的房屋建筑；

（2）房产产权年限70年适用于民用住宅建筑。

3、税费不同

70年产权的民用住宅初次购买和未来转让时契税为1.5%，而40年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

4、建设标准不同

如果按照公建相关要求，40年产权的商用建筑的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。70年产权的民用建筑标准会相对较低。

(2)房地产收益年限扩展阅读

1、50年产权住宅，从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完全一致的情况，用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅 物业只是其中的一种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业，70年居住用途土地开发办公物业等等。

2、使用年限是根据不同的土地性质来决定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。

参考资料来源：网络—《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、网络—土地使用年限、网络—产权年限

③ 写字楼房地产评估收益空置率及收益年递增额一般为多少

空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。
自己把握，看你想要收益法评估出来多少钱。
收益年递增额？
我把，我们的步骤给你发过去，你看看。
eg：
考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大，区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%，由此计算有效毛收益。
估价对象无租约限制。
2、计算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租损失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算运营费用
委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等。
A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的3.5%。
B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。
C、税金：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、营业税、城建税、印花税、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%；营业税为年有效毛收入的5%；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%；地方教育附加为营业税税额的2%；印花税为有效毛收入的0.1%。
D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的2%。
年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、计算年总净收益
年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的确定
估价对象房产建成年份为2010年，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，建筑物剩余使用年限为56年，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，终止日期为2050年1月4日，至估计时点土地剩余使用年限为35.47年。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，即剩余收益年期n=35.47年。
6、选用适当的报酬率
报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点，根据同类房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，本次估价风险调整值取4.0%。
故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%
7、计算收益价格
通过调查发现，估价对象所处商圈类似经营的状态较好，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟，采用净收益每年不变公式。
收益价格计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——综合报酬率
n——收益年限
A——年净收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精确至个位）

④ 用收益法评估住宅房地产是按土地还是建筑物计算收益年限，有据可依吗

房地分估就不会用收益法了，人家出的是房地产价格 肯定会包含分摊的土地使用权内价值的，用于抵押你容单独的房屋建筑物银行怎么可能要嘛，房屋建筑物和土地合在一起就叫房地产，分开就是房屋建筑物、土地使用权。 一般用收益法算的都是收益性比较强的房地产。门面、商铺之类的。

⑤ 房地产估价中，无法提供土地使用证的收益年限如何确定

没有土地使用证的，要看土地的原始来源资料，接合评估目的和地上物情况来确定收益年期

⑥ 房屋产权年限怎么算

什么是房屋产权？房屋产权年限应该如何计算？小编来为您解答。

房屋产权是什么？

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。普通住宅产权只有70年，70年后政府可以无偿收回。

按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：

(l)国家所有住宅;

(2)劳动群众集体所有住宅;

(3)公民私人所有住宅;

(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。

房产证上房产“产权来源”方式分如下几种：分割、合并、购买、继承、赠与、变更、交换、析产。购买方式是最普遍的，目前市场上放盘的大部分盘源都为购买所得再转让。分割与合并是一对相反的方式，分割是指产权人对物业进行重新间隔，房产证由一个变成多个;合并则是逆操作，房产证由多个变一个。

继承与赠与的获得方式之前已多次讨论过，赠与房交易有可能出现巨额税费(评估价全额的20%)，买家碰到这类型的房源一定要小心。变更是指业主曾经改名，以新名字再重新出证。

只要业主能提供有效证明文件，即使曾经改名也不影响出售转让，不需要特别为改名而专门重新出证。交换一般是指征用补偿，析产与婚姻变动或继承、赠与息息相关。

如果房产证上“房产产权来源方式”写有“分割”字样，这就显示了业主名下肯定不止有一套物业，故此业主起码要承担1%的个税。自从出现“房中房”以来，房管局对住宅分割的审批非常严格，目前很难对物业进行分割。因此，在“限购”令之下，住宅分割房产证对业主“无数为”;而房产证合并则有可能使业主增加购房名额，房管局也不易批准有关申请。

房屋产权年限

房屋建筑产权的归属年限包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?

《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。

房屋使用年限分两个概念：

一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。

房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。

实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是30几年、60几年的。

以上是关于房屋产权年限的相关知识。

（以上回答发布于2015-11-05，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑦ 收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式不可用于( )。

正确答案:C
解析：收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要专有以下用途：(1)直接属
用于计算价格；(2)市场法中因期限不同进行的价格调整；(3)不同类型房地产不同年限价格之
间的换算；(4)相同类型房地产比较不同年限价格的高低。

⑧ 房产的投资回收期是不是很长

现在是会很长了，因为现在政府已经转变经济增长方式了，不可能出现以前那种涨幅了。
以前是的，12年之前，房子长得都很快，不管你在哪买，买什么样的房子，都涨。我记得那个时候买的5000多一平，一年左右涨到了9000多，，这个回报率还是可以的。
我同学他以前买的时候才2300，现在也市值一万了，他那更早，估计是02、03年买的了。