收益法评估预测年限

A. 什么是收益法收益法适用的前提条件是什么

收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之回一。

收益法答是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。

收益法适用的前提条件：

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

（V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期）

B. 在收益法估价中,对于单独土地的估价,是根据什么确定收益年限

有土地使用权年限的，按土地使用年限
建筑设计年限小于土地使用年限的，按建筑设计年限

C. 在收益法下被评估资产的评估价值怎么计算

这个问题太大太空抄泛了。。有个具体的题目就好了
总体思路当然是现金流折现了
第一步 考察被评估资产的未来现金流特点 是永续还是有限期 是恒量还是不定量 是固定增长（包括等差和等比增长）还是分阶段增长
第二步 选择相应的收益模型 书上都有
第三步 计算相应的参数 包括现金流 收益期 资本化率或折现率 回收额神马的
第四步 参数代入模型 即得到评估值

D. 用收益法评估住宅房地产是按土地还是建筑物计算收益年限，有据可依吗

房地分估就不会用收益法了，人家出的是房地产价格 肯定会包含分摊的土地使用权内价值的，用于抵押你容单独的房屋建筑物银行怎么可能要嘛，房屋建筑物和土地合在一起就叫房地产，分开就是房屋建筑物、土地使用权。 一般用收益法算的都是收益性比较强的房地产。门面、商铺之类的。

E. 房产评估,收益法中测算收益年限,不知道土地终止日期怎么办

用证载终止日期减去估价基准日就是剩余使用年限。
如果房地产估价中，涉及回到土地剩答余使用年限短于房屋使用年限，那么可收益年限只能按照土地剩余年限来算了。

如果土地证登记使用年限短于或等于法定最高出让年限，其剩余使用年限等于出让年限扣减评估基准日已使用年限。如果土地登记使用年限超过了法定最高出让年限，则其剩余使用年限等于法定最高出让年限扣减评估基准日已使用年限。当土地剩余使用年限短于建筑物剩余可使用年限时，则收益年限按照土地使用年限计算。

F. 资产评估收益法中，预测期的更新资本性支出如何测算遵循什么原则

这个要根据评估项目具体假设和收益预测的前提和基础，一般情况如果版是按照目前现状持续权经营的话，可以结合企业历史年度资产更新和折旧情况，预测未来资产更新改造支出。
即预测未来资产更新改造支出等于企业正常经营折旧与摊销金额。一般不按评估值计算。

G. 怎么预测一个企业的收益年限 要考虑哪些方面

玩财学长为您解答~

净资产收益率的计算公式是：净资产收益率=净利润÷净资产
上市公司的资产中，除去负债，其余都属于全体股东，这部分资产称为净资产（所有者权益）。净资产就如同做生意当中的本金。如果有两家上市公司，A公司一年赚1亿，B公司一年赚2亿，仅从这个数据，无法判断哪家公司经营得更好。因为我们不知道，A、B两家公司赚这些钱时用的本金（净资产）是多少。如果A公司的净资产是5亿，B公司的净资产是20亿，可以肯定地说，A公司的盈利能力要比B公司强很多。因为A公司的净资产收益率是20%，而B公司则是10%.

在分析盈利能力时要注重公司主营业务的盈利能力,还有以下具体的分析指标与方法:

1、销售毛利率,是毛利占销售收入的百分比

其计算公式为:销售毛利率=[(销售收入-销售成本)/销售收入]×100%。它反映了企业产品销售的初始获利能力,是企业净利润的起点,没有足够高的毛利率便不能形成较大的盈利。与同行业比较,如果公司的毛利率显着高于同业水平,说明公司产品附加值高,产品定价高,或与同行比较公司存在成本上的优势,有竞争力。与历史比较,如果公司的毛利率显着提高,则可能是公司所在行业处于复苏时期,产品价格大幅上升,2003年的钢铁行业就是典型的例子。在这种情况下投资者需考虑这种价格的上升是否能持续,公司将来的盈利能力是否有保证。相反,如果公司毛利率显着降低,则可能是公司所在行业竞争激烈,在发生价格战的情况下往往是两败俱伤的结局,这时投资者就要警觉了,我国上世纪90年代的彩电业就是这样的例子。

2、销售净利率,是净利润占销售收入的百分比

计算公式为:销售净利率=(净利润/销售收入)×100%。它与净利润成正比关系,与销售收入成反比关系,企业在增加销售收入额的同时,必须相应地获得更多的净利润,才能使销售净利率保持不变或有所提高。通过分析销售净利率的升降变动,可以促使企业在扩大销售的同时,注意改进经营管理,提高盈利水平。

3、营业利润率,是营业利润占销售收入的百分比

计算公式为:营业利润率＝(营业利润/销售收入)×100%。它比销售净利率能更好地刻画公司主营业务对盈利的贡献情况,因为净利润是以营业利润为基础加上投资收益,补贴收入及营业外支出净额后得到的,而这些收入或损失的持续性较差,排除这些影响能更好地反映公司盈利能力变化及不同公司盈利能力的差别。

4、资产净利率,是净利润除以平均总资产的比率

计算公式为:资产净利率=(净利润/平均资产总额)×100%＝(净利润/销售收入)×(销售收入/平均资产总额)=销售净利润率×资产周转率。资产净利率反映企业资产利用的综合效果,它可分解成净利润率与资产周转率的乘积,这样可以分析到底是什么原因导致资产净利率的增加或减少。

5、净资产收益率,是净利润除以平均所有者权益的比率

计算公式为:净资产收益率=净利润/平均所有者权益总额×100%＝(净利润/平均总资产)×(平均总资产/平均所有者权益)×100%＝(净利润/平均总资产)/(1-平均资产负债率)

这是综合性最强、最具有代表性的一个指标,数值越高,表明企业的盈利能力越好,它受资产净利率与平均资产负债率的影响。

H. 收益法评估时，未来五年内的收益、各项费用、利润怎样预测呢

传送：
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
（二）收益法应用的前提条件
应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：
1．被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。
2．资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。

二、收益法应用的形式
收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说，有以下几种情况。
（一）资产未来收益期有限的情况
在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，基本公式是：
V=a/r（1-（1+r)^-n)
式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；
n——收益年期；
r——折现率。
（二）资产未来收益无限期的情况
无限收益期的情况下，有两种情形：
1．未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为：
资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率
有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，
各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：
第一步，预测该项资未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。
第二步，通过折现之和求取年等值收益额。
其中：为各年现值系数，可查表求得。
第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。
2．未来收益是不等额的情形。在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后，将前后两部分收益现值求和。
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
收益法运用中，收益额的确定是关键。
1．收益额指提是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。
2．收益额必须是由被估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来，切莫张冠李戴。
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
第一、税后利润，即净利润；
第二、现金流量；
第三、利润总额。
（二）折现率和本金化率
确定折现率，首先应该明确折现的内涵。一般来说，折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。
（三）收益期限
收益期限是指资产收益的期间，通常指益年期。收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可以根据法律、契约和合同规定确定。
四、收益法评估资产的步骤
1．收集验证有关经营、财务状况的信息资料。
2．计算和对比分析有关指标及其变化趋势。
3．预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率。
4．将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。

I. 收益法评估预测期不是整年怎么办，比如基准日是6月30日

如果说基准日是2010年6月30日，而预期收益产生的日期是2010年12月31日，那么折现期为0.5年。则复利方式折现公式为A/（1+r)^0.5