构筑物设计年限

『壹』 普通民用建筑物和构筑物的设计使用年限为多少年

普通民用建筑物和构筑物的设计使用年限为多少年
建筑学术语，设计使用年限 design working life 设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。
设计使用年限的取值： 在设计使用年限内，结构和结构构件在正常维护条件下应能保持其使用功能，而不需进行大修加固。设计使用年限应按现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068确定：
（1）临时性结构，设计使用年限为5年；
（2）易于替换的结构构件，设计使用年限为25年；
（3）普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年；
（4）纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年。若建设单位提出更高要求，也可按建设单位的要求确定。
建筑结构的“设计使用年限”，明确了设计使用年限是设计规定的一个时期，在这一规定时期内，只需进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用，完成预定的功能，即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限，如达不到这个年限则意味着在设计、施工、使用与维护的某一环节上出现了非正常情况，应查找原因。所谓“正常维护”包括必要的检测、防护及维修。设计使用年限是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程“合理使用年限”的具体化。
当结构的使用年限超过设计使用年限后，并不是就不能使用了，而是结构失效概率可能较设计预期值增大。
对于商品房，开发商设计使用年限的取值：一般不考虑土地使用年限而直接按规范最低要求确定，统一为50年。亦有少数较负责的开发商要求设计院将设计使用年限取值与土地使用一致即70年。

『贰』 什么是构筑物估价构筑物的价格特征是什么

基本要求：
掌握：建筑物与构筑物估价的概念和基本方法。
熟悉：建筑物与构筑物的价格特征，房屋质量缺陷损失评估的概念。
了解：建筑物价格评估现场勘察的要求与技巧，房屋质量缺陷损失评估的方法。
授课学时：5学时
主要内容：
一、建筑物与构筑物估价的基本方法
1、重置价格折旧法
(1)重置价格折旧法概念：求取估价对象在估价时点的重置价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(2)重置价格：又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。
(3)重置价格的求取方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
(4)建筑物与构筑物折旧：建筑物与构筑物估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。
①折旧概念
建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。其中，物理的折旧包括因使用建筑物而产生的磨灭或破损、风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏；功能的折旧指功能退化而造成的折旧，通常由于同类型建筑物因技术革新、设计优化等导致其变得落伍而引起的相对减价；经济的折旧是指建筑物与其所处的附近环境不协调而产生的价值减低。
②建筑物折旧的影响因素
建筑物折旧的影响因素，可归纳为物理因素、功能因素与经济因素。相应的有物质折旧、功能折旧和经济折旧。
A、物理的因素。 B、功能的因素。 C、经济的因素。
这三类因素对建筑物折旧的影响并不是相互独立作用的，物理的折旧会引起功能的折旧，功能折旧又会反映到经济的折旧，可见三者互为因果关系。因此，在估价实务上，通常将三种因素作为一体，同时考虑。
③确定建筑物折旧的方法
Ⅰ、新旧程度折旧法。
Ⅱ、平均年限折旧法。
假设每年的折旧额是D，则：
D=(C-CR)/N=C(1-R)/N
C——重置价格； R——残值率； N——耐用年数； CR---残值
Ⅲ、定率折旧法。
Ⅳ、年数合计法。
Ⅴ、偿还基金法。
④折旧方法的比较
平均年限折旧法每年的折旧额均相同，由于简单易行，常为人们普遍采用。但这种方法的假设前提往往不符合实际。
定率法与年数合计法两者都属于加速折旧的方法。早期折旧额多些，后期则逐渐减少。其中定率法每年的折旧率相同，而折旧额不同。
偿还基金法每年的折旧额相同，每年的折旧额加算利息，每年折旧额比平均年限折旧法少。
平均年限折旧法、定率法、年数合计法、偿还基金法与新旧程度折旧法相比，前四种方法的优点是具有理论基础。缺点是不考虑使用者的使用、保养情况，不论建筑物如何，只要重置价格、耐用年限、经过年数等相同，所求得的折旧额必然相等。新旧程度折旧法的优点是针对建筑物的实地观察，可把握建设物的个别状态。缺点是成新度须依估价人员判断，结果粗略。
⑤计算折旧应注意事项
估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。在会计成本上，C为资产原值，不随时间变动而变化；在估价上，C为重置造价，而且是估价时点上的，因此估价时点不同，C值就不同。
建筑物的耐用年限有自然耐用年限(又称自然寿命)与经济耐用年限(又称经济寿命)之分。对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。
实际求取建筑物的折旧时，还应划分建筑物的主体与附属设备，因它们的耐用年限不同，折旧率也不同。建筑物的附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设备，如水、暖、电、卫、通风、电梯等设备。
⑥建筑物耐用年限的确定
房屋建筑物耐用年限一般是根据房屋的建筑结构和建筑材料等确定。《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限和残值率规定了评定标准。
⑦建筑物折旧额的计算
利用各种计算折旧额的方法，首先需要确定建筑物已使用年限，然后将重置价格、耐用年限、折旧率等代入相应的公式，即可计算得到建筑物的折旧额。
最后得出计算公式:
建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额
=建筑物重置价格*成新度
2、对照法
对照法亦称标准法，就是把评估对象的客观条件与标准房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象条件基本相同等级的标准房价。
应用对照法评估建筑物主要步骤是：
1）确定待估房屋建筑物结构等级
对评估房屋的结构、装修、设备等做认真的查勘分析，并做详细记载。需要特别注意的是，不属于不动产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的物，也就不能作为评定房屋等级的条件因素。把查勘得到的标的物特征与房屋等级划分标准细目相对照。如评估标的与对照标的条件基本吻合，就可以确定对照标的结构等级就是评估房屋的结构等级。
2）对照标准查房价
在此之前，首先需要制定出一个城市的标准房价。标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据。标准房价的测算数据是通过调查和直接计算取得的。标准房价制定的主要方法步骤是：
(1)从城市各类房屋中选找样板房，每个等级样板房应在10个以上，样板房的容量越大越接近这类房屋的实际平均价格。
(2)对样板房的造价调查测算。对选中的样板房进行测算，计算出单位造价。对近期竣工新建类型的房屋的测算数据，可通过调查的方式取得。对建造年代久远，近年来又没新建的旧式房屋，可采用做预算的方法，计算出房屋的重置价格。
(3)对样板房的造价进行时间修正。由于选定的样板房在建造时间上和施工用料的价格上都有差异，这些差异的程度直接影响计算出来的平均造价的准确程度，所以在平均计算前应对每个样板房的造价按照确定的评估期日的建筑材料正常市场价格进行修正，使测算的样板房在同一起跑线上进行比较和应用。
与时间有关的修正主要包括材料费价格指数、人工费指数、机械使用费价格指数、其他费用价格指数等。
(4)把选定的同一等级的样板房的现值加权平均，其结果就可作为这个等级房屋的标准房价。
根据标准房价测定标准，把确定的评估标的的结构等级与标准房价的结构等级相对照，从中查出相应的标准价格，作为评估标准的基础房价。
3）对基础房价进行调整
由于标准房价是按幢、新房、排除环境影响测算出来的，但实际上同一等级房屋存在新旧程度、楼层、朝向、周围环境的差异，这些差异不同程度地影响着房屋的使用效能和价值量。因此必须对查出的标准房价，做不同程度的修正，使其更接近评估标的物的实际价值。
(1)房屋新旧程度的修正，就是计算房屋的折旧，计算房屋折旧的方法可采用重置价格折旧法中提供的几种计算方法。
(2)房屋坐落朝向、采光对房屋评估价格影响的修正。评估的房屋坐落朝向、采光情况是各异的，其使用效能和价值有大有小，因此在房屋价格上应该有所区别，使用效能大的，其价格应该高一些，使用效能小的其价格就应低一些。这就需要在评估某处房屋价格、应用标准房价时，对标准房价进行朝向、采光、影响程度的修正，计算出房屋朝向、采光的差价。房屋的朝向、采光一般表达式为：
房屋朝向、采光差价：标准房价X房屋朝向、采光修正系数。
(3)楼房层次对评估价格影响的修正，楼房分层评估时，还要考虑各层次使用功能的差异对价格的影响。
(4)房屋共用部位对评估价格影响的修正。
(5)时间的修正。如果标准房价颁布的时间，与评估期日间距较长，且在这段时间内建造房屋的各种费用有较大的变动，还应对采用的标准房价进行时间的修正。
4）确定房产评估价格
房产评估价格试算公式为：
房屋评估价格=[(标准房价X共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价)X折旧率]X评估总建筑面积
3、建筑物残余法
建筑物残余法是指用收益还原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地价格时，从全部纯收益中扣除归属于土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法求出建筑物的收益价格的方法。
用建筑物残余法估算建筑物价格时，其估价步骤为：
一是计算土地与建筑物总收益；
二是计算土地的收益；
三是计算建筑物收益；
四是确定还原利率；
五是估算建筑物价格。
4、比较法
所谓比较法，是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象建筑物与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象建筑物的价格的一种估价方法。所谓类似建筑物是指在用途、建筑结构、所处地区等方面与估价对象建筑物相同或相似的建筑物。
运用比较法进行建筑物价格评估，同比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。进行建筑物的比较评估，选择的因素主要是影响建筑物质量的建筑结构、建造年份、设计标准、装修设备、建筑面积、层次、朝向、用途、产权状况等。通过比较分析、对评估建筑物的条件与买卖实例的建筑物条件有差别的，则通过系数进行调整修正。其计算公式为：
建筑物价格=买卖实例单价x (评估时建材价格指数/交易时建材价格指数)X
(评估对象交易情况/交易实例交易情况)×(评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数)×建筑面积
二、建筑物估价方法应用
1、建筑物估价中应注意的问题
(1)经常了解建材价格的变动状况。
(2)全面了解建筑有关的法律法规。
(3)建筑物估价应注意各楼层的差异。
(4)区分动产与不动产。
(5)增建建筑物的折旧问题。
(6)分析建筑物自然条件。
(7)说明建筑物所具备的必要的内部设施。
2、建筑物估价例题
某房屋占地面积30m2，建筑面积36m2，耐用年限55年，已用5年，重置单价每平方米1500元，残值率为20％，求该栋房屋的现值。
解析：
1、计算房屋重置价格(总价)：重置价格=1500X36=54000(元)
2、计算房屋已折旧额：
(1)依平均年限折旧法计算年折旧额：
年折旧额=54000X(1-20％)/55=785．5(元)
(2)计算已折旧总额：
总折旧额=785．5X5=3927．5(元)
3、计算房屋现值
房屋现值=54000-3927．5=50072．5≈50070(元)(取整)

『叁』 普通商品房的设计使用寿命是多长时间

随着国民对不动产、产权等的重视，对于50年房屋设计使用年限与70年土地使用年限的关系问题，近年来逐渐被重视。
近日，全国政协委员、九三学社中央研究中心研究员许进呼吁修订设计标准，延长建筑设计使用年限（见《政协委员：住宅设计使用年限应从50年提到70年》，《许进委员：住宅设计使用年限应从50年提高到70年》），主要理由如下：
（1）提高普通建筑设计使用年限，不仅能够减少对生态环境的破坏，还能够节约大量的资金。“若把普通房屋的设计使用年限提高20%，每年就可以少堆起3座喜马拉雅山了”。
（2）住宅的设计使用年限从50年提高到70年，增加成本有限。“以北京市为例，如果将住宅的设计使用年限从50年提高100年，需要提高建筑的地震安全性等安全指标，经估算，住宅的建设和安装成本将提高10%左右，约占北京市住宅平均销售价格的1%。”
（3）“住宅的产权是70年，那我买来的房子怎么是50年的设计寿命?剩下的20年，我的权益怎么保障?”（此观点为网络上其他观点，和许委员的观点放到一起相信他不会有意见）
此观点不是刚刚提出，以往就曾在社会上引起过相关讨论，如2009年南方都市报就发表过《住宅使用年限50年与70年产权相矛盾网友质疑20年哪去了》。
既然是政协提案，就要给出回复。是否将我国的房屋设计使用年限提高，提高到多少？相关部委也参与了回复，据说住房和城乡建设部最近也在组织专家讨论这个问题。我仅发表一些个人的观点：
（1）设计使用年限的定义是“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限”，设计使用年限不是房屋寿命。就算在设计使用年限内，也要对房屋进行日常的检查和必要的维修（非结构构件的使用寿命一般都达不到50年）。房屋实际寿命的长短，主要与使用维护有关。无论是50年，还是100年，使用中（包括设计使用年限内和年限外）都是需要正常维护的。
（2）我国房屋平均寿命较短，很多提前拆迁，这与房屋设计使用年限没有关系，很多被拆迁房屋很多都没有达到50年的设计使用年限。就算提高到70年，按现在的社会情况和城市发展情况，该拆一定还会被拆。国内很多竣工5年内的公建和住宅都因后期城市发展、规划修改而被拆，并不鲜见，这些都与房屋设计使用年限无关。
（3）房屋寿命短的另一个因素就是建造质量问题，在近10年的快速发展过程中确实存在很多问题，但应该说因为建造质量问题造成房屋寿命减少的“事故”目前来看还不多，且也与设计使用年限无关。如果是建造质量有问题，50年、70年的关系不大，不会到这么久就会出现问题了。如海砂屋，一般10年就会完全暴露，房屋无法使用。
（4）普通房屋的设计使用年限取50年，是国际通行。与50年设计使用年限对应，还有50年的设计基准期（定义为“为确定可变作用等取值而选用的时间参数”）。重要房屋或土木工程结构，设计使用年限一般取为100年获更长年限（港珠澳大桥设计使用年限是120年）。对于普通房屋，如果希望提高设计使用年限，可以直接按现行规范采用100年设计使用年限。对于100年设计使用年限的房屋，从技术上主要涉及设计过程中地震作用、荷载作用的取值增大，建造中材料性能要求提高。除在耐久性方面仍需要进行一些研究补充（目前对于非房屋建筑，耐久性方面研究较多；对于100年使用年限的普通房屋，如何采用低成本的技术措施，仍需要进行一些研究），总的来说难度并不大，实际造价可能增加也不多（个人随便估，对于普通混凝土住宅，10%-20%，不一定准确）。
综上，我觉得不存在50年、70年的矛盾问题，采用70年的设计使用年限没有必要。房屋建筑设计可由建设方、设计方共同确定，采用50年或100年的设计使用年限。但个人觉得，盲目对普通房屋采用100年的设计使用年限，还不如建立完善房屋使用中的检修、修缮机制，这方面的意义更大。
讨论上述问题，还会产生一个疑问，为什么我们的土地使用年限是70年？是否会改变呢？我找到一些有用的资料，大家可以自己看看，《世界各国土地产权制度及其启示》、《土地年期的界限街》（这篇文章的作者肖喜学的博客中有很多香港土地及房屋方面的信息，很有有意义，大家可以多看看）、《住宅土地使用年限70从何而来?》
我个人觉得，70年的问题真应该好好考虑一下了。70年当初提出的参考来自香港，而在香港，又有999年、75年、50年等多种土地使用年限，对于土地使用年限到期怎么处理，都是目前我国应该正确对待的问题了。这个问题全国人大代表、湖南万家丽集团董事长黄志明提出了（《人大代表建议取消住宅土地使用70年限制》），我觉得他提才更有意义。

『肆』 普通房屋和构筑物的设计使用年限是多久

结构的耐久性是指结构在规定的工作环境中，在预期的使用年限内，在正版常维护条件下不需进行大权修就能完成预定功能的能力。
设计使用年限是设计规定的一个时期，在这一时期内，只需正常维修（不需大修）就能完成预定功能，即房屋建筑在正常设计、正常使用、正常使用和维护下所应达到的使用年限。

『伍』 普通房屋和构筑物的设计使用年限是多久

结构的设计使用年限一般分为：
1、临时性结构——5年
2、易于替换的结构构件——25年
3、普通房屋和构筑物——
50年
4、纪念性建筑和特别重要的建筑——100年
所以，常见的民用建筑都是50年年限。

『陆』 建筑物的折旧年限是多少

最低年限是20年，根据实际情况由企业自行决定。

一、固定资专产折旧年限属
企业在固定资产的预计使用寿命时，应考虑以下因素：
(1)该固定资产的预计生产能力或实物产量。
(2)该固定资产的有形损耗，如因设备使用中发生磨损，房屋建筑物受到自然侵蚀等。
(3)该固定资产的无形损耗，如因新技术的进步而使现有的资产技术水平相对陈旧、市场需求变化使产品过时等。
(4)有关固定资产使用的法律或者类似的限制。
二、最新固定资产折旧年限计算
根据新企业所得税法，固定资产折旧年限规定：
第六十条：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：
(一)房屋、建筑物，为20年;
(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年;
(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年;
(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年;
(五)电子设备，为3年。

『柒』 普通民用建筑物和构筑物的设计使用年限为多少年

结构的设计使用年限一般分为：1、临时性结构——5年2、易于替换的结构构件——25年3、普通房屋和构筑物——50年4、纪念性建筑和特别重要的建筑——100年所以，常见的民用建筑都是50年年限。

『捌』 问：构筑物最低折旧年限是多少

答：根据《企业所得税法实施条例》（国务院令（2007）第512号）第六十条的规专定，除国务院财政、税务主管部属门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：房屋、建筑物，为20年；飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；电子设备，为3年。因此，地上构筑物的折旧年限不得少于20年。

『玖』 问：构筑物最低折旧年限是多少

地上构筑物最低折旧年限不得少于20年。

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：

第六十条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：

（一）房屋、建筑物，为20年；

（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；

（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；

（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；

（五）电子设备，为3年。

(9)构筑物设计年限扩展阅读：

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：

第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础：

（一）外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；

（二）自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础；

（三）融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；

（四）盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础；

（五）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础；

（六）改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。

第五十九条固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。

企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。

企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。

『拾』 巷道是否属于固定资产如果是固定资产，是属于建筑物还是构筑物或者其他类型其使用年限如何规定

构筑物,