⑴ 深圳土地开发已经达到了51%(国际标准超过30%已不再宜居),现已不再是宜居城市未来几年其房价是否率先崩盘
深圳是特抄区才建立30年，2001年前后其发展规模相当于现在的珠海市，还被评上了“世界花园城市”可见当时是相当宜居的。但是面对整个中国高中低段人才的大量涌进，重点开发工业，辅以商业、金融土地，现在达到了51%，也是情有可原的。相信随着以后高耗能低产值工业的全面转移，整个城市向低耗能高产值的金融业、服务业、文化业等三产业迈进，也会逐步再次达到宜居的。
【但失去了工业，也许其他产业会变得更萧条】
香港是特别行政区，曾是英国的殖民地，被其统治100多年，其实它也是随着大陆的发展而发展的。香港原本面对的仅仅是大陆外逃的官商和早期去淘金的难民。拥有英国这个老牌发达资本主义国家全方位技术的支持和大陆优惠政策的配合，发展到今天这样已经是当地政府的无能了。外加香港是自由贸易港，以服务业和商业支撑其发展，所以环境好，是理所应当的。
⑵ 深圳工业用地多少年可转商业用地
跟年限无关，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让专合同约定的土地用途改属变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
⑶ 关于深圳住宅土地年限50年顺延至70年的有关管理规定
按照《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》，“凡与深圳市规内划国土局签订容《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。”
⑷ 深圳50年产权房子续期
50年的房子产权到期怎么办？
根据我国的物权法规定，如果住宅产权到期了是可以自专动续期的，那么属50年产权的房子到期了该怎么办呢？其实规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。一般来说该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
如果你买的50年的房子产权到期了，首先你应该向土地管理部门提交续期申请书，一般来说如果土地没有其他特殊用途，管理部门会批准续期的，你只需要重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费就可以了。但是如果你的房屋已经变成了危房，一般不会得到审批。
如果你没有提出申请，那么很有可能土地使用权和地上房产由国家无偿收回，那么你就无法正常使用房屋了，房屋所有权也就自然消失。
如果你提出了土地使用者提出续期申请，但是根据规定，申请没有得到审批的，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿
⑸ 国内有使用年限到期的商品房吗
深圳年产权房“枯木逢春”到期房地产的续期样本
上个世纪80年代初期竣工的深圳国际商业大厦东座和北座临街而立，地理位置优越。
深圳商报记者陈相明摄
"土地出让期满无偿收回，买房等于交70年租金？"进入新年，上海土地拍卖中的"使用期到无偿收回土地"的风波，着实让70年产权大限如何续期的"远虑"成为"近忧"。不过，早在上世纪80年代初就试行"土地使用权转让"的深圳特区，人们的心情却相对比较平静，因为到期房屋续期已经有了"通行证"先例。
在罗湖区，有数十栋产权只有20年左右的写字楼或商住楼，并已经陆续到期。但是，只要补交地价，这些物业的"寿命"都能相应延长到40年或50年。这个"通行证"，便是深圳2004年颁布的《深圳市到期房地产续期若干规定》。
如今，这些曾经只有20年产权的老房子，续期后的能否"枯木逢春"？房价日趋高企，在现实二手房交易中，市民又遭遇到哪些产权续期方面的困惑？深圳商报记者日前进行了调查。
使用权续期：
深圳7年前已有先例
在罗湖区繁华的人民南路和嘉宾路交汇处，国贸地铁站E出口，能看到一栋20层高的白色外墙写字楼，分东座和北座临街而立，对面是金光华广场和国贸大厦，占尽地理优势。这便是曾经因为20年的土地使用权到期而引起轩然大波的深圳国际商业大厦。
资料显示，上世纪80年代初期竣工的国商大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。当时，很多业主非常困惑，因为不仅是无法用房产进行抵押贷款，就是出租也面临问题，"虽然自己住在里面，但都不知这个还是不是自己的房子，也无法签订租赁合同"。事实上，在深圳，像国商大厦这样使用"特区年限"的土地就有73平方公里。
为什么会出现像国商大厦这样只有20年产权的物业？不妨回顾一番深圳和国家土地管理政策的衍变。
1981年12月，深圳颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。
因此，国商大厦等上世纪80年代初期破土动工的一批商业楼宇，土地使用权就只有20年。但是，这和1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定--商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年--少了一半。
根据《暂行条例》，土地使用权最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
于是，为和国家规定取得一致，上世纪90年代初期，深圳出台规定：1988年1月3日之前政府无偿划拨用地，仍按原规定执行；1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签定了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。
73平方公里的划拨土地也因此成为"历史遗留问题"，国际商业大厦正是其中一例。
2000年以来，随着第一批行政划拨土地的陆续到期，深圳不得不再次做出调整。2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，为到期房产的续期铺平了道路。《规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。
该《规定》不仅令国商大厦成为国内第一个续期土地使用权的案例，也是如今深圳众多到期或即将到期房产有望续期的重要依据。
政策保底：
城市更新让老房子增值
如今，国商大厦的产权已经不再是业主的困惑。记者日前在现场看到，国商大厦的裙楼已经出租给各种商家，主要业态是服装批发零售，人流量较大。由于交通方便，楼上的写字楼租售行情也较好。据中原工商铺写字楼罗湖区经理骆志坤介绍，目前国商大厦的写字楼售价大约在1．2万元／平方米。
"大部分国商大厦的业主已经补交地价办理了续期，因为只有续期，才能进行转让、抵押等。但也有小部分原业主不愿补交地价的。"骆志坤说，因为一手业主当初购买的价格很低，留着物业收租很划算，不想卖，所以是否补交地价续期产权也就显得不那么迫切了。"毕竟政府也不可能因为一两家业主不办理续期手续，而将整栋大厦都拆掉。"
紧邻国商大厦、位于罗湖区人民南路上的单体建筑联华大厦，也同样是曾经产权只有20年的办公性物业。资料显示，联华大厦的土地权属性质为国家所有，来源为协议出让，土地用途为商业金融业，土地使用年限20年，从1981年1月7日至2001年1月6日，土地使用权年限已到期，业主需要补交地价才能续期或转让。
联华大厦附近的地产中介告诉记者，目前联华大厦的售价大约为1．1万元／平方米。记者留意到，该大厦外墙已经翻新，一共26层，主要的经营业态是经济型酒店，包括如家酒店等，也有业主将空间分割装修成几平方米的单间房，包括仅能容纳一人的厨房和卫生间，每间租金1600元。80多平方米的空间，就能间隔出4间单房，每月租金收入超过6000元。
"产权到期问题？好像现在还不太成为问题。"--记者采访的多位罗湖区资深地产中介人士均表示，由于深圳到期房产能够通过补交地价办理续期，因此，罗湖的老房子似乎并没有"寿终正寝"的担忧，反而日益显得"枯木逢春"。"罗湖口岸附近的房子，大部分都是深房集团在上世纪80年代开发的，由于城市更新，不少开发商纷纷进驻小区改造，现在罗湖区的老房子也似乎是越老越值钱。"世华地产罗湖火车站片区总监韩继雯介绍说。
产权缩水：
年限有异困扰买家
不过，记者了解到，在实际二手房交易中，各种历史原因导致的同一小区产权年限不一、老房子银行贷款成数较低等，仍会给买家带来一定的困扰。
广东中圳律师事务所刘子孺律师告诉记者，关于土地使用权年限的房产法律咨询确实有不少，主要集中在一些使用年限较同一个小区其他房子短、价格较低的房源；另外，也有个别市民在买房过户后，土地使用年限发生了更改，产权时限发生"缩水"，计算的年限不知为何提前了几年。"一般这类纠纷很少上到法庭上，因为找不到很好的切入点。"刘子孺分析说。
对罗湖非常熟悉的美联物业营业部副总经理袁新有告诉记者，二手房市场上，像联华大厦、深圳国际商业大厦等仅20年产权并到期的物业，若要交易并不难，只要补交地价就能顺利过户，但由于《深圳到期房产续期若干规定》写明，只有"申请的土地年期已届满或将在1年内到期"才能申请续期，所以造成了个别产权只剩下五六年的房子，既续不了期，在二手房市场上又卖不起价、成交率较低的尴尬处境。
"现在最常见的现象是，有同一个小区的房子产权年限不统一，给购房者带来了一些困惑。"袁新有说，例如，罗湖区的云峰花园，就出现了50年产权和70年产权两种情况，虽然按照深圳目前的政策，到期后都能续期，但50年产权的房子还是会比70年产权的价格低大约500元／平方米。
另外，据接受到期房地产续期申请的深圳国土规划委第二直属管理局的相关工作人员介绍，申请者大多是二手房交易签订买卖合同后，到产权登记中心过户时发现无法过户，须到管理局补交地价换证后，才能返回登记中心顺利过户。
"市民关于土地使用期的困惑还是有不少。我们经常能收到市民的相关咨询，诸如问房产所属的宗地使用期能否顺延、顺延多少年等等，我们都有专人负责回答。"该局相关工作人员说。
关于房产续期的常见疑问
1．越早补交，代价越小
到期房地产续期补交的地价如何计算？是不是不打算卖房，不交也没有风险？
记者调查：深圳基准地价是指在设定的土地利用状况及土地开发条件下的土地使用权平均市场价格，在处理拆迁赔偿、纠纷、评估、土地续约补交地价估算方面发挥着指导作用。
深圳国土规划委第一直属管理局相关工作人员介绍说，建筑容积率大于1的用地按建筑面积计价，建筑容积率小于1的用地按土地面积计价。我市的普通住宅用地建筑容积率绝大部分都大于1。基准地价可在市规划国土委网站上查询，网址为：www．szpl．gov．cn。
据了解，深圳近几年的基准地价呈上涨趋势。例如，2006年出台的基准地价比2004年上调了30％－40％，因此，房地产专家提醒土地年限已过期物业的业主，越早补交地价，需要付出的代价会越小。
2．补交地价，方能过户
秦先生2009年通过拍卖买了南山区某楼盘的一套107平方米的房子，过户时被告知要补交7．98万元的地价，因为房产使用权期限只有20年，并在2005年已到期。秦先生不解：2007年出台的《物权法》有"自动续期"规定，为何深圳要补交地价才能续期？
记者调查：据原深圳国土房管局相关负责人介绍，《物权法》的规定是"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"，并没有说明是有偿续期还是无偿续期，所以深圳现在适用的还是2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》，据此是要补地价的。
据了解，目前有不少市民喜欢到拍卖会上竞拍房产，以期买到低于市场价的"物美价廉"的房子，但有可能会买到使用权到期的房子，要补交地价才能过户，到头来，可能总价还高于市场价。因此，拍卖房产前最好调查清楚房源情况。
3．年限不一，情况有别
关于产权年限不一的现象，现在比较常见的是，同一个小区，有的房子使用权期限是50年，有的则是70年。原因是什么？
记者调查：据深圳国土规划委第一直属管理局相关工作人员介绍，有两种原因造成上述现象：1．有的小区建在两三块不同宗地号的土地上，分几期开发，每块土地出让时使用年限本来就不一样；2．属于同一宗行政划拨土地，其中有部分为房改住宅，房改住宅按相关政策规定在上市时可延至70年，而其他非房改住宅则须在到期前一年申请办理续期至70年的手续。目前50年的住宅均未到期，因此出现了两个年限。
4．续约有条件，投资要看清
市民王女士在罗湖看中一套房子准备买下投资，但是产权只有20年了，中介说到时候可以续约，请问可以买下来吗？
记者调查：美联物业深圳营业部副总经理袁新有表示，能否补交地价续期，市民最好亲自到国土部门咨询清楚，因为每块土地的情况都不一致。另外，由于续期需要提供较多原始资料，往往只有一手业主才有，一旦资料不全，能否顺利续期还很难讲，因此，此类房子还是少交易为妙。
据了解，续期申请的受理机关分别是：罗湖、福田由市国土规划委第一直属管理局，南山由第二直属管理局，盐田区、东部三街道（葵涌、大鹏、南澳三街道）由滨海管理局业务受理窗口受理，宝安、龙岗、光明、坪山由辖区管理局业务受理窗口受理。
5．工业区配套宿舍，最高续期至50年
市民刘先生看中了一套工业区的配套宿舍，产权是30年，但又是商品房，面临即将到期，请问，这类房屋是否能够顺利续期？
记者调查：深圳国土规划委第一直属管理局相关工作人员介绍说，工业区配套宿舍土地使用年限与工业用途一致，最高可续期至50年。属行政划拨房地产的，可在到期前一年内申请续期。
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"使用期到无偿
收回土地"争议
2011年上海土地交易市场首拍在1月上旬结束，虽然这次拍卖土地的交投冷淡，没有吸引眼球的地王出现，但"预申请须知"中"出让人收回并补偿相应残余价值"的规定，却实实在在地挑战了一下几乎被人遗忘的"城镇国有土地使用权出让和转让"的70年大限，在房地产业界引起了轩然大波。
当时，上海某报发表了《沪土地出让惊现"期满出让人无偿收回"》一文，文章称："记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现，在土地'预申请须知'中，出现了出让期满后'出让人收回并补偿相应残余价值'甚至'出让人无偿收回'的规定，而且收回的范畴包括'土地上的建筑物构筑物及其附属设施'。"
但在随后的跟进报道中，所谓的"相关规定"是全国规定而不是上海地方法规，"无偿收回"的土地要满足几个条件，住宅用地不用申请"自动"续期，但"自动续期"后要不要再交钱，是否受"公共利益"制约未明确。
2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为"期限届满"，其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。也就是说，根据国家规定，从2008年开始，所有地方的国有建设用地使用权出让合同中，都必须有这三个条款。该三个条款通俗解释为：1．非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请，住宅用地既然"自动续期"就没有"申请批准"的问题。如果续期申请无伤"社会公共利益需要"，则政府必须批准续期，但批准后要再交一次土地出让金。2．如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请，则到期后政府无偿收回。3．如果非住宅用地申请续期因"公共利益"未获批准的，政府收回土地并给予补偿，如果有约在先不补偿的则无偿收回。
"70年一到，房子变砖头。"尽管类似的担忧不会随便发生，但是对于普通民众来说，对于70年权限的疑虑并未消失，尤其是住宅自动续期是否需要付费仍然模糊，而"公共利益"也是难以界定的概念。
⑹ 深圳市南山区景光海景花园土地使用权50年可以延期到70年吗
深圳市南山区景光海景花园
土地使用权50年可以延期到70年吗
暂时还没有正式的文件，
要等国家正式颁布文件才知道。
⑺ 深圳城市更新 有住宅和办公 土地年期多少年
深圳城市更新分别为住宅土地使用年期70年和办公土地使用年期40年
⑻ 深圳将率先探索国有土地使用权续期路径，“正抓紧制定方案”
土地使用权到期后如何续期？如何高效盘活存量建设用地？日前，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，在自然资源部支持下，深圳将率先探索国有土地使用权续期路径、利用存量建设用地开发建设住宅、分类盘活利用存量工业用地等一系列改革。
8月4日，据深圳特区报，自然资源部于近日印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》（简称《意见》），意见共计9条措施，助力大湾区和深圳先行示范区建设。
意见提出，从国土空间规划、空间用途管制、土地利用、耕地占补平衡、全民所有自然资源资产有关试点、不动产登记、土地只征不转以及深圳深化自然资源领域改革探索等九个方面，支持广东进一步提升自然资源要素市场化配置程度和效率，激发市场活力和创造力，推动自然资源领域治理体系和治理能力现代化。
其中，为充分发挥深圳“双区叠加”优势，自然资源部支持深圳深化自然资源领域改革探索。除前述大湾区改革探索适用深圳市外，支持深圳市取得相关法律授权，在国土空间规划编制完成后，可探索按规划期实施总量管控模式。支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准。探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制。
探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准，以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法。探索国有土地使用权到期后续期的操作路径。探索高度城市化地区耕地和永久基本农田分类保护利用新模式。
在国土空间规划编制阶段，支持广东和大湾区统筹划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等三条控制线，合理优化耕地、林地、建设用地等各类用地规模、布局和时序等。
鼓励支持各类试点，包括深化自然生态空间用途管制试点，探索“只征不转”等扩大生态空间的实现路径，支持开展全民所有自然资源资产所有权委托代理机制试点，探索二三产业混合用地政策和管理机制，探索利用存量建设用地开发建设住宅，分类盘活利用存量工业用地等。
建设用地方面，支持探索建立省域内的建设用地交易机制。探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。支持探索建设用地使用权地上、地表和地下分层设立、分层供应政策等。不动产登记方面也将向港澳法人、港澳银行进一步释放优化营商环境的红利。
深圳特区报报道指出，目前广东省自然资源厅、深圳市规划和自然资源局正抓紧制定方案，报自然资源部审定后实施。
⑼ 在深圳什么情况下土地使用权可以通过协议方式来转让
协议出让土地是指当用地的单位和个人 只有一个人或单位的时候可以采用的办法 如果多余回一个人或单位答的时候一般都会采取挂牌出让和拍卖的方式 所以首先如果使用这块土地只有你一个人的时候 完全可以采用协议出让的方式 但是协议出让土地的价格是不能低于当地的土地的底价的。