香港土地制度年限

㈠ 如何解读党的十八届三中全会土地制度改革精神

土地制度改革是十八届三中全会全面深化改革重大战略部署的一个重要方面。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)发布后，社会各界对于土地制度改革内容的解读出现了一些严重分歧、误解。概括起来，主要集中在土地承包经营合同的期限、土地承包经营权抵押、农村集体经营性建设用地流转和宅基地流转几个方面。前不久召开的中央农村工作会议又提出“落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”，从而使承包经营权分化为“承包权”和“经营权”。从十八届三中全会以来土地制度改革新论断的产生背景及其争论来看，法律工作者贡献不够、参与不深。因此，从法学的视角分析、梳理这些争论问题及改革新思路，对于贯彻落实《决定》及中央农村工作会议精神，加快土地制度改革、保证土地改革又好又快推进意义重大。
一、关于土地承包经营期限
《决定》继续坚持十七届三中全会农村土地承包关系长久不变的基本思路。目前，围绕《决定》土地承包经营期限的主要争论或误解有两点：
(一)长久不变是否为“永久不变”
对于《决定》“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”表述中“长久不变”的含义，自从十七届三中全会将原来制度确立的“长期稳定”改为“长久不变”以来，一直有不同理解。有观点认为，“长久不变”就是指土地承包期永久不变，但遭到了权威观点的否定。中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在2008年十七届三中全会后的解读是“从哲学上讲没有什么东西可以永久不变，但是‘长久不变’肯定比现在的30年不变要长。实际上，农民对农地的承包经营权，尽管在大部分省区都是按照国家统一规定的30年来执行，但贵州省政府将这个期限定为50年并得到了中央认可。国家希望农民长久珍惜土地，持续投资土地，以及在从事别的行业时进行土地流转，因此，《决定》规定了这种承包关系长久不变。”［1］
正确理解土地承包经营合同的期限问题，首先需要了解土地承包经营期限的历史演变。改革开放以来，农村土地承包期限主要经历了两次调整：(1)从15年延长到30年，并明确提出“长期稳定”。1984年中央提出土地承包期一般应在15年以上，1993年又提出在原定的耕地承包期到期之后再延长30年不变。1998年修订的《土地管理法》将土地承包经营期限延长到30年。2002年《农村土地承包经营法》在规定“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定”的同时《农村土地承包经营法》第4条。，又规定“耕地的承包期为30年”《农村土地承包经营法》第20条。。2002年修订的《农业法》再次重申“依法保障农村土地承包关系的长期稳定”《农业法》第10条。。2007年颁布的《物权法》不仅规定“耕地的承包期为30年”，而且规定“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”《物权法》第126条。，但没有规定《农村土地承包经营法》规定的“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定”的内容。(2)从“长期稳定”到“长久不变”。2008年十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。《决定》再次坚持农村土地承包关系长久不变的提法，这足以表明党中央坚持稳定农村土地承包经营关系，保障农民土地承包经营权的决心。不过需要指出的是，虽然十七届三中全会将“长期稳定”的提法调整为“长久不变”，但这并没有在之后的立法中体现出来。2012年《农业法》修订时也没有改变原来“长期稳定”的表述。
其次，对于农村土地承包经营期限的理解还应当考虑到现行农村土地集体所有的性质，以及农民的承包地至少在未来一段时期内仍将担负一定社会保障功能的现实。十八届三中全会之后的权威解读特别强调农村土地集体所有的性质不能动摇，中央农村工作会议进一步提出“落实集体所有权”。落实集体所有权，不仅要落实集体土地所有权的主体，更重要的是要落实集体土地所有权的内容。在集体土地所有权禁止转让，土地承包经营权人的土地承包利益不再与集体分享的背景下大包干初期实行的“上交国家的，留足集体的，剩下全是自己的”，这一分配土地承包经营收益的做法早已不再坚持。，如果赋予土地承包经营权人无限期或者永久的土地承包经营权，就意味着农民集体的土地所有权将彻底成为“空壳”，未承包到集体土地的农民作为集体成员的成员权将在很大程度上被减损。从本质上讲，所有权是最为完整的物权，土地承包经营权是基于土地所有权而产生的用益物权。在集体土地所有权的处分权能被严格限制，收益权能被基本剥夺的情况下，如果规定土地承包经营权期限永久不变，那就意味着集体土地所有权的权利属性不再存在，“落实集体所有权”将很难实现。而且，如果土地承包经营权期限特定，即使经过流转，在承包经营期届满或其他原因受让人丧失土地承包经营权后，农民可以再次通过继续承包行为获得土地承包经营权，这有利于巩固集体土地所有制，保护农民权利和维护社会稳定。从目前来看，《物权法》“承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包”的规定是比较好的思路，在现阶段赋予农民永久土地承包经营权并不现实。
(二)“长久不变”是否指土地承包经营合同期限长久不变
对于《决定》“稳定农村土地承包关系并保持长久不变”的表述，有观点认为“长久不变”是指土地承包经营关系长久不变，而不是指农民的土地承包经营合同期限长久不变。对此，需要予以澄清。
“长久不变”指称的对象究竟是什么？土地承包经营关系“长久不变”已为《决定》所明确，因此，问题的关键在于如何理解土地承包经营关系和具体的土地承包经营合同的关系。无论从土地承包经营有关的文件、制度演变过程来看，还是从理论上分析，都应当肯定土地承包经营关系与土地承包经营合同二者本质上的一致性，“长久不变”也可以理解为土地承包经营合同期限“长久不变”。因为，从理论上讲，土地承包经营关系就是土地承包经营合同关系，正是由于发包方和承包方之间签订合同的行为，才使他们之间产生土地承包经营关系，这一关系的内容就是双方的权利义务。反之，如果没有土地承包经营合同，没有具体的发包方和承包方的存在，就不可能存在土地承包经营关系。由此可见，相对于土地承包经营关系，土地承包经营合同更具有本原性。因此，土地承包经营关系长久不变具体指的就是土地承包经营合同期限长久不变。
二、关于土地承包经营权抵押
《决定》对现行土地承包经营制度的一个重大突破性规定就是允许土地承包经营权抵押、担保《决定》关于土地承包经营权可以“抵押、担保”的表述本身需要进一步探讨。因为抵押属于担保的一种形式，从逻辑上讲二者不应并列。同时，不动产权利的担保形式主要是抵押，《决定》是否有在抵押之外创设其他担保形式的意图并不明确，而且，即使如此，也应当表述为“抵押或其他担保形式”。。对此，有观点认为，《决定》允许抵押担保的是从承包经营权中单独分离出来的经营权，承包权作为物权依然不许抵押。如果说这一争论在十八届三中全会后还停留在学术争论的层面的话，那么中央农村工作会议“落实集体所有权、稳定承包权、放活经营权”的提法已经将这种学术观点上升到了政策的层面。在这一背景下，更有深入探讨分析承包权和经营权关系的必要。主要理由是：按照现行法律，农民对承包地只享有占有、使用、收益的权利，并没有处分权，而抵押是一种处分行为，一旦抵押担保，债务人到期无法偿还贷款，土地被处分给他人，就变成事实上的农村土地买卖，因此土地承包经营权不允许抵押。而允许经营权抵押既能缓解农民的贷款难，又能做到风险可控，即便到期还不上贷款，农民失去的也不过是几年的经营收益，并不会威胁到农民的承包权。《农村土地制度改革，底线不能突破》，《人民日报》2013-12-05。那么，究竟《决定》允许抵押的是《农村土地承包经营法》、《物权法》等法律规定意义上的土地承包经营权，还是从土地承包经营权分离出来的经营权？
解决这一问题，关键在于如何理解承包经营权的性质。从农村土地承包经营制度的演变来看，当初的农村土地承包经营类似于国有企业的承包经营，这两种承包经营权均来自承包合同，属于债权性权利，只不过，前者的承包方的资格有特殊限定，表现在作为集体土地所有权共有主体的农户有优先承包的权利，这种优先权的根据就是农户对于农民集体的成员资格。然而，与国有企业承包经营不同的是，国家出于稳定土地承包经营关系、调动农民经营土地积极性的考虑，逐渐通过立法将土地承包经营权固化为一种用益物权。也就是说，从《物权法》等法律的规定来看，土地承包经营权就是用益物权的一种，其特点就是作为集体成员的农户承包本集体所有的农业用地，从事耕作等使用行为的权利，这种权利以农民的成员资格为前提，通过农户的承包行为而产生，以承包合同约定的合同期限为存续期间，本质上就是农用土地使用权。因此，承包经营权的流转、抵押，实际上就是对承包土地使用权的流转、抵押。由于土地承包经营权本身是有期限限制的用益物权，土地承包经营权人所流转、抵押的土地承包经营权是有期限限制的，即使土地承包经营权因债权人行使抵押权等行为而被流转，受让土地承包经营权之人也只能获得土地承包期的剩余期限的土地使用权。期限届满之后，原土地承包经营权自动消灭，原土地承包经营权人可通过继续承包土地行为重新获得土地使用权。因此，土地承包经营权的流转、抵押并不必然导致农户完全丧失土地使用权，除非国家法律赋予农民没有期限限制或者永久不变的土地承包经营权。
之所以在十八届三中全会之后，出现对承包经营权抵押对象的不同看法，主要原因是对承包经营权作为一中用益物权本身的理解没有到位。从逻辑上讲，承包经营包含承包和经营两个先后相继的行为，承包经营权自然可以分解为承包权和经营权两个权利。经济学界将承包经营权细分为承包权和经营权的主张比较多见，法学界持这种看法的人也有。1998年党的十五届三中全会《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》指出：要切实保障农户的土地承包权、生产自主权和经营收益权，使之成为独立的市场主体。然而，正如学者指出的那样，“承包权是成员获得承包土地的资格，还不是一种实实在在的财产权。当集体成员通过承包合同获取一份承包土地时， 承包权就转化为另一种形态的权利：承包土地使用权。承包土地使用权是一种实实在在的财产权， 表现为农户对承包土地的占有、使用和收益的权利。”［2］因此，既然承包权仅仅为一种承包土地的资格，还不是真正意义上的物权，而经过承包获得的土地使用权才是真正的用益物权，那么，流转、抵押的就只能是承包土地使用权。而且，流转、抵押意义上的土地承包经营权并不是强调其权利来源，而是强调其权利实在。此外，现行法律并没有禁止土地承包经营权人对于土地承包经营权的处分权。《农村土地承包经营法》和《物权法》均允许土地承包经营权人通过转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权。土地承包经营权人对土地承包经营权的流转就是对该权利的处分行为。当然，在现行法律制度之下，土地承包经营权人对土地承包经营权的处分权能是有限制的。《物权法》在规定“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”可以抵押的同时，明确规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。《物权法》第180条、184条。将土地承包经营权(或承包权)处分等同于土地买卖的观点，无疑是将农村集体土地承包经营权的处分权等同于集体土地所有权的处分权。
从法学理论分析，如果将承包经营权再次区分为承包权和经营权，那么就需要从法律上重新界定承包权和经营权的性质。从目前权威观点的解读来看，似乎将承包权界定为物权，而将经营权界定为债权。但这一理解与《决定》允许承包经营权抵押的思路不吻合，现行《物权法》和《担保法》规定的土地使用权抵押都是物权抵押。承包权和经营权分立的新提法面临以下理论困境：如果将承包权理解为从集体土地所有权产生的用益物权，而将经营权理解为债权，就需要澄清《决定》允许抵押的究竟是承包权还是经营权，如果是承包权，其与《物权法》等规定意义上的“承包经营权”究竟有何不同？如果是经营权，又如何落实《决定》允许承包经营权抵押的政策思路。所有权之上可以产生用益物权，但不能共存内容相同的两个用益物权。也就是说无法将承包权和经营权同时规定为用益物权。由此可见，当前迫切需要深入探讨“落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权”的实现途径。
三、关于农村集体建设用地流转
《决定》指出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”对于《决定》的这一表述，有观点认为：“只有属于集体经营性建设用地的，如过去的乡镇企业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。”［3］另一种观点认为，经过前些年的改制，乡镇企业已基本退出历史舞台，乡镇企业用地的规模不大，将允许流转的土地范围仅仅限于既有的乡镇企业用地意义不大。
需要指出的是，农村集体经营性建设用地是动态变化的，对于这一问题的认识应当统筹考虑不同用途土地的动态变化以及我国征地制度的改革方向。不仅规划调整、农用地转用、土地整理等会影响到不同用途土地面积的变化，征地制度的改革也会影响到农村经营性建设用地的范围。十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。十八届三中全会《决定》再次强调“缩小征地范围”。在征地制度严格公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围的情况下，集体经营性建设用地的增长是必然趋势。而且，从理论上讲，征收作为公权力强制剥夺集体土地所有权的手段，只能以公共利益为前提，非公益的集体建设用地理应与国有土地同权同价。因此，对于《决定》意义上的农村集体经营性建设用地的范围，应当统筹考虑征地制度改革、不同用途土地动态变化等因素，予以动态、适度把握。既不能将其等同于原来的乡镇企业用地(因为乡镇企业用地早已允许入市流转)，也不能过度扩大范围，毕竟征地制度的改革需要时间。
四、关于宅基地制度改革
《决定》指出：保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。可以说，《决定》关于宅基地制度改革的内容是十八届三中全会土地制度改革的亮点之一，同时也是当前争论比较大的问题之一。一种观点认为住房财产权可转让就是宅基地可转让，城里人就可以去农村买宅基地了，这是放开宅基地市场的信号，宅基地的改革方向就是自由流转。另一种意见认为：“改革的方向是进一步扩大权能，赋予农民更多财产权利，而不是宅基地可以自由买卖。”“按照我国现行法律制度，农村宅基地是本集体经济组织的农民所分配的用于建房的土地。宅基地的取得是和本集体经济组织成员密切关联的，也就是说，只有本集体经济组织的人才能使用这块宅基地。所以，非本集体经济组织成员无论是购买还是以其他方式使用占有农村宅基地，都是违反法律的，不受法律保护。”［4］ “宅基地不等于农民住房财产权，这是一个误读。宅基地是我国的特有概念，简单来说就是‘自有的土地、自用的建筑’，即只能由本集体经济组织的成员申请，用于自住，不能建商业住房。” ［5］
其实，对于《决定》关于宅基地改革基本精神的理解，应当从准确理解现行宅基地法律法规政策，全面把握当前宅基地制度担负的功能及存在的突出问题入手，进行全面、系统分析。首先，现行法律法规并没有禁止宅基地使用权的流转，国务院的规范性文件也只禁止城市居民通过买卖取得或变相取得宅基地使用权。1986年《土地管理法》第38条第3款仅仅规定“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”。尽管《土地管理法》已在1998年和2004年两次修订，这一规定至今没有改变。而且，实践中宅基地使用权的流转没有停止过，有些地方政府推行的宅基地换房、换保障等改革事实上是变相的宅基地流转。其次，有权拥有宅基地使用权的也并非只有农民。1986年《土地管理法》有条件地允许城镇非农业户口居民使用申请使用宅基地。而且，城市居民可以通过继承等取得宅基地的使用权。第三，宅基地使用权人取得宅基地也并非完全无偿。2010年《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》明确指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村自治组织对新申请宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。实践中，宅基
地有偿使用也并非个别地区。参见1990年1月3日《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》。第四，宅基地的闲置、浪费问题非常突出。“在全国2.4亿亩村庄建设用地中，‘空心村’内老宅基地闲置面积占10%至15%”。［6］第五，宅基地的非商品化、非资本化和非市场化，是造成当前市场发展中农民财产利益损失的一个重要因素。在住房大约占城市居民资产总量70％-80％的情况下，农民住房不能享受同城市居民住房一样的财产权利和可能获得的财产性收入，对农民来讲就不再是利益保护，而是一种财产利益的制度性损失。［7］最后，《决定》虽然没有使用宅基地使用权，而是使用了“住房财产权”这一现行法中不存在的概念，但农民在抵押房屋所有权的同时，不可避免地要抵押宅基地使用权。
从法学理论上讲，宅基地使用权作为集体建设用地使用权的一种特殊形式，即使不允许自由流转，也应当规定可能的退出机制，比如无偿分配宅基地已经丧失原来分配基础的，应当由集体统一收回，作为经营性建设用地允许集体流转并分配利益于其成员。对于宅基地的流转过于保守既不利于农民权利保护，也不利于土地的有效利用。因此，在试点、谨慎、稳妥的条件下，允许宅基地使用权与房屋所有权一并抵押、流转是十八届三中全会土地制度改革的基本方向

㈡ 土地承包期“再延长30年不变”指的是具体承包期限还是承包制度

土地承包期“再延长30年不变”指的是具体承包期限。
根据《农村土地承包法》第二十条专规定，耕地的承包属期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

㈢ 房子的70年拆了以后再给你房子还能住70年

《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。根据法律规定，70年后，自动续期，不存在会被拆掉的问题。

(3)香港土地制度年限扩展阅读：

《中华人民共和国物权法》

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

㈣ 商品房买了就是永久属于买家的吗 还是有一定的年限

房子是永久的，但土地使用权是40－70年，740－0年后还要再次购买！
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如今，福利分房的大幕已经落下，货币分房政策正在加紧出台，公民个人购买商品房已成为一个必然的趋势。但当公民购买了商品房拿到商品房产权证书时，他是否就真的对该套商品房享有了永久产权？这是在当前住房制度改革中每一个公民所关心的问题。本文试根据我国现行有关房地产产权的法律规定，对商品房永久产权问题进行探讨。

一、我国房地产制度改革及相关的主要法律规定

土地是财富之母，以土地为基础的房地产是人类最重要的财富之一。80年代后期，我国开始进行城市房地产制度改革。1987年下半年，深圳特区率先试行了土地使用权有偿出让，其后，福州、海口、广州、厦门、上海等城市参照深圳模式，在土地发展、 使用中导入市场机制。1988年4月， 在第九届全国人民代表大会上对中有关土地使用的条款进行了修改，明确规定土地使用权可以依法转让。随后，《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）也作了相应的修改。1990 年5月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称暂行条例），这一系列法律的出台，不但规范了土地使用权转移的形式和原则，也促进了我国房地产业的快速发展。

二、我国现行的房地产产权

房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。我国目前有法律依据的房地产产权包括国家土地所有权、国家土地使用权及房屋所有权。《宪法》规定：城市市区的土地属于国家所有。这表明国家是国有土地所有权的统一和唯一主体，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但土地使用权可以依法转让。它是现阶段我国唯一可作为流通物的土地权利。根据权利取得和效力的不同，国有土地使用权分为出让土地使用权，划拨土地使用权和城镇私房用地使用权。房屋所有权是房屋所有人在法律规定的范围内对其所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。一般分为国有房屋所有权、法人房屋所有权和公民个人房屋所有权。其中公民个人房屋所有权是一种最纯粹、最商品化的所有权。但由于我国房地产市场尚不健全，公民个人因获得房产所有权的来源和代价不同，因此其权利的内容和效力亦不尽相同。如城镇私房所有权、自建（购）公助住宅所有权、商品房所有权等。

三、商品房所有权的性质

商品房产权是指商品房所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有财产的权利。商品房所有人可以对其所拥有的房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对其财产违背意志的干涉。它是一种最充分、最完整的财产权或物权。但由于我国目前的商品房一般建于出让土地上，因此其所有权受以下有关法律和出让合同的限制。

依《暂行条例》的有关规定：国家以土地所有者的身份，按照所有权与使用权分离的原则，将城镇土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让年限一般为40—70年。也就是说，国家作为土地所有者的身份不变，而土地使用权受让人取得一种独立的财产权利，包括所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权利，该土地使用权是一种与土地所有权相分离的独立物权，同时，这个土地使用权又是有年限的，土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限，最高出让年限由法律加以规定，实际年限由土地使用权出让与受让方在最高年限以内于合同中约定。

如上所述，我国现行的商品房产权是很复杂的，与国外成熟的不动产制度相比，显得很不规范，可以这样说，就以上法律规定来看，商品房的产权不是永久性的，而是有期限的，它由此引出以下二个法律问题：第一，有限期的土地使用权和无限期房屋所有权之间的矛盾；第二，宪法保护的公民私人财产所有权的永久性与商品房屋所有权实际上的有限期性的矛盾。

四、我国土地使用权期满后有关商品房产权的法律后果

我国土地所有权不进入流通领域，因此商品房的产权是由房屋所有权和土地使用权结合在一起共同构成的。现阶段我国存在着土地使用的“双轨制”，即在同一房地产的标的物上可以分别设立两个独立的产权，即土地使用权和房屋所有权。土地使用制度改革以前，在房地产转让中就已经存在着土地公有制和房产的法人或私人所有制的矛盾，但过去一直未能引起人们的重视。当土地有偿使用制度试行后，有期限的土地使用权与无期限的房屋所有权之间的冲突就日趋明显了。对于这个问题多数公民至今不甚了解，许多公民在购买商品房时，往往只注意到了房屋产权证的重要性，而忽略了土地使用权的问题。根据《暂行条例》规定，城镇土地使用权的出让期限因土地用途的不同而有所不同，其最高年限为70年。这期限为除斥期限，即城镇出让土地使用权的存续期限，期限届满土地使用权终止。对于土地使用权期满后，地上物如何处理的问题，《暂行条例》第40条作了明确的规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”但1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）回避了《暂行条例》中地上建筑物或其他附着物由国家无偿取得规定，该法第21条第2 款仅对土地使用权的收回作了规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”新法不作规定意味着对前法规定的内容不作否定，所以《暂行条例》规定中的无偿收回仍然有效，只不过仅针对期满收回的一种情况。可见土地使用权终止后产生两种法律后果：第一，土地使用者不再享有该土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或其代表之间关于该块土地上的权利义务随之解除，土地使用权由国家无偿收回。第二，地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得，土地使用权受让人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附着物的所有权请求，亦不得擅自毁坏之。对上述第一种法律后果的规定，应持有疑义，但第二种法律后果的规定有以下几个缺陷：其一，从原则上讲，土地使用权出让合同的标的仅是土地使用权，并无地上物，地上物的所有权为土地使用人所有。既然是所有权，就不受期限限制，而土地使用权期限届满时，国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权，其所有权就是受期限限制的所有权，在法理上讲不通。其二，《暂行条例》第47条规定：“……无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。”对无偿取得的划拨土地使用权的土地使用人尚且补偿，对有偿取得土地使用权的使用人不仅不补偿，反将地上物无偿收回，这显然是不公平的。其三，不符合公平原则。在国有土地使用权出让法律关系中，国家是作为一个特殊的民事主体而存在的，应与受让方处于平等的地位。国家出让土地使用权，受让方支付出让金，本是公平的，法律已经赋予国家根据社会公共利益的需要，可以提前收回土地使用权，明显有利于国家一方，再规定无偿收回地上建筑物及其附着物，则显失公平，违背了民法中的平等原则。其四，我国房地产制度改革的重心是大力发展房地产二级市场，而二级市场的法律行为，如土地使用权转让、抵押等交易行为，必然受制于一级市场的土地使用权出让年限的限制，若土地使用权期限届满地上物收归国家，则房地产市场交易主体必然要考虑交易成本及以后的投资能否在有限的年限内收回。这样，无疑限制了房地产二级市场的发展。

五、目前我国土地使用权年限有关规定的缺陷

我国《宪法》规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其它合法财产的所有权。”从民法有关所有权的原理看，所有权是一种最充分、最完整的物权，公民个人商品房所有权也应该是这样一种所有权。依照民法的一般原理，商品房所有权的绝对灭失，只在以下情况下发生：“首先，因所有权人抛弃其所有权；其次，因国家征用，在这种情况下，房屋所有人通常会得到补偿；第三，因所有权客体灭失（如失火、地震等）。除以上三种情况外，房屋所有权人行使所有权应该是无期限的和不受剥夺的。但是，由于商品房是建筑在出让土地上的，土地使用权人只能在土地使用期限内行使占有、使用、收益和部分处分的权能，期满后土地使用权被国家收回，商品房的所有权也就失去了赖以存续的基础。目前，我国将土地使用权的年限规定为40—70年，一般居住用的商品房最高年限为70年。众所周知，现代建筑物的质量已大大提高，使用寿命已大大延长，一些钢混结构的建筑物完全可以使用100 年以上，即使砖混结构的建筑物，使用七八十年也不可能自然灭失。那么，当土地使用权期满而地上房屋尚存价值时，房屋所有人的权益实际上不会得到必要的保护。

由此可以看出，我国目前有关土地使用权年限的规定有以下几个不足：一是与民法有关所有权的一般原理相冲突，没有充分体现《宪法》、《民法》保护公民私有财产所有权的立法精神。商品房所有权虽然是建立在土地使用权之上的权利，但其一经设立就应具备所有权的基本属性-无期限性，如果将其理解为有期限的权能，那就不成其为所有权，而变成了与土地使用权同时灭失的房屋使用权了。二是在实践中会造成一些不良后果。首先，开发商因考虑到土地使用权期满后，国家将无偿收回土地及地上物，因此一般仅会热衷于短期投资，而避免长期投资，特别是不愿在土地使用年限届满前对土地继续投资，这不利于社会经济的发展；其次，公民花巨资只能取得商品房有期限的使用权（尽管名义上是房屋所有权）到期将被国家无偿收回，而政府优惠出售的福利房，因是建立在行政划拨的土地上，其产权不受土地使用年限的限制，可以行使到房屋自然灭失之时等因素，在进行投资置业时往往心存疑虑，持币观望，不利于推进住房商品化和建立并完善房地产市场；三是不符合国际惯例。据考证，世界上大多数国家均无此类规定。大陆法系国家在法律上一般设置地上权，如德国、日本民法均有规定，按这些民法典的规定，地上权是指利用他人土地营造建筑物、其他工作物及竹木并对其营造物及竹木取得所有权的一种权利。地上权最大的特征是排除了土地所有人依添附原则取得营造物之所有权的可能性，使地上权人得到单独享有营造物之所有权。

六、允许续期是否可以避免商品房所有权和土地使用权的冲突

《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权年限届满前，土地使用者可以申请续期。有人据此认为这项规定可以避免冲突。我认为续期制度虽是使用者避免被无偿收回去地上物的一种法律补救措施，但仅仅是权宜之计，并不能从根本上解决冲突本身。中国政法大学赵红梅教授曾从四个方面进行分析，结论是：续期制度仍有相当大的局限性，仍不能从根本上解决商品房房屋所有权与使用权的冲突问题。

七、立法建议

土地使用权出让制度在我国仅有几年的实践，出让期限届满后的法律问题目前表现得尚不突出，但这直接涉及土地使用权人、房屋所有人的权益和国家的利益。有鉴于此，我国现行法律规定的土地使用权期限届满，地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得的作法以及出让年限的有关规定，有修改的必要。

第一，应借鉴大陆法系的地上权制度。大陆法系国家在法律上一般设置地上权，民法上的地上权是为建筑物而设立的，它是无期限或假定无期限的。土地上的建筑物、其他附着物的所有权归属于土地使用人。如德国、日本在处理地上权消失的法律后果方面有两种较成熟的作法可供我们学习借鉴：日本民法规定，地上权消失时，地上权人的基本义务是恢复土地原状，但有权取回其工作物，如果取回工作物在经济上至为不利时，则允许土地所有人有优先以时价购买的权利。德国民法规定，地上权消失时，土地所有人应按建筑物的时价对地上权人进行补偿，如果单方面由土地所有人承担补偿义务对所有人过于苛刻，土地所有人在建筑物可使用的期限内，可延长地上权的期间，地上权人拒绝延长时，则不得请求补偿。

第二，适当延长土地使用权的年限，使其超过或接近一般建筑物的使用寿命。 如我国香港地区土地批租的年限除游乐场、 码头等一般为999年、99年和75年三种。其中999年的租期具有永业权的性质，99年的租期一般已经能够满足地上建筑物所有权人行使其所有权的需要，而75年的租期一般都可以续订。

第三，不延长土地使用权年限，但制定相应的行政条例或司法解释，将“土地使用权使用期限届满后，由国家有偿取得土地之地上物所有权”确定为法律，对《城市房地产管理法》起补充作用；同时修改土地使用权出让合同的有关条款，或将“由国家无偿取得”改为“国家有偿取得”或将“地上物所有权归属问题条款划归为约定条款”，规定当土地使用权期满而地上物尚有价值时，土地使用权人可以在与政府续签土地使用权出让合同和终止合同请求政府对其进行补偿两种方法中任选其一。这种办法在一个完整的物业由一人拥有产权或虽由多人拥有产权，但产权人意见一致时，比较适用；当一个物业由多个产权人拥有且多个产权人意见不一致时，比较麻烦，还有待于进一步研究。

㈤ 土地承包期“再延长30年不变”指的是具体承包期限还是承包制度

再延长30年不变是指承包期限再延长30年，使农村土地承包关系从第一轮承包开始保持稳定长达回七十五年。
即现答有承包地在第二轮土地承包到期后由农户继续承包，承包期再延长三十年，以各地第二轮土地承包到期为起点计算。

㈥ 新的行政单位会计制度下土地累计摊销年限

看看《行政单位会计制度》和《事业单位会计制度》，里面有各自的内会计科目。按照财政部规容定，行政单位会计“拨入经费”、“拨出经费”应分别设置基本支出和项目支出两个二级科目，行政单位“经费支出”和事业单位“事业支出”科目应按基本支出和项目支出分设二级科目，二级科目下的“目”级科目按财政部《政府收支分类科目》中的《支出经济分类科目》规定设置。

㈦ 房屋产权年限70年到期后怎么办

房屋产权年限70年到期后可以自动续期。

1、届满自动续期，续费按当时的专1%-10%来增收（即土地使用权属出让金）。

2、也可以由房屋业主联名提出，补交低于同类的土地出让金，再次申请不超过30年的期限。

3、该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定执行；没有约定或约定不明确的不动产，依照法律、行政法规的规定办理。

(7)香港土地制度年限扩展阅读：

按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：

（1）国家所有住宅;

（2）劳动群众集体所有住宅;

（3）公民私人所有住宅;

（4）其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。

㈧ 农村“三块地”改革试点期限将延长吗

10月31日，为进一步深入推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度改革试点，全国人大常委会31日审议关于延长授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定期限的决定草案，拟将农村土地制度三项改革试点期限延长至2018年12月31日。

全国人大常委会2015年2月27日经表决，决定授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，试点期限将于2017年12月31日届满。

改革试点期限延长，有利于基层开展更全面、深入的探索，为系统总结试点经验打好基础。

㈨ 什么是设计使用年限

1、设计使用年限的定义：《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2002）第2.1.19条 设计使用年限版 design working life 设计规定的结权构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。
2、设计使用年限的取值：第3.1.7条 在设计使用年限内，结构和结构构件在正常维护条件下应能保持其使用功能，而不需进行大修加固。设计使用年限应按现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068确定。若建设单位提出更高要求，也可按建设单位的要求确定。《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001）1.0.5 结构的设计使用年限应按表1.0.5采用。（如图）
3、对于住宅区，开发商设计使用年限的取值：一般不考虑土地使用年限而直接按规范最低要求确定，统一为50年。亦有少数较负责的开发商要求设计院将设计使用年限取值与土地使用一致即70年。