村集体经营性建设用地使用权

㈠ 该集体建设用地使用权能否流转

问：A企业是乡镇企业，经批准取得某集体建设用地使用权。2014年，A企业因融资想把该地转让给B企业，双方签订了转让协议。B企业支付了相应款项后未实际占用该地块，也未实施建设。B企业能否取得该地块的建设用地使用权？

答：（1）集体建设用地有特定的使用范围。集体建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资、进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地主要有三种类型：乡镇企业用地、宅基地和公共设施、公益事业用地。此外，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这就从法律上明确了集体建设用地使用权原则上不允许出租、出让或者转让，只有在企业发生破产、兼并或资产转移的情形下才可以转移集体建设用地使用权。此外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）也明确严格控制集体所有建设用地使用权流转范围。本案中，A企业并未破产、兼并，不能将建设用地使用权转让给B企业。B企业无法取得该地块的建设用地使用权。

（2）本案中转让合同属成立但未生效的合同。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第五十九条规定，建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。据此，集体建设用地使用权须经县级或县级以上人民政府审批登记、核发证书后方能取得。B企业若是在A企业破产、兼并的情形下取得该地块，也应履行相应的审批手续才能取得建设用地使用权。本案中A企业与B企业仅签订了转让协议，并未进行审批登记，不发生集体建设用地使用权转移的效力。

至于转让协议的效力问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。据此可知该协议虽经双方达成意思表示的一致，但仍属于成立但未生效的合同。双方还要承担合同可能最终无法获得审批登记而归于无效的风险。

（3）试点地区的集体建设用地使用权可依相关规定流转。2015年2月27日第十二届全国人大常委会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。在试点地区暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于集体经营性建设用地入市的有关规定。因此，该决定实施后，在试点地区进行的流转可按照试点地区集体经营性建设用地入市的相关规定进行认定。

㈡ 什么叫集体建设用地，怎么能取得集体建设用地使用权

只要是集体土地，集体外的人员无法取得土地使用权，只有做变通。比版如：租赁，可以签权署租赁协议，但是租赁协议不能支撑开发建设，最多也是小打小闹。还有一个风险比较大的方式，成立集体企业，以村或村内的个人为法人代表，对土地进行开发，但是仅仅能够经营，不能出售，你个人的利益通过借贷等方式维护，风险比较大，因为权利主要在村民手上。还有就是比较复杂的土地转性了，要和村委会，当地的国土局等打交道，把集体土地转为国有土地再进行开发，这个很花时间和金钱，但是是正规途径

㈢ 什么是农村集体经营性建设用地

农村集体经营性建设用地 概念：

是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括"农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。

(3)村集体经营性建设用地使用权扩展阅读：

农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。

农村的集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

国新办2013年12月6日上午10时举行发布会介绍我国粮食增产农民增收等情况。农业部部长韩长赋在发布会上表示，关于允许农村集体经营性建设用地入市，大家比较关注。

这个问题有些解读不全面，不能误解误读，一定要把握好，这里有三个限定词：一是它是集体的经营性建设用地，并不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地，这是一个限定词。

二是符合规划。即使取得土地使用权，要建设什么也要符合规划。三是用途管制。概括地说，允许入市的只是农村集体经营性建设用地，必须在符合规划和用途管制的前提下，农村集体的经营性建设用地才可以出让、租赁、入股。

㈣ 农村集体经营性建设用地

集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 “农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请

㈤ 农村集体经营性建设用地流转具体怎么做

目前，集体经营性建设用地的权利主体：村民小组、居委会、街道办抑或“经济社”。
一、“集体经营性建设用地”的概念界定与形成原因。
“集体经营性建设用地”并非是一个法律术语，对于什么是“集体经营性建设用地”，也尚没有统一的界定。所谓“集体经营性建设用地”，是指用于（1）除传统的农业生产经营之外的，（2）所有权仍然属于传统意义上的“农村集体”的，（3）但其位置已经不在传统意义上的“农村”而是位于城市或城乡结合部的，（4）商业性经营用地。这其实是对当前“集体经营性建设用地”的“既成事实”的概括。
二、“集体经营性建设用地”与城市中的“宅基地”的联系和区别。
二者在性质上仍然属于集体所有。其区别在于，“集体经营性建设用地”的所有权和经营权仍然在“集体”名下，“集体”依然拥有其市场化流转的主导性话语权，而城市中的“宅基地”的使用权则在个人手中，其主导性话语权也在个人而非集体手中。
三、“集体经营性建设用地”流转中的若干法律问题
集体经营性建设用地的权利主体：村民小组、居委会、街道办抑或“经济社”。
当前，集体建设用地确权登记中的最小权利主体是“村民小组”，或者是所谓“经济社”，例如广东的集体建设用地确权登记即是采取这种做法，且全省的确权登记工作已经完成。
实际上，城市中的“村民小组”已经名存实亡，被城镇社区的“居委会”或“街道办”所取代。这是“集体经营性建设用地”的确权登记与其他类型的集体建设用地确权登记在权利主体上存在的一个较为明显的区别。
从概念上说，将集体经营性建设用地确权给由过去的农村“村民小组”演变而来的如今的城镇“居委会”或“街道办”并不具有公正性。从法律意义上说，将“集体经营性建设用地”确权给当地的“居委会”或“街道办”其实不利于当初农户的利益保护，因为后来落户到居委会或街道办管理区域的居民，也可以以自己属于当地居民为由享受集体经营性建设用地上的权利，例如请求分红的权利。再者，原来的在如今的“集体经营性建设用地”上从事农业生产的农户当中，有相当多的成员已经迁离原地或者转行，也即脱离了当时的农村集体经济组织，这部分成员是否应当可以回来主张权利，同样是一个棘手的问题。因此，倘若将集体建设用地的所有权确权给“居委会”或“街道办”，即会出现“主体错位”的问题。
其次，将集体经营性建设用地的权利主体界定为“经济社”这一集体经济组织也存在问题。一是农村的“经济社”从历史上看即是农村的互助性合作组织，类似于如今的“农民专业合作社”。但是，过去的“经济合作社”如今绝大部分都已经名存实亡，而如今的新型的“农民专业合作社”则是依据《农民专业合作社法》成立的组织，跟之前的经济合作社没有任何关联。二是如今的农民专业合作社主要从事农业的生产经营，因此主要分布在农村，而集体经营性建设用地则主要位于城区或城郊结合部。因此，即使把集体经营性建设用地确权给当初的诸如“经济社”这样的农村经济组织，但鉴于这类组织大部分已经不复存在，且已经没有继续存在的实际意义，因此也存在着“主体虚位”的瓶颈问题。
因“规划调整”和“用途改变”等原因导致“农用地转用”，例如“集体建设用地”，应当一律按照“非农用地”的标准确定统一的权属，即要么“归公”(国有化)，要么“归私”。但鉴于后者根本行不通，与我国政治体制和经济体制不兼容，那么就只能走国有化的道路，实行城市建设用地土地所有权“国家独占”。否则，永远无法解决“城中村”等问题。
位于城区之中的集体经营性建设用地（含城中宅基地）与农村的承包地有着本质的用途区别，宜征收为国有土地，实行“城市土地所有权国家独占”。而目前的做法，仅仅是过渡性的举措。否则与此相关的“小产权房”问题，永远都无法得到妥善的解决。

㈥ 国土部选定的28个农村集体经营性建设用地使用权流转试点市县都是哪些

国土部选定的28个试点，分别为：辽宁省大连市旅顺口区、黑龙江省哈尔滨内市阿城容区、黑龙江省同江市、江苏省淮安市、江苏省句容市、江苏省泰州市姜堰区、浙江省开化县、浙江省嘉兴市、浙江省德清县、安徽省寿县、福建省厦门市、江西省于都县、山东省桓台县、河南省获嘉县、湖北省鄂州市、湖南省临湘市、广东省广州市增城区、广东省四会市、广东省佛山市南海区、广西自治区贺州市、重庆市江津区、四川省宜宾市江津区、四川省绵竹市、云南省大理市、陕西省富平县、陕西省榆林市、甘肃省敦煌市、甘肃省玉门市。

㈦ 集体经营性建设用地如何确权

农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用内权确权三部分容。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94.7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。

由于权属关系复杂，涉及历史遗留问题，农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权工作进展相对缓慢。今年的中央一号文件提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。有分析人士认为，随着土地制度改革不断推进，这项工作可能会提前完成。

上述权威人士表示，随着农村土地确权工作推进，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。不过，要实现城乡土地同权同价，以及城镇建设用地与农村集体建设用地自由交易，恐有一定难度。

㈧ 什么是存量农村集体经营性建设用地

是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。