宿迁市区经营性用地使用权

Ⅰ 关于宿迁市“万顷良田建设工程”试点工作的几点思考

0引言

“万顷良田建设工程”是推进农地集中、居住集聚、用地集约和效益集显的一项重点工程。宿迁市系传统农业大市，“万顷良田建设工程”已在该市全面启动。本文试对宿迁市“万顷良田建设工程”试点工作开展的基本条件，在规划编制和启动建设中存在的问题，以及对未来推进中预期出现问题的分析，提出应对措施及建议，以供参考。

宿迁市是1996年成立的地级市，下辖三县两区，除坐辖区宿城区外，沭阳、泗阳、泗洪三县及宿豫区(原宿豫县)均属苏北农业大县，农地资源丰富。经过12年来的持续建设，宿迁市已经步入了经济社会发展的快车道，财政总收入、一般预算收入、规模以上工业增加值、工业用电量等主要经济指标增速持续位居全省领先位次。2007年宿迁中心城市建成区面积已达45平方公里，全市建设用地面积已由1999年的180.97万亩提高到2008年的203.2万亩。但随着工业化、城市化进程的逐步加快，宿迁人均耕地面积逐步减少，人地矛盾越来越突出。人均耕地面积已由1997年的1.35亩减少至2008年的1.16亩，近两年每年的用地需求在3万亩左右，但国家下达的年度用地计划年均不到5000亩，土地瓶颈制约逐步凸现，供需矛盾越发尖锐。

实施“万顷良田建设工程”，推进实现农地集中、居住集聚、用地集约和效益集显，对农村村庄分散布局、农村建设用地潜力巨大的宿迁市而言，确实是一个难得的机遇。

1宿迁实施“万顷良田建设工程”试点工作条件具备

“万顷良田建设工程”实施的主要途径，即为“三结合”———农村建设用地整治与分散耕地整理相结合，农村建设用地减少与城镇建设用地增加相结合，节约集约用地与优化区域土地利用布局相结合。宿迁市推进“万顷良田建设工程”，在自然、地理等方面条件充足，预期效益可观。

1.1农村集体建设用地潜力巨大

宿迁市、县区《土地利用现状图》显示，宿迁农村自然村庄呈“满天星”式布局，建筑多以单层瓦房为主。据调查，宿迁市农村居民点占地面积约121万亩，乡村住户约102.4万户，户均占地约1.19亩。如按照康居示范村和集中居住点户均占地240平方米(含配套设施建设用地)的标准，可通过复垦新增耕地80.9万亩，如按照国家规定的户均宅基地200平方米标准，可复垦整理增加耕地91.1万亩。

1.2农民生产生活条件亟待改善

受自然、历史条件影响，沿袭生活习惯和农业耕作的便利，宿迁市农村居民点的建筑虽历经了草房、草改瓦、瓦改平和平改楼的四次建设高峰，但农村当前仍以单层瓦房为主，且居住点分散。多数农民建房选址选择自家的自留地、承包地或交通较为便利的道路两侧，大多没有统一规划，也没有集中连片建设，而是零星分散建在旧村庄中或村庄周边的耕地上。很多村庄水、电、路、绿化等配套公共基础设施没有跟上，村庄“脏、乱、差”，居住环境普遍较差，群众迫切希望生活环境能够有所改善。

1.3拆迁安置成本相对低廉

目前宿迁对农村居民拆迁补偿的标准均参照征地补偿标准执行，由于农村房屋大都为平房，楼房不多，拆迁成本相对降低。此外，除拆除无主房、偏房房屋补偿1万元、有主房(含偏房)房屋补偿2万元、楼房4万元外，宿迁市政府又出台政策，对农民自愿放弃宅基地，到集中居住点建房或进城(中心镇)购房的给予奖励补助、贷款贴息等优惠政策。农民居所安置选择多样，成本也比较低。

1.4地方政府高度重视

“万顷良田建设工程”的目标是促进农村耕地资源、建设用地资源、劳动力资源、公共服务与市场需求资源集聚，完全符合宿迁市“十一五规划”提出的“环保优先、节约优先”和“全面奔小康、建设新宿迁”的发展思路。目前，宿迁市、县区政府均成立了“万顷良田建设工程”推进工作领导小组，建立了政府主导，国土部门牵头，各部门配合的工作机制。

1.5土地整理工作基础较好

作为一个传统的农业大市，耕地后备资源的开发整理一直是宿迁国土资源工作的重点。市县区国土资源部门均有专门的土地整理开发实施、监督和管理机构，人员健全，制度完善，土地开发整理的成效显著。两年来，该市已完成省以上投资土地开发整理项目9个、新增耕地0.6万亩，占补平衡项目488个、新增耕地2.8万亩，组织开展的城乡建设用地增减挂钩项目两年就实现新增耕地1.58万亩。

2宿迁推进“万顷良田建设工程”试点工作面临问题分析

宿迁开展“万顷良田建设工程”试点工作优势明显，但由于试点工作是一项全新的工作，是全国首创、全省同步开展，没有现成经验借鉴，只能边实践边摸索，边总结边推广。就宿迁市而言，目前碰到的困难和问题主要有:

资金缺口较大:按照规定，“万顷良田建设工程”所涉及的前期调查论证、规划编制、房屋拆迁、青苗补偿、基础设施配套建设及设备购置等，由项目所在地自行筹措解决，省负责土地整理费用，这样县区财政有一定的压力。

部分群众思想不统一:“万顷良田建设工程”拆迁农户安置以农民公寓房为主，不安排宅基地重建，拆迁安置点统一集中到城镇。部分被拆迁农民，由于对政策情况不了解，担心失地后在城镇的保障问题。

土地流转方案不尽完善:实行土地承包经营权流转是为了改变过去分散落后、土地产出率低的传统经营方式，促进农业向规模化、现代化转变。宿迁“万顷良田建设工程”土地流转规划全部实行土地承包经营权入股和转让，对相关责任的规定还不够具体。

3稳步推进“万顷良田建设工程”试点工作的对策与建议

3.1着力宣传和完善政策，鼓励农民向城镇集中居住

“万顷良田建设工程”试点工作涉及部门多、政策性强，必须通过政策宣传引导逐步推进。试点地区应以市为单元，统一农村宅基地拆迁补偿安置标准和农村建设用地收购储备办法，并建立有形的农村土地流转和土地交易市场，真正让农村土地动起来，通过宣传，让农民明白其中实惠，打消顾虑。本着进城集中居住为主、到集中居住点建房为辅的原则，应制定具体的农民放弃宅基地使用权购买政策性住房和普通商品房应享受的优惠、补贴等政策，妥善解决好农民居所安置问题。对于农民承包地流转，也应按照群众自愿的原则组织开展，应明确合作社一旦发包未成，应统一经营，还利与民。

3.2推进农村社保，解决农民后顾之忧

“万顷良田建设工程”实际上等同于征地，应解决好失地农民社会保障工作。各试点地区应让放弃土地承包经营权的农户和以土地承包经营权入股的农户直接进入被征地农民社会保障体系，与被征地农民同等享受就业、医疗、养老、子女教育等政策。应建立帮助培训就业机制，对有就业和培训愿望的农户，纳入城镇就业管理，进行失业登记，符合条件的发放《再就业优惠证》，享受职业介绍、职业培训、职业技能鉴定、税费减免、小额贷款等促进就业再就业政策。

3.3探索多种方式，大力推进土地承包经营权流转

稳定农村基本经营制度，保护农民土地承包权益，是党的农村基本政策，必须长期坚持。土地承包经营权流转必须依照依法、平等协商、自愿、有偿、不改变土地性质和用途的原则进行。在流转后可以采取四种方式经营:①土地股份合作经营。鼓励农民把土地经营权以入股形式组建土地股份合作社，实行股份合作经营或统一对外租赁经营，农民可返聘为农业产业人;②发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业等规模经营主体，实现现代农业集约经营和规模经营;③鼓励工商资本参与高效农业、现代农业、设施农业和植树造林项目建设。充分利用工商企业资金、技术、管理等优势，建立农产品基地，开展现代农业集约经营，逐步实现统一经营;④以村为单位集中连片或整村流转用于设施农业等现代农业开发建设，逐步形成一村一品、一乡一业的特色产业发展格局。

3.4“筑巢引凤”，留足工程区安置空间

应合理选择工程区范围，对于确定的工程区应以权属界线为准，特别是对于完整的集体经济组织要统一纳入试点。想方设法把工程区农民能提前及时安置好，在充分尊重农民意愿的基础上，统一规划设计，鼓励建多层和高层住宅，由政府前期投资完成基础设施配套建设，为“万顷良田建设工程”区农民拆迁留足安置空间。

3.5多渠道筹措资金，确保“万顷良田建设工程”顺利实施

“万顷良田建设工程”实施的顺利与否，关键在资金，因此各试点地区要多渠道筹措资金，确保工程顺利实施。可以将新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、农业重点开发建设资金等土地相关资金中，留取一定比例用于工程建设。同时还可以将省里的农村道路改造扶持资金、农业开发、节水灌溉等项目资金以及其他涉农项目资金集中用于“万顷良田建设工程”区内的其他工程。此外，还可通过银行融资及引入社会资金等途径解决资金不足问题。对于政府先期投入的资金，可以通过经营性用地招拍挂出让收益、新增耕地置换的城乡建设用地挂钩周转指标转让收益中予以补偿。

Ⅱ 什么叫经营性建设用地

经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。
经营性项目一般指商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目。
广义是指一切经营活动的用地。按法律要求和中央纪委要求实行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）中的经营性用地是特指工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等用地。经营性用地具备通过市场竞争形成价格的条件。为建立公开、公平、公正的土地资源市场配置机制，根据现行规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式供应。

Ⅲ 土地使用权经营性用地与非经营性用地有什么区别望高手予以解答~!

1、用途不同

经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营版性项目权用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。

非经营性用地是指不是用于生产经营活动获取利益为目的，而是为了实现社会公共利益而使用的土地。

2、获得途径不同

经营性用地一般是通过投标拍卖来进行，如建造门面房,商品房等。

非经营性用地，一般是政府划拨所得，如政府办公用地，道路用地，绿化用地等。

3、性质不同

经营性用地一般是具有赢利的性质，而非经营性用地一般是为了公共利益，不具有赢利的性质。

(3)宿迁市区经营性用地使用权扩展阅读：

不同土地的使用年限：

1、住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

2、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

3、商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

4、综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

Ⅳ 什么是经营性用地工业用地算吗

经营性用地一般是指经营性项目的用地，按照现行的政策，经营性项目用地采用招标、拍卖、挂牌方式供地。工业用地也算。

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。

2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）发布。其中《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

(4)宿迁市区经营性用地使用权扩展阅读：

集体经营性用地主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。

农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。

农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。

参考资料来源：网络-经营性用地

Ⅳ 国土部选定的28个农村集体经营性建设用地使用权流转试点市县都是哪些

国土部选定的28个试点，分别为：辽宁省大连市旅顺口区、黑龙江省哈尔滨内市阿城容区、黑龙江省同江市、江苏省淮安市、江苏省句容市、江苏省泰州市姜堰区、浙江省开化县、浙江省嘉兴市、浙江省德清县、安徽省寿县、福建省厦门市、江西省于都县、山东省桓台县、河南省获嘉县、湖北省鄂州市、湖南省临湘市、广东省广州市增城区、广东省四会市、广东省佛山市南海区、广西自治区贺州市、重庆市江津区、四川省宜宾市江津区、四川省绵竹市、云南省大理市、陕西省富平县、陕西省榆林市、甘肃省敦煌市、甘肃省玉门市。

Ⅵ 什么情况下土地可以协议出让

(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用版途的土地，其供地权计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
(4)出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式;

Ⅶ 建设用地使用权的取得方式有哪些

我国《物权法》对建设用地使用权的取得方式规定了两种，即出让和划专拨。出让是指国有属土地的出让方通过一定的形式将建设用地使用权出让给特定的使用者的建设用地使用权设立方式。出让是有偿取得使用权的方式，国家将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金。划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨是无偿取得建设用地使用权的方式，因此法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。如我国《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”

Ⅷ 宿迁市建设工程（集团）有限公司河北分公司怎么样

简介：宿迁市建设工程（集团）有限公司河北分公司成立于2013年08月06日，主要经营范围为房屋建筑工程施工总承包壹级，承担二级标准以下公路工程（不含独立大桥和沥青混凝土路面公路工程）的施工，市政工程，基础打桩，装饰装潢，承包境外房屋建筑工程和境内国际招标工程，上述境外工程所需的设备、材料出口（国家限制和禁止经营的项目除外）等。
法定代表人：冯明银
成立时间：2013-08-06
工商注册号：130108300009510
企业类型：其他有限责任公司分公司
公司地址：石家庄裕华区翟营大街方文路凤凰城玉兰苑4-2-701