广州使用权公寓法律风险

1. 现在广州限购公寓没有，还有就是有产权和没产权到底差在哪里，没产权风险有多大房地产

通俗点说：有产来权证的房子是经过自正规途径审判、缴纳了土地出让金的。一般土地出让金在房子成本里面占的比重超过30％。无产权证的房子没有这块成本，一般建造质量也相对差一些，所以要便宜很多。如果遇到政府规划征地，无产权证的房子没有赔偿。
房子的产权和无产权的区别：
所谓产权房，是指产权人对房屋拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人享有占有、使用、收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
无产权房顾名思义就是没有房产证的房子或者不能办理房产证的房子。这种房子法律禁止公开交易买卖。但是无产权房只有限制使用权，即可居住、一定程度的可出租(经产权所有人/法人同意后)，但不可转户，即无权交易、上市、赠与、继承(需要办相应手续回购才可以继承)，如需卖出(权利)，产权人具有优先购买权。
至于你说的风险可以看整个城市规划了，对于广州楼盘你可以去房世家看看，而且你还需要想想的是以后你对房子的拥有权问题，个人觉得正规的会来得更实在一点。

2. 广州的公寓怎么查是产权公寓还是使用权

国土局肯定是可以查到的，给不给查是一回事，肯定是要提供什么证明材料的

房屋版产权有房屋所有权权和 土地使用权两部分组成， 房屋所有权的期限为永久且属于个 人，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等且属于国家，土地的使用性质不同，决定了出让的年限也就不同。如果是民用住宅性质的土地，那么产权年限就是70年，而一些用于商用或者娱乐旅游的建筑用地就是40年产权年限的。而公寓就是属于商业住房。根据《物权法》规定产权到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。物权法第一百四十九条也明文规定了到期后续费不会超过五位数，不得低于15.6元每平方，比方说50平的续费只需要760元即可续期。2、产权清晰、独立产证的公寓，交房之后也会拿到不动产权证书，跟住宅的房产证封面也都是一样的，也能在房管局的系统上查到，也能得到国家的认可。

3. 购买只有使用权的公寓是否合法

不受法律护保

4. 只有使用权的公寓什么情况下可以买，或者说需要注意什么呢

只有使用权的公寓最好不要购买，因为万一以后出现什么事情的话，可能就会被收回的

5. 只有使用权的公寓买的过吗

合法的，但是没有产权证，无法办理按揭，投资这样的房产风险很大，主要专原因是产权得属不到保障。

只有使用权证，没有产权证，那么房屋还是有所有权人的，但是如果卖方没有经过所有权人同意进行出卖的，属于无权处分，所有权人可以收回。

你们之间签订的合同是合法有效的，权利义务责任以合同约定为准，但是产权是拿不到的，因此具有风险，卖方只是将使用权转给了你。

(5)广州使用权公寓法律风险扩展阅读

根据《城市房屋权属登记管理办法》

第四条

国家实行房屋所有权登记发证制度。

申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

第五条

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

第六条

房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第二十一条

有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：

（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；

（二）无人主张权利的房屋；

（三）法律、法规规定的其他情形。

6. 40年使用权商品公寓房到底好不好

不划算的，建议最好不要买这种40年、50年产权的公寓。
50年（40年）产权住宅房屋与70年产权住宅房屋区别：
70年产权住宅，土地使用权性质和房地产使用性质均为住宅，设计用途也是住宅。
50年（40年产权也是一样）产权住宅（一般开发商叫公寓），其土地使用权性质和房地产登记用途为办公或者公寓（商业），设计用途为住宅。这种房子的实际规划用途是办公（50年）或者商业（40年）用途，只是开发商认为住宅比商业和办公的利润更高，才开发成住宅用途的。
50年（40年）产权劣势：
1水、电、煤气、物业费用都按商业用途收取，比一般普通住宅（70年）的高一倍以上。
2交易税费按商业用房交易收取，一般交易需要缴纳税费达到10%-15%之间（无论满多少年均需要缴纳这个么），比一般普通住宅交易缴纳税费要搞出1倍甚至2倍以上。
3一般这种产权的房屋都是超高层、公摊面积特别大，户型比70年的会差很多，通透性也会比70年的差很多。
50年（40年）产权优势：
50年（40年）产权房屋唯一的优势是可以办理营业执照和公司注册地址。

7. 买了使用权公寓,开发商破产业主可以退回钱吗

具体要看你们双方所签的协议合同内容再做定论，需要对各项问题进行妥善解决才可以处理。

8. 开发商要求客人开公司购买公寓合法吗

您好：
合法，但会因此产生很多问题。
针对公寓不能出售给个人，只能卖给公司。新政将对公寓销售带来一定影响。
走访1：删掉广告 关闭样板房
在海珠区的一个项目的销售中心，销售人员告诉记者，卖的是办公楼与写字楼，而且只针对公司和企业购买。销售人员很坚定地称项目从来没有卖过公寓，但记者其后在销售中心外的巨幅宣传板上，看到介绍项目的“创业商业 城市广场 写字楼”字样后面贴着一块绿色胶带，揭下胶带，宣传板上写着“定制loft公寓”。
同在海珠区的另一个项目的销售人员表示， 目前项目的公寓只能公司买，而且不能按揭。目前该项目把居住用的样板房关闭，只开放办公用的样板房。
走访2：可“卖”使用权 实为租赁
番禺区兴南大道附近的一个公寓项目的销售人员则表示该项目“不限购、不限贷”，个人可以“购买”使用权。记者仔细了解发现，原来该项目是村集体用地，开发公司只是与该村签订土地租赁合同，拥有该地块的使用权和租赁权，产权仍为村集体拥有，并且不能分割。因此客户只是与开发公司签订租赁合同。销售人员说，开发公司拥有使用权至2045年，客户与公司签订长期租赁合同，可获得27年使用权，其中租赁合同期限签20年，之后7年“续约，不再签合同”。不过记者其后了解到，根据我国合同法，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
走访3：一条龙服务注册公司
记者走访时，位于新港西路的一家中介的工作人员极力推荐位于逸景路附近的一个公寓项目，并称自己直接对接开发商，一条龙服务客户注册公司。
其后记者电话咨询该项目销售人员，销售人员表示该项目的“北区”仍在销售，公司有专人帮助客户注册公司，需要缴纳几千元的注册公司费用，另外需要客户到银行开户和提供身份证复印件，35天左右可成功注册。该销售人员还表示，以公司名义和以个人名义买卖公寓税费不会差太多，但如果以转让股权的方式转让，可以省不少税费。
业内人士：公司名义购房税费成本高
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉记者，用法人单位名义购买公寓，持有和转让的成本都将增加。比如持有期间每年要缴纳房产税和土地使用税，转让时也要缴纳企业所得税、土增税等，企业所得税税率要比个人所得税的税率要高，消费者要注意项目的投资收益的风险。
公寓持有期间，每年还需要缴纳房产税和土地使用税。按照目前广州市的规定，公司名下的房产，每年需缴纳房产税具体为：每年房产原值 70% 1.2%。若房产出租，则按房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。土地使用税则按土地级次缴纳，每平方米年税额在3~27元之间，按年缴纳。而个人所有非营业用的房产免征房产税和土地使用税，若个人出租房产则亦需缴纳房产税和土地使用税。
公司名下房产转让时，还要缴纳企业所得税、增值税及附加，以及土地增值税。与个人相比，企业所得税25%的税率要比个人所得税20%的税率要高。
律师：“购买”公寓使用权存在法律风险
另一方面，通过长租的方式“购买”公寓使用权也存在一定风险。肖文晓指出，此类项目的地块一般是集体用地，消费者要搞清楚用地性质到底是商业服务、工业用地还是农地；另一方面开发商的报建手续是否齐备，会不会存在违建现象；此外，还要看清楚租赁合同的条款，避免违约风险。
记者了解到，公司购入公寓比个人缴纳的税费要多，在购买时要缴纳契税、印花税，其中契税与个人购买公寓一样，不能享受减半优惠，需要按转让价的3%缴纳契税。

9. 买了套公寓,使用权租给了开发商,开发商没有按时交楼,但是有按约定定时给租金,可以起诉违约么

根据《物业管理条例》的规定，物业费有产权人（业主）缴纳，产权人约定由使用人缴纳的，从其约定。
根据该条款，物业费应该由业主缴纳。除非业主和房屋使用人在合同中约定，由房屋使用人支付物业费。你可以查看开发商和你钱的物业物业回租合同，是否有缴纳物业费的约定。如果有，则按照约定来执行；如果没有，则依法由你支付物业费。
不过从你描述的情况来看，开发商应该没有承诺替你支付物业费，那么按照物业管理条例规定，你作为房屋产权人，应当缴纳物业费。