商改住年限

㈠ 哪幾類房子「難轉手」，應該謹慎入手

如果大家要買房的話，也應避開這幾類房子，這幾類房子特別難轉手。

一、房齡超過20年的二手房

銀行一般在審核貸款時，會查詢二手房具體房齡，通常要賣一套二手房的話，它的年齡必須控制在25年以內。但對於一些嚴格的銀行來說，他們會縮小條件比如說15年以內，房齡太長的話肯定也難以出手。很多朋友在買房的時候由於手頭比較緊，所以也會購買一些20年以上的房子，畢竟這些房子的價格比較低，但要想再次出手的話就難了。

以上這幾種房子，大家在購買的時候也要嚴格避開。

㈡ 如何理解房子是用來住的、不是用來炒的可採取什麼措施來保證讓全體人民住有所居

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，讓全體人民住有所居。可採取以下措施：
1、出台相關法律法規確保房地產市場健康穩定發展，嚴厲打擊開發商囤地居奇而不建房、捂盤惜售、夥同其他組織哄抬房價、拒絕住房公積金貸款、搞所謂的全款優先、暗中勾結炒房分子製造假銀行流水單或收入證明而騙貸、勾結金融組織騙取消費貸而拼湊首付款等擾亂市場的違法違規行為。
2、合理限購。針對房地產市場供應緊張的熱點城市，採取嚴格的限購措施，對於手中已持有2套及以上住房的家庭，取消購房資格；針對為騙取購房資格而假離婚、假分戶等違法行為，加大處罰力度。針對房地產市場供應嚴重過剩的城市，可適當採取鼓勵農民進城購房等措施去庫存，同時要適當減少當地住房土地供應。
3、合理限售。針對房地產市場波動較大的熱點城市，嚴格採取限售措施，凡取得兩證未滿兩年或更長年限的房屋不得交易過戶。嚴厲打擊組團搶購、勾結金融機構倒買倒賣、吸收社會存款集資炒作房地產等違法行為，必要時出台相關法律法規，加大處罰力度。
4、合理限價。針對房地產市場價格急劇上漲的熱點城市，可採取合理限價措施，嚴格實施房屋交易過戶價格備案限制措施，即交易過戶價格不得高於上次交易過戶備案價格。嚴格篩查大額消費貸、信用貸的資金真實流向，禁止流向房地產市場，避免次貸風險產生。
5、鼓勵有條件的企業合理商改住以供應市場；加快建立健全還建房、保障房、經濟適用房、公租房等住房保障制度；加大加快熱點城市土地供應，土地供應緊張的城市要增加租賃房土地供應(新建房屋面向市場只租不售)。
要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進房地產長效機制建設，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等措施保證讓全體人民住有所居。

㈢ 住宅用地價格與商業用地價格的區別

1、住宅用地價格與商業用地價格的區別，主要在於住房用地和商業用地的區別：

（1）使用年限：

商業配套40年、辦公50年，比住宅的70年短了很多。產權時間我理解應該是土地使用權時間，不是房屋產權時間。國家規定純住宅的土地使用權年出讓年限限最高為70年，商業用地最高出讓年限為40年，所以住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。

（2）交易稅費：初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%。如果國家開征物業稅，土地增值稅，商業用房的標准也會比住宅高。

（3）按揭方式：大多不能申請公積金貸款；但是也有少數項目在開發商的努力下能夠辦到；另50年產權或者40年產權的住宅。如採用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

（4）日常生活成本：

如按公建用途規定；其水、電、暖等使用費用都將採取商用價格，所以對於購房者應該在購房時詢問清楚。目前開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，能按民用價格繳納。

（5）設計標准：設計導向不同，公建物業受朝向、採光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。

2、住宅用地價格與商業用地價格的區別

（1）商業用地熟地價：

一級：7210-9750；二級：5680－7680；三級：4530－6130；四級：3720－5090；五級：2720－4000；六級：1970－2900；七級：1150－1980；八級：530－1180；九級：250－540；十級：140－260；

（2）商業用地毛地價：

一級：2660－4900；二級：1680－3120；三級：1500－2420；四級：1240－1860；五級：970－1450；六級：720－1090；七級：500－740；八級：360－540；九級：180－380；十級：90－190；

（3）住房用地熟地價：

一級：4740-7000；二級：3800-5760；三級：2730-4590；四級：2090-3600；五級：1500-2790；六級：1060-1820；七級：630-1080；八級：330-650；九級：180-370；十級：140-260；

（4）住房用地毛地價：

一級：1710-3000；二級：900-2100；三級：550-1300；四級：400-930；五級：300-680 190-430；六級：150-350；七級：120-280；八級：100-220；九級：90-50；

開發商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由於住宅可變現性強，風險小。銷售速度快資金回籠時間短等因素，當然關鍵的原因在於區域的住宅稀缺性強。

(3)商改住年限擴展閱讀：

熟地價指完成了土地開發等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。七通一平是指土地(生地)在通過一級開發後，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場後迅速開發建設。

國土資源部公布的數據，全國國有建設用地供應61.0萬公頃，同比下降16.5%。其中，工礦倉儲用地14.7萬公頃，同比下降29.9%；房地產用地15.1萬公頃，同比下降25.5%；基礎設施等其他用地31.1萬公頃，同比下降1.9%。

《中國商業地產行業發展趨勢與投資決策分析報告》數據顯示，2014年四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3522元/平方米、6552元/平方米、5277元/平方米和742元/平方米。

四類用地價格環比增長率分別為0.94%、0.39%、0.69%和1.45%，同比增長率分別為5.16%、3.90%、4.85%和6.03%。

2016年6月國務院辦公廳印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中的第12條：「允許改建房屋用於租賃。

允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水用電用氣價格應當按照居民標准執行。」如今，福建、四川、昆明等地區的商業地產開始「商改住」政策的調整。