水面使用權資產評估項目

⑴ 資產評估：土地使用權評估計算題

1. 設計最佳開發方案：(1)由於覆蓋率為≤50%，房屋建築物一版層面積為1000*50%=500平方米；(2)由於容積率為6，房屋建築物總面權積1000*6=6000平方米;(3)房屋建築物層數為6000/500=12層。最佳開發方案為商業用房1-4層2000平方米，住宅5-12層4000平方米。

2. 樓價現值見下表：

希望能夠幫助到您！

⑵ 無形資產評估項目有哪些

企業無形資產評估分為十大種類：

無形資產評估方法直接關繫到評估結果,我國無形資產評估實踐中,往往由於不能運用科學的方法,造成較大的誤差,要深入研究各類無形資產的評估方法,借鑒國外先進經驗,綜合我國評估工作的具體實踐加以創新。現行的無形資產計算方法主要有市價法、收益法和成本法三種。

1、市場價值法。該法根據市場交易確定無形資產的價值,適用於專利、商標和版權等,一般是根據交易雙方達成的協定以收入的百分比計算上述無形資產的許可使用費。該法存在的主要問題是:由於大多數無形資產並不具有市場價格,有些無形資產是獨一無二的,難以確定交易價格,其次,無形資產一般都是與其他資產一起交易,很難單獨分離其價值。

2、收益法。此法是根據無形資產的經濟利益或未來現金流量的現值計算無形資產價值。諸如商譽、特許代理等。此法關鍵是如何確定適當的折現率或資本化率。這種方法同樣存在難以分離某種無形資產的經濟收益問題。此外,當某種技術尚處於早期開發階段時,其無形資產可能不存在經濟收益,因此不能應用此法進行計算。

3、成本法。該法是計算替代或重建某類無形資產所需的成本。適用於那些能被替代的無形資產的價值計算,也可估算因無形資產使生產成本下降,原材料消耗減少或價格降低,浪費減少和更有效利用設備等所帶來的經濟收益,從而評估出這部分無形資產的價值。但由於受某種無形資產能否獲得替代技術或開發替代技術的能力以及產品生命周期等因素的影響,使得無形資產的經濟收益很難確定,使得此法在應用上受到限制。

⑶ 資產評估師可以評估土地使用權嗎

資產評估師，不可以評估土地使用權。

土地使用權是依法在土地局登記確認的，不是資產評估師可以改變的。

⑷ 資產評估報告的基本內容有哪些

資產評估報告是由資產評估報告正文、資產評估說明、資產評估明細表和相關附件構成。下面依順序介紹其基本內容。
（一）資產評估報告書正文及備查文件
1.資產評估報告書封面基本內容
資產評估報告封面須載明下列內容：資產評估項目名稱、資產評估機構出具評估報告的編號、資產評估機構全稱和評估報告提交日期等。有服務商標的，評估機構可以在報告封面載明其圖形標志。
2.資產評估報告書摘要的基本內容
每份資產評估報告書的正文之前應有表達該報告書關鍵內容的摘要，用來讓各有關方面了解該評估報告書的主要信息。該摘要與資產評估報告書正文一樣具有同等法律效力，由注冊資產評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章和署明提交日期。該摘要還必須與評估報告書提示的結果一致，不得有誤導性內容，並應當採用提醒文字提醒使用者閱讀全文。
3.資產評估報告書正文的基本內容
（1）首部。評估報告書正文的首部應包括標題和報告書序號，標題應含有「XXX（評估）項目資產評估報告書」字樣。
（2）序言。報告書正文的序言應寫明該評估報告委託方全稱、受託評估事項及評估工作整體情況。
（3）委託方與資產佔有方簡介。報告書正文的委託方與資產佔有方簡介應較為詳細地分別介紹委託方和資產佔有方的情況。當委託方和佔有方相同時，可作為資產佔有方介紹，也要寫明委託方和資產佔有方之間的隸屬關系或經濟關系。無隸屬關系或經濟關系的，應寫明發生評估的原因，當資產佔有方為多家企業時，還須逐一介紹。
（4）評估目的。報告書正文的評估目的應寫明本次資產評估是為了滿足委託方的何種需要，及其所對應的經濟行為類型，並簡要准確地說明該經濟行為是否經過批准。若已獲批准，應將批准文件的名稱、批准單位、批准日期及文號寫出。
（5）評估范圍和對象。這部分應寫明納入評估范圍的資產及其類型，並列出評估前的賬面金額。評估資產為多家佔有，應說明各自的份額及對應資產類型。
（6）評估基準日。這部分應寫明評估基準日的具體日期，確定評估基準日的理由和成立條件，揭示確定基準日對評估結果的影響程度。另外，還應對採用非基準日價格標准作出說明。評估基準日應根據經濟行為的性質由委託方確定，並盡可能與評估目的實現日接近。
（7）評估原則。應在這部分中寫明評估工作過程中遵循的各類原則和本次評估遵循國家及行業規定的公認原則。對所遵循的特殊原則也應作適當闡述。
（8）評估依據。應在這部分中列示評估依據，包括經濟行為依據、法律法規依據、產權依據和取價依據等。對評估中採用的特殊依據應作相應的披露。
（9）評估方法。應在這部分中說明評估過程所選擇、使用的評估方法和選擇評估方法的依據或原因。對某項資產評估採用一種以上評估方法的還應說明原因並說明該資產價值的確定方法。對所選擇特殊評估方法的，也應介紹其原理及適用范圍。
（10）評估過程。這部分應反映評估機構自接受評估項目委託起至提交評估報告的全過 程。包括接受委託過程中確定評估目的、對象及范圍，基準日和擬定評估方案的過程；資產 清查中指導資產佔有方清查、搜集准備資料、檢查與驗證過程；評估估算中的現場檢測與鑒 定、評估方法選擇、市場調查與分析過程；評估匯總中的結果匯總、評估結論分析、撰寫報 告與說明、內部復核過程，以及提交評估報告等過程。
（11）評估結論。這部分是報告正文的重要部分，應使用表述性文字完整地敘述評估機 構對評估結果發表的結論，對資產、負債、凈資產的賬面價值、調整後賬面價值、評估價值 及其增減幅度進行表述，還應單獨列示不納入評估匯總表的評估結果。
（12）特殊事項說明。在這部分中應說明在評估過程中已發現可能影響評估結論，但非 評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項，也應提示評估報告使用者注意特別事項 對評估結論的影響，還應提示評估人員認為需要說明的其他事項。
（13）評估基準日期後重大事項。在這部分中，應揭示評估基準日後至評估報告提出日期間發生的重要事項，以及評估基準日的期後事項對評估結論的影響，還應說明發生在評估 基準日期後不能直接使用評估結論的事項。
（14）評估報告法律效力、使用范圍和有效期。這部分應具體寫明評估報告成立的前提條件和假設條件，並寫明評估報告依照法律法規的有關規定發生法律效力和評估結果的有效 使用期限。還應寫明評估結論僅供委託方依評估目的使用和送交主管部門審查使用，並申明 評估報告書的使用權歸委託方所有，未經許可不得隨意向他人提供或公開。
（15）評估報告提出日期。在這部分中，應寫明評估報告書提交委託方的具體日期。評估報告書原則上應在確定的評估基準日後三個月內提出。
（16）尾部。這部分應寫明出具評估報告書的機構名稱並加蓋公章，還要由評估機構法 定代表人和至少兩名負責評估的注冊資產評估師簽名蓋章。
4.備查文件的基本內容
資產評估報告書的附報文件至少包括如下基本內容：
（1）有關經濟行為文件；
（2）資產評估立項批准文件；
（3）被評估企業前三年會計報表（至少包括企業資產負債表、損益表）；
（4）委託方與資產佔有方營業執照復印件；
（5）產權證明文件復印件；
（6）委託方、資產佔有方的承諾函；
（7）資產評估人員和評估機構的承諾函；
（8）資產評估機構資格證書復印件；
（9）評估機構營業執照復印件；
（10）參加本評估項目的人員名單；
（11）資產評估業務約定合同；
（12）重要合同；
（13）其他文件。
（二）資產評估說明的基本內容
資產評估說明描述評估師和評估機構對其評估項目的評估程序、方法、依據、參數選取 和計算過程，通過委託方、資產佔有方充分揭示對資產評估行為和結果構成重大影響的事 項，說明評估操作符合相關法律、行政法規和行業規范要求。資產評估說明也是資產評估報 告書的組成部分，在一定程序上決定著評估結果的公允性，保護著評估行為相關各方的合法 利益。
按有關規定，評估說明中所揭示的內容應同評估報告書正文所闡述的內容一致。評估機 構、注冊資產評估師及委託方、資產佔有方應保證其撰寫或提供的構成評估說明各組成部分 的內容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。
資產評估說明應按以下順序進行撰寫和製作：
1.「評估說明封面及目錄」的基本內容
評估說明封面應載明該評估項目名稱、評估報告書的編號、評估機構名稱、評估報告書 提出日期，若需分冊裝訂的評估說明，應在封面上註明共幾冊及該冊的序號。
2.「關於評估說明使用范圍的聲明」的基本內容
這部分應聲明評估報告僅供資產管理部門、介紹主管部門、資產評估行業協會在審查資 產評估報告書和檢查評估機構工作之用，除法律、行政法規規定外，材料的全部或部分內容 不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸於公開媒體。
3.「關於進行資產評估有關事項的說明」基本內容
這部分是由委託方與資產佔有方共同撰寫並由負責人簽字，加蓋公章，簽署日期。這部 分的基本內容應包括以下內容：①委託方與資產佔有方概況；②關於評估目的的說明；③關 於評估范圍的說明；④關於評估基準日的說明；⑤可能影響評估工作的重大事項說明；⑥資 產及負債清查情況的說明；⑦列示資產委託方、資產佔有方提供的資產評估資料清單。

⑸ 林權是屬於哪一類資產林權抵押貸款需要做評估報告嗎

應屬於無形資產。

林權是指森林、林木和林地的所有權和使用權。
林權專是一種可帶來收益的屬「權利」，屬於沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產，與典型的無形資產——土地使用權、水面養殖權等——非常相似，屬於無形資產。

⑹ 資產評估報告包括哪些內容

1.資產評估報告書封面基本內容

資產評估報告封面須載明下列內容：資產評估項目名稱、資產評估機構出具評估報告的編號、資產評估機構全稱和評估報告提交日期等。有服務商標的，評估機構可以在報告封面載明其圖形標志。

2.資產評估報告書摘要的基本內容

每份資產評估報告書的正文之前應有表達該報告書關鍵內容的摘要，用來讓各有關方面了解該評估報告書的主要信息。該摘要與資產評估報告書正文一樣具有同等法律效力，由注冊資產評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章和署明提交日期。該摘要還必須與評估報告書提示的結果一致，不得有誤導性內容，並應當採用提醒文字提醒使用者閱讀全文。

3.資產評估報告書正文的基本內容

(1)首部。評估報告書正文的首部應包括標題和報告書序號，標題應含有「XXX(評估)項目資產評估報告書」字樣。

(2)序言。報告書正文的序言應寫明該評估報告委託方全稱、受託評估事項及評估工作整體情況。

(3)委託方與資產佔有方簡介。報告書正文的委託方與資產佔有方簡介應較為詳細地分別介紹委託方和資產佔有方的情況。當委託方和佔有方相同時，可作為資產佔有方介紹，也要寫明委託方和資產佔有方之間的隸屬關系或經濟關系。無隸屬關系或經濟關系的，應寫明發生評估的原因，當資產佔有方為多家企業時，還須逐一介紹。

(4)評估目的。報告書正文的評估目的應寫明本次資產評估是為了滿足委託方的何種需要，及其所對應的經濟行為類型，並簡要准確地說明該經濟行為是否經過批准。若已獲批准，應將批准文件的名稱、批准單位、批准日期及文號寫出。

(5)評估范圍和對象。這部分應寫明納入評估范圍的資產及其類型，並列出評估前的賬面金額。評估資產為多家佔有，應說明各自的份額及對應資產類型。

(6)評估基準日。這部分應寫明評估基準日的具體日期，確定評估基準日的理由和成立條件，揭示確定基準日對評估結果的影響程度。另外，還應對採用非基準日價格標准作出說明。評估基準日應根據經濟行為的性質由委託方確定，並盡可能與評估目的實現日接近。

(7)評估原則。應在這部分中寫明評估工作過程中遵循的各類原則和本次評估遵循國家及行業規定的公認原則。對所遵循的特殊原則也應作適當闡述。

(8)評估依據。應在這部分中列示評估依據，包括經濟行為依據、法律法規依據、產權依據和取價依據等。對評估中採用的特殊依據應作相應的披露。

(9)評估方法。應在這部分中說明評估過程所選擇、使用的評估方法和選擇評估方法的依據或原因。對某項資產評估採用一種以上評估方法的還應說明原因並說明該資產價值的確定方法。對所選擇特殊評估方法的，也應介紹其原理及適用范圍。

(10)評估過程。這部分應反映評估機構自接受評估項目委託起至提交評估報告的全過程。包括接受委託過程中確定評估目的、對象及范圍，基準日和擬定評估方案的過程;資產清查中指導資產佔有方清查、搜集准備資料、檢查與驗證過程;評估估算中的現場檢測與鑒定、評估方法選擇、市場調查與分析過程;評估匯總中的結果匯總、評估結論分析、撰寫報告與說明、內部復核過程，以及提交評估報告等過程。

(11)評估結論。這部分是報告正文的重要部分，應使用表述性文字完整地敘述評估機構對評估結果發表的結論，對資產、負債、凈資產的賬面價值、調整後賬面價值、評估價值及其增減幅度進行表述，還應單獨列示不納入評估匯總表的評估結果。

(12)特殊事項說明。在這部分中應說明在評估過程中已發現可能影響評估結論，但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項，也應提示評估報告使用者注意特別事項對評估結論的影響，還應提示評估人員認為需要說明的其他事項。

(13)評估基準日期後重大事項。在這部分中，應揭示評估基準日後至評估報告提出日期間發生的重要事項，以及評估基準日的期後事項對評估結論的影響，還應說明發生在評估基準日期後不能直接使用評估結論的事項。

(14)評估報告法律效力、使用范圍和有效期。這部分應具體寫明評估報告成立的前提條件和假設條件，並寫明評估報告依照法律法規的有關規定發生法律效力和評估結果的有效使用期限。還應寫明評估結論僅供委託方依評估目的使用和送交主管部門審查使用，並申明評估報告書的使用權歸委託方所有，未經許可不得隨意向他人提供或公開。

(15)評估報告提出日期。在這部分中，應寫明評估報告書提交委託方的具體日期。評估報告書原則上應在確定的評估基準日後三個月內提出。

(16)尾部。這部分應寫明出具評估報告書的機構名稱並加蓋公章，還要由評估機構法定代表人和至少兩名負責評估的注冊資產評估師簽名蓋章。

⑺ 平湖耀江房地產開發有限公司整體資產評估項目資產評估報告書

平湖耀江房地產開發有限公司整體資產評估項目資產評估報告書摘要

以下內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。
浙江勤信資產評估有限公司接受海南海德實業股份有限公司(以下簡稱海德公司)的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的評估方法，對海德公司因購買浙江省耀江實業集團有限公司持有的平湖耀江房地產開發有限公司(以下簡稱平湖耀江)100%股權而涉及的平湖耀江的全部資產和相關負債進行了評估工作。提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性是委託方和資產佔有方的責任，我們的責任是按照資產評估准則計劃和實施評估工作，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算並發表專業意見。本公司評估人員按照必要的評估程序對委託評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估的資產和負債在2007年3月31日所表現的市場價值作出了公允反映，但本評估結果不應被認為是對評估對象未來可實現價格的保證，現將資產評估情況和評估結果報告如下。
1、評估結果如下：
資產賬面價值為269,885,164.87元，清查調整後賬面價值為269,885,164.87元，評估價值為315,036,782.87元，評估增值額為45,151,618.00元，增值率為16.73%；
負債賬面價值為0.00元，清查調整後賬面價值0.00元，評估價值為0.00元；
凈資產賬面價值為269,885,164.87元，清查調整後賬面價值為269,885,164.87元，評估價值為315,036,782.87元，評估增值額為45,151,618.00元，增值率為16.73%。
2、資產評估結果匯總如下表： 金額單位：人民幣元
項目 賬面價值 調整後賬面值 評估價值 增減值
流動資產 269,885,164.87 269,885,164.87 315,036,782.87 45,151,618.00
資產總計 269,885,164.87 269,885,164.87 315,036,782.87 45,151,618.00
負債總計 0.00 0.00 0.00
凈資產 269,885,164.87 269,885,164.87 315,036,782.87 45,151,618.00
================續上表=========================
項目 增值率%
流動資產 16.73
資產總計 16.73
負債總計
凈資產 16.73

3、需要說明的重大事項
(1)本公司對平湖耀江提供的評估對象的法律權屬資料及其來源進行了必要的查驗，發現B1、B2兩宗地截至評估基準日未取得《國有土地使用證》。平湖耀江為這兩宗地已預付60,000,000.00元，賬列「預付賬款」科目，2007年4月24日平湖耀江已取得《國有土地使用證》。提供有關評估對象真實、合法、完整的法律權屬資料是平湖耀江的責任，我們的責任是對平湖耀江提供的資料作必要的查驗，評估報告不能作為對評估對象法律權屬的確認和保證。若資產佔有方不擁有前述評估對象的使用權，或對前述評估對象的使用權存在部分限制，則前述評估對象的評估結果和整體評估結果會受到影響。
(2)本次評估對資產佔用方可能存在的其他影響評估結果的瑕疵事項，在進行資產評估時資產佔用方未作特別說明而評估師根據其執業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構和評估人員不承擔相關責任。
評估報告使用者應注意上述特別事項對評估結論的影響。
浙江勤信資產評估有限公司
法定代表人:朱永勤
注冊資產評估師：梁雪冰、潘冰
報告提交日期：2007年4月25日
浙勤評報字[2007]第38號
浙江勤信資產評估有限公司接受海南海德實業股份有限公司(以下簡稱海德公司)的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著獨立、客觀、公正、科學的原則，按照公認的評估方法，對海德公司因購買浙江省耀江實業集團有限公司持有的平湖耀江房地產開發有限公司(以下簡稱平湖耀江)100%股權而涉及的平湖耀江的全部資產和相關負債進行了評估工作。提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性是委託方和資產佔有方的責任，我們的責任是按照資產評估准則計劃和實施評估工作，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算並發表專業意見。本公司評估人員按照必要的評估程序對委託評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估的資產和負債在2007年3月31日所表現的市場價值作出了公允反映，但本評估結果不應被認為是對評估對象未來可實現價格的保證，現將資產評估情況和評估結果報告如下：
一、委託單位和資產佔有單位概況
本次資產評估的委託方為海南海德實業股份有限公司(以下簡稱海德公司)，繫上市股份有限公司(股票代碼000567)。海德公司於1992年11月2日經海南省股份制試點領導小組辦公室瓊股辦字[1992]37號文批准，由原海南省海德滌綸廠改組設立，1992年12月30日經海南省工商行政管理局核准登記注冊，注冊資本人民幣13,500萬元。1993年12月29日經中國證券監督管理委員會證監發審字[1993]116號文批准，首次向社會公眾發行境內上市人民幣普通股1,500萬股，並於1994年5月25日在深圳證券交易所上市。
截至評估基準日，海德公司在海南省工商行政管理局登記注冊，取得了注冊號：4600001003467號的《企業法人營業執照》，法定代表人為紀道林。公司注冊地址：海口市海德路5號。
公司經營范圍：信息產業、高新技術產業，房地產開發經營、房地產銷售代理服務，工業產品、農副產品的銷售，進出口貿易，旅遊業，汽車維修服務，酒店管理與咨詢服務，餐飲服務，會議服務，娛樂業，住宿，含下屬分支機構的經營范圍（凡需行政許可的項目憑許可證經營）。
本次資產評估的資產佔有方為平湖耀江房地產開發有限公司(以下簡稱平湖耀江)，系有限責任公司企業(法人獨資)。按注冊號為3304820122894號的《企業法人營業執照》記載，注冊地址為平湖市當湖街道城南西路278號二樓西，注冊資本為貳億柒仟萬元，經營期限20年，法定代表人汪曦光。經營范圍為普通商住房開發建設及道路基礎設施建設(憑有效的資質證經營)。
平湖耀江成立於2005年8月5日，由浙江耀江城市建設開發有限公司、浙江省耀江房地產開發有限公司、浙江嘉華投資有限公司分別投資人民幣510萬元、147萬元、343萬元，投資比例分別為51.00%、14.70%、34.30%。經多次股權轉讓及增資後，截至評估基準日，平湖耀江為浙江省耀江實業集團有限公司(以下簡稱耀江集團)的全資子公司，實收資本為人民幣27,000萬元。
根據海德公司第五屆董事會第四次會議決議，海德公司擬向耀江集團發行股份，用以購買耀江集團持有的平湖耀江100%股權。
平湖耀江執行《企業會計制度》。截至2007年3月31日，總資產為269,885,164.87元，負債為0.00元，凈資產為269,885,164.87元，營業收入為0.00元，利潤總額為-114,835.13元。評估基準日報表業經注冊會計師審計，並由其出具了無保留意見的審計報告。
二、評估目的
海德公司擬向耀江集團發行股份，用以購買耀江集團持有的平湖耀江100%股權，為此需要對平湖耀江列入評估范圍的全部資產和相關負債進行評估。
本次評估目的是為該經濟行為提供平湖耀江凈資產現值的參考依據。
三、評估的資產范圍
評估范圍為涉及該經濟行為的平湖耀江的全部資產和相關負債。按照平湖耀江提供的經注冊會計師審定的2007年3月31日的資產負債表反映，委託評估總資產賬面價值為269,885,164.87元，負債賬面價值為0.00元，凈資產為269,885,164.87元。
四、評估基準日
為使得評估基準日與擬進行的經濟行為和評估工作日接近，確定以2007年3月31日為評估基準日。評估過程中所選用的各種作價標准、依據均為在該日有效的標准、依據。
五、評估原則
本次評估遵循獨立性、客觀性、科學性的工作原則，獨立操作，不受被評資產各方當事人利益的影響。
本次評估同時遵循產權利益主體變動原則及持續有效使用原則、替代性原則和公開市場原則等操作性原則。
六、評估依據
(一)主要法律法規
1、國務院1991年11月16日91號令發布的《國有資產評估管理辦法》；
2、原國家國有資產管理局以國資辦發[1992]36號文發布的《國有資產評估管理辦法施行細則》；
3、中國資產評估協會以中評協(1996)03號文發布的《資產評估操作規范意見(試行)》；
4、財政部財評字[1999]91號文印發的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》；
5、國務院辦公廳國辦發[2001]102號轉發財政部《關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見》的通知；
6、財政部財企[2001]802號財政部關於印發《國有資產評估項目備案管理辦法》的通知；
7、財政部財企[2004]20號《關於印發〈資產評估准則---基本准則〉和〈資產評估職業道德准則---基本准則〉的通知》；

⑻ 資產評估有哪些基本途徑和思路其適應條件有哪些評估依照什麼程序

評估方法的選擇

（一）資產評估方法之間的聯系

評估途徑和方法是實現評估目的的手段。對於特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的，這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現截然不同的結果，這是由於評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產，並為相互驗證提供了理論根據。運用不同的評估途徑和方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致，以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數合理。

由於資產評估工作基本目標的一致性，在同一資產的評估中可以採用多種途徑和方法，如果使用這些途徑和方法的前提條件同時具備，而且評估師也具備相應的專業判斷能力，那麼，多種途徑和方法得出的結果應該趨同。如果採用多種評估途徑和方法得出的結果出現較大差異，可能的原因有：一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的信息依據出現失真；五是評估師的職業判斷有誤。因此，評估師應當為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖，通過對比分析，有利於問題的發現。評估師在發現問題的基礎上，除了對評估途徑或方法做出取捨外，還應該分析問題產生的原因，並據此研究解決問題的對策，以便最後確定評估價值。

（二）資產評估方法之間的區別

各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內在聯系並可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估途徑和方法又是有區別的。

由於評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態設定的差異，需要評估的資產價值類型也是有區別的。評估途徑或方法由於自身的特點在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。

（三）資產評估方法的選擇

評估方法選擇，實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程，即3個層面的選擇：第一個層面是評估的技術思路的層面，即分析3種評估方法所依據的評估技術的思路的適用性；第二個層面是在各種評估思路已經確定的基礎上，選擇實現評估技術的具體技術方法；第三個層面是在確定技術方法的前提下，對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。

資產評估途徑和方法的多樣性，為評估人員選擇適當的評估途徑和方法，有效地完成評估任務提供了現實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產的價值，在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素：一是評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應；二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態等因素制約。例如，對於既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本途徑及其方法進行評估；對於工藝比較特別且處在經營中的企業，可以優先考慮選擇收益途徑及其方法；三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟參數能否搜集的制約。

每種評估途徑和方法的運用都需要有充分的數據資料作依據。在一個相對較短的時間內，收集某種評估途徑和方法所需的數據資料可能會很困難，在這種情況下，評估人員應考慮採用替代的評估途徑和方法進行評估。

總之，在評估方法的選擇過程中，應注意因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。但是，不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據，及其評估結果在性質和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時，更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種假設、前提條件、數據參數的可比性，以便能夠確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。

固定資產的評估

企業的固定資產主要有機器設備、建築物、在建工程和土地使用權等。

1．機器設備可以單獨評估，也可以與企業其它資產一並評估。在清查核實企業資產時，應當注意未進價設備、已經攤銷完的設備、租入租出設備、建築附屬設備以及資產發生使用情況。對於設備的評估一般採取重置成本法；如果存在著相關機器設備的二手交易市場或較多交易實例時，也可以採取即現行市價法進行評估；而對於能用於獨立經營並獲利的機器設備，則可以採用收益現值法加以評估。外購的機器設備進行評估時，需要考慮以下重置價格構成項目：設備自身購置價格、運輸費用、安裝調試費用、進口設備關稅、大型機器設備一定期限內的資金成本以及其他合理費用，如手續費、牌照費、驗車費等。自製機器設備的評估，需要考慮以下重置價格項目：製造費用、安裝調試費用、大型自製機器設備的合理資金成本、合理利潤以及其他必要、合理費用等。進口機器設備如果在國內能夠找到替代品，應當參考該替代品在評估基準日的市場價格。由於功能性或實體性原因，固定資產報廢的，資產評估價值為零。

2．建築物與在建項目的評估。企業所有的建築物與在建項目的評估，一般採取重置價值法，即在正常情況下，按照評估基準日重新購置該建築物或在建項目所需要的全部費用。全部費用包括直接費用、需計算的間接費用、其他費用、資金成本等。建設過程中必然發生的設備、物資、資金等消耗，納入評估范圍。這里詳細解釋一下在建工程的評估。在建工程主要是指固定資產建設改良工程，包括成套或單獨建設的生產性和非生產性的固定資產以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。對於施工建設可能發揮其預定功效的建設中的固定資產，一般應劃入在建工程評估范圍。如果企業沒有將該工程作為在建工程加以管理，則可以按照實際需要，依照在建工程的評估方法確定其價值，在匯入其它資產中，並在資產評估報告書中予以說明。已經列入「在建工程」會計項目的資產，經審核無誤後區別情況列入在建工程評估范圍，或者匯入固定資產或其他資產。已完工的在建工程一般應視其具體歸入建築物、機器設備等資產中，並加以說明。在評估過程中，應當注意了解在建工程的具體內容、開工日期、結算方式、實際完工程度和工程量以及實際支付款項，還應了解評估基準日後所發生的款項支付人等。確定評估基準日應當易於劃分完工程度、准確計算工程款項、盡量接近評估現場工作時間。對於明顯存在的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值以及經濟性陳舊貶值，應在評估時予以扣除。在正常施工建設、正常支付工程款項，開工時間距離評估基準日不超過一年的情況下，可將實際支付工程款項中的不合理費用扣除，再按照各項費用的價值變動情況進行調整，得出評估價值。建成即可盈利的在建項目，可以採取收益價值法進行評估。即通過估計預期收益，並折算成現值，扣除還需追加的投資額及其資金成本，得出在建工程的評估值。

3．土地使用權的評估。土地使用權可以和地上建築物一起作為房地產進行評估，還可以隨整體企業一並評估。現行市價法、收益現值法以及重置成本法都可以用於土地使用權的評估。如果存在著比較發達的土地使用權交易市場，可以首先採用現行市價法，根據市場交易慣例進行調整，得出評估值；否則可以採用收益現值法，根據土地使用權的預期收益的折現值確定評估值；兩種方法都不宜採用時，可以採用重置成本法，即根據取得現有土地使用權所需發生的全部費用。由於經濟發展水平的不同，我國各城市頒布的基準地價不盡相同。對土地使用權進行評估時，不能簡單依據各個城市的基準地價作為現行公允地價，算為評估值。如果已經頒布的基準地價對當地的地價產生決定性影響時，才能以基準地價為基礎，並結合被評估土地的基本情況以及土地出讓金的實際徵收水平，對土地使用權加以評估。同時還應當了解土地出讓金的組成部分、適用范圍及其他規定；注意與建築物評估相銜接，土地的徵用、開發和配套等費用不應重復計算或遺漏計算。土地使用權出租評估時，應按照出租期限計算出土地使用權價格，再折算出年租金標准價，並在資產評估報告書中說明評估所設定的租金支付方式。當一方不以土地使用費出資，但是由設立的公司繳納土地使用費時，評估人必須計算各種開發、配套等費用，作為土地開發費。

二、流動資產的評估

流動總資產是指企業在生產經營活動中，在一年或一個經營周期內變現或耗用的資產。流動資產可以分為價值形態的流動資產與實物形態的流動資產，分別使用不同的評估方法。

對於價值形態的流動資產，如果是貨幣資金的，按照核對無誤後的賬面價值作為評估價值。外匯的價值，按照評估基準日國家外匯管理局發布的外匯比價折算成人民幣；如果是應收款項的，在核實無誤的基礎上，根據每筆價款可能收回的數額確定評估價值。有充分理由可以收回的款項，即以賬面價值作為評估價值；很可能收不回的價款，在難以確定收不回賬款的數額時，按照財會上