獨棟別墅土地使用權交易

1. 獨棟房子土地使用權面積的問題

獨棟別墅都有私家花園，這應該是私人的，單獨屬於這棟房子的。

2. 買了別墅後那塊土地永遠是我的嗎

土地是歸國家所有的，你購買的只是土地的使用權，土地管理法中土地使用年限是有要求的，住宅用地：全國統一執行的土地使用年限為70年。

《土地使用權出讓合同》，支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用證後開始計算。從房地產開發的規律來說，樓盤開發要經過規劃、報建、施工、裝修、綠化、配套設施等一系列系統而復雜的程序。一般房地產開發進展順利的話開發周期為2~3年，因此，購房者實際能居住的年限往往小於真正的土地使用權期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。

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房子產權70年到期後怎麼辦：

允許延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。至於再次申請的期限，不應該超過30年。

按照新頒布的《物權法》一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。」

《城市房地產管理法》第二十一條規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准予以續期的，應當重新簽訂合同，並交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。」

3. 買賣別墅是按土地使用面積算還是按整棟別墅的所有樓層加起來的面積來算，天地樓的面積又怎麼算的

別墅是按建築面積計算。天地樓的面積就是一般樓下是做商鋪樓上是私人住宅的房子，商鋪可出租可自用。

套內建築面積=套內使用面積+陽台建築面積 公用建築面積由以下兩部分組成： 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室等。 套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套內建築面積的之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積(如地下車庫、倉庫、人防工程等)。

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1、面積計算是以房屋外包圍肋腳以上水平投影計算建築面積，這種面積又叫套外建築面積、另外以各戶室內高度2.2米以上的空間，地板面積加上室內隔牆牆體面積（與隔壁相鄰的牆體計算一半面積）走廊算全部面積，一邊有柱另一邊懸挑的走廊算一半面積，以上都叫套內建築面積。

2、還有套外建築面積－套內建築面積＝公攤面積／公攤面積按各戶的套內面積按比例分配到各戶算面積、地下室超過2.2高度的算全部面積，一般情況下地下室高度設計在2米就是為了不計算建築面積，擱樓不算建築面積，天井不算建築面積。

4. 國土資源部停止別墅用地審批後的新建別墅是怎麼來的

2006年5月31日，國土資源部發布通知，中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理（指獨棟別墅）。

同時明確，聯排、雙拼以及TownHouse等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。

在國(境)外注冊公司或者投資入股等。獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，中有私家花園領地，下有地下室，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前後都屬於獨立空間。

一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落、游泳池、亭子、籃球場等。

國土資源部、住建部2010年發布的《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》規定,「嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設,住宅用地的容積率指標必須大於1。

根據現行《限制用地項目目錄》,各地應明確禁止對別墅等低密度住宅供地。

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日前，國土資源部與住房和城鄉建設部聯合發出《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》。

從強化住房用地和住房建設年度計劃管理、加快住房用地供應和建設項目審批、嚴格住房建設用地出讓管理、加強監管。

嚴格查處違法違規行為等五方面著手，進一步加強房地產用地和建設的管理調控，積極促進房地產市場繼續向好發展。

《通知》要求，強化住房用地和住房建設的年度計劃管理。地方各級住房和城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）、國土資源主管部門要按照住房建設規劃和編制計劃的要求。

共同商定城市住房供地和建設的年度計劃，並根據年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊。

省級市和市縣國土資源主管部門應及時向社會公布供地計劃、供地時序、宗地情況和供地條件。要根據住房建設計劃落實情況，及時合理調整供地計劃。沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

《通知》提出，加快推進住房用地供應和建設項目的審批。一是加強保障性住房用地監管。省級國土資源主管部門要督促市、縣依據項目確定情況和資金落實情況，及時辦理供地手續。

對已供應的保障性住房建設用地，市、縣住房城鄉建設等部門要督促建設單位按期開工建設。

對已供應的各類保障性住房用地，不得改變土地性質和土地用途，不得提高建設標准、增加套型面積。對改變上述內容的保障性住房建設項目，有關主管部門不得辦理相關手續。

已作為商品住房銷售的，要依法沒收違法所得並處以罰款。二是加快住房建設項目的行政審批。

市、縣國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃）主管部門要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道。

《通知》還要求，加強對住房用地供地和建設的監管。一是加強房地產用地供應監管。各省（區、市）國土資源主管部門要加強對住房用地出讓公告和合同約定內容的適時監管。

對市、縣發布的公告中存在捆綁出讓、超用地規模、「毛地」出讓、超三年開發周期出讓土地的，要責令立即撤銷公告，調整出讓方案重新出讓。

市、縣國土資源主管部門要定期對已供房地產用地的開竣工、開發建設條件執行等情況進行實地巡查。

是加強住房建設項目開發過程的動態監管。房地產開發項目竣工驗收時，住房城鄉建設主管部門要會同國土資源主管部門對開發企業及建設項目履行用地合同約定的各類條件及承諾情況進行核查。

5. 獨棟別墅都有什麼稅費

一、 購買別墅要繳納哪些稅費？
（一）、買別墅要交哪些稅
1、獨棟別墅：
（1）土地增值稅：（賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅）×（30%—60%）。
（2）個人所得稅：【（賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅）×（30%—60%）-買賣成本-裝修成本-貸款利率】×20%。
因為獨棟別墅的個人所得稅是強征20%的，所以比普通住宅多繳的費用就是土地增值稅。
2、聯排、疊加、雙拼別墅：
（1）土地增值稅：（賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅）×（30%-60%）。
（2）個人所得稅：【（賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業稅）×（30%-60%）-買賣成本-裝修成本-貸款利率】×20%或可以選擇徵收全額的1%或2%。
滿3年不滿5年的，土地增值稅減半；滿5年的不徵收土地增值稅；唯一住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉讓的營業稅。
（二）、土地使用權轉讓要交哪些稅
1、營業稅及附加（出讓方）：
（1）按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
（2）按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
2、印花稅和契稅（雙方）：
（1）按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0．05%的印花稅。
（2）按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
3、土地增值稅（出讓方）：
（1）按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。
（2）規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
（3）稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
三、別墅買賣中要注意哪些事項？
（一）交易前：開好證明，明確協議
賣方
1、房產證證明這個表明房產證是交易中心開出的，真實、有效。
2、身份證明就是說你的身份證不是偽造的，而且要與房產證上的名字一致，這樣你才有權利出售這棟別墅。
3、如果出售的別墅帶有租賃合同，那麼你還要讓你的房客寫一個放棄優先購買權的證明書。已婚人士出售別墅還需要配偶的同意出售證明。
買方
1、身份證明書是必不可少的。
2、如果需要貸款則還要從所在單位開出收入證明。
買賣雙方
1、雙方做一個別墅產權的調查以表明房屋買賣的真實、合法性。
2、簽定協議，協議主要包括明確雙方在交易過程中所產生的費用由誰支付；物業費、水、電、煤等費用如何結算和交付；別墅內原有的傢具的品牌、數量以及傢具如何處理；買方如何付款，幾天到帳以及到帳幾天後可以擁有房屋的使用權等都要在協議中明確的規定，這樣就可以在後期的交易中避免許多不必要的麻煩，使交易簡單化。
（二）交易中：算好稅費是關鍵
買方
1、要支付2.5元平方米的交易手續費，這個費用只計算別墅的建築面積不包括花園以及不計入建築面積的部分，例如層高不足2.8米的地下室等。
2、房價0.05%的合同印刷費和總價0.15%的公證費。
3、200元的交易登記費，約500元的配圖費，5元的權證印花稅以及房價3%的契稅，此外李先生還要支出房價3%的地價稅。
賣方
4、2.5元平方米的交易手續費房價0.05%的合同印刷費和總價0.15%的公證費。
5、如果別墅購買後未滿5年就進行了交易，需要支出按售房收入減去購房價款後的差額的5%的差額稅。
6、賣房子自然少不了個人所得稅的交納，這筆費用按照售房收入額去購房價款和合理費用後的余額的20%支付。
7、還有房價5%的綜合稅也需要賣方交納。
8、另一個要賣方交納的稅費是2005年6月1日才新開始徵收的土地增值稅，該稅的具體徵收辦法為：別墅超過5年轉讓的，根據稅務部門審核結果，屬於自住房產，免徵個人所得稅；3年至5年轉讓的則減半徵收；3年內轉讓則全額徵收別墅增值部分的個人所得稅。如果賣方在內3-5年，則減半徵收土地增值稅，如果5年以後才轉讓，在確定該別墅是自住性質之後，就可以不用繳納土地增值稅了。
（三）交易後：做好交接工作
買方
1、與賣方一起去將電話、水、電、煤等做更名以免以後產生糾紛。
2、去別墅小區的物業管理公司做個登記，表明這套別墅已經是你的拉，今後所有和別墅相關的事務以後都要對你負責。
以上就是關於購買別墅要繳納哪些稅費，以及別墅交易過程中要注意的相關事項的解答。買別墅，不過是為了家人能夠過上幸福美滿的生活，了解相關的注意事項，避免買房糾紛的發生，防止因為買房糾紛而引起家人的不愉快等。同時了解買別墅需要繳納的稅費，有助於我們提前准備好錢款，做好買房相關預算。

6. 別墅用地最新政策

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國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。

別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

7. 獨棟別墅的年限是多少年

獨棟別墅使用年限是50年，而「類別墅」使用年限為70年，前後兩者的交易稅費有差別，因此，部分開發商掛著「類別墅」的名義賣別墅。

8. 購買二手獨棟別墅和雙拼別墅的稅費怎麼計算–

聯排按一般高檔住宅算，別墅按別墅算。

國土資源部對別墅的定義:是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式;佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如:「四層單棟洋房」、「雙拼、聯排排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬於別墅。

別墅(Villa):「口」
雙拼(Two Family House):「日」
排屋(Town House):「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明:
1、本商品房戶型為:別墅;
2、獨立別墅所屬地塊(包括別墅佔地)佔地面積???平方米。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2;多層低密度住宅容積率不大於1.2;排屋(Town House)容積率不大於0.7;別墅(Villa)容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅(Villa)在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已沒有了。目前因不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如:容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

9. 獨棟別墅土地證上有沒有分攤面積

獨棟的跟你這個是一樣的 使用權面積全部在分攤面積上 也就是說沒有獨用面積 政策問題 我的是准確的

10. 獨棟別墅的花園面積是否應在合同中體現還是在房產證或地產證中體現

一般不計入房產證面積。但花園的面積是可以進入土地證內，因為花園也是在別墅的土地范圍內的。花園只在別墅的土地范圍內種植的花草，所以不能進入房產證上的。

《商品房購買合同》補充協議第七條約定：「本合同中的銷售面積為預售面積含外牆面積，如房管部門實測面積不含外牆保溫面積，最終以實測面積為准結算房款，多退少補，但購房人需另行交納外牆保溫費用（按整棟樓外牆保溫費用、總面積和分戶面積拆算）」

(10)獨棟別墅土地使用權交易擴展閱讀

案例：

張市長，您好！我是錦綉花園住戶，2008年9月4日與中房公司簽訂的商品房買賣合同，合同簽訂面積85.57平方米，實際付款也是按照該面積交付給中房公司，但在2013年辦理的房產證面積為93.99平方米，比實際付款的面積少1.58平方米，當時也曾找過中房公司，但以什麼文件和規定等種種理由搪塞我們，懇請政府能夠給出明確的政策指導便於我們維護自身權利，或者通過主管部門協調中房公司按現市場價退還房款差價。謝謝！

雙方簽訂的《商品房購買合同》補充協議第七條約定：「本合同中的銷售面積為預售面積含外牆面積，如房管部門實測面積不含外牆保溫面積，最終以實測面積為准結算房款，多退少補，但購房人需另行交納外牆保溫費用（按整棟樓外牆保溫費用、總面積和分戶面積拆算）」。據測繪機構反映，該小區外牆保溫部分未計算入房屋實測面積。建議中房集團加強與業主溝通協商，無法達成一致意見的，可通過司法途徑解決。聯系電話：263601915886722000