自建房紅線合法使用權糾紛

A. 農村自建房糾紛

《民法通則》第八十抄三條規定，不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。
根據以上規定，你們盡量協商解決，協商不成，只要你家不侵犯對方宅基地使用權，按照當地風俗留出相應距離的滴水即可。如果對方阻撓，可錄像取證，並報警，調解或通過訴訟解決。

B. 爭議的宅基地是否享有合法使用權

摘要：一、案情原告張某與被告陳某系同一村村民。為方便居住生活，雙方於2001年期間，口頭達成「換地建房協議」。此後，雙方仍未能履行「換地協議」。不久，被告陳某以其本人已與原告張某協商換地為由，使用了原告張某以前的舊房地，在此地上堆放石料、搭建一、案情 原告張某與被告陳某系同一村村民。為方便居住生活，雙方於2001年期間，口頭達成「換地建房協議」。此後，雙方仍未能履行「換地協議」。不久，被告陳某以其本人已與原告張某協商換地為由，使用了原告張某以前的舊房地，在此地上堆放石料、搭建簡易豬欄及瓦房等，為此，雙方發生宅基地糾紛。原告隨即向當地鎮人民政府申請處理。同年底，該鎮人民政府作出「關於張某與陳某宅基地糾紛的處理決定」，認定張某對雙方爭議的宅基地享有合法的使用權，明確了爭議的宅基地四至、面積等。此後，被告陳某未向其上級人民政府申請復議，也未向當地人民法院提起行政訴訟，仍佔用該地搭建簡易豬欄及瓦房。2002年初，原告張某向人民法院提起民事訴訟，要求被告陳某停止侵權，恢復土地原狀，將爭議的宅基地判決歸其所有。 二、分歧對本案的處理產生兩種不同的意見。第一種意見認為，張某與陳某的宅基地糾紛，已經該鎮人民政府作出處理，鎮人民政府作出的「關於張某與陳某宅基地糾紛的處理決定」已發生法律效力。該處理決定已明確了爭議的宅基地四至、面積等，認定張某對雙方爭議的宅基地享有合法的使用權。鎮人民政府作出的「關於張某與陳某宅基地糾紛的處理決定」送達時，被告未在法定期限內向其上級人民政府申請復議，或向人民法院提起行政訴訟，故該決定已發生法律效力。據此，原告對爭議的宅基地享有合法使用權，應受法律保護。被告佔有、使用原告張某使用的舊房地，其行為已構成侵權，原告的訴訟請求合法，應予支持，故應判決，被告限期拆除其在原告舊房地上搭建的簡易豬欄及瓦房，將爭議的宅基地交回原告使用。第二種意見認為，根據法律的有關規定，未經縣級人民政府合法確權，原告張某對爭議的宅基地無合法使用權證，鄉鎮人民政府雖作出「關於張某與陳某宅基地糾紛的處理決定」，但程序不合法。故原告張某對爭議的宅基地無合法使用權，其起訴應裁定予以駁回。 三、評析筆者同意以上第二種意見。 理由是：1?依據《中華人民共和國土地管理法》第十一和要規定，農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。第十三條又規定依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可見，行為人必須經縣級人民政府批准，取得土地使用權證後，方享有合法的土地使用權。本案原告對爭議的宅基地無合法使用權證，即未經縣級人民政府合法確權，鄉鎮級人民政府雖作出「關於張某與陳某宅基地糾紛的處理決定」，決定了爭議的宅基地歸原告張某使用，但程序不合法，應屬無效。2?《中華人民共和國土地管理法》第十六條規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。 單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。 當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。本條規定其涵義指的是雙方當事人在土地所有權和使用權發生爭議後，必須經有關的人民政府處理。 人民政府處理後，應按上述《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，向縣級人民政府登記造冊，核發證書，依法確認所有權。本案原告張某在鄉鎮人民政府作出「關於張某某宅基地糾紛的處理決定」後，沒有向縣級人民政府申請登記，核發證書，就以被告陳某的行為對其宅基地已構成侵權為由，向人民法院提起侵權之訴是沒有法律依據的。 第一種意見還認為，被告陳某未在法定期限內向其上級人民政府申請復議，或向人民法院提起行政訴訟，故該決定已發生法律效力。即使被告陳某在法定期限內未向其上級人民政府申請復議而選擇向人民法院提起行政訴訟，亦應裁定予以駁回其起訴。因為，依照《中華人民共和國行政復議法》第三條規：公民、法人或者其他組織認為行政機關行為侵犯其已經依法取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗、海域等自然資源的所有權或者使用權的，應當先申請復議；對行政復議決定不服的，才能向人民法院提起行政訴訟。即復議前置程序。故如當事人未經行政復議，而直接向人民法院提起行政訴訟，依照最高人民法院關於執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋第四十條規定，也應裁定予以駁回。 綜上所述，此案應由縣級人民政府進行土地確權後，原告張某認為其合法權益受到侵害的才可以向人民法院提起侵權之訴。故本案原告張某之起訴，應裁定予以駁回。

C. 自建房的使用權 歸屬 正房所有人, 這屬於物權法哪一條規定的

這屬於民法基本原理添附的概念，正房屬原物，你的自建房屬添附物，不動產添附物的歸屬原則，一般是房隨地走，故自建房的歸屬權屬為原房地所有人。

D. 宅基地使用權糾紛的鑒定是否具有效力

伴隨著我國的社會經濟在逐漸上升，人們的生活水平在逐漸的提高，同時城市化的進程也在逐漸加快，城市化後期的一些表現也就出現了，農村也就成為城市建設的重點項目了，所以農民的宅基地也就越來越有價值了，這就引發了很多由宅基地而來的糾紛，因此對於宅基地的使用權在法律范圍內是否具有效力，小編在這里座椅個簡單的描述，希望農民可以正確的處理宅基地使用權糾紛。

一、宅基地使用權轉讓糾紛：

根據有關法律的規定農村的村民每戶只能擁有一處的宅基地，而這處的宅基地是經過法律的有關部門鑒定的，如果出現宅基地的出售，有關單位是不允許其再起申請宅基地的，而農村的集體土地也是不能能夠進行買賣交易的，也就是說在以上法律的限制下，我們對於宅基地的使用權要慎重了，但是宅基地的使用權可以向集體經濟內部的成員轉讓，一但轉讓就不可在進行宅基地的申請了，所以，不符合以上的法律規定的，任何合同都是無效的。

二、宅基地抵押糾紛：

根據相關的法律規定，宅基地以及宅基地的使用權是不可進行抵押的，所以抵押合同是不被法律認同的。

三、宅基地房屋買賣上的糾紛：

1、城市居民購買農民的宅基地上的房屋：更具有關法律的規定，宅基地不等向城市居民出售，也不得讓城市居民佔用建設，相關的部門也不能為違法的部門發放相關的證書，否則這樣的房產證是無效的。

2、外地村民購買本地的村民的宅基地：相關的法律規定宅基地的轉讓只限於一個經濟集體的內部進行，否則被視為無效。

3、經濟機體內部成員的宅基地的糾紛：這類轉讓一般是符合國家的法律規定的，因此具有法律效力。

四、農村合建房屋糾紛：

1、宅基地使用權人與本村村民共同建房：相關法律認為，雖然集體經濟內部的轉讓時允許的，但是每家每戶只能擁有一個宅基地，所以這種宅基地的使用權還需當地的有關部門認定，方能視為有效，否則的話以無效處理。

2、宅基地使用權人與外村村民共同建設房屋：根據有關法律規定，不等行城市居民和外村居民進行宅基地的買賣交易，因此，這來合同沒有法律效力。

五、宅基地使用權發生爭議如何處理

案情

原告秦某、被告向某系鄰居，原告的西面與被告的東面相鄰。原、被告都持有宅基地使用權證。原告持有的土地使用證載明：東與財經所相鄰、借財經所列;西與向某共列;南與彭某相鄰自列;北鄰街道。

被告持有的建房土地使用證載明：東全列;西全列;南全列;北全列。2009年2月，原告翻修新房，在翻修過程中，被告以原告建房侵佔了自己的宅基地面積為由，與原告發生糾紛。故原告訴請法院判決二被告停止侵害、排除妨礙。

判決

法院審理後認為，原、被告東西相鄰，均對各自的宅基地使用權持有合法的依據，雙方所發生的爭議源於宅基地使用權證的東西界線不清，原告以侵權行為提起訴訟，實質是宅基地使用權糾紛，應依法由人民政府處理，在調解無效後，遂作出裁定駁回秦某的起訴。

評析

人民法院受理民事案件有一定的主管范圍，超出主管范圍，人民法院即沒有審判權。《中華人民共和國土地管理法》第十六條第一款規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決，協商不成的，由人民政府處理。

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項規定，起訴必須屬於人民法院受理民事訴訟的范圍。本案原告是以被告侵權為由而向人民法院提起訴訟的，人民法院受理後在審理過程中，發現本案實質是宅基地使用權糾紛，不屬於人民法院主管范圍，原告在程序意義上沒有訴權，所以人民法院不能行使審判權，駁回原告起訴並告訴由人民政府處理是正確的。

人民法院在受理該類案件時，首先必須劃清宅基地侵權與宅基地確權的界線，否則會導致受理上的錯誤。宅基地確權是指人民政府對於公民因宅基地使用權爭議所作出的處理決定，宅基地侵權是指不享有宅基地使用權的人侵犯享有宅基地使用權的行為。

對當事人之間因宅基地而引發的糾紛，只要一方當事人提出異議，雙方宅基地使用證存在著界線不明確或界線重合或雙方均無宅基地使用證的情形，就屬於權屬不清，雙方協商不成，必須由人民政府處理，由人民政府作出確權決定。

我國為了農村和諧，以便更好的發展，因此出台很多法律法規，所以村民們一定要仔細閱讀此文，以防出現宅基地使用權糾紛，利用法律的手段去解決，切不可出現暴力解決的方案。

E. 農村自建房與左邊鄰居糾紛問題！

應盡可能的的協商，但在農村類似很難解決，即使法院支持你的訴求也不是很有用，我們遇到類似問題是走偏道解決的，請了當地較有名氣的風氣師和德高望重的前輩，弄了一個對兩家都有利的方案。

F. 宅基地使用權發生爭議如何處理

農村居民宅基地使用權發生爭議時怎麼辦？

隨著經濟的發展，宅基地上的房屋在每個家庭中的價值也愈加突顯，糾紛也明顯增多。筆者作為一名房產律師，接到的案件和咨詢中，有相當一部分問題主要集中在：翻建，加建中和鄰居發生是否超占鄰居地盤的糾紛；共用道路、排水的糾紛；宅基地使用權買賣、互換的糾紛；祖宅遺留的宅基地使用糾紛；分家析產但未登記產生的宅基地使用權糾紛；村委會是否履行宅基地分配的糾；宅基地被徵收後產生的補償款分配糾紛。

那麼遇到這些糾紛該怎麼辦呢？是不是第一時間直接向人民法院提起訴訟呢？有一名網友在平台後方留言訴說了他的遭遇和做法！

該網友陳述，他在農村有一個院落，宅基地使用權登記在他本人名下，他的房屋有兩排，其中北側的房屋建於上世紀六七十年代，北側留有南北四五米空地，有一道石頭牆形成院落，但該網友外出打工，整個院落並未有人長期居住。直到2014年，該網友發現鄰居李某修建的房屋院牆已經侵佔了自己的宅基地面積，於是，多次出面要求鄰居李某自行拆除院牆，退還多佔的面積，但李某堅持認為自己的宅基地是從同村村民劉某處購買的，劉某當時提交的建設用地使用證的紅線圖顯示，他現在的院牆在自己的紅線范圍內。雙方互不相讓，最後，該網友起訴到法院，要求被告停止侵權行為，並明確佔用的部分屬於自己所有。

法院經過審理，認為雙方提交的各自的建設用地使用證和宅基地登記卡，顯示二人的宅基地面積互相有重疊的部分，但這就涉及到宅基地使用權的爭議，非人民法院的受理范圍，於是裁定駁回了該網友的起訴，該網友經過上訴，二審維持一審的裁定。

現在該網友非常疑惑，不明白法院這樣裁定的依據在哪裡，也不知道自己接下來該怎麼做才能維護自己的合法權益！

律師說法：
1、土地所有權和使用權的爭議，應先由政府解決，只有對人民政府處理決定不服的，才可以向人民法院起訴。

《土地管理法》第十六條 規定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

G. 宅基地使用權糾紛怎麼處理

石海波與石梅是堂姐弟關系。1998年9月，石梅夫婦在毗鄰的集鎮上購買了一間商品房。1999年9月23日，由土地管理部門頒發了正式房產證。房產證上載明該房屋系磚混結構，面積24平方米，房後宅基地長13.5米。石海波在得知土管部門允許各家在13.5米宅基地的范圍內自建住房，在徵得其姐石梅的同意後，在石梅的宅基地上搭建了兩間住房，並進行個體營業。
2000年3月，石梅將所購商品房出租給石海波使用。同年8月，石梅夫婦因遷居外地，以原房價轉賣給石海波，並到土管部門辦理了過戶手續。9月30日，雙方的房屋買賣合同經公證處進行了公證。合同第二條寫明「原房地產機關劃給的宅基地（含院場內）13.5米的合法使用權，隨房屋所有權的轉移轉給買方使用。」石海波買房後，等待石梅遷出期間，石梅又在其原住房旁搭建一間。石海波見石梅無遷出之意，便正式通知石梅遷出，石梅拒絕遷出。2001年10月，石海波、石梅曾請求鎮土管所處理，土管所曾主持雙方進行調解，初時曾達成石梅將自建三間住房以20000元價賣給石海波，自己另建住房的協議，後石梅反悔，調解未成。石海波訴至法院。
問題：石海波要求石梅遷出歸其使用的宅基地，理由正當嗎？
答：從本案來看，訴爭的宅基地實際上可分割成兩塊，一塊是 2 4平方米的商品房所佔有的宅基地，另一塊是 13.5米長的房後宅基地。第一塊宅基地因石梅夫婦將商品房轉讓給了原告，該塊宅基地的使用權也隨之轉讓給了原告石海波；而第二塊宅基地則一直為石梅使用，石梅在該塊宅基地上蓋起了兩間住房。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：「地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建築物、附著物使用范圍內的土地使用權。」可見，在當事人沒有分割轉讓的特別約定，而且未登記的情況下，本案中石梅將商品房的使用權轉移給原告石海波，應認為該商品房佔有的土地的使用權隨之發生了轉讓，但該房後的13.5米長的宅基地使用權並不自然發生轉移。如果要發生轉移，當事人之間應有特別約定。本案中，石梅將房屋賣給石海波時，在合同第二條寫明了「原房地產機關劃給的宅基地（含院場內）13.5米的合法使用權，隨房屋使用權的轉移轉給買方使用。」既然當事人已經對此作了特別約定，如果該條款能夠生效，那麼該塊宅基地的使用權顯然應轉移給原告石海波。
綜上所述，石海波已取得了該商品房的使用權及其宅基地的使用權，要求石梅遷出歸其使用的宅基地，理由正當，法院理應支持。

H. 自建房糾紛

《民法通則》來第八十三自條規定，不動產的相鄰各方，應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等方面的相鄰關系。根據以上規定，你們盡量協商解決，協商不成，只要你家不侵犯對方宅基地使用權，按照當地風俗留出相應距離的滴水即可。如果對方阻撓，可錄像取證，並報警，調解或通過訴訟解決。