⑴ 物權優先效力有哪些例外情形
外部：
①買賣不破租賃（租賃權成立在先）
②預告登記
③建設工程施工合同的法定優先權回
內部答：擔保物權間的優先效力
留置權＞登記抵押權＞質押權＞未登記動權抵押權
留置權＞質押權＞登記抵押權＞未登記動權抵押權
（一頭一尾固定不變，中間兩個 成立在先原則）
⑵ 什麼是物權，它的優先效力是什麼
物權的效力：是指抄法律襲賦予物權的作用力和保障立。
1、排他效力。是指在同一標的物上不能同時存在兩個以上內容不相容的物權，亦即在同一物上已存在的物權具有排除在該物上再成立與其內容互不相容的物權的效力。
2、優先效力。物權相互間的優先效力、優先於債權的效力。（例外：買賣不破租賃原則）
3、追及效力。
又稱物權的追及權，是指物權成立後，其標的物無論輾轉歸於何人之手，物權均得追及其所在而之間支配該物。
4、妨害排除效力。又稱物上請求權或物權的請求權，是指物權人於其物被侵害或有被侵害之虞時，物權人得請求排除侵害或防止侵害，以回復其物權的圓滿狀態的權利。
⑶ 物權效力和債權效力哪個更優先
優先效力物權的優先效力，也稱為物權的優先權，其主要含義指同一標的物上有數個利益沖突的權利並存時，效力強的權利排斥效力弱的權利的實現。這種效力的強弱既體現在物權與債權之間，也體現在物權與物權之間。
⑷ 物權法的優先效力和具體表現
一、物權的優先效力僅指優先於債權的效力.
二、具體表現:買賣不破租賃.
關於「一房二租」的法律思考
案例：2004年，某文化館為建一綜合樓，與某糧食管理所簽訂一租賃協議，約定某糧食管理所為某文化館投資2萬元，樓房建成後，三間臨街的門面房由某糧食管理所使用5年。2005年初，樓房峻工。某文化館又與張某簽訂一租賃合同，將該三間房屋又租給張某，將房屋交付張某使用，並辦理了登記。某糧食管理所起訴文化館和張某，請求確認文化館與張某之間的合同無效，文化館按租賃協議向某糧食管理所交付房屋。 此案中，在同一租賃物上，先後成立了兩個租賃合同，出租人卻將租賃物交付給了後成立的租賃合同的承租人。在現實生活中，這樣的情況並不鮮見。對此，法院應該支持哪份租賃合同呢？下面，我們對租賃權的性質，也就是承租人對租賃物的權利是債權還是物權，來具體分析，尋找答案。 物權法定，這是一個基本原則。其是指物權的種類和內容均由法律規定，不允許當事人自由創設。只所以這樣規定，是因為物權具有直接支配性、排他性和優先性，有極強的效力，不應允許當事人自由創設，並且方便物權公示，確保交易安全。而承租人對租賃物的權利，法律沒有明確規定其為物權，並且，我國合同法將其規定在債權債務的法律關系的章節中，很顯然，該權利是來源於當事人之間的租賃合同，應屬債權之范疇，承租人只有債上請求權。但是，承租人對租賃物的權利，雖是基於債權，卻有明顯的物權特性。 所謂物權，是指權利人直接支配特定物而享受其利益的權利，其特徵包括直接支配性、排他性和優先性。而承租人對租賃物的權利，便有此特徵： 一、承租人對租賃物的權利具有直接支配性 承租人可以依照自己的意思，無須他人的意思或行為介入，對租賃物即可行使管領處分的行為，實現其權利。具體表現為承租人對租賃物使用收益的權利，對租賃物的改良權和轉租權。我國合同法第217條、225條規定了承租人對租賃物的使用收益，第223條、224條作了有關改良和轉租的規定。承租人享有的用益權、改良權和轉租權，能夠體現承租人對租賃物權利的物權特徵。 二、承租人對租賃物的佔有具有排他性 承租人依租賃合同的約定佔有租賃物，是承租人支配租賃物的前提和基礎。佔有是對租賃物事實上的管領，佔有租賃物也為承租人支配租賃物提供了事實上和法律上的可能。佔有一旦存在，就應受到保護。所以出租人已經將租賃物依約轉移給承租人佔有後，就不得在租賃物上設立以佔有為權能的其他權利，這也表明該權利具有排他性。 三、承租人對租賃物的權利具有優先性 1、承租人對租賃物的權利優先於後成立的所有權。我國合同法第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」這即是各國大都採用的「買賣不破租賃」的原則。其是指在租賃合同存續期間，雖然租賃物的所有權發生變動，租賃合同對受讓人來說，仍然有效，也就是租賃合同的效力不受影響。這一現象也被法學界稱為「債權物權化」。「買賣不破租賃」原則，使承租人與出租人間的法律關系，隨著租賃物所有權的移轉而轉變為承租人與買受人間的法律關系。承租人對租賃物的權利隨著租賃物移轉而移轉，這也證明了承租人對租賃物的權利是對物權；也說明了設立在後的買受人對租賃物的所有權，並不會妨礙承租人對租賃物的權利的實現。即是，承租人對租賃物的權利優先於後成立的所有權。 2、承租人對租賃物的權利優先於後成立的抵押權等他物權 我國《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第65條規定：「抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效」。租賃權的標的物雖然在成立上必須轉移佔有為其要件，但因法律未規定租賃權為物權，這種轉移佔有並不能使財產租賃權具有對世的絕對效力，此處也採取了「買賣不破租賃」的原則，使租賃權具有物權化的性質，可以對抗抵押物受人，加強了對承租人的保護。 綜上所述，承租人對租賃物的權利，包括佔有使用收益權、改良權，以及轉租權等，表現出了（1）對抗性（2）對事實上侵害租賃權的第三人的效力（3）租賃權處分的可能性等特點，也表現出了對物的直接支配性、排他性和優先性的特點，這是「債權物權化」的體現，也是承租人對租賃物的權利具有物權特徵的體現。 那麼，承租人對租賃物的權利是否優先於債權呢？這也這次討論要解決的問題。 當出租人先後將租賃物出租給兩個承租人時，因兩份租賃合同均不具有無效或可撤銷的條件，是有效合同。依合同約定，出租人交付租賃物，承租人佔有租賃物，其佔有是合法佔有，應當受到保護。因此先佔有租賃物的承租人，即取得對租賃物的權利。因這種權利具有物權化的特徵，有對抗力和排他性。而未佔有租賃物的承租人，其享有的是來源於合同約定的請求交付租賃物的權利，是債權，根據物優先於債權的原則，其不能對抗另一承租人所享有的具有物權特徵的權利。因此，未取得佔有租賃物的承租人，只能依債務不履行向出租人請求損害賠償，無法取得對租賃物的權利。 當然，法律規定對租賃關系進行登記，作為承租人對抗第三人的前提條件的，先將房屋租賃關系進行登記的承租人，取得承租人對租賃物的權利。（作者單位：河南省汝南縣人民法院）