物權消滅6

1. 孫子6歲爺爺，奶奶能否將房產過戶給孫子

房改房所有權登記於你奶奶名下的法律性質分析：從現行房屋產權登記製版度看，由於《物權法》權第九條規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」該條規定不僅明確了物權法定的原則，還可以派生出不動產物權登記推定真實的效力，即除有相反證據證明外，法律推定記載於不動產登記簿的人是該不動產的權利人，在法律上具有排斥隱性共有人存在的效力。對此，《房屋登記辦法》第十三條也規定，「共有房屋，應當由共有人共同申請登記。」就此，筆者認為，物權法對物權效力採用了登記生效主義，房屋權屬登記是認定物權所有的根本標准，在你的咨詢案中，由於房屋登記所有權人為奶奶，則應認定奶奶的房屋所有權人地位，且是在爺爺去世的後申請房改房的，奶奶為權利人。
建議：奶奶可以與孫子達成房屋贈與合同，並執雙方身份證明去公證部門辦理贈與公證，在取得公證書之後向房管部門申請產權變更登記，或者中奶奶作出生前遺囑（由執筆人，至少兩名以上見證人並在製作遺囑時同步錄像），最好再執此相關材料向公證部門申請公證。

2. 6.絕對權就是權利在行使上沒有限制的權利，其最典型代表為物權。

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3. 辦理不動產證需要准備哪些材料

根據《不動產登記暫行條例》

第十六條申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責：

1、登記申請書，原件。

2、申請人、代理人身份證明材料、授權委託書。

3、相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書。

4、不動產界址、空間界限、面積，房屋測繪報告，原件或經確認的復印件。

5、與他人利害關系的說明材料。

6、法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

(3)物權消滅6擴展閱讀：

不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

1、屬於登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理並書面告知申請人。

2、申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理並書面告知申請人。

3、申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容。

4、申請登記的不動產不屬於本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理並告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

1、不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。

2、有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致。

3、登記申請是否違反法律、行政法規規定。

4. 買房後在外地工作至今未住，由於在外地工作未交物業費（有6年），物業起訴到法院，要求我交6年的物業費。

居民小區的付費「物業管理」的道理何在？：

1． 為小區的「安全」 ?
請問如果居民家被盜，車被偷， 物業公司能承擔賠償責任嗎？能負責偵察，抓捕犯罪人嗎？
如果不能負責，則付費管理的意義在那？

安全問題是公安機關的行政責任，我們生活在這個小區，管轄本小區的公安部門就有保障這個小區的居民生活安全的責任義務。老百姓納稅人繳的稅不正是要政府承擔保障老百姓安全生活嗎？為什麽居民還要自己再掏腰包解決安全問題？

政府支持「物業管理」，我認為是轉移公安治安的責任。居民生活安全保障的行政責任能由一個盈利性私人企業「物業公司」承擔嗎？「居民生活安全」能被一個企業用來牟利嗎？ 老百姓花錢買「平安」是黑社會的強盜邏輯。

2． 為小區的「環境美化和衛生」及秩序?
居民生活的周圍環境是城市整體環境的組成部分，而且是最重要的部分，它的美麗和清潔是市政管理各級責任。政府擔當居民生活上的各項服務義務是政府收取公民稅款的最主要的理由。
政府支持「物業管理」做「市政服務」工作，是轉移政府責任，讓老百姓重復掏錢做市政事業

3． 為樓內的衛生?
居委會（根據居委會組織法成立的居民群眾組織）可以組織雇請專門人員打掃，居民每月交納一點錢（比如10元）。老小區就是這樣做的。
有必要常年包養一個公司來做樓內的衛生嗎？

4． 為房屋和公共區域的維修?
現在不管多復雜的家裝居民都是在市場上找裝修公司，更不要說房屋的修修補補了。從市場獲得這樣的服務很容易，不需要居民花高費常年包養一個公司。包養公司的做法不符合節約經濟的觀念。

房管部門、街道及居委會都可以就涉及公共區域維護進行管理，如有鄰里糾紛可以訴請法院。

5．「物業管理」真的很必要，沒有不行嗎？?
老的小區大多沒有象新的小區那樣必須聘請收費的物業管理，但那裡的居民生活井井有條，派出所負責治安，街道社區負責環境美化和整治，居委會負責樓到的衛生管理。

居民委員會（居委會）是居民自治的群眾組織，其核心任務就是為所在小區居民生活服務

請問為什麽新小區不能仿效行政部門服務型的小區管理呢？這不是政府的不折不扣的責任嗎？除此之外，基層政府做什麽比這更重要呢？為本區的居民提供安居服務不正是本區行政部門義不容辭，最本分的工作嗎？

把居民生活小區的「安全」、「美化」、「衛生」、「維護」……..，這些政府公共服務性的工作交給盈利性私人企業「物業公司」來做並獲取利潤，由公民出錢購買，是政府的懶政和失職。公民生活上的「安全」和「衛生」等需求能被企業（物業公司）利用賺錢牟利嗎？

不合理的事物必然導致公民的抵制，現在發生在收費物業管理上矛盾激化充分說明它的不合理和不正當。希望政府在居民生活服務上不能懶政，更不能因為經濟利益驅使，迫使居民接受付費的物業管理。希望回歸社區服務管理型的居民區，還公民一個安居樂業的家園。

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「前期物業管理制度」該廢除了2011年04月21日 02:36
來源：大河報
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物業管理

試想，如果沒有長期沿用的「前期物業管理制度」，那麼明鴻新城小區首個物業管理公司就是小區業主聘請的，這樣，當初開發商德億公司和業主之間的矛盾很可能就會避免。

閱讀提示

位於鄭州經三路上的明鴻新城小區，是鄭州市首批商品住宅小區，由於部分業主與已退市的德億公司和小區物業公司產生糾紛，使得該小區長期處於混亂動盪的局面。2009年6月，該小區業主委員會進行換屆選舉，但「金水區房管局」遲遲不辦理登記備案手續。去年6月，「業委會」起訴「金水區房管局」行政不作為，12月14日，一審法院判決「金水區房管局」對「業委會」的備案申請予以備案。「金水區房管局」不服提起上訴。昨天，鄭州市中級人民法院公開審理了此案。

□陳鳳山

「前期物業管理制度」與《物權法》存在明顯沖突

此案很復雜，拖的時間很長，社會影響很大，但是，如果順藤摸瓜查找原因，就會發現它與長期沿用的「前期物業管理制度」有很大關系。比如，該小區建成後，其開發商德億公司便依照該制度自己設立了物業管理公司。試想，如果沒有這個「前期物業管理制度」，首個物業管理公司是小區業主聘請的，那麼，當初開發商德億公司和業主之間的矛盾很可能就會避免。這一事件再次告訴我們：「前期物業管理制度」該廢除了！

當城市居民因自購住房變身為業主、入住擁有物業管理服務的商品房小區後，業主與開發商和物業公司的糾紛經年累月地見諸報端，最為甚者，西安萬強藝術家小區業主左宏煒因發起籌備業委會，被物業公司雇凶當街打成腦死亡。《物權法》規定，業主有通過成立業主大會選舉業主委員會行使小區共同管理權的權利。然而，業主法定權利的維護，何以需要以生命為代價？

至2003年國務院出台《物業管理條例》，再到2007年全國人大批准通過《物權法》，每一次都讓業主們飽含希望，但之後矛盾依舊。依筆者之見，消除矛盾，就要找准矛盾之源——改變現有物業管理制度，還權於業主，恢復業主與物業公司之間的市場契約關系。這意味著，必須廢止現在這種入住時由開發商指定小區物業公司的「前期物業管理制度」。

前期物業管理制度是當代中國的一項發明。開發商以此為法寶，將業主們的共同管理權據為己有。SOHO中國開發的某小區因物業管理糾紛陷入混亂後，開發商就曾公開說，要收回管理權。在開發商看來，小區管理權由開發商指定物業公司來行使，從來都是名正言順的。至於「前期物業管理制度」與《物權法》的沖突，則自上而下被眾多部門和公眾所忽視。

2006年，就有律師提請全國人大對《物業管理條例》進行違憲審查，後來是否有所結果不得而知。2007年《物權法》頒布後，《物業管理條例》並未取消「前期物業管理制度」，其與《物權法》的沖突更加明顯。

據北京市官方的一份公開資料，北京大概有八成小區沒有業委會，而據民間統計，僅有的兩成中還有不少因各種阻力陷於癱瘓。通過「前期物業管理制度」，小區變為任由物業公司和開發商予取予奪的「殖民地」，業主的權利主張途徑變為多方博弈選擇。這不僅消耗大量的社會成本，還成為社會不穩定因素。當業主們對物業管理不滿時，希望通過訴訟主張權利時，發現幾乎不可能勝訴。因為《物業管理條例》中根本沒有把《合同法》列為上位法，因為業主訴訟物業公司侵權時舉證非常難，業主們無奈只能用成本最低的不交費作為對抗，消極等待物業公司來起訴自己——這已經不僅僅是安居才能樂業的問題，而是一個道德消耗和法治受損的不斷疊加。

北京規定：沒有選出業委會之前業主不交納物業費

當80%小區沒有業委會，《物權法》賦予的權利無法實現的狀況普遍存在，是不是該責怪業主們不積極主張權利呢？這就好像責怪一個乞丐為啥吃不上滿漢全席一樣，非不願為也，實是難以作為。因為業主成立自己的組織時，必然觸及業已習慣於賺取不透明利潤的前期物業公司的利益。

如果啟動市場招標選聘物業，更是等於砸了前期物業公司的飯碗。由此，業主的法定權利的實現，就必然帶有砸碎前期物業公司飯碗的畫外音。甚至，成立業主組織還會引發更大的利益沖突——從住房制度改革至今，很多小區已經進入大修期，如果沒有業主組織的存在，任由物業公司動用住宅專項維修資金，將對業主權益形成新一輪侵害。而沒有業主組織，業主們交納的專項維修資金就只能趴在指定銀行里，每年以活期利息的形式生息。在現有的加息周期里，業主每年的潛在損失和將來的矛盾，難以估量。

好在在多年的呼籲下，有些政府部門已經意識到「前期物業管理制度」不甚合理。北京市就已明確規定，2010年10月以後入住的小區，沒有選出業委會前業主不交納物業費，將「無代表不納稅」的政治學原理，變身為「無組織不交費」落實於業主權益實現上。同時，北京市住建委還聯合街道辦事處，在某小區嘗試推進了「前置業委會」的選舉——就是業主在入住前，就召開業主大會選出業委會，並由業委會公開聘用物業服務公司。

當然，這種以行政措施小步推進的方式，對於現在普遍的業主組織缺失，《物權法》法定權利無法實現的現狀來說，只是杯水車薪。因為牽扯到開發商等諸多方面的利益，業主權益和物業管理的立法工作，一直阻力重重。在法治備受重視的今天，將《物權法》確立的業主權益貫徹始終，將《合同法》作為上位法引入物業管理制度，理順小區中業主與物業服務企業的主從關系，不應是難事。筆者認為，真正要解開小區業主與物業公司之間的「死結」，讓城市住宅小區成為社會重建的「活力因子」，應深入借鑒國外和香港早已成熟的經驗，盡早廢止「前期物業管理制度」，還業主以法定權利，還《物權法》以法治尊嚴!

物業必須由業主認可，業主有聘用權和罷免權。業主和物業是服務和被服務的關系，服務也是一種商品，不能強買強賣，我們是和諧社會，不是黑社會。

5. 我需要物權保留條款的相關資料以及如何恰當運用物權保留條款。需要5-6份不同材料.

物權保留是協議中條款之一，你可以在約定情形沒有出現或是出現後保留物權。不知道你要什麼資料

6. 涉及企業的法律法規有哪些

涉及的法律、法規很多，主要有：

1、公司基本法律

《公司法》，是規范公司行為的最基本的法律，公司的設立、股東資格、公司章程、股東責任、股東權利、公司高管、公司解散、清算等事項，都應當按照公司法的規定來進行，是中、小企業貫穿始終的一部法律。

2、公司成立運營期間

《公司登記管理條例》是公司設立、年檢、注銷必須遵循的法規。

《合同法》

公司成立的目的是為了盈利，而盈利就離不開交易。《合同法》是規范市場交易的法律，是民事主體進行經濟活動所遵循的主要法律。合同涵蓋的內容廣泛，不僅商品交易需要訂立合同，涉及到公司的股權交易、知識產權交易、物權變動等事項也均需有合同保障，均受《合同法》的調整。

3、物權法律

公司經營所得，涉及到的土地、房產等不動產以及交易有些動產，是需要登記才能取得物權的，這部分物權的取得是要受《物權法》調整的。

同時，《土管法》、《房地產管理法》也是涉及土地、房產物權方面應當遵循的規范。

另外，物權具有擔保功能，在涉及物權擔保時，《物權法》的相關規定，是必須遵守的。

4、金融類法律

公司成立之後，運營期間，要支付結算、要貸款融資，這個時候，涉及到的法律、法規有《貸款通則》、《票據法》、《證券法》等。

公司為了分散風險以及交通工具類因國家強制規定，而必須或選擇的保險，就又涉及到《保險法》的相關規定。

5、知識產權類的法律

公司要有自己的商譽、同時還會給自己的產品或者服務注冊商標、有自己的商業秘密和專利技術。這些涉及到《商標法》、《專利法》、《反不正當競爭法》的調整。

6、《婚姻法》、《繼承法》

公司在運轉的過程中，可能出現股東因為婚姻、繼承事項的出現，而出現股東或股份的變動，這方面上述兩部法律均有調整。

7、稅收類的法律

公司作為最重要的納稅義務人，在繳納稅款的時候要遵循《增值稅法》、《企業所得稅法》、《個人所得稅法》、《稅收征管法》等法律的規范和約束。