㈠ 房屋買賣和土地使用權的問題
我國土地抄政策是「地隨房走，房隨地走」。也就是兩者不能單獨交易，不能只買房不買地，也不能只買地不買房。根據國家土地管理相關法律法規和《中華人民共和國契稅管理暫行條例》及其實施細則的規定，土地使用者將土地使用權及所附建築物、構築物等(包括在建的房屋、其他建築物、築構物和其他附著物)轉讓給他人的，應按照轉讓的總價款計征契稅。也就是說只交一遍就可以了
㈡ 土地使用權和房屋所有權能分開買賣嗎
您好，我是注冊執業的土地估價師和房產評估師。關於您所咨詢的問題，目前在商品住宅小區開發過程中，房地產開發商取得土地使用權，但是辦理房產證書時，是需要根據房屋買受人分別辦理房產所有權證書，土地使用權相應分割並轉到個人名下，但並非個人使用權而是「共有權」，到期後會需要業主委員會集體繳納出讓金辦理續期。如果對我的回答滿意，記得選為最佳答案。未盡事宜，可以私*信聯系。
㈢ 房地產轉讓時土地使用權該怎麼搞啊
萬購地產網答抄(1)房地襲產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
(2)以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。
(3)以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
㈣ 房屋買賣合同只寫明出售房屋所有權及使用權，土地使用權歸誰
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條房地產轉讓、抵押時，房屋回的所有答權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
《中華人民共和國物權法》
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
從以上法律規定可以看出，房屋佔用范圍內的土地使用權是與房屋的所有權一致的。簽訂房屋買賣合同後，未辦理轉移登記手續，此時房產所有權仍然屬於賣方，但房屋買賣合同是有效的。
造成合同無效或部分無效的可能性有：
1、原拆遷安置協議中規定了禁止買賣該房產；
2、合同簽訂未表達當事方的真實意願；
3、合同存在明顯不平等條約；
4、賣方還未取得房產的全部所有權；
5、政策限制買賣的；
等等。
理論上該拆遷安置房屬於賣方唯一住宅的，不影響合同有效與否，但發生糾紛時，執行起來會存在難度。
㈤ 有土地使用權的房子，在買賣要過戶嗎
需要過戶
二手房過戶流程主要有以下四步：
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最後在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日後，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間：
材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後，會有一個回執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理後次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用：
交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大。
1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅徵收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業稅：稅率為5.5%。
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意：資金監管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。
㈥ 房屋買賣時，該房屋所佔范圍的土地使用權是否隨之轉移
我國《城市房地產管理法》第32條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所回有權和該房答屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」根據上述法條的規定，在房屋買賣時，該房屋所佔范圍的土地使用權也隨之轉移，這就是所謂的「地隨房走」。房屋買賣雙方簽訂購房合同後，買賣雙方應到房屋所在的的縣級以上地方人民政府的房產管理部門辦理房屋產權轉移登記手續，之後房屋買賣雙方憑借變更後的房屋所有權證書和相關證件，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記，土地管理部門核實以後，由同級人民政府更換土地使用權證書，至此，土地使用權隨著房屋買賣發生變更。