A. 土地估價報告必須要用兩種估價方法嗎估價目的是抵押貸款，估價對象是分攤後的土地使用權。
我認為：
1、採取同城相同區位價格比較；
2、相鄰物業的價格比較；
3、以最近成交的價格比較。
B. 土地評估報告中的估價依據有那些
（一）國家有關法律、行政法規、規章和政策、技術標准文件
1、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號、1995年1月1日起施行）；
3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院[90]55號令、1990年5月19日起施行）；
4、《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第五十號、自1995年10月1日起施行）；
5、《關於土地使用權抵押登記有關問題的通知》（（1997）國土籍字第2號、1997年1月3日起施行）；
6、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001、中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局2001年11月12日發布、2002年7月1日實施）。
（二）省市有關法律、行政法規、規章和政策、技術標准文件
1、《武漢市城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》（武漢市人民政府[92]50號令、1992年6月9日起施行）；
2、《關於規范國有土地使用權抵押貸款管理有關問題的細則》（武土字[1996]009號、1996年7月18日起施行）；
3、《武漢市房地產抵押登記程序規定》（武房[1998]6號、1998年1月9日起施行）；
4、《武漢統計年鑒》（2011版）。
（三）委託人提供的規劃報批、產權證件等資料
C. 土地估價報告的有效期是多久，有相關規定嗎
有的，通常是一年，你拿到的估價報告上會標明報告的有效期的。超過了有效期該報告就不能拿去使用（比如抵押），需要重新評估並重新出具報告。
D. 估價報告的估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期。文中已給出剩餘年限是否可做參考作用
你好，這個的話可以做參考，望採納！
E. 土地估價報告的有效期
根據《城鎮土地估價規程》規定「土地估價報告的有效期為一年」，但未說明內從何時開始算容起。
有效期的設置：有效期即為報告有效期，等同於估價結果的有效期。有效期實質為報告責任期。所提供的評估報告為正式交付的產品，只有正式交給委託方後，對於委託方才是有意義的，所以一般認為報告的生效日應是提交之日。而評估基準日的那個時點，評估報告和評估結論甚至都未產生，所以根本談不上生效。
F. 土地評估報告需要准備些什麼資料
委託方需確認的事項及應提供的資料
1、評估目的：
2、估價基準日：
3、委託專方需提供的屬資料：
（1）評估委託書或者評估合同
（2）委託方營業執照復印件及企業簡介：
需說明委託方聯系人及電話、委託方的隸屬關系、主營業務、委託方與估價對象土地使用者之間的關系等內容。
（3）土地證復印件（出讓土地需附出讓土地合同或購置協議）、土地來源及歷史沿革說明、房產證復印件。
（4）若存在他項權利需附他項權利證、他項權利有關權利人證明材料。
（5）待開發空地需附規劃利用條件（批准機關、批准日期）、土地勘測定界技術報告。
（6）宗地區域位置圖、宗地照片（從不同角度體現宗地的主要建築物、用途及利用特點）。
（7）地勘報告、環評報告等。（可以不提供、不太重要）
（8）最新政府工作報告、最新統計年鑒及現場估價師需要的其它資料。（用於敘述報告中的一般因素、區域因素）
G. 土地評估技術報告估價依據是怎麼來的
跟土地有關的法律法規，跟價格有關的文件，都是依據呀。具體和當地的情況有關。
H. 土地產權及規劃條件不明確的能出具土地估價報告嗎
中國土地估價師協會文件中估協發〔2008〕25號
關於推薦「2008 年全國土地估價師資格考試參考書目」的通知
各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土 資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局）、各省（區、市）土地估價行業協會:
根據《土地估價師資格考試管理辦法》（國土資源部第 35 號令）第十一條的規定「土地估價師資格考試按照統一的考試大綱統一命題」 。為了便於應試人員系統地學習和了解土地 評估相關的知識點，中國土地估價師協會向業內專家及社會 公開徵集符合《全國土地估價師資格考試大綱》（2008 年） 內容的參考書目，經組織專家評選以及全國土地估價師資格 考試辦公室審查，優選了六類共 13本參考書向應試人員集中 推薦，並提供購買途徑（分別見附件一、二、三）。
應試人員要結合自身條件自主把握，選擇合適的參考書。 考試的標准答案將以國家現行土地管理有關法律、法規、政 策,以及土地評估行業准則、技術標准和技術規程等為准。
I. 土地評估報告的估價基準日是2013-4-23，土地終止日期是2040年，土地使用權登記日期2006
該宗地 出讓 剩餘年限為終止日期2040年減去目前年份。剩餘年限是土地出讓時間和年限相關，跟估價基準日及登記日期無關