1. 自建科研用房（土地是科研用地），用於出租（寫字間），是否存在用作商用，違法合法嗎！
使用權類型如果是劃撥，違反《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》四十六條：「對未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。」
使用權類型如果是出讓，則要具體情況具體分析，也有可能違法。
2. 建設用地使用權人有權將建設用地使用權出資還是出讓兩者有何區別具體怎麼操作
1、國有土地使用權出讓方式有四種：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓
2、設立商業建設用地使用權不是一種出讓類別，只是土地的用途類別；不同的用途，最高出讓年限不同。
3. 國有建設用地使用權掛牌出讓操作程序是怎樣的
市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。
一、公布掛牌信息
在掛牌公告規定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃指標要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易地點掛牌公布。掛牌時間不得少於10個工作日。
二、競買人報價
符合條件的競買人應當填寫報價單報價。有條件的地方，可以採用計算機系統報價。
競買人報價有下列情形之一的，為無效報價：
（1）報價單未在掛牌期限內收到的。
（2）不按規定填寫報價單的。
（3）報價單填寫人與競買申請文件不符的。
（4）報價不符合報價規則的。
（5）報價不符合掛牌文件規定的其他情形。
三、確認報價
掛牌主持人確認該報價後，更新顯示掛牌價格，繼續接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。
國有建設用地使用權掛牌出讓流程圖四、掛牌截止
掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的，出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現場打開密封件。在公告規定的掛牌截止時間，競買人應當出席掛牌現場，掛牌主持人宣布最高報價及其報價者，並詢問競買人是否願意繼續競價。
（一）掛牌結束。
掛牌主持人連續三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示願意繼續競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結束，並按下列規定確定掛牌結果：
（1）最高掛牌價格不低於底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價格的出價人為競得人。
（2）最高掛牌價格低於底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。
（二）現場競價。
有競買人表示願意繼續競價的，即屬於掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現場競價，並宣布現場競價的時間和地點，通過現場競價確定競得人。
五、現場競價
現場競價應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行，取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現場競價。現場競價按下列程序舉行：
（1）掛牌主持人應當宣布現場競價的起始價、競價規則和增價幅度，並宣布現場競價開始。現場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度後的價格。
（2）參加現場競價的競買人按照競價規則應價或報價。
（3）掛牌主持人確認該競買人應價或者報價後繼續競價。
（4）掛牌主持人連續三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低於底價的，掛牌主持人落槌表示現場競價成交，宣布最高應價或報價者為競得人。成交結果對競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低於底價的，掛牌主持人宣布現場競價終止。
在現場競價中無人參加競買或無人應價或出價的，以掛牌截止時出價最高者為競得人，但低於掛牌出讓底價者除外。
六、簽訂《成交確認書》
確定競得人後，掛牌人與競得人當場簽訂《成交確認書》。掛牌人或競得人不按規定簽訂《成交確認書》的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂《成交確認書》也不能對抗掛牌成交結果的法律效力。
《成交確認書》應包括掛牌人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》的時間、地點等內容。
《成交確認書》對掛牌人和競得人具有法律效力，掛牌人改變掛牌結果的，或者競得人不按規定簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。
掛牌過程應當製作掛牌筆錄。
4. 建設用地使用權的劃撥與出讓的異同是什麼
出讓建設用地使用權與劃撥建設用地使用權的異同
相同點：都是取得建設用地使用權的法定方式; 不管是劃撥還是出讓方式取得土地，只要項目依法取得合法證件就能取得房產證。在特殊情況下，國家都有權利收回其建設用地使用權，建設用地使用權人都可以出租、抵押其享有的建設用地使用權，都可以將建設用地使用權出資或作價入股對企業投資。
劃撥建設用地使用權：指縣級以上人民政府依法批准在土地使用權者繳納安置補償等費用後，將相應的地產無償交付給使用者使用或在無須繳納補償安置費的情況下，將相應地產無償交付給使用者使用的行政行為。
性質：是一種具體行政行為，是創設民事情況的行為。
出讓建設用地使用權：指國家以土地所有者的身份，將建設用地使用權在一定年限內讓與建設用地使用者，由使用者向國家支付建設用地出讓金的行為。
它是一種創設物權的行為。
主體不同：
劃撥建設用地使用權的主體：下列土地的使用者可以依法取得劃撥國有土地使用權 1、國家機關用地和軍事用地；2、城市基礎設施用地和公益事業用地；3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4、法律、行政法規規定的其他符合條件的用地。
出讓建設用地使用權主體為一般主體，境內外法人、非法人組織和自然人都可以依法取得出讓建設用地使用權，但外商投資成片開發，其取得出讓建設用地使用權的前提條件是設立外商投資企業。
取得方式不同：
用地者申請取得劃撥建設用地使用權需徵用集體土地或佔用其他用地者正在使用的建設用地的，申請用地者應向集體土地所有者或原建設用地使用者支付土地補償安置費或拆遷補償安置費。申請用地者取得劃撥建設用地使用權的土地為國有荒山、荒地的，經依法批准後，可無償取得。
出讓建設用地使用權出讓可以採取下列方式：(一)招標出讓(二)拍賣出讓；(三)掛牌出讓。
法律限制不同：
劃撥建設用地使用權：
（1）權利人不得擅自改變土地的用途（經過申請獲得政府許可是允許的），否則政府有權收回（2）權利人有義務服從政府無償收回的決定，但是對於存在該宗地產上的建築物，構築物及附屬設施，政府應給予相應適當的補償。
出讓建設用地使用權：
1不具備轉讓條件的;2司法機關或行政機關依法裁定、決定、查封或以其他方式限制的；3依法收回的；4共有中未經共有人書面同意的；5權屬不明確的、有爭議的；6未依法登記或依法登記但未領取權屬證書的；7法律、行政法規另有規定的。
轉讓條件不同：
劃撥建設用地使用權的轉讓條件：
（1）劃撥建設用地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經市、縣人民政府土地管理部門批准並補辦土地使用權出讓手續，由轉受讓方繳納出讓金；
（2）劃撥建設用地使用權轉讓時，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。
出讓建設用地使用權轉讓條件：
（1） 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（2） 按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
5. 科研用地契稅怎麼算
地契，當現有在徵收稅的房屋所有權轉移「的中國對契稅暫行條例中華人民共和國，」10月1日，1997年取得土地在中國，房屋權屬的台商投資企業應當生效繳納契稅的法律。獲得上述土地，房屋權屬包括下列方式：國有土地的土地使用權出讓使用權轉讓（包括出售，贈與和交換），房屋買賣，贈與和交換。以下列方式轉移土地，房屋權屬，視為土地使用權，房屋或房屋贈與契稅出售轉讓：投資，股票，土地，房屋權屬的土地，房屋權屬以抵償債務，為了承受勝利的道路土地，房屋權屬，為了籌集資金，建立預購方式或根據第途徑的土地，房屋權屬支付。 3％-5％契稅幅度比例執行率。房地產契約轉讓所有權下，物業稅徵收的人征稅更改屬性。應納稅所得額包括：出售，贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換土地使用權。 契稅是指徵收合同的稅收，是物業轉移稅，由財產承受人繳納。租賃契約所涉及，包括土地使用權，如國有土地出讓使用權出讓或轉讓，房屋所有權的轉移，應該稱為土地，房屋權屬轉移，如房屋買賣，贈與，交換。除了出售，贈與，交換，房屋所有權轉移的方法有很多。其中，有需繳納兩種常見的房屋權屬轉移契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權屬;或期貨期房，預付款項集資建房，只要置業，就相當於房子的交易。 契稅是一種重要的地方稅種，在土地，房屋交易，不管是誰，只要所有權屬轉移，依法必須繳納稅金的情況。目前，契稅已成為地方財政收入在全國，地方契稅迅速增加營收趨勢定期源。 各類土地，房屋權屬轉移，以不同的方式，契稅定價方法有所不同。 契稅的基礎上，歸納起來有四種：之一，根據交易價格計算。雙方最終確定的交易價格，在合同成立的，稅務機關對這個數據，直接稅。這種定價方式，主要適用於國有土地使用權出讓，轉讓土地使用權，房屋買賣合同。 二，是根據市場價格。土地，房屋價格，絕不是一成不變的，比如，2008年北京奧運會後，立刻成為了奧林匹克村土地價格飛漲的主辦城市。獲取大量的土地使用權，房屋的禮物，價格是根據市場價格而已，而不是土地或房屋原值。 三，是根據土地，房屋互換利差定額稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入人們的生活。如果一套房子的價格30萬元，B房價格40萬元，A，B兩房交換，契稅計算，自然是兩房之間的差異，即10萬元，同理，土地使用權交換，也基於差。當平等交流，不同的是零，這意味著交換雙方免除契稅。 四，是按照土地收益定價。這種情況很少遇到。假設在2000年，國家分配到的土地使用權到B單位，一個單位三年後，經許可後，在土地出讓單元B，那麼B必須繳納契稅，土地稅是基於收入，即乙從土地用途的單位出售。
6. 科研用地是工業用地嗎
不是，科研用地也是五十年產權，用於建設研發項目
7. 土地使用權取得方式出讓是屬於產權還是使用權
《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：
中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
第八條規定：城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
由此可知：我國的土地所有權有兩種形式，城市市區土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地，屬於農民集體所有，沒有私有土地所有權。
國有土地有償使用的方式包括：
（一）國有土地使用權出讓；
（二）國有土地租賃；
（三）國有土地使用權作價出資或者入股。
土地使用權出讓可以採取下列方式： (一)協議； (二)招標； (三)拍賣。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定：
土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地70年；
（二）工業用地50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地40年。
總之，我國的土地沒有私有化，任何一塊土地都不屬於任何單位與個人。土地使用權出讓取得的只能是使用權。
8. 您好！關於科研用地的問題繼續請教
首先，根據《土地管理法》第三十四條 國家實行基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區，嚴格管理： （四）農業科研、教學試驗田；故此，科研試驗田首先在性質上是耕地；其次，根據《土地管理法》第八條 城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。 第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。第十四條 農民集體所有的土地由本集體經濟組織的成員承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。第十五條 國有土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。故此，耕地的所有權分為國家所有和集體所有，但以集體所有為主，單位或個人對合法取得的土地僅享有使用權而無所有權；最後，土地的取得方式主要有租賃、入股、授權經營、出讓、劃拔等幾種。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。當然，通過劃撥取得的主要是建設用地，如政府、學校等用地都通過劃撥取得，劃撥和出讓只是土地使用權取得方式的不同，劃撥不用交高額的土地出讓金，而出讓是要交的。綜上，你想取得一塊地搞實驗，有三種辦法：1、向相關部門申報實驗項目，在立項後申請實驗用地；2、通過承包的方式從村集體或國家手裡直接承包耕地；3、申請劃撥教育科研建設用地，然後再申請將部分土地用途轉化為耕地（這個要看地塊位置）。
9. 我們公司從另一家公司那買了其通過出讓取得的土地使用權，該土地本來是工業用地，現在我們公司想改為商業
問：我們公司從另一家公司那買了其通過出讓取得的土地內使用權，該土地本來是工業用容地，現在我們公司想改為商業用地，請問在徵得相關部門同意後，還需簽訂土地使用權出讓合同變更協議嗎？
答：君同法律在線咨詢為您解答
常見的土地糾紛有以下幾種：一、因土地出讓合同的效力引發的糾紛。1、土地使用權出讓合同出讓主體不符合法律規定而無效，2005年8月1日以後仍以各類開發區管理委員會的名義簽訂國有土地使用權出讓合同的，應當認定為無效；2、經市、縣人民政府同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低於訂立合同時當地政府確定的最低價的，則該價格條款可能被認定為無效；3、未辦妥土地徵用或農轉用手續的集體土地非法出讓，其土地使用權出讓合同，會因為出讓標的不符合法律規定而被認定為無效。二、因土地使用權出讓方式選擇引發的糾紛。2002年7月1日之後，國土資源部規定的必須按招標、掛牌、拍賣的方式出讓土地的，而仍然採用協議的方式出讓的，任何潛在的用地者都可以提出異議，可以向法院提出行政訴訟。三、因不公平競買行為引發的糾紛。
10. 自己公司名下有一塊土地，使用權類型是出讓國有土地使用權，是辦公用地，請問我可以開發成商品樓買賣嗎
有國有土地使用權證就代表了你擁有了那塊地的自由使用權，就可以自由支配該塊土地，不過需要注意的是：1.用途必須是證載用途（即你所說的辦公用地，而不能開發成住宅）；2.不能閑置不用，拿地後超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的，或者已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。
不過以上兩點目前各個地方具體執行力度不一，希望能幫到你。