① 集體土地使用權如何抵押
一、《物權法》第一百八十四條 下列財產不得抵押：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；（指《物權法》第一百八十條第三項以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權） 二、《擔保法》第三十七條 下列財產不得抵押：
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外； 第三十四條 下列財產可以抵押：（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
第三十六條第三款 鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。
三、國家土地管理局1995年發布的《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》第一條 抵押登記應當以土地使用權登記為前提。經縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權和鄉村企業集體土地使用權可以設定抵押權，其他類型的集體土地使用權不得抵押。
結論：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權不能抵押，例外情況是：1、 以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；2、 鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權可一並抵押。
② 擁有建設用地規劃許可證的屬於農村集體所有的土地如何辦理抵押
農村集體房屋辦理抵押登記，限於集體荒地土地使用權和企業建設用地使用權，對於宅基地，耕地的土地使用權是不可以抵押的。
抵押的程序
1.取得集體土地使用權土地所有者的同意
2.對土地使用權價格進行評估
3.簽訂抵押合同
4.申請辦理抵押合同登記5.辦理土地抵押登記證
③ 什麼是集體建設用地使用權抵押
集體建設用地使用權抵押 是指農民集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的佔用，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。
④ 集體建設用地使用權抵押有何規定
集體建設用地使用來權抵押自應當簽訂書面合同，並到市、縣人民政府國土資源管理部門辦理抵押登記。
農民集體土地所有者抵押集體建設用地使用權的，在申請辦理抵押登記時，應當提供本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料。
集體建設用地使用權被作為抵押物的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的集體建設用地使用權。
因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建築物、其他附著物所有權，應當辦理過戶登記。
處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優先受償權。
抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
⑤ 集體建設用地抵押有哪些管理規定
土資源部聯合發布《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》，我國農村土地制度改革再度獲得推進。《辦法》規定，具備處分權的2類農村集體經營性建設用地可開展使用權抵押融資，適用范圍是此前國家確定的15個農村集體經營性建設用地入市試點縣(市、區)地區，《辦法》有效期到2017年12月31日，與入市試點時限保持了一致。所謂農村集體經營性建設用地，指的是存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定工礦倉儲、商服等經營性用途的土地。
為推動農村土地制度改革，黨的十八屆三中全會提出，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市(縣)開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。這15個入市試點地區分別為:北京市大興區、山西省晉城市澤州縣、遼寧省鞍山市海城市、吉林省長春市九台區、黑龍江省綏化市安達市、上海市松江區、浙江省湖州市德清縣、河南省新鄉市長垣縣、廣東省佛山市南海區、廣西壯族自治區玉林市北流市、海南省文昌市、重慶市大足區、四川省成都市郫縣、貴州省遵義市湄潭縣、甘肅省定西市隴西縣。
⑥ 集體建設用地流轉難在哪 ——天津試點縮小征地范圍調查
□ 王仕程 高明章波 2011年以來，天津市選取了武清區王慶坨鎮鄭家樓村、黃花店鎮八里橋村、汊沽港鎮苑家堡村、下伍旗鎮北齊庄村4個村作為試點，開展6個「縮小征地范圍」項目，包括天津品源農產品有限責任公司等6家農產品加工企業，用地總面積9.14公頃。目前，上述6個項目均已辦理土地轉用和供地相關手續，其中3宗土地已辦理集體土地使用權證手續。 用地模式：非公益項目「只轉不征」 縮小征地范圍，主要目的是探索集體土地用地新模式。在試點過程中，天津市已經初步形成了一套行之有效的運作模式： 合理確定試點范圍和項目性質，嚴格按照土地利用總體規劃實施。在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外，符合土地利用總體規劃、村莊規劃的部分工礦倉儲項目用地退出征地范圍，實行「只轉不征」。即非公益性項目不辦理土地徵收審批，只辦理農用地轉用手續。組織發改、規劃、國土等部門會審，確定項目公益性和非公益性性質，最終確定非公益性用地項目退出征地范圍主要包括工業和倉儲兩類。項目選址必須在土地利用總體規劃確定的規劃建設用地范圍內，對完成土地確權登記發證、土地產權清晰，沒有權屬爭議的集體土地進行審批。 探索了一套適應「只轉不征」用地項目的審批程序。整套程序經由聯合會審、簽訂協議、組織報卷、報批供地和辦理權證5個步驟組成。先由項目單位提出用地申請，武清區國土分局會同區發改、規劃、住建等部門對項目的退出登錄資本、投資強度、建築容積率、建築系數等指標進行審核，審核通過後出具會審意見單。根據會審意見通知村集體、用地單位雙方，組織簽訂《集體建設用地使用協議》（以下簡稱《協議》）。武清區國土分局依據項目用地協議、農村集體經濟組織成員的村民會議決議、公證機構的公證書、項目批復文件、規劃條件通知書等文件辦理新增建設用地審批手續。在取得天津市國土房管局新增建設用地批復後，通知用地單位辦理供地手續並予以公示。在公示期滿後，向用地單位頒發集體土地使用證。 充分尊重土地使用權人和所有權人意見。武清區國土分局依照用地單位申請，召開土地所有權人和使用權人的座談會，充分聽取雙方的意見和建議，尤其是收益的支付與使用部分，最終達成一致意見，制定《協議》規範文本，指導和規范集體土地交易。用地單位與農村集體經濟組織簽訂用地協議前，必須經村集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。 調整土地收益分配和管理方式並提前預防用地糾紛。根據《協議》，用地企業獲得集體土地使用權，使用權期限為50年，期滿可以續租。企業按期支付農村集體經濟組織土地租金，支付方式由雙方協商確定，確保了農民長期土地收益。集體土地收益由集體經濟組織成員集體所有，納入集體財產統一管理，專款用於本集體經濟組織成員的社會保障、被安置人員的生活補助、農村集體公用設施、基礎設施的改善等，並採取備案、公證等方式防範用地糾紛。 前景展望：向城鄉一體化土地市場挺進 「縮小征地范圍」探索了征地制度改革，有利於保障農民集體土地權益。征地制度改革的難點之一在於如何科學合理確定「公共利益」，在此基礎上進一步釐清公益性和非公益性用地目錄。天津市試點選擇工業和倉儲兩類「非公益性」用地退出征地范圍，是「縮小征地范圍」的有益探索，推動了征地制度改革。相對於國家征地來說，縮小征地范圍，通過用地單位與農村集體經濟組織用地協商，「只轉不征」直接使用集體土地，農村集體經濟組織對於土地處置、收益、分配的權利得以體現，有利於保障農村集體所有土地的財產權和用益物權。 同時，在協商過程中村集體和農民獲得了一部分土地非農化的增值收益，等於是大大提高了補償標准，更有利於調動農民集體經濟組織經營土地和農民保護土地的主動性和積極性。試點項目之一天津瑞恩鼎汽車配件有限公司用地項目如果按照徵收土地計算，集體經濟組織得到補償及為村民上失地保險費用共計119.57萬元，按照縮小征地范圍取得土地給村集體組織支付的費用為290.67萬元，比徵收土地多171.1 萬元，增加了近1.5倍。 「只轉不征」嘗試推進農村集體土地使用制度改革，為民營中小企業用地開辟了新路子。目前，《土地管理法修正案（草案）》正在進一步修訂，將來要在修訂立法的基礎上考慮推進農村集體土地入市流轉，建立城鄉一體化市場。天津市在武清區進行的「只轉不征」試點，促成了多個項目使用集體建設用地入市，符合集體土地使用制度改革的大方向。調研組座談了解到，「只轉不征」受到廣大民營、私營中小企業的熱烈歡迎。他們表示，由於投資門檻高等因素無法進駐園區和工業區，影響了企業落地和擴大再生產。「只轉不征」試點解決了後顧之憂，一方面企業使用集體建設用地建設廠房和倉庫，解決了用地困難；另一方面，集體土地使用費可以按年租金形式支付，又緩解了企業的資金壓力。 用地審批程序大為精簡，審批效率大幅提高。「只轉不征」的用地審批程序，減少了集體土地徵收、征地批後實施及「招拍掛」公示環節，僅「兩公告一登記」環節就可減少65個工作日，大大提高了工作效率。同時，簡化了審批報件。獨立選址建設項目申報「一書四方案」簡化為「一書兩方案」，減少了征地方案和補償安置方案，由土地所有者和用地者簽訂的《協議》代替補償安置方案。 現實問題：多重障礙有待在制度層面破題 非農建設使用集體土地在現行法律法規中存在障礙。現行《土地管理法》規定了任何單位和個人進行建設必須使用國有土地，而集體建設用地只可用於興辦鄉鎮企業，村民建設住宅，或鄉村公共設施和公益事業建設，不允許用地單位直接使用集體土地。「只轉不征」試點已經突破了《土地管理法》的法律框架，意圖通過保留集體土地所有權而使農民有更多的自主權和主動權。況且，按現行有關政策規定，工業用地必須以「招拍掛」方式取得土地，而「只轉不征」是通過協商方式取得集體土地使用權，突破了現行政策。再者，集體建設用地流轉的范圍、形式及收益分配、使用、管理、監督等一系列關鍵問題的明確，都需要具體配套的法律法規。 集體土地使用權無法抵押融資，降低了用地企業的積極性。目前，僅有法律條文規定鄉鎮、村企業的建設用地使用權可以隨其地上的房屋等建築物一並抵押，尚無明確支撐集體建設用地使用權抵押的法律依據。金融部門土地抵押融資目前只認《國有土地使用權證》，對流轉的集體建設用地設定抵押融資一般不予認可，限制了集體建設用地合法權益的實現。調研組了解到，試點企業試圖以《集體土地使用權證》作為抵押獲得銀行貸款，但是未得到當地工商銀行、招商銀行、農村信用合作社等金融機構的認可和支持，用地企業存在融資難的問題。 地方政府缺乏改革動力，收益分配機制有待進一步完善。在現行的「征—轉—供」三位一體的新增建設用地管理制度基本框架下，地方政府能夠通過土地出讓金的形式取得土地收益。退出征地范圍的土地，由村集體直接出讓、出租給用地單位（或入股聯營），土地收益主要歸集體和農民所有，地方政府的土地收益大幅下降，政府缺乏試點推廣的積極性。 集體土地收益的使用、分配、監管存在困難。以協商方式取得集體土地使用權，用地單位直接將集體土地使用費撥付村集體經濟組織，其使用、分配、監管均由村集體經濟組織按照村民自治法相關程序進行，監管上存在一定的困難，容易出現村集體經濟組織截留、挪用土地使用費的情況。 政策建議：解開現行法律桎梏，完善利益分配機制 以征地僅限於公共利益需要為大方向，在更多符合條件的地方展開試點。據了解，此前提交全國人大常委會的《土地管理法修正案（草案）》一審未獲通過，其原因之一是沒有界定征地范圍，即沒有對公益性用地和非公益性用地作出定義。下一步，仍然要堅定改革的方向，按照「政府征地范圍將進一步縮小，僅限於滿足公共利益的需要」的總體要求予以推進。建議進一步總結天津市開展「縮小征地范圍」試點工作的經驗和做法，適時在更多符合條件的地方開展試點，在土地征轉、用地程序辦理、土地收益分配、批後監管、轉讓、抵押、出租、續期管理、退出機制等環節探索集體土地利用的新模式。 完善配套法律法規，規范集體土地使用和流轉。在完善農村土地產權結構的基礎上，制定出台集體建設用地供應、流轉、抵押、市場建設、收益分配及相關稅收等方面法律法規。一是建議修改《土地管理法》第六十三條關於「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」的規定，確立集體土地所有權和使用權等法律地位，逐步實現集體土地和國有土地「同地、同權、同價」的目標。二是出台《集體土地流轉管理辦法》，明確集體土地使用權流轉范圍，促進集體土地使用權規范流轉。如有的地方規定，經營性集體建設用地應當比照國有土地採用招標、拍賣或者掛牌方式進行。三是疏通集體土地抵押融資渠道。建議與金融機構加強溝通協調，選擇農發行或農村信用合作社作為集體土地使用權抵押融資的試點金融機構，建立融資平台、暢通融資渠道。 健全收益分配機制，調動多方參與集體土地流轉的積極性。進一步優化集體土地收益分配，特別是集體土地增值收益分配，充分調動政府、部門、村集體、村民、用地單位等多方積極性。政府通過稅收方式參與集體土地收益分配，為集體土地使用和流轉提供服務和監管。集體土地收益分配要始終把農民的利益放在首位，建立健全集體經濟組織內部資金管理辦法，在做好農民的安置補償基礎上，建立養老保險、醫療保險和教育基金等，最大限度地保護農民權益。 （作者單位：國家土地督察北京局）
⑦ 集體建設用地使用權能否抵押
案例：某鄉鎮企業以該企業廠房為抵押向當地農行貸款，後因企業效益不佳，無力償還貸款。經與該企業協商還款無效後，農行訴之法院，要求以抵押廠房折價清償債務。法院支持了農行的訴訟請求，並在法院判決生效後，經農行申請，執行了生效判決結果。現農行欲將該廠房轉讓，卻因該廠房所佔用的土地為集體所有土地未能順利實現。現就此案提出以下問題： 1、。 2、法院能否直接執行集體建設用地使用權。 3、農行取得廠房後應依法辦理何種手續後方可轉讓該廠房。 分析： 《中華人民共和國擔保法》第三十六條規定：「鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。」按此條規定，集體土地使用權不得單獨抵押，但鄉鎮企業廠房抵押後，廠房佔用范圍內的集體土地使用權也同時抵押，農行對該企業抵押廠房抵押權的實現實際上也導致了該廠房所佔用的土地的使用權的轉移，這就造成了由國有企業擁有集體土地使用權的局面。而《擔保法》第五十五條規定「以鄉鎮、村企業的廠房等建築物佔用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途」。由於國家實行徵收是改變集體土地所有權性質的唯一途徑和法定程序，因而，未經國家徵收，該廠房所佔用的集體土地所有權性質不因該廠房的轉讓而改變，農行所擁有的是集體建設用地使用權。 根據《民事訴訟法》規定，法院判決生效後，一方拒絕履行，經另一方當事人申請，法院可以執行判決結果。同時，根據最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布的《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號）第二十四條第一款的規定「人民法院執行集體土地使用權時，經與國土資源管理部門取得一致意見後，可以裁定予以處理。」因此，法院有權執行該判決結果，但在裁定執行之前應先徵求國土資源管理部門的意見，取得一致意見後再執行。 至於農行取得廠房依法辦理何種手續後方可轉讓該廠房這一問題，在最高人民法院、國土資源部、建設部聯合發布的《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》中，第二十四條第一款還規定：法院裁定予以執行集體土地使用權時，應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地徵用和國有土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。根據這一規定，法院在執行集體土地使用權時就應告知農行辦理土地徵收和出讓手續，而筆者也認為這條規定不失為目前解決這一問題的較好途徑，農行可在判決結果執行後辦理集體所有土地的徵收和出讓手續並取得國有土地使用證，以順利實現該廠房的轉讓。當然辦理徵收的前提是被徵收的集體土地符合土地利用總體規劃。
⑧ 權利類型為集體建設用地使用權/房屋所有權，請問這種情況可以買賣嗎可以辦按揭嗎可以辦抵押貸款嗎
根據土地管理法的規定，集體土地使用權不得轉讓。但是符合土地利用總體規版劃並依法取得建設用權地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
據《擔保法》第三十七條的規定，下列財產不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權。
另，集體土地使用權以及房屋的轉讓僅限於集體組織內部成員之間。
因此，不可以抵押、按揭。
⑨ 農村集體建設用地使用權可以抵押融資嗎
您好，以下情況的集體土地使用權可以抵押。
一、抵押人依法承包並經發包方同意抵押的「四荒」土地使用權。
二、以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。鄉、鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。
⑩ 農村集體建設用地使用權可以抵押融資嗎
物權法 第一百八十四條下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
首先指出制定物權法的部分法律工作者有病並且病的不輕，普天之下莫非財產的想法是從他們那裡開始的，法律的悲哀，全國人民該醒悟了，及早糾正錯誤