關於建築外牆使用權侵權的案例

⑴ 有多名區分所有的建築物使用人可能實施了侵權行為

建築物區分所有權是指根據使用功能，將一棟建築物於結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。
建築物區分所有權，是指在同一棟建築物上存在多個所有權的情形。這種狀況，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，業主的建築物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要內容。物權法適應現實的要求，確立了我國的建築物區分所有權。
法律規定
根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建築物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權佔主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一並轉讓。
業主享有建築物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建築物的整體結構；在住宅裡面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定；認繳建築物共有部分的維護資金等。

⑵ 商品房外牆的使用權

商品房外牆使用權除由約定外，歸業主共有，主要有以下兩大歸屬依據：

業主共有屋面使用權是法定的，即有法權授予依據。

根據《城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條規定，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定，《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十二條、第七十三條規定。

《城市房地產管理法》第三十一條規定：「房地產轉讓、抵押時，房地產的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」第四十一條規定：「房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。」

(2)關於建築外牆使用權侵權的案例擴展閱讀：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

⑶ 業主在外牆立面安裝雨蓬違反了國家的哪些法律法規

業主在外牆立面安裝雨蓬，原則上，並不違法。法律規定，建築的外立面屬於業主專有部分以外的共有部分，業主享有共有和共同管理的權利。從法律的嚴謹角度審視，業主使用外立面時，應當經該幢樓全體業主的同意。在現實中，主業也應當遵守當地對市容市貌的管理要求。

一、《物權法》第39條規定：

所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

二、《物權法》第70條規定：

業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利。

三、外立面屬於共有部分，還是專有部分？

最高法《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定，建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。房屋的外立面俗稱外牆面。

當某業主對獨棟別墅或者某小區一棟建築物獨自享有所有權時，該獨棟別墅或者該建築物的外立面應認定為專有部分；除此之外，應當將建築物的外立面認定為共有部分。外立面為共有部分的，從建築物區分所有之共有的權利產生基礎、權利義務對等、物盡其用、公平合理及實踐趨勢等角度，應當認定某幢樓的外立面歸該幢樓全體業主共有。使用時，應當經該幢樓全體業主同意。

⑷ 誰知道毗連建築使用權人非法侵佔外牆、樓頂等，應如何起訴

對於這種情況可以理解為相鄰關系糾紛，權益受到影響的業主當然有權對侵佔外牆和樓頂的業主提起民事訴訟，對於建築物的使用人超越了房屋產權證書確認的權利范圍，既可能侵佔的是個別業主的利益，也可能侵犯小區廣大業主的公共利益，對此，業主委員分代表全部或者部分業主提起訴訟，當然應當得到法院的認可。對於個別業主違反了購房合同或者房屋產權證書的界定范圍，侵害其他業主甚至廣大業主公共利益的，物業管理公司也具有管理職責，其可以以個別業主妨害物業管理公司履行職責為由提起侵權之訴。

⑸ 關於樓宇外牆使用權問題。

1樓飯店自用排煙道要安裝1-6樓上，業主不同意安裝可以嗎？

⑹ 違章建築的侵權索賠

當違章建築遭受他人侵害時，侵害人是否學要負停止侵害、賠償等責任，實務中有不同的意見。有一種意見認為國家（法院）保護的應當是合法權益，對違法的民事行為帶來的權益，法院不應當保護。而違章建築沒有經過政府有關部門的批准，違反了《城市規劃法》等相關法律法規的規定，對此產生的利益，國家不應該保護。但筆者認為這種觀點是片面的。違章建築雖然在未得到相關部門批准之前不是合法建築，但違章建築不是人人皆可毀損，對違章建築只能通過法定程序由法律授權的相關部門處理。拆除、沒收違章建築是行政機關的法定職責，是行政機關履行行政職責的行政執法行為。除此之外，其他單位和個人擅自拆除、侵佔或毀損違章建築的做法顯然是於法無據。從另外一個方面說，非法財產並不能因為其非法而可被他人任意剝奪，如果法律允許的話，則會造成私權的泛濫（比如搶奪他人佔有的毒品、非法槍支也可以被允許了）。因此，擅自拆除、毀損或侵佔他人佔有的違章建築也是違法行為，構成了民事侵權，對由此違法行為而給他人造成的經濟損失，行為人當然應該承擔民事責任。 法律要對佔有線裝進行維護，制止採用各種暴力侵奪他人的佔有，包括不法佔有的行為，以貫徹佔有制度所體現的「任何人不得以私力改變佔有的現狀」的原則。其實從佔有角度出發，也是上面所討論的行為人侵害違章建築需負民事責任的根本緣由。
但需要注意的事，違章建築的佔有之訴與一般的佔有之訴又有所區別。首先，當事人向法院提請佔有之訴時，並不能要求行為人恢復違章建築的原狀，或者說法院不能支持恢復原狀的請求。因為違章建築由於本身的違法性，一般需要被拆除或者沒收，也就是說法律不允許它的存在。在違章建築被毀損後，如果法院支持重建違章建築的請求，則顯得荒謬了。其次，違章建築受侵害後的賠償范圍也有其特殊性，因為違章建築的違法性，行為人所侵害的並不都是法律所保護的合法權益。所以，賠償的數額具有有限性，不是全額賠償，而應當是部分賠償，即只對擅自毀損行為擴大的損失，進行適當的賠償。
另外一個需要值得注意的是在司法實務中，當違章建築受到他人的不動產侵害或者侵害他人的不動產時，很多都是主張適用相鄰關系的規定。然而這種觀點是不正確的。所謂相鄰關系，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間一方行使所有權或使用時，享有要求另一方提供便利或者接受限制的權利。可見相鄰關系的主體不管是公民還是法人都必須是相鄰不動產的所有權人或者使用權人，對不動產享有民法權益。顯然，由於違章建築物不能產生所有權也不能產生使用權，因此解決此類糾紛也不能適用相鄰關系的相關規定。

⑺ 房屋外牆歸屬及維權問題，搭建廣告相關法律法規

1、屬本建築來物相關自業主共同所有，對因共有物發生的義務，是由業主共同承擔。

《中華人民共和國物權法》（以下簡稱「《物權法》」）第39條規定：「所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。」享有權利的同時應當承擔義務，即所有權人對自己的不動產或者動產負有相應的義務。引申到本文，房屋外立面的所有權人對該外立面有使用、改建的權利，同時也有修繕的義務。
《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利。」這里的共有應當理解為共同擁有所有權。
建築物的外牆屬於建築物專有部分之外的共有部分，應該由本建築物相關業主共同所有，對因共有物發生的義務，是由業主共同承擔。因共有部分是為專有部分而存在，所以業主的共有權從屬於專有權。

2、樓下的業主現在要把廣告牌掛在外牆上，除了須經城市規劃部門批准外，還須徵得其他所有人的書面同意，否則就是侵權。對於已經形成的掛在外牆的廣告牌，須以不影響到其他共有權人的權利為前提，平等協商解決。

⑻ 外牆使用權到底屬於誰的

您好，第一,建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規內則(試行)》第八條規容定:「1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積;2、套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。」由此可以看出,屋面和外牆是該商品房不可分割的組成部分,屋面和外牆的所有權與使用權均屬於該68戶全體業主共同所有。你們訂立的合同條款不符合建設部規章的規定。

⑼ 樓下業主侵佔我外牆使用權能向法院起訴嗎

根據《物權法》規定，業主的建築物區分所有權，包括了三個方面的基本內容內：一是對專有部分的所容有權。即業主對建築物內屬於自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接佔有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建築區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外牆面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有佔有、使用、收益、處分的權利；對建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建築物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。
因此，外牆面非個人所有，應當屬於業主共有，如果樓下業主私自使用，你可以以業主委員會的名義提起訴訟，因為其侵犯了你們的共有權。

⑽ 違反《建築工程質量管理條例》的案件卷宗示例

案例】某質量監督站派出的監督人員到施工現場進行檢查，發現工程進度相對於合同中約定的進度嚴重滯後。於是，質量監督站的監督人員對施工單位和監理單位提出了批評，並擬對其進行行政處罰。你認為質量監督站的決定正確嗎?
分析：不正確。
首先，政府監督的依據是法律、法規和強制性標准，不包括合同。所以，進度不符合合同要求不屬於監督范圍之內。其次，即使應該予以行政處罰，也不是由監督人員直接處罰，而是由其報告委託部門後實施。
【案例分析】 原告：某大學 被告:某建築公司
基本案情：2000年4月，某大學為建設學生公寓,與某建築公司簽訂了一份建設工程合同。合同約定：工程採用固定總價合同形式，主體工程和內外承重磚一律使用國家標准砌塊，每層加水泥圈樑；某大學可預付工程款(合同價款的10%)；工程的全部費用於驗收合格後一次付清；交付使用後，如果在6個月內發生嚴重質量問題，由承包人負責修復等。1年後，學生公寓如期完工，在某大學和某建築公司共同進行竣工驗收時，某大學發現工程3~5層的內承重牆體裂縫較多,要求某建築公司修復後再驗收，某建築公司認為不影響使用而拒絕修復。因為很多新生急待入位，某大學接收了宿舍樓。在使用了8個月之後，公寓樓5層十里的內承重牆倒塌，致使1人死亡，3人受傷，其中1人致殘。受害者與某大學要求某建築公司賠償損失，並修復倒塌工程。某建築公司以使用不當且已過保修期為由拒絕賠償。無奈之下，受害者與某大學訴至法院，請法院主持公道。
案件審理：法院在審理期間對工程事故原因進行了鑒定，鑒定結論為某建築；公司偷工減料致宿舍樓內承重牆倒塌。因此，法院對某建築公司以保修期已過為由拒絕賠償的主張不予支持，判決某建築公司應當向受害者承擔損害賠償責任，並負責修復倒塌的部分工程。
案例評析:《建設工程質量管理條例》第四十條規定:「在正常使用條件下，建設工程最低保修期限為:
1.基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程、主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。
2.屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年。 3.供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期。
4.電器管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，由竣工驗收毛主格之日起計算」。
根據上述法律規定，建設工程的保修期限不能低於國家規定的最低保修期限，其中，對地基基礎工程、主體結構工程實際規定為終身保修。
在本案中，某大學與某建築公司雖然在合同中雙方約定保修期限為6個月，但這一期限遠遠低於國家規定的最低期限，尤其是承重牆屬主體結構，其最低保修期限依法應終身保修。雙方的質量期限條款違反了國家強制性法律規定，因此是無效的。某建築公司應當向受害者承擔損害賠償責任。承包人損害賠償責任的內容應當包括：醫療費、因誤工減少的收入、殘廢者生活補助費等。造成受害人死亡的，還應支付喪葬費、撫恤費、死者生前撫養的人必要的生活費用等。
此外，某建築公司在施工中偷工減料，造成質量事故，有關主管部門應當依照《建築法》第七十四條的有關規定對其進行法律制裁。
案例來源:何佰洲編著，工程建設法規與案例，中國建築工業出版社，2004年，第217~218頁。