營改增後土地使用權轉讓案例

1. 營改增後個人轉讓土地使用權交什麼稅

根據財稅【2016】來36號第一源條 在中華人民共和國境內銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當繳納增值稅，不繳納營業稅。第十五條（二）轉讓土地使用權，稅率為11%。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。

2. 全面營改增後，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權是否需要繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）內附件3 營業稅改徵容增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
......
六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定：「本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」

3. 全面營改增後，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者是否需要繳納增值稅

答：第一，根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點專的通知》(財稅〔屬2016〕36號)附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅

(三十七)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。」
第二，根據《財政部 稅務總局關於明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2020年第40號)三、土地所有者依法徵收土地，並向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬於《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔2016〕36號印發)第一條第(三十七)項規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。

四、本公告自發布之日起執行。此前已發生未處理的事項，按本公告規定執行。

4. 營改增後，企業轉讓土地使用權要怎樣繳稅

轉讓土地使用權按11%征稅.

5. 營改增後，土地使用權轉讓所交增值稅，可否作為買方進項稅抵扣

土地使用權轉讓，購買方取得的增值稅專用發票(進項)是可以抵扣的。

6. 營改增後企業轉讓土地使用權交什麼稅

營改增之後轉讓土地使用權應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。

（一）營業稅及附加（出讓方）：

1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。

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土地使用權出讓注意事項

一、注意收回土地條件和時限

1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

二、出讓價格

1、無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。

2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，若是受讓方不同意市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。

7. 營改增後企業轉讓土地使用權交什麼稅

營改增之後轉讓土地使用權應繳納增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。

（一）營業稅及附加（出讓方）：

1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。

2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

（二）印花稅和契稅（雙方）：

1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。

（三）土地增值稅（出讓方）：

1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。

2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。

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土地使用權出讓注意事項

一、注意收回土地條件和時限

1、土地使用權出讓合同應明確規定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規定收回土地的條件，政府仍然可以依據法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。

①超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

②滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

二、出讓價格

1、無論是通過招拍掛取得的土地還是協議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，否則就屬於違背行政法規禁止規定的無效條款。

2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低於同類用地的最低價標准，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，若是受讓方不同意市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同並要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。

8. 營改增後出售土地使用權需要繳納哪些稅收

轉讓方應按來規定繳納增值稅、城建源稅及教育費附加、印花稅、土地增值稅，受讓方應按規定繳納印花稅、契稅。根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》中銷售服務、無形資產、不動產注釋，轉讓土地使用權屬於銷售無形資產--自然資源使用權范圍。

(8)營改增後土地使用權轉讓案例擴展閱讀：

增值稅如何計算

中標的地塊系營改增前取得，營改增後轉讓，

根據《財政部 國家稅務總局關於進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）

「三、其他政策（二）納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。」的規定：

轉讓方可以選擇適用簡易計稅方法，計算應繳納增值稅（726-500）/(1+5%)*5%=10.76萬元。應繳納城建稅及附加10.76*（5%+3%+2%）=1.08萬元。

9. 全面營改增後，將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產是否需要繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅版〔2016〕36號）權附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（三十五）將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。
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六、上述增值稅優惠政策除已規定期限的項目和第五條政策外，其他均在營改增試點期間執行。如果試點納稅人在納入營改增試點之日前已經按照有關政策規定享受了營業稅稅收優惠，在剩餘稅收優惠政策期限內，按照本規定享受有關增值稅優惠。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規定：「本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」

10. 營改增 以後 土地使用權 轉讓 繳納哪些稅種

營改增以後，土地使抄用權轉讓需要襲繳納：增值稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅。